Znalecký posudek č. 901/42/2012 Odhad obvyklé ceny nemovitosti pozemku parc.č. 2825/9 (podíl ideální 1/2 celku) v obci Kostelec nad Černými Lesy, katastrální území Kostelec nad Černými Lesy, okres Praha - východ, kraj Středočeský Objednatel posudku: Exekutorský úřad Praha 7 Jankovcova 13 170 00 Praha 7 Účel posudku: Odhad obvyklé ceny nemovitosti pro potřebu objednatele Podle stavu ke dni 18.6.2012 odhad vypracoval: Milan Hasil Ke Kateřinkám 1407 149 00 Praha 4 Odhad obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 3 stran příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních a 1 vyhotovení v elektronické podobě formátu PDF V Praze, 22.6.2012
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je odhad obvyklé ceny nemovitosti pozemku parc.č.2825/9 (podíl ideální 1/2 celku) v obci Kostelec nad Černými Lesy, katastrální území Kostelec nad Černými Lesy, okres Praha - východ, kraj Středočeský 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Pozemek parc.č. 2825/9 281 63 Kostelec nad Černými Lesy Region: Středočeský Okres: Praha-východ Katastrální území: Kostelec nad Černými Lesy 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka nemovitosti provedena dne 18.6.2012 4. Podklady pro vypracování odhadu: Usnesení 063EX 2218/07-104 ze dne 1.6.2012 Výpis z katastru nemovitostí ze dne 1.6.2012 vyhotovený bezúplatně dálkovým převodem Katastrální mapa Informativní údaje z katastru nemovitostí Zákon o oceňování majetku š. 151/1997 Sb., v platném znění a jeho prováděcí vyhl. č. 387/2011 Sb. Informace sdělené MÚ - stavební úřad v Kostelci nad Labem 5. Použitá literatura: Teorie o oceňování nemovitostí, autor prof. Albert bradáč, DrSc a kol., vydalo Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno Tržní oceňování - obecní metodika Internetový vyhledávač - webstránky(www.sreality, reality. idnes.cz, reality cz., nemovitosti cz...) Pozn. Na území celé ČR je v současné době velice rozšířena realitní činnost pomocí internetových vyhledavačů. Znalec systematicky sleduje zejména webové stránky výše uvedených realitních společností. Použité údaje o cenách byly vyhledány zejména z internetového vyhledavače Sreality na portálu Seznam, kde výběrem za poslední období byly použity uvedené obdobné nemovitosti. Soubor obsahuje přehled takových nemovitostí, které mají většinu vyhodnocovacích základních parametrů se stejnou, srovnatelnou nebo podobnou hodnotu. Jedná se zejména o tyto údaje: plocha, územní plán, stáří, typ zástavby, příslušenství, vybavení, technická infrastruktura, stupeň údržby,
3 technický stav, inženýrské sítě, vzdálenost k zastavěné části apod..) Jednotlivé údaje o nemovitostech jsou ve zdrojích znalce evidovány a jsou pak vyhodnocovány pro použití k výpočtu porovnávací cenou. Z průměru porovnávacích cen je pak odvozena cena porovnáním s možností použití koeficientu neověřených údajů (cca o 15-20%) na tzv. pramen ceny, který snižuje odvozenou cenu vzhledem k opakujícím se realitním nabídkám shodných nemovitostí za různé ceny více realitními kancelářemi a přitom není jednoznačné, za jakou cenu byla nemovitost skutečně prodána a jak dlouho prodej trval. 6. Vyjádření realitních kanceláří: Základní pojmy a metody ocenění Obvyklou cenou (tržní hodnota, obecná cena) dle zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně, prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vlivy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná k majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržních hodnot je ovlivněno také i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zajišťuje. Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto metody Metoda zjištění věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou, nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová: tato cena je založena na koncepci časové hodnoty peněz a relativního rizika investice. Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti.výnosový způsob vychází z výnosu předmětu skutečně dosahovaného, nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry) Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, nebo jsou obchodovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samostatné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku.
4 Tato hodnota má jednu z nejvyšší vypovídací schopnosti, jestli že se v místě a čase vyskytuje porovnatelná nemovitost. Předpoklady, okolnosti a omezující podmínky: Ocenění bylo vypracováno na základě Usnesení zn. 063 EX 4781/04-50 ze dne 31.5.2012 Znalec vychází z údajů předaných objednatelem a výsledků místního šetření. Znalec neprováděl žádná jiná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů předložených jako podkladů pro zpracování odhadu ceny nemovitosti. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírá znalec žádnou odpovědnost. Nebylo provedeno žádné šetření týkající se závazků vůči oceňovanému majetku. Hodnocení předpokládá, pokud není uvedeno jinak, že nárok vlastníka je právoplatný, majetková práva jsou platná a prodejná a nejsou zatíženy závazky, kterých nemohou být zbavena běžnými postupy. Při nejlepším vědomí znalce jsou všechny údaje dále uvedené pravdivé a přesné, ačkoliv byly získány ze spolehlivých zdrojů, nepřebírá znalec žádnou odpovědnost za přesnost jakýchkoliv údajů u kterých je uvedeno, že byly poskytnuty někým jiným a které byly použity při tvorbě tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti. Znalec vychází z předpokladu, že existují a v budoucnu budou existovat právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní, platné jako v době zpracování. Hodnota, nebo hodnoty prezentované v tomto odhadu jsou založeny na předpokladech zde uvedených a jsou platné pouze pro jmenovaný účel. za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto posudku a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost. 7. Vlastnické a evidenční údaje: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 999 ze dne 1.6.2012 Vlastnické právo Kindl Jaroslav, náměstí Míru 600/20, Praha 2, Vinohrady, 120 00 podíl 1/2 Muller Radislav, Točitá 1724/1, Praha 4, Krč, 140 00 podíl 1/2 nemovitosti pozemky parc.č. 2825/9 výměra 3241 orná půda 8. Dokumentace a skutečnost: Použité podklady pro vypracování znaleckého posudku souhlasí se skutečností. Při vypracování znaleckého posudku se vychází z předložených a získaných podkladů, dále z informací sdělených MÚ - stavební odbor Kostelec nad Černými Lesy 9. Celkový popis nemovitosti: Dle zjištěných informací se jedná o pozemek v nezastavitelném území.
5 10. Obsah odhadu: a) Pozemky a1) Pozemky B. Odhad Zákon 151/1997 Sb. prováděcí vyhl.č. 387/2011 Sb. a) Pozemky a1) Pozemky - 27-32 Zemědělský pozemek oceněný dle 29. Výpočet úpravy základní ceny příloha č. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území Vzdálenost od souvisle zastavěné části obce 2-3 km Celková úprava ceny: 40,00 % -3,00 % 37,00 % Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava 2 2 [m ] [Kč/m ] [%] 3241 11,13 37,00 3241 Mezisoučet Pozemek 2825/9 51400 Výměra celkem Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělský pozemek oceněný dle 29 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem: UC [Kč/m2] 15,25 * 49 425,25 Kč 1/2 * Pozemky - zjištěná cena Cena [Kč] 49 425,25 49 425,25 00 49 425,25 = 24 712,63 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky Cena pozemků činí celkem Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemky Popis porovnávaných pozemků: Popis porovnávaných pozemků: Porovnávací hodnota oceňovaný pozemek parc.r. 2825/9 = 24 710,- Kč 24 710,- Kč
6 Porovnávané nabídky realitních kanceláří z internetového vyhledavače S-reality: Porovnávané nemovitosti v okruhu do 25 km Hrusice Prodej zemědělského pozemku o rozloze 7952m2, požadovaná cena 556 640,- Kč Pozemek se nachází na rozhraní s obcí Mnichovice v blízkosti komunikace. Přes pozemek vedou sloupy el. ID zakázky: 3561583196 Struhařov u Mnichovic Prodej zemědělské půdy o rozloze 3 726m2, požadovaná cena 186 300,- Kč V blízkosti pozemku IS ID zakázky. 198173 Lázně Toušeň Prodej zemědělské půdy o rozloze 6116m2, požadovaná cena 210 000,- Kč ID zakázky: 11-1810 Podolanka Prodej zemědělské půdy o rozloze 26000m2, požadovaná cena 1 300 000,- Kč Pozemek určený k pěstebním účelům ID zakázky. 77455964 Ondřejov Prodej zemědělské půdy o rozloze 4577m2, požadovaná cena 100 000,- Kč Pozemek ve zjednodušené evidenci ID zakázky. 065 EX 11717/10-66 Černé Voděrady Prodej pozemku zemědělské půdy o rozloze 1497m2, požadovaná cena 97 305,- Kč orná půda situovaná v blízkosti obce ID zakázky: 1286562396 Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] Pozemek Hrusice 556 640,7952 70,00 Pozemek Struhařov u 186 300,3726 50,00 Mnichovic Pozemek Lázně 210 000,6116 34,34 Toušeň Podolánka 1 300 000,26000 50,00 Ondřejov 100 000,4577 21,85 Pozemek Černé 97 305,1497 65,00 Voděrady Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Kp Váha Upravená jedn. cena [Kč/m2] 70,00 50,00 34,34 50,00 21,85 65,00 291,18 / 6,000 48,53 Kč/m2 21,85 Kč/m2 70,00 Kč/m2
7 Oceňovaný pozemek: Pozemek Kostelec nad Černými Lesy Výměra oceňovaných pozemků: 3 24 m2 á 48,53 Kč/m2 = 157 285,73 Kč p.č. 2825/93241 m2 3241 m2 Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem Pozemky - výsledná cena = 157 285,73 Kč = 157 285,73 Kč = 157 290,- Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky Cena pozemků činí celkem 157 290,- Kč Podíl ideální ½ celku činí 78 645,- Kč Podíl ideální ½ celku po zaokrouhlení činí celkem 78 650,- Kč
8 C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 24 710,- Kč 24 710,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: 78 650,- Kč 78 650,- Kč Obvyklá cena: 78 650,- Kč slovy: Sedmdesátosmtisícšetsetpadesát Kč Významnou vypovídací schopnost ve vztahu k tržní hodnotě nemovitosti má porovnávací hodnota, která reflektuje aktuální stav nabídky a poptávky na realitním trhu ke dni ocenění nemovitosti - vzhledem k tomu, že hodnocený majetek je na realitním trhu obchodován, má ve vztahu k tržní ceně podstatný význam. Při zpracování ocenění v daném čase byla zohledněna aktuální nestabilní ekonomická situace a její obtížně odhadnutelná perspektiva, s vlivem na realitní trh(omezení disponibilních prostředků, opatrný přístup bank při úvěrování, oslabení poptávky). Závěr Znalecký úkol Ocenění nemovitosti - obvyklá (tržní cena) dle Usnesení 063 EX 2218/07-104 ze dne 1.6.2012 Na základě analýzy a po zvážení situace na trhu nemovitostí je stanoven Odhad obvyklé - tržní ceny nemovitosti: pozemek parc.č. 2825/9 v obci Kostelec nad Černými Lesy, katastrální území Kostelec nad Černými Lesy, okres Praha - východ, kraj Středočeský podíl ideální 1/2 celku ve výši cca 78 700,-Kč
9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 2.12.1999 pod č.j. Spr.3918/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 901/42/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 42/2012. V Praze, 22.6.2012 Milan Hasil Ke Kateřinkám 1407 149 00 Praha 4 E. Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí ze dne 1.6.2012 (část) Informativní údaje z katastru nemovitostí Katastrální mapa
11
12
13