ZNALECKÝ POSUDEK č. 804-34/2013 o ceně nemovitostí: rodinného domu č.p. 56 vč. příslušenství a pozemku parc.č. St. 188 a pozemků parc.č. 2562, parc.č. 2755, parc.č. 2872 a parc.č. 3017 v obci Pašovice, k.ú. Pašovice na Moravě, kraj Zlínský Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jana Škofová Exekutorský úřad Kladno Účel posudku: Zjištění ceny nemovitostí jako podklad pro exekuční řízení Posudek vypracoval: Ing. Šárka Kovaříková znalec, bytem Uherské Hradiště, Štefánikova 698 Datum místního šetření: 17. 7. 2013 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 17. 7. 2013 Zvláštní požadavky objednatele: nejsou Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. Tento posudek obsahuje 35 stran včetně příloh a předává se ve 3 vyhotoveních.
2 0. ÚVOD Úkolem podepsaného znalce je stanovit obvyklou cenu nemovitostí včetně příslušenství i cenu nemovitostí podle cenového předpisu stanovit cenu případných jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Mezinárodní oceňovací standardy definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny areálu rodinného domu provedeno: 1. Ocenění podle cenového předpisu tj. zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění ke dni ocenění a vyhlášky č. 3/2008 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v aktuálním znění ke dni ocenění 2. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 3/2008 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň z roku 1994 na úroveň současnou, použije se cena zjištěná nákladovým způsobem podle této vyhlášky, bez koeficientu prodejnosti 3. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost 4. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen obvyklé (tržní) ceny zemědělských pozemků: 1. Ocenění podle cenového předpisu tj. zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění ke dni ocenění a vyhlášky č. 3/2008 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v aktuálním znění ke dni ocenění 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen
3 1. NÁLEZ - PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: 1.1 Výpis z katastru nemovitostí Podkladem pro ocenění nemovitostí je Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 245 pro obec Pašovice, k.ú. Pašovice na Moravě vyhotovený dne 14. 6. 2013 (viz příloha posudku). 1.2 Kopie z katastrální mapy Nebyla doložena; podkladem pro ocenění nemovitostí jsou mapy přístupné na internetové adrese http://nahlizenidokn.cuzk.cz. 1.3 Stavebně právní dokumentace Nebyla doložena. 1.4 Doklady o vlastnictví Kopie Darovací smlouvy uzavřené dne 24. 5. 2012 mezi Marií Netopilovou, r.č. 295929/421 (dárkyně) a Jakubem Vyhlasem, r.č. 881002/1033 (obdarovaný); vklad práva do KN povolen rozhodnutím Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, KP Uherský Brod, sp. zn. V-1428/2012-724 dne 19. 6. 2012, právní účinky vkladu vznikly ke dni 14. 6. 2012. 1.5 Výkresová dokumentace Nebyla doložena. 1.6 Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byla použita vlastní databáze znalce vytvořená s využitím realitní inzerce. 1.7 Místní šetření Místní šetření bylo provedeno dne 17. 7. 2013. Termín konání místního šetření byl písemně oznámen Jakubu Vyhlasovi (vlastník nemovitostí) i Marii Netopilové (oprávněná z věcného břemene). K místnímu šetření se nikdo z výše jmenovaných nedostavil a do domu tak nebyl znalci umožněn přístup. V rámci místního šetření byla tedy provedena obhlídka a zaměření přístupných částí nemovitostí a byla pořízena fotodokumentace. Informace rozhodné pro vypracování posudku byly zjištěny od starosty obce Pašovice a od sousedů. 1.8 Použité předpisy, literatura a další podklady 1.8.1 Předpisy pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění ke dni ocenění Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění ke dni ocenění 1.8.2 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno. 1.8.3 Literatura BRADÁČ A., KREJČÍŘ P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM s.r.o. Brno, 1997 BRADÁČ A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí. V. vydání. Akademické nakladatelství CERM s.r.o. Brno, 2001 BRADÁČ A., SCHOLZOVÁ V., KREJČÍŘ P.: Úřední oceňování majetku 2013. Akademické nakladatelství CERM s.r.o. Brno, 2013
4 1.9 Situace oceňovaných nemovitostí Předmětem ocenění jsou nemovitosti evidované na LV č. 245 pro obec Pašovice, k.ú. Pašovice na Moravě. Jedná se o rodinný dům č.p. 56 s příslušenstvím a pozemek parc.č. St. 188, které spolu tvoří jednotný funkční celek a dále pozemky parc.č. 2562, parc.č. 2755, parc.č. 2872 a parc.č. 3017, které jsou situovány v různých částech katastru. 1.9.1 Obec a okolí nemovitosti Druh obce: obec Počet obyvatel: 717 Obchod potravinami resp. smíšené zboží: ano Školy: jen mateřská škola Poštovní úřad: ano Obecní úřad: ano Stavební úřad: ne Kulturní zařízení: knihovna Sportovní zařízení: hřiště, koupaliště, tenisový kurt Zdravotnické zařízení: praktický lékař Územní plán: ano 1.9.2 Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru: Vzdálenost k nádraží ČD: Vzdálenost k autobusovému nádraží (zastávce): Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba v okolí: Parkovací možnosti: 1.9.3 Vlastní nemovitost v centru obce není vlakové spojení do 500 m dobré rovina rodinné domy v ulici před domem Rodinný dům č.p. 56 je situován v těsné blízkosti centra obce Pašovice. Dům je nepodsklepený, má jedno nadzemní podlaží a sedlovou střechu bez využitého podkroví. Přesné stáří domu nebylo z doložených podkladů zjištěno; podle sdělení starosty obce se jedná o dům postavený pravděpodobně kolem roku 1920. Podle sdělení sousedů byla obytná část domu přibližně před 60 lety částečně přestavěna. Dům má obytnou a hospodářskou část. Dům má pouze elektropřípojku a přípojku plynu, v místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě, tj. vodu, kanalizaci i plyn. Podle zjištění na místě (obhlídkou exteriéru domu), podle sdělení starosty obce i podle sdělení sousedů není dům průběžně udržován ani není průběžně prováděn úklid; obyvatelka domu nedodržuje standardní hygienická pravidla, v důsledku čehož interiér domu výrazně zapáchá. Podle sdělení starosty je v obci několik volných rodinných domů, které jsou nabízeny k prodeji a dlouhodobě o ně není zájem. Vzhledem k této skutečnosti a vzhledem k celkovému stavu oceňovaného rodinného domu je v souladu s ustanovením 44 odst. 11 vyhlášky použit při ocenění nemovitostí koeficient prodejnosti snížený o 30 % z původní hodnoty 1,129 na novou hodnotu 0,790. Pozemky parc.č. 2562, parc.č. 2755, parc.č. 2872 a parc.č. 3017 jsou v katastru nemovitostí evidovány jako trvalý travní porost nebo orná půda a ve skutečnosti jsou užívány jako zemědělské pozemky. Pozemky parc.č. parc.č. 2562, parc.č. 2755, a parc.č. 3017 jsou začleněny do větších půdních celků, na kterých hospodaří společnost Zemědělské obchodní družstvo Poolšaví. Pozemek parc.č. 2872 je užíván jako záhumenek. 1.9.4 Možnosti ohrožení, radon, hluk, imise ap. Oceňované stavby nejsou ohroženy sesuvem, imisemi ani nadměrným hlukem. Objekty nejsou postaveny z materiálů, u nichž by bylo možno předpokládat výskyt radonu. 1.9.5 Připojení areálu na inženýrské sítě Vodovod: Kanalizace: Elektrická síť: Plyn: ne, je možnost napojení na obecní vodovod ne, je možnost napojení na obecní kanalizaci ano, střepníkové vedení ano, přípojka z plynovodního řadu v ulici
5 2. POSUDEK 2.1 Ocenění podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění ke dni ocenění (dále jen zákon) a vyhlášky č. 3/2008 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v aktuálním znění ke dni ocenění (dále jen vyhláška). 2.1.1 Rodinný dům 2.1.1.1 Popis Rodinný dům č.p. 56 je situovaný v těsné blízkosti centra obce jako samostatně stojící. Dům je nepodsklepený, má jedno nadzemní podlaží a sedlovou střechu bez účelově využívaného podkroví. V obytné části domu je podle sdělení sousedů jedna bytová jednotka 1+1 bez sociálního zařízení. Základy jsou pravděpodobně původní, bez izolací proti zemní vlhkosti. Nosná konstrukce je zděná, zdivo je pravděpodobně smíšené z nepálených a pálených cihel. Stropy jsou pravděpodobně dřevěné trámové. Schody chybí. Střecha je sedlová, krov dřevěný vázaný, střešní krytina je tašková. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky jsou hladké dvouvrstvé. Vnější obklad soklu chybí. Bleskosvod chybí. Vnitřní vybavení nebylo zjištěno, lze předpokládat výrazně podstandardní vybavení. 2.1.1.2 Dispoziční řešení Podle sdělení sousedky se z ulice se přes chodbu vstupuje do kuchyně, ze které je vstup do pokoje. V domě není žádné sociální zařízení, suchý záchod je na dvoře. 2.1.1.3 Stáří a technický stav objektu Přesné stáří domu nebylo z doložených dokladů zjištěno. Podle dostupných informací (obecní úřad, sousedé) byl dům postavený pravděpodobně kolem roku 1920; obytná část domu byla asi před 60 lety částečně přestavěna. Dům je neudržovaný a v interiéru domu není dlouhodobě prováděn pravidelný úklid; celkový technický stav domu je špatný a neodpovídá současným požadavkům na standardní bydlení. 2.1.1.4 Výpočet výměr pro ocenění 1.NP délka šířka výška ZP OP Část m m m m 2 m 3 základní část 7,60 5,05 4,15 38,38 159,28 vstup vč. zastřešení 2,00 2,00 2,95 4,00 11,80 Celkem 1.NP 42,38 171,08 Zastřešení délka šířka výška ZP OP Část m m m m 2 m 3 Základní část - zastavěná plocha 7,60 5,05 38,38 - výška hřebene nad nadezdívkou 2,35 45,10 Celkem zastřešení 45,10 Rekapitulace ZP OP m 2 m 3 1. nadzemní podlaží 42,38 171,08 zastřešení 45,10 Celkem 42,38 216,18
6 2.1.1.5 Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Dům je vnitřní řadový, konstrukce objektu je zděná a dům splňuje podmínky 2 písmena a) bod 2. vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území: nadpoloviční část ploch je určena a k datu ocenění užívána k bydlení, objekt nemá více než tři byty, objekt nemá více než jedno podzemní, dvě nadzemní podlaží a podkroví. Jedná se o rodinný dům, jehož obestavěný prostor nepřesahuje 1100 m 3 ; cena domu se zjistí v souladu s ustanovením 26a vyhlášky vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru rodinného domu základní cenou upravenou podle odstavce 2. V základní ceně domu je zahrnuto standardní vybavení uvedené v příloze č.6. 2.1.1.6 Výpočet ceny objektu porovnávacím způsobem Ocenění rodinného domu porovnávacím způsobem podle 26a a příloh č. 20a a 18a vyhlášky č. 3/2008 Sb. Obec Pašovice Malý lexikon obcí ČR pro rok 2013 Počet obyvatel 717 Kraj Zlínský Indexovaná průměrná cena příloha č. 20a, tab. 1 Kč / m 3 2 797,00 Znak č. Výpočet koeficientu cenového porovnání I podle 26a odst. 2 Název znaku Popis kvalitativního pásma Číslo kval. pásma Doporučená hodnota Použitá hodnota Součet resp. koeficient Index trhu I T - příloha č. 18a, tabulka č. 1 0,900 1 Situace na dílčím trhu Poptávka výrazně nižší I. -0,1-0,10 s nemovitostmi než nabídka 2 Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku II. 0 0,00 3 Vliv právních vztahů Bez vlivu II. 0,00 0,00-0,100 na prodejnost Index polohy I P - příloha č. 18a, tabulka č. 4 0,980 1 Význam obce Bez většího významu I. 0 0,00 2 Poloha nemovitosti Uvnitř souvisle zastavěného III. 0,01 0,01 území obce 3 Okolní zástavba a životní Objekty pro bydlení II. 0 0,00 prostředí 4 Obchod, služby, kultura Pouze obchod se základním II. 0 0,00 v obci sortimentem 5 Školství a sport Žádná základní škola I. -0,03-0,03 6 Zdravotní zařízení Pouze ordinace praktického II. 0 0,00 lékaře 7 Veřejná doprava Omezené dopravní spojení II. 0 0,00 8 Obyvatelstvo Bezproblémové okolí II. 0 0,00 9 Nezaměstnanost v obci a Průměrná nezaměstnanost II. 0 0,00 okolí 10 Změny v okolí s vlivem na Bez vlivu III. 0 0,00 cenu nemovitosti 11 Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů II. 0 0,00-0,020 Index konstrukce a vybavení I V - příloha č. 20a, tabulka č. 2 0,130 0 Typ stavby Nepodsklepený se šikmou I. A střechou 1 Druh stavby Samostatný rodinný dům III. 0 0,00 2 Provedení obvodových stěn Typ 1 - zdivo smíšené I. -0,08-0,08 3 Tloušťka obvod. stěn 45 cm II. 0 0,00 4 Podlažnost Hodnota 1 III. 0,02 0,02 5 Napojení na veřejné sítě Přípojka plynu a elektřiny II. -0,05-0,05 (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby Lokální vytápění plynem II. -0,04-0,04
7 7 Zákl. příslušenství v RD Bez základního příslušenství I. -0,1-0,10 8 Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení I. 0 0,00 9 Venkovní úpravy Zanedbatelného rozsahu I. -0,05-0,05 II. 0 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící Vedlejší stavba o zastavěné příslušenství k RD ploše nad 25 m 2 11 Výměra pozemků užívané Pozemek do 300 m 2 I. -0,01-0,01 se stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené Významně snižující cenu I. -0,06 až -0,15-0,15-0,460 13 Stavebně - technický stav Stavba s předpokladem celkové V. 0,4 0,40 0,240 rekonstrukce Stáří stavby (roků) 93 Byla provedena rekonstrukce (výměna alespoň 60 % objem. podílů konstrukcí a vybavení)? ne jen do 50 let Pokud byla provedena rekonstrukce, její stáří (roků) 0 Použitá hodnota stáří pro koeficient -s- 93 Koeficient -s- před úpravou na nástavby, přístavby, stavební úpravy rozsahu alespoň 50 % 0,60 Zvýšení koeficientu -s- (půdní vestavba) 0 s Koeficient stáří ev. rekonstrukce -s- 0,60 Koeficient cenového porovnání I podle 24 odst. 2 I = I T I P I V 0,115 Cena upravená CU =IPC I Kč/m 3 321,66 Výměra celkem m 3 216,18 Cena stavby vč. ev. příslušenství, bez pozemku Kč 69 535,38 2.1.2 Vedlejší stavba 2.1.2.1 Popis Příslušenstvím oceňované obytné části domu je hospodářská část domu navazující na obytnou část. Základy jsou pravděpodobně kamenné. Nosná konstrukce je zděná, zdivo je opatřeno vnějšími omítkami. Stropy jsou jednoduché dřevěné trámové s prkenným záklopem. Střecha je sedlová, krov je dřevěný vázaný, střešní krytina je tašková. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Podlahy jsou cihelné. Dveře jsou dřevěné, okna jsou ocelová jednoduchá. 2.1.2.2 Stáří a technický stav objektu Stavba byla pravděpodobně postavena spolu s obytnou částí domu a její celkový technický stav je rovněž špatný. 2.1.2.3 Výpočet výměr pro ocenění 1.NP délka šířka výška ZP OP Část m m m m 2 m 3 základní část 12,05 4,55 3,75 54,83 205,60 Celkem 1.NP 54,83 205,60 Zastřešení délka šířka výška ZP OP Část m m m m 2 m 3 1. část - zastavěná plocha (obdélník) 12,05 4,55 54,83 - výška hřebene nad nadezdívkou 2,20 60,31 Celkem zastřešení 60,31 Rekapitulace ZP OP m 2 m 3 1. nadzemní podlaží 54,83 205,60 zastřešení 60,31 Celkem 54,83 265,91
8 2.1.2.4 Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Jedná se o vedlejší stavbu, která tvoří příslušenství oceňovaného rodinného domu. Zastavěná plocha stavby přesahuje 25 m 2, cena stavby proto není zahrnuta do ceny rodinného domu zjištěné porovnávacím způsobem. Cena vedlejší stavby se zjistí v souladu s ustanovením 7 odst. 1 vyhlášky. 2.1.2.5 Výpočet ceny Výpočet ceny Vedlejší stavba Vedlejší stavba podle 7 a přílohy č. 8 vyhlášky č.3/2008 Sb. typ A zděná nepodsklepená Střecha sklonitá bez podkroví Rok odhadu 2013 Rok pořízení resp. kolaudace 1920 Stáří S roků 93 Základní cena dle typu z příl. č. 7 vyhlášky ZC / Kč/m 3 1 250,00 Koeficient využití podkroví Kpod 1,00 Základní cena po 1. úpravě = ZC / x Kpod ZC Kč/m 3 1 250,00 Obestavěný prostor objektu OP m 3 265,91 Koeficient polohový ( příloha č. 14 vyhlášky ) K 5-0,85 Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 38, dle CZ-CC ) Ki - CZ-CC 1274 2,093 Koeficient prodejnosti ( příloha č. 39 vyhlášky) Kp 0,790 Koeficient vybavení stavby Pol. Konstrukce a vybavení Provedení Stand Podíl % Pod.č. Koef. Uprav. podíl č.. (př.15) (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 Základy základové pasy S 0,06200 100 0,06200 1,00 0,06200 2 Obvodové stěny zděné tl. 30 cm S 0,30400 100 0,30400 1,00 0,30400 3 Stropy dřevěné trámové S 0,19300 100 0,19300 1,00 0,19300 4 Krov dřevěný umožňující podkroví S 0,10800 100 0,10800 1,00 0,10800 5 Krytina pálená tašková S 0,06900 100 0,06900 1,00 0,06900 6 Klempířské práce z pozinkovaného plechu S 0,01900 100 0,01900 1,00 0,01900 7 Úprava povrchů vnější omítky P 0,04900 100 0,04900 0,46 0,02254 8 Schodiště chybí C 0,03800 100 0,03800 0,00 0,00000 9 Dveře dřevěné S 0,03100 100 0,03100 1,00 0,03100 10 Okna jednoduchá ocelová P 0,01000 100 0,01000 0,46 0,00460 11 Podlahy cihelná P 0,06800 100 0,06800 0,46 0,03128 12 Elektroinstalace chybí C 0,04900 100 0,04900 0,00 0,00000 13 Neuvedené není 0,00000 100 0,00000 1,00 0,00000 Celkem 1,00000 0,84442 Koeficient vybavení ( z výpočtu výše ) K 4-0,84442 Zákl. cena upravená bez Kp ZC K4 K5 Ki Kč/m 3 1 877,83 Zákl. cena upravená s Kp ZC x K4 x K5 Ki Kp ZCU Kč/m 3 1 483,49 Rok odhadu 2013 Rok pořízení 1920 Stáří S roků 93 Způsob výpočtu opotřebení ( lineárně / analyticky ) lineárně Celková předpokládaná životnost Z roků 100 Opotřebení O % 85,00 Výchozí cena CN Kč 499 333,78 Stupeň dokončení stavby D % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč 499 333,78 Odpočet na opotřebení 85,00 % O Kč -424 433,71 Cena po odpočtu opotřebení, bez Kp Kč 74 900,07 Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu, se stavebním povolením vydaným do 28.2.1991? ne Snížení ceny za doložený výskyt radonu ( 20 odst. 4 vyhlášky) 0 % Kč 0,00 Cena ke dni odhadu bez koeficientu prodejnosti Kč 74 900,07 Cena ke dni odhadu s koeficientem prodejnosti C N Kč 59 171,06
9 2.1.3 Pozemky stavební 2.1.3.1 Popis V obci k datu ocenění není vydána platná cenová mapa stavebních pozemků. Je proto postupováno podle 28 vyhlášky. Pozemek parc.č. St. 188 je v katastru nemovitostí evidován jako zastavěná plocha a nádvoří, ve skutečnosti na pozemku stojí oceňovaný rodinný dům. Pozemek ocení se podle 28 odst. 1 písm. k) vyhlášky; základní cena se ve smyslu 28 odst. 2 upraví podle přílohy č. 21 tabulky č. 1 a 2, koeficientem změny cen staveb z přílohy č. 38 a koeficientem prodejnosti z přílohy č. 39. 2.1.3.2 Ocenění Podle přílohy č. 21 tabulky č. 1 a 2 se v daném případě uplatní následující srážky a přirážky: Pozemek v obci uvedené v odstavci 1 písmeno b), d), f), h), j) Položka 1.1 0 Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu užití stavby na něm zřízené Položka 1.2 50 Pozemek určený pro stavbu s komerční využitelností nebo takovou stavbou již zastavěný. Položka 1.3 0 Celkem položky z tabulky č. 1 50 Přístup po nezpevněné komunikaci (zpevněná má povrch živičný, dlážděný nebo betonový) Položka 2.1 0 Není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod Položka 2.2 0 Není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci Položka 2.3 0 Není-li v místě možnost napojení na rozvod elektřiny Položka 2.4 0 Nepříznivé docházkové vzdálenosti zastávce veřejné dopravy (ČSAD, MHD apod.) - více než 1,5 km Položka 2.5 0 Negativní účinky okolí (škodlivé exhalace, hluk, otřesy, prach, radon aj.) Položka 2.6 0 Svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ Položka 2.7 0 Ztížené základové podmínky: svažitost terénu přes 15 % v převažující části pozemku Položka 2.8.1 0 Ztížené základové podmínky: hladina spodní vody méně než 1 m pod úrovní výchozího terénu Položka 2.8.2 0 Ztížené základové podmínky: únosnost základové půdy Položka 2.8.3 0 Omezené užívání pozemku: ochranné pásmo (stanovené právním předpisem nebo správním rozhodnutím) Položka 2.9.1 0 Omezené užívání pozemku: chráněná krajinná oblast Položka 2.9.2 0 Omezené užívání pozemku: národní park Položka 2.9.3 0 Omezené užívání pozemku: stavba pod povrchem pozemku Položka 2.9.4 0 Omezené užívání pozemku: zátopové území obce stanovené vodohospodářským orgánem Položka 2.9.5 0 Stavební uzávěra Položka 2.9.6 0 Nezastavěný pozemek s neuprav. povrchem přírodního sportoviště mimo funkční celek s tímto sportovištěm Položka 2.10 0 Pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Položka 2.11 5 Celkem položky z tabulky č. 2 5 Ocenění stavebního pozemku podle 28 odst. 2 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Pozemek číslo p.č. St. 188 Zdůvodnění ev. Druh pozemku zastavěná plocha srážek a přirážek: Výměra pozemku m 2 180 Viz tabulka Umístění pozemku pozemek zastavěný RD Ocenění podle 28 odst. 1 písm. k, odst. 2 Základní cena ZC Kč/m 2 35,00 Přirážky a srážky podle příl. 21 tab. 1 % 50 ZC po úpravě položkami tab. 1 Kč/m 2 52,50 Přirážky a srážky podle příl. 21 tab. 2 % 5 Stavba umístěná na pozemku rodinný dům Koeficient Ki (příloha č. 38) - 2,146 ZCU podle 28 odst. 2, s Ki, bez Kp Kč/m 2 118,30 Koeficient Kp (příloha č. 39) upravený - 0,790 ZCU podle 28 odst. 2, s Ki a s Kp Kč/m 2 93,46 Cena pozemku bez Kp Kč p.č. St. 188 21 294,00 Cena pozemku s Kp Kč p.č. St. 188 16 822,80
10 2.1.4 Pozemky zemědělské 2.1.4.1 Popis Pozemky parc.č. 2562, parc.č. 2755, parc.č. 2872 a parc.č. 3017 jsou v katastru nemovitostí evidovány jako trvalý travní porost nebo orná půda a ve skutečnosti jsou užívány jako zemědělské pozemky. Pozemky se ocení v souladu s ustanovením 29 vyhlášky. Základní cena pozemku zjištěná podle bonitovaných půdně ekologických jednotek dle přílohy č. 22 se upraví přirážkami a srážkami podle přílohy č. 23 a vynásobí se koeficientem K p z přílohy č. 39. Obec Pašovice sousedí s městem Uherský Brod (k.ú. Maršov), při ocenění je uplatněna přirážka podle přílohy č. 23 položky č. 1.6.2. Oceňované pozemky leží ve vzdálenosti do 2 km od souvisle zastavěné části obce a jejich zemědělské využití není sníženo; srážky podle přílohy č. 23, položky č. 2 a 3 nejsou uplatněny. 2.1.4.2 Ocenění Ocenění zemědělského pozemku podle 29 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Parcela číslo 2562 Část a b Druh pozemku trvalý travní porost Výměra m 2 1 752 2 089 BPEJ 32011 32041 ZC dle příl. 22 Kč/m 2 7,28 6,35 Úprava podle příl. 23 Zvýšení - pol. 1 % 60 60 Snížení - pol. 2 % 0 0 Snížení - pol. 3 % 0 0 Srážky a přirážky celkem % 60 60 Koef. prodejnosti (příl. 39) Kp 1,00 1,00 ZCU (min. 1,00 Kč/m 2-29/4) Kč/m 2 11,65 10,16 Cena části pozemku Kč 20 410,80 21 224,24 Pozemek celkem Kč 41 635,04 Ocenění zemědělského pozemku podle 29 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Parcela číslo 2755 Část a b c Druh pozemku orná půda orná půda orná půda Výměra m 2 2 327 734 547 BPEJ 31200 32041 35900 ZC dle příl. 22 Kč/m 2 13,86 6,35 8,79 Úprava podle příl. 23 Zvýšení - pol. 1 % 60 60 60 Snížení - pol. 2 % 0 0 0 Snížení - pol. 3. % 0 0 0 Srážky a přirážky celkem % 60 60 60 Koef. prodejnosti (příl. 39) Kp 1,00 1,00 1,00 ZCU (min. 1,00 Kč/m 2-29/4) Kč/m 2 22,18 10,16 14,06 Cena části pozemku Kč 51 612,86 7 457,44 7 690,82 Pozemek celkem Kč 66 761,12 Ocenění zemědělského pozemku podle 29 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Parcela číslo 2872 Část a b Druh pozemku orná půda Výměra m 2 454 21 BPEJ 31110 35900 ZC dle příl. 22 Kč/m 2 11,60 8,79 Úprava podle příl. 23 Zvýšení - pol. 1 % 60 60 Snížení - pol. 2 % 0 0 Snížení - pol. 3 % 0 0 Srážky a přirážky celkem % 60 60 Koef. prodejnosti (příl. 39) Kp 1,00 1,00 ZCU (min. 1,00 Kč/m 2-29/4) Kč/m 2 18,56 14,06
11 Cena části pozemku Kč 8 426,24 295,26 Pozemek celkem Kč 8 721,50 Ocenění zemědělského pozemku podle 29 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Parcela číslo 3017 Část a b Druh pozemku orná půda Výměra m 2 2 758 3 672 BPEJ 31410 34851 ZC dle příl. 22 Kč/m 2 12,50 5,83 Úprava podle příl. 23 Zvýšení - pol. 1 % 60 60 Snížení - pol. 2 % 0 0 Snížení - pol. 3 % 0 0 Srážky a přirážky celkem % 60 60 Koef. prodejnosti (příl. 39) Kp 1,00 1,00 ZCU (min. 1,00 Kč/m 2-29/4) Kč/m 2 20,00 9,33 Cena části pozemku Kč 55 160,00 34 259,76 Pozemek celkem Kč 89 419,76 2.1.5 Rekapitulace ocenění podle cenového předpisu Rekapitulace ocenění areálu rodinného domu Stavby: rodinný dům včetně započítaného příslušenství Kč 69 535,38 vedlejší stavba hospodářská část domu Kč 59 171,06 Stavby celkem Kč 128 706,44 Pozemky: parc.č. St. 188 16 822,80 Pozemky celkem Kč 16 822,80 Celkem Kč 145 529,24 Celkem po zaokrouhlení Kč 145 530,00 Rekapitulace ocenění zemědělských pozemků Pozemky: parc.č. 2562 41 635,04 parc.č. 2755 66 761,12 parc.č. 2872 8 721,50 parc.č. 3017 89 419,76 Pozemky celkem Kč 206 537,42 Celkem Kč 206 537,42 Celkem po zaokrouhlení Kč 206 540,00
12 2.2 Ocenění časovou cenou (věcná hodnota) 2.2.1 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb (rodinného domu a příslušenství) použito jednotkových cen z cenového předpisu (tj. prováděcí vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění aktuálním ke dni ocenění dále jen vyhláška), upravených indexem inflace K i, bez použití koeficientu prodejnosti K p. Pro ocenění pozemku parc.č. St. 188 o celkové výměře 180 m 2 je použita Naegeliho metoda třídy polohy. 2.2.2 Ocenění staveb časovou cenou 2.2.2.1 Rodinný dům Výpočet ceny - rodinný dům zděný, podsklepený se 2 NP Rodinný dům podle 5 a přílohy č. 6 vyhlášky č. 3/2008 Sb. typ A nepodsklepený Střecha sklonitá bez podkroví Základní cena dle typu z přílohy č. 6 vyhlášky ZC / Kč/m 3 2 290,00 Koeficient využití podkroví Kpod 1,000 Základní cena po 1. úpravě = ZC / x Kpod ZC Kč/m 3 2 290,00 Obestavěný prostor objektu OP m 3 216,18 Koeficient polohový ( příloha č. 14 vyhlášky ) K 5-0,85 Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 38 vyhlášky, dle CZ-CC ) K i - CZ-CC 111 2,146 Koeficient vybavení stavby Pol Konstrukce a vybavení Provedení Stand Podíl % Pod.č. Koef Uprav. podíl.č. (př.15). (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 Základy kamenné byz izolací P 0,08200 100 0,08200 0,46 0,03772 2 Zdivo smíšené zdivo P 0,21200 100 0,21200 0,46 0,09752 3 Stropy s rovným podhledem jakékoliv S 0,07900 100 0,07900 1,00 0,07900 4 Střecha krov dřev. vázaný, střecha sedlová S 0,07300 100 0,07300 1,00 0,07300 5 Krytina pálená tašková S 0,03400 100 0,03400 1,00 0,03400 6 Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu S 0,00900 100 0,00900 1,00 0,00900 7 Vnitřní omítky vápenné štukové S 0,05800 100 0,05800 1,00 0,05800 8 Fasádní omítky hladké dvouvrstvé S 0,02800 100 0,02800 1,00 0,02800 9 Vnější obklady chybí C 0,00500 100 0,00500 0,00 0,00000 10 Vnitřní obklady chybí C 0,02300 100 0,02300 0,00 0,00000 11 Schody chybí C 0,01000 100 0,01000 0,00 0,00000 12 Dveře dřevěné S 0,03200 100 0,03200 1,00 0,03200 13 Okna dřevěná dvojitá S 0,05200 100 0,05200 1,00 0,05200 14 Podlahy obytných místn. dřevěné prkenné P 0,02200 100 0,02200 0,46 0,01012 15 Podlahy ostatních místn. dlažba S 0,01000 100 0,01000 1,00 0,01000 16 Vytápění lokální plynové P 0,05200 100 0,05200 0,46 0,02392 17 Elektroinstalace světelná P 0,04300 100 0,04300 0,46 0,01978 18 Bleskosvod chybí C 0,00600 100 0,00600 0,00 0,00000 19 Rozvod vody chybí C 0,03200 100 0,03200 0,00 0,00000 20 Zdroj teplé vody chybí C 0,01900 100 0,01900 0,00 0,00000 21 Instalace plynu zaveden zemní plyn S 0,00500 100 0,00500 1,00 0,00500 22 Kanalizace chybí C 0,03100 100 0,03100 0,00 0,00000 23 Vybavení kuchyní sporák S 0,00500 100 0,00500 1,00 0,00500 24 Vnitřní vybavení chybí C 0,04100 100 0,04100 0,00 0,00000 25 Záchod chybí C 0,00300 100 0,00300 0,00 0,00000 26 Ostatní chybí C 0,03400 100 0,03400 0,00 0,00000 27 Konstrukce neuvedené není 0,00000 100 0,00000 1,00 0,00000 Celkem 1,00000 0,57406 Koeficient vybavení ( z výpočtu výše ) K 4-0,57406 Zákl. cena upravená bez Kp ZC K4 K5 Ki Kč/m 3 2 397,96
13 Rok odhadu 2013 Rok pořízení 1920 Stáří S roků 93 Způsob výpočtu opotřebení ( lineárně / analyticky ) lineárně Celková předpokládaná životnost Z roků 100 Opotřebení O % 85,00 Výchozí cena CN Kč 518 390,99 Odpočet na opotřebení 85,00 % O Kč -440 632,34 Cena ke dni odhadu Kč 77 758,65 2.2.2.2 Vedlejší stavba Výpočet ceny Vedlejší stavba Vedlejší stavba podle 7 a přílohy č. 8 vyhlášky č.3/2008 Sb. typ A zděná nepodsklepená Střecha sklonitá bez podkroví Rok odhadu 2013 Rok pořízení resp. kolaudace 1920 Stáří S roků 93 Základní cena dle typu z příl. č. 7 vyhlášky ZC / Kč/m 3 1 250,00 Koeficient využití podkroví Kpod 1,00 Základní cena po 1. úpravě = ZC / x Kpod ZC Kč/m 3 1 250,00 Obestavěný prostor objektu OP m 3 265,91 Koeficient polohový ( příloha č. 14 vyhlášky ) K 5-0,85 Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 38, dle CZ-CC ) Ki - CZ-CC 1274 2,093 Koeficient vybavení stavby Pol. Konstrukce a vybavení Provedení Stand Podíl % Pod.č. Koef. Uprav. podíl č.. (př.15) (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 Základy základové pasy S 0,06200 100 0,06200 1,00 0,06200 2 Obvodové stěny zděné tl. 30 cm S 0,30400 100 0,30400 1,00 0,30400 3 Stropy dřevěné trámové S 0,19300 100 0,19300 1,00 0,19300 4 Krov dřevěný umožňující podkroví S 0,10800 100 0,10800 1,00 0,10800 5 Krytina pálená tašková S 0,06900 100 0,06900 1,00 0,06900 6 Klempířské práce z pozinkovaného plechu S 0,01900 100 0,01900 1,00 0,01900 7 Úprava povrchů vnější omítky P 0,04900 100 0,04900 0,46 0,02254 8 Schodiště chybí C 0,03800 100 0,03800 0,00 0,00000 9 Dveře dřevěné S 0,03100 100 0,03100 1,00 0,03100 10 Okna jednoduchá ocelová P 0,01000 100 0,01000 0,46 0,00460 11 Podlahy cihlená P 0,06800 100 0,06800 0,46 0,03128 12 Elektroinstalace chybí C 0,04900 100 0,04900 0,00 0,00000 13 Neuvedené není 0,00000 100 0,00000 1,00 0,00000 Celkem 1,00000 0,84442 Koeficient vybavení ( z výpočtu výše ) K 4-0,84442 Zákl. cena upravená bez Kp ZC K4 K5 Ki Kč/m 3 1 877,83 Rok odhadu 2013 Rok pořízení 1920 Stáří S roků 93 Způsob výpočtu opotřebení ( lineárně / analyticky ) lineárně Celková předpokládaná životnost Z roků 100 Opotřebení O % 85,00 Výchozí cena CN Kč 499 333,78 Odpočet na opotřebení 85,00 % O Kč -424 433,71 Cena ke dni odhadu Kč 74 900,07
14 2.2.2.3 Venkovní úpravy Příslušenstvím rodinného domu jsou minimální venkovní úpravy (zpevněné plochy, oplocení pozemku, suché WC), které jsou uvedeny v příloze č. 11 k vyhlášce. Cena venkovních úprav je zjištěna zjednodušeným způsobem v souladu s ustanovením 10 odst. 2 vyhlášky. Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem podle 10 odst. 2 oceňovací vyhlášky Hlavní objekt Rodinný dům Hlavní stavba Kč 77 758,65 Vedlejší stavby Kč 74 900,07 Hlavní stavby + stavby příslušenství celkem Kč 152 658,72 Spodní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov 3,5 % Horní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov 5,0 % Zvolené procento, vyjadřující cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov 3,5 % Cena venkovních úprav zjednodušeným způsobem Kč 5 343,06 2.2.3 Ocenění pozemků užívaných s rodinným domem - metodou třídy polohy 2.2.3.1 Popis Metoda výpočtu ceny stavebního pozemku podle třídy polohy švýcarského architekta Wolfganga Naegeliho spočívá v poznání, že cena stavebního pozemku je ve zcela určité relaci jak k celkové ceně nemovitosti, tak k výnosu z nájmu. Procentuální podíl ceny pozemku je určen pomocí klíče třídy polohy. V tomto klíči jsou obsažena různá kriteria, např. dopravní vztahy, obytná zařízení, jejich poloha ve vztahu k obchodu, průmyslovému území, povyšující faktory (lázně, výhledové využití), redukční faktory (hluk z průmyslu, zastínění) atd. Předmětem ocenění je pozemek parc.č. St. 188 o výměře 180 m 2. 2.2.3.2 Ocenění Ocenění pozemků Naegeliho metodou třídy polohy pozemky k RD Klíč třídy polohy Popis Třída I - Všeobecná situace obytná místa malých vesnic 2 II - Intenzita využití pozemku rodinný dům bez zvláštního komfortu 2 III - Dopravní relace k velkoměstu pro dojíždějící do práce přijatelné 2 IV - Obytný sektor omezené nákupní a kulturní možnosti 2 V - Řemesla, průmysl, administrativa, obchod neuvažuje se 0 Průměr 2,00 VI - Povyšující faktory nejsou 0 VII - Redukující faktory nejsou 0 Výsledná třída polohy (2 + 2 + 2 + 2) / 4 + 0-0 = 2,00 Nejbližší nižší celá třída polohy 2,00 K této nejbližší nižší třídě příslušný podíl pozemku (upraveno pro konkrétní lokalitu) (%) 6,00 Nejbližší vyšší celá třída polohy 2,00 K této nejbližší vyšší třídě příslušný podíl pozemku (upraveno pro konkrétní lokalitu) (%) 6,00 Procento zastoupení ceny pozemku v ceně souboru stavby + pozemky 6,00 Výchozí reprodukční cena všech staveb na pozemku Kč 1 017 724,77 Cena pozemku - základní plocha (JCz) Kč 64 961,00 Výměra pozemků celkem (Pc) m 2 180 Z toho plocha zastavěná hlav. stavbami (Pzs) m 2 97 Max. přípustný násobek plochy zastavěné stavbami pro výpočet jednotk. ceny pozemku (n) 3 Je plocha pozemku větší než max. násobek zastavěné plochy? ne Zákl. plocha použitá pro výpočet jednotk. ceny pozemku (Pz) m 2 180 Výměra přebývající plochy (Pp) m 2 0 Jednotková cena základní plochy (JCz) Kč / m 2 360,89 Cena základní plochy(cz) Kč 64 960,20
15 2.2.4 Rekapitulace ocenění areálu rodinného domu časovou cenou Objekt Cena časová současný stav (Kč) Stavby: Rodinný dům 77 758,65 Vedlejší stavba 74 900,07 Venkovní úpravy 5 343,06 Stavby celkem 158 001,78 Pozemky : parc.č. St. 188 (oceněno Naegliho metodou třídy polohy) 64 960,20 Pozemky celkem 64 960,20 Celkem 222 961,98 Celkem po zaokrouhlení 222 960,00
16 2.3 Ocenění cenovým porovnáním 2.3.1 Metodika ocenění Ocenění areálu rodinného domu je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. 2.3.2 Ocenění areálu rodinného domu Pro ocenění areálu rodinného domu včetně pozemků je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny je následným statistickým vyhodnocením zjištěna cena průměrná, v případě vhodnosti i cena minimální a maximální. Pro porovnání byly vybrány obdobné nemovitosti situované v obci Pašovice a okolních srovnatelných obcích, které jsou v současné době nabízeny realitními kancelářemi k prodeji. Předmětem ocenění je areál rodinného domu s příslušenstvím a pozemkem o celkové výměře 180 m 2 situovaný v centru obce Pašovice. Dům je nepodsklepený, má jedno nadzemní podlaží a sedlovou střechu bez využitého podkroví. V domě je bytová jednotka 1+1, zastavěná plocha obytné části domu je cca 42 m 2. Ve stávajícím stavu dům nelze užívat ke standardnímu bydlení; v domě není vybudováno žádné sociální zařízení, nejsou zde vnitřní rozvody vody ani kanalizace, interiér domu zapáchá z důvodu nedodržování hygieny stávající obyvatelky. Přesné stáří domu nebylo z doložených podkladů zjištěno; dle sdělení starosty obce a sousedů je stáří domu cca 90 let. Dům byl asi před 60 lety částečně přestavěn, v poslední době není udržován. Na obytnou část navazuje hospodářská část. Dům má pouze elektropřípojku a přípojku plynu. V místě je možnost napojení na obecní vodovod i kanalizaci. Parkování je možné v ulici před domem, případně v hospodářské části. 2.3.2.1 Porovnávané objekty 1) Pašovice Samostatně stojící rodinný dům s bytovou jednotkou 3+1. Dům je nepodsklepený, má jedno nadzemní podlaží a sedlovou střechu. Dům je ve špatném stavu a je určený k celkové rekonstrukci. V současné době je odpojen od všech IS, na pozemku je studna. Parkování je možné na vlastním pozemku. Za domem je zahrada. Celková výměra pozemků je 1364 m 2, zastavěná plocha domu je 84 m 2. Cena: 140 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji) Koeficienty: poloha objektu: 1,00 (stejná obec) velikost objektu: 1,15 (přízemní dům s bytovou jednotkou 3+1, zastavěná plocha 84 m 2 ) parkování: 0,95 (na vlastním pozemku) stav a vybavení: 1,00 (dům určený k rekonstrukci) pozemek: 1,50 (velký pozemek) úvaha znalce: 1,15 (srovnatelný objekt, bez negativního hygienického zatížení) 2) Prakšice Řadový rodinný dům s bytovou jednotkou 3+1 a 2 místnostmi přístupnými ze dvora. Dům je nepodsklepený, má jedno nadzemní podlaží a sedlovou střechu. Dům je ve špatném stavu a je určený k celkové rekonstrukci. V současné době je zhotovena nový kanalizace. Parkování je možné v průjezdu. Za domem je zahrada. Celková výměra pozemků je 873 m 2, zastavěná plocha domu je není specifikována. Cena: 300 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji) Koeficienty: poloha objektu: 1,00 (sousední srovnatelná obec) velikost objektu: 1,30 (přízemní dům s bytovou jednotkou 3+1, 2 místnosti ve dvoře) parkování: 1,00 (v průjezdu) stav a vybavení: 1,00 (dům určený k rekonstrukci) pozemek: 1,25 (větší pozemek) úvaha znalce: 1,15 (srovnatelný objekt, bez negativního hygienického zatížení)
17 3) Březolupy Řadový rodinný dům s bytovou jednotkou 3+1 situovaný v centru obce. Dům je nepodsklepený, má jedno nadzemní podlaží a sedlovou střechu. Dům je v původním stavu a je určený k celkové rekonstrukci. Topení v domě je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Dům má přípojky na všechny inženýrské sítě, kromě plynu (vede v ulici před domem). Parkování je možné v ulici před domem. K domu patří hospodářská budova a malý dvorek. Celková výměra pozemku je 187 m 2, zastavěná plocha domu je cca 119 m 2. Cena: 340 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji) Koeficienty: poloha objektu: 1,25 (obec s lepší občanskou vybaveností i dopravní dostupností) velikost objektu: 1,15 (přízemní dům s bytovou jednotkou 3+1, zastavěná plocha 119 m 2 ) parkování: 0,90 (v ulici před domem) stav a vybavení: 1,05 (dům určený k rekonstrukci, přípojky na IS) pozemek: 1,00 (srovnatelný pozemek) úvaha znalce: 1,15 (srovnatelný objekt, bez negativního hygienického zatížení) 4) Velký Ořechov Rodinný dům s bytovou jednotkou 3+kk. Dům má jedno nadzemní podlaží a sedlovou střechu. Dům je v původním stavu, určený k rekonstrukci; doposud proběhla výměna oken a nové rozvody vody v koupelně. Topení v domě je lokální na tuhá paliva. Dům má přípojky na všechny IS. Parkování je možné v ulici před domem. K domu patří menší předzahrádka. Celková výměra pozemku je 211 m 2, zastavěná plocha není specifikována. Cena: 249 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji) Koeficienty: poloha objektu: 1,00 (srovnatelná obec) velikost objektu: 1,15 (přízemní RD s bytovou jednotkou 3+kk) parkování: 0,90 (v ulici před domem) stav a vybavení: 1,15 (dům určený k rekonstrukci, nová okna a rozvody vody) pozemek: 1,00 (srovnatelný pozemek) úvaha znalce: 1,15 (srovnatelný objekt, bez negativního hygienického zatížení) 5) Zlámanec Rodinný dům s bytovou jednotkou 4+1 a sociálním zařízením. Dům je v původním udržovaném stavu, vhodný k bydlení. Dům je částečně podsklepný, má jedno nadzemní podlaží a sedlovou střechu. Dům má přípojku pelektřiny a plynu, voda je čerpána ze studny. Vytápění je lokální plynové. Parkování je možné v ulici před domem. K domu patří pozemek o výměře 119 m 2 a další pozemek o výměře 150 m 2 situovaný přes cestu. Cena: 390 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji) Koeficienty: poloha objektu: 1,00 (srovnatelná obec) velikost objektu: 1,40 (přízemní RD s bytovou jednotkou 4+1, částečně podsklepeno) parkování: 0,90 (v ulici před domem) stav a vybavení: 1,50 (původní stav, vhodné k bydlení) pozemek: 1,10 (srovnatelný pozemek + další pozemek přes cestu) úvaha znalce: 1,15 (srovnatelný objekt, bez negativního hygienického zatížení) 6) Svárov Samostatně stojící rodinný dům s bytovu jednotkou 2+1 včetně sociálního zařízení a hospodářské části. Dům je podsklepený má jedno nadzemní podlaží a částečně obytné podkroví. Dům je po částečné rekonstrukci, vhodný k bydlení. Vytápění v domě je ústřední plynové. Dům má přípojky ma všechny IS, voda je čerpána ze studny. Parkování je možné v garáži. Celková výměra pozemků je 537 m 2. Cena: 499 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji) Koeficienty: poloha objektu: 1,00 (srovnatelná obec) velikost objektu: 1,30 (podsklepený dům s jedním NP a částečně obytným podkrovím, BJ 2+1) parkování: 1,00 (v garáži) stav a vybavení: 1,50 (dům po částečné rekonstrukci, vhodný k bydlení) pozemek: 1,20 (větší pozemek) úvaha znalce: 1,15 (srovnatelný objekt, bez negativního hygienického zatížení)
18 7) Popovice Řadový rodinný dům s bytovými jednotkami 2+1 a 1+1 včetně sociálního zařízení. Dům je v původním stavu, vhodný k nenáročnému bydlení Topení v domě je lokální plynové. Dům má přípojky na všechny IS. Parkování je možné v průjezdu. K domu patří hospodářská budova, sklep a zahrada. Celková výměra pozemku je 366 m 2, z toho zastavěná plocha je 110 m 2. Cena: 330 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji) Koeficienty: poloha objektu: 1,10 (srovnatelná obec s lepším dopravním spojením) velikost objektu: 1,30 (přízemní dům s bytovými jednotkami 2+1 a 1+1, zastavěná plocha je 110 m 2 ) parkování: 1,00 (v průjezdu) stav vybavení: 1,25 (původní stav, vhodný k bydlení) pozemek: 1,15 (větší pozemek) úvaha znalce: 1,15 (srovnatelný objekt, bez negativního hygienického zatížení) 2.3.2.2 Výpočet ceny porovnáním Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. redukce na pramen ceny Cena po redukci na pramen ceny Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC (1-6) Kč Kč poloha velikost garáž stav a pozemek vybavení úvaha znalce Cena oceňovaného objektu 1 140 000 0,80 112 000 1,00 1,15 0,95 1,00 1,50 1,15 1,88 59 574 2 300 000 0,80 240 000 1,00 1,30 1,00 1,00 1,25 1,15 1,87 128 342 3 340 000 0,80 272 000 1,25 1,15 0,90 1,05 1,00 1,15 1,56 174 359 4 249 000 0,80 199 200 1,00 1,15 0,90 1,15 1,00 1,15 1,37 145 401 5 390 000 0,80 312 000 1,00 1,40 0,90 1,50 1,10 1,15 2,39 130 544 6 499 000 0,80 399 200 1,00 1,30 1,00 1,50 1,20 1,15 2,69 148 401 7 330 000 0,80 264 000 1,10 1,30 1,00 1,25 1,15 1,15 2,36 111 864 Celkem průměr Kč 128 355 Celkem průměr (zaokrouhleno) Kč 130 000 Koeficient redukce na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na možnosti parkování K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy na celkovou velikost pozemku vzhledem k zastavěné ploše staveb (lepší - horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00 Kč 2.3.3 Ocenění zemědělských pozemků Pozemky, které jsou zahrnuty do větších půdních celků a jsou užívány k zemědělské prvovýrobě, nejsou na realitním trhu často nabízeny k prodeji. Obdobné pozemky obvykle vykupují společnosti, které na pozemcích hospodaří. Na oceňovaných pozemcích parc.č. 2562, parc.č. 2755 a parc.č. 3017, které jsou začleněny do větších půdních celků, hospodaří společnost ZOD Poolšaví. Pozemek parc.č. 2872 je užíván paní Netopilovou jako záhumenek. Společnost ZOD Poolšaví vykupuje zemědělské pozemky v k.ú. Pašovice na Moravě zpravidla za jednotnou cenu 6,- Kč/m 2 (viz příloha posudku). Jednotná výkupní cena za pozemky užívané k zemědělské výrobě, které jsou začleněny do větších půdních celků, je standardně nabízena různými zemědělskými společnostmi v regionu. Výkupní cena se pohybuje v rozmezí od 6,- do 11,- Kč/m 2, v závislosti především na bonitě zemědělské půdy v daném katastrálním území.
19 2.3.3.1 Výpočet ceny Cena pozemků Parcela Druh Výměra Jednotková cena Cena celkem číslo pozemku m 2 Kč/m 2 Kč 2562 trvalý travní porost 3841 6,00 23 046,00 2755 orná půda 3608 6,00 21 648,00 2872 orná půda 475 6,00 2 850,00 3017 orná půda 6430 6,00 38 580,00 Celkem pozemky 86 124,00 Celkem pozemky (zaokrouhleno na desetikoruny) 86 120,00
20 3. ZÁVADY VÁZNOUCÍ NA PŘEDMĚTNÝCH NEMOVITOSTECH 3.1 Věcné břemeno váznoucí na domě č.p. 56 3.1.1 Popis Na oceňovaném rodinném domě č.p. 56 podle výpisu z katastru nemovitostí vázne břemeno, které bylo zřízeno darovací smlouvou uzavřenou dne 24. 5. 2013 (viz darovací smlouva; vklad práva povolen 14. 6. 2012 rozhodnutím č.j. V-1428/2012-742): Paní Marii Netopilové, RČ 295929/421, bytem Pašovice č.p. 56 se zřizuje věcné břemeno úplatného doživotního užívání rodinného domu č.p. 56 na pozemku parc.č. St. 188 v k.ú. Pašovice na Moravě, obec Pašovice. Měsíční úplata za věcné břemeno je sjednána ve výši 1 000,- Kč, tj. ročně 12 000,- Kč. 3.1.2 Ocenění Výpočet ceny věcného břemene podle 18 odst. 4 zákona č. 151/1997 Sb. (věcné břemeno na dobu života oprávněného) Údaje o věcném břemeni Druh a obsah věcného břemene úplatné doživotní užívání rodinného domu Přesné určení nemovitosti, na níž věcné břemeno vázne rodinný dům č.p. 56 na pozemku parc.č. St. 188 v k.ú. Pašovice na Moravě Oprávněná osoba Marie Netopilová, r.č. 295929/421 Povinná osoba Jakub Vyhlas, r.č. 881002/1033 Pramen údajů k věcnému břemenu darovací smlouva,vklad práva povolen rozhodnutím katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, KP Uherský Brod č.j. V-1428/2012-742 Výpočet ročního užitku oprávněné osoby Nájemné roční celkem = roční užitek oprávněného z věcného břemene Kč 12 000,00 Výpočet ceny věcného břemene podle zákona č. 151/1997 Sb., 18 Lze zjistit roční užitek ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu?. ano Výše ročního užitku dle smlouvy, výsledků řízení o dědictví nebo rozhodnutí příslušného orgánu Kč 12 000,00 Je roční užitek dle smlouvy o více než třetinu nižší než cena obvyklá? ne Uvažovaná výše ročního užitku Kč 12 000,00 Jedná se o věcné břemeno na dobu života oprávněného? ano Počet let užívání práva pro výpočet podle 18 odst. 3 roků 10 Cena věcného břemene podle 18 odst. 4 zákona č. 151/1997 Sb. Kč 120 000,00 3.2 Nájemné za pozemky parc.č. 2562, parc.č. 2755 a parc.č. 3017 3.2.1 Popis Oceňované pozemky parc.č. 2562, parc.č. 2755 a parc.č. 3017 jsou pronajaty; nájemní smlouva byla uzavřena mezi paní Marií Netopilovou a ZOD Poolšaví dne 1. 7. 2012 (tedy po převodu nemovitostí na pana Jakuba Vyhlase) s účinností od 23.3.2012 na dobu neurčitou. Nájem je možné ukončit písemnou dohodou nebo výpovědí; výpovědní lhůta činí 5 let a začíná běžet 1. října následujícího po doručení výpovědi druhé straně. Roční nájemné za pozemky činí 821,- Kč/ha; celková výměra pronajatých pozemků je 1,3879 ha. Roční nájemné za pronajaté pozemky je 1140,- Kč (včetně daně z nemovitostí 1837,- Kč). Pro určení hodnoty závad na oceňovaných nemovitostech se použije ustanovení 18 odst. 1, 2 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., ve znění aktuálním ke dni ocenění; roční nájemné zjištěné ze smlouvy o nájmu se násobí počtem let resp. měsíců užívání práva. Výše ročního nájemného dle smlouvy o nájmu Kč 1 140,- Počet let užívání práva dle smlouvy (na dobu neurčitou, výpovědní lhůta 5 let) let 5 Hodnota závady celkem Kč 5 700,-
21 4. PRÁVA SPOJENÁ S NEMOVITOSTMI Podle dostupných informací nebyla zjištěna práva spojená s oceňovanými nemovitostmi (např. práva, která jako věcná břemena váznou na jiné nemovitosti ve prospěch nemovitosti, která je předmětem ocenění).
22 5. ZÁVĚREČNÝ ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ Úkolem znalce bylo ocenit nemovitosti v obci Pašovice, k.ú. Pašovice na Moravě evidované na LV č. 245. Jedná se o areál rodinného domu č.p. 56 s příslušenstvím včetně pozemku parc.č. St. 188 situovaný v blízkosti centra obce a dále pozemky parc.č. 2562, parc.č. 2755, parc.č. 2872 a parc.č. 3017, situované v různých částech katastru. Areál rodinného domu č.p. 56 včetně pozemku parc.č. St. 188 byl oceněn podle cenového předpisu (tj. cena administrativní), dále byla zjištěna jeho věcná hodnota a cena porovnávacím způsobem. Pozemky parc.č. 2562, parc.č. 2755, parc.č. 2872 a parc.č. 3017, které jsou v katastru nemovitostí evidovány jako orná půda resp. trvalý travní porost a ve skutečnosti jsou užívány jako zemědělské, byly oceněny podle cenového předpisu a byla zjištěna cena porovnávacím způsobem. Jednotlivé zjištěné ceny jsou uvedeny v následujících tabulkách: Areál rodinného domu Cena zjištěná podle cenového předpisu (administrativní cena) Věcná hodnota (cena časová) Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obecná (obvyklá, tržní) cena podle odborného odhadu znalce Pozemky parc.č. 2562, parc.č. 2755, parc.č. 2872 a parc.č. 3017 Cena zjištěná podle cenového předpisu (administrativní cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obecná (obvyklá, tržní) cena podle odborného odhadu znalce Cena 145 530,- Kč 222 960,- Kč 130 000,- Kč 130 000,- Kč Cena 206 540,- Kč 86 120,- Kč 86 120,- Kč Obvyklou (tržní) cenu nemovitostí nejlépe vystihuje cena zjištěná cenovým porovnáním, která odpovídá současné nabídce srovnatelných nemovitostí na trhu v dané lokalitě a způsob ocenění odpovídá definici obvyklé ceny v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro zjištění ceny areálu rodinného domu porovnávacím způsobem byly vybrány obdobné nemovitosti situované v obci Pašovice a okolních srovnatelných obcích, které jsou v současné době nabízeny realitními kancelářemi k prodeji. Indexy odlišnosti u jednotlivých porovnávaných objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Pro zjištění ceny zemědělských pozemků porovnávacím způsobem byla použita jednotná výkupní cena zemědělských pozemků, za kterou stávající nájemce vykupuje pozemky v katastrálním území Pašovice na Moravě. Zemědělské společnosti, které hospodaří na pronajatých pozemcích, každoročně vykoupí za takto stanovené ceny převážnou část převáděných zemědělských pozemků v regionu. Obvyklá cena areálu rodinného domu č.p. 56 a pozemku parc.č. St. 188 je Slovy: jednostotřicettisíc Kč Obvyklá cena pozemků parc.č. 2562, č. 2755, č. 2872 a č. 3017 je Slovy: osmdesátšesttisícjednostodvacet Kč 130 000,- Kč 86 120,- Kč Závady váznoucí na oceňovaných nemovitostech: Věcné břemeno váznoucí na areálu rodinného domu je Slovy: jednostodvacettisíc Kč Roční nájemné za pozemky parc.č. 2562, č. 2755 a č. 3017 je Hodnota závady váznoucí na pozemcích parc.č. 2562, č. 2755 a č. 3017 je Slovy: pěttisícsedmset Kč 120 000,- Kč 1 140,- Kč 5 700,- Kč V Uherském Hradišti dne 12. 8. 2013 Ing. Šárka Kovaříková