OCENĚNÍ NEMOVITOSTI Ocenění pozemků v k.ú. Lichnov u Bruntálu, a to pozemku p.č. 22, p.č. 23, p.č. 143/1, jehož součástí je stavba bez čp/če (obč. vyb.), p.č. 143/2, jehož součástí je stavba bez čp/če (obč. vyb.), p.č. 144, jehož součástí je stavba č.p. 307 v části Lichnov (doprava), p.č. 145/1, jehož součástí je stavba č.p. 194 v části Lichnov (doprava), p.č. 145/2, p.č. 146, jehož součástí je stavba bez čp/če (jiná stavba), p.č. 148, jehož součástí je stavba bez čp/če (jiná stavba), p.č. 149, jehož součástí je stavba bez čp/če (jiná stavba), p.č. 150, p.č. 151, vše v obci Lichnov, okres Bruntál Znalecký posudek č. 7481-122/2014 Objednatel : EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61, 181 00 Praha 8, IČ:25023217 Účel ocenění : Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby Zhotovitel : Ing. Václav Hoplíček, Severovýchod 850/43, 78901 Zábřeh Posudek obsahuje 29 stran textu včetně titulního listu a 42 stran příloh a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení si ponechal znalec. V Zábřehu dne 27.07.2014 1
O B S A H Ú V O D : ZKRATKY PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM ZÁKLAD HODNOTY ROZSAH OCENĚNÍ STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY M E T O D Y O C E Ň O V Á N Í : METODA STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY METODA VÝNOSOVÁ METODA POROVNÁVACÍ APLIKACE METOD N Á L E Z A O C E N Ě N Í ZNALECKÝ POSUDEK č. 7481-122/2014 Z Á V Ě R Ú V O D Základní pojmy : ADMINISTRATIVNÍ CENA - cena určená dle cenového předpisu (v současné době Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/ 2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., zákona č. 303/2013 Sb. a zákona č. 340/2013Sb. ve znění vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. (oceňovací vyhláška) k provedené některých ustanovení zákona o oceňování majetku. CENA POŘIZOVACÍ - cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. HODNOTA LIKVIDAČNÍ - peněžní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. HODNOTA POROVNÁVACÍ - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. HODNOTA REPRODUKČNÍ - hodnota, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. HODNOTA TRŽNÍ (obvyklá cena) - "odhadovaná částka", za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." (Definice dle IVSC - aktualizace rok 1998). 2
HODNOTA VĚCNÁ - (dle právního názvosloví " časová cena " věci), je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. HODNOTA VÝNOSOVÁ - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. TRH - interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. Zkratky : ČSÚ - Český statistický úřad JKSO - Jednotná klasifikace stavebních objektů KB - Komerční banka, a.s. NUS - Náklady spojené s umístěním stavby SKP - Standardní klasifikace produkce ÚRS - ÚRS Praha, a.s. ÚSI - Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství Přílohy znaleckého posudku : Objednávka č. 413/2014-A vystavená EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 Poloha obce v regionu a nemovitostí v obci mapa Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 41 pro obec Lichnov a k.ú. Lichnov u Bruntálu, vyhotoveno dálkovým přístupem do katastru Náhled katastrální mapy provozní areál Informace o pozemku p.č. 154 z dálkového nahlédnutí do katastru nemovitostí (pozemek jiného vlastníka uvnitř oploceného areálu) Informace o pozemku p.č. 1267 přístup a příjezd do areálu Náhled katastrální mapy samostatné pozemky p.č. 22 a 23 Informace o přístupových pozemcích Výtah z územního plánu týkající se oceňovaných lokalit Porovnávané areály fotodokumentace a tabulka vyhodnocení Porovnávané nájemné - sklady, výroba s administrativou fotodokumentace a tabulka vyhodnocení Porovnávané pozemky - fotodokumentace (pozemky v areálu výroby a skladů) a tabulka vyhodnocení Porovnávané zemědělské pozemky - fotodokumentace (pozemky p.č. 22 a p.č. 23) a tabulka vyhodnocení Fotodokumentace Certifikát č. 110/69/QEN/2009-RE vystavený VUT v Brně, certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství, Údolní 53/244, 602 00 Brno dne 23.9.2009 Základ hodnoty : Podkladem pro sjednání tržní ceny (tj. realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená tržní hodnota. Tato tržní hodnota, která je vždy odhadem finanční částky, je definována v souladu s Evropským sdružením odhadců TEGoVA a s mezinárodním oceňovacím standardem, který zpracoval IVSC (viz základní pojmy). Rozsah ocenění : Rozsah práce při ocenění nemovitosti vychází z toho, že by mělo být přihlédnuto ke všem vlivům, které mohou její tržní hodnotu významně ovlivnit. Mezi ně patří: - Historie a podstata nemovitosti (dle typu oceňovaného majetku) - Obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitosti 3
- Účetní hodnota nemovitosti - Realizované tržní ceny porovnatelných nemovitostí - Předpokládaný objem výnosu nemovitosti - Ekologické zatížení nemovitosti - Věcná břemena Pokud jsou informace o těchto skupinách problémů dostupné, mohou být využity v prognóze výnosu čistého výnosu majetku, je-li nemovitost oceňována s využitím výnosové metody. Stanovení tržní hodnoty : Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Informace o programu : K sestavení elaborátu byl použit program TOMAS verze W 9910. Nositelem autorských práv je firma KONCES, spol. s r. o. Datum, k němuž je majetek oceněn : 14.07.2014 Počet vyhotovení : 2 Počet výtisků v archivu zhotovitele : 1 M E T O D Y O C E Ň O V Á N Í Metoda stanovení věcné hodnoty : Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. Nemovitosti zpravidla dělíme na: stavby venkovní úpravy pozemky (včetně vodních ploch) Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti (kromě pozemků) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito vstupními údaji jsou: délka [m] zastavěná plocha [m2] obestavěný prostor [m3] vnitřní využitelná (pronajmutelná) plocha [m2] stáří stavby reprodukční pořizovací cena 1 m3 obestavěného prostoru, 1 m2 zastavěné plochy, příp. 1 m délky opotřebení stavby Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit příp. stanovit: stáří stavby a stav běžné údržby 4
technické a morální opotřebení provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků předpokládanou životnost (další trvání stavby) metodu výpočtu opotřebení a odůvodnit její použití U venkovních úprav se vychází z reprodukční ceny s odpočtem opotřebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s přihlédnutím k jejich stavu a provedení. U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. Metoda stanovení výnosové hodnoty : Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod. Vyjádření hodnoty nemovitosti pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat vývoj ekonomiky v ČR. Současná hodnota nemovitosti je pak určena podle tohoto schématu: stanovení množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího stabilizovaného výnosu stanovení odpovídající kapitalizační míry (skladba faktorů r1 - r4) využití kapitalizace, tj. převodu budoucích peněz na jejich současnou kvantitativní úroveň Hodnota majetku vyjádřená výnosovou metodou vyplývá ze vzorce V = 100 * Z / r, ve vzorci je možno Z nahradit Zu, kde V je výnosová hodnota majetku Z je čistý roční stabilizovaný výnos (před zdaněním, je-li stanoven z nájmu) Zu je upravený stabilizovaný roční zisk (po zdanění), je-li stanoven z provozu nemovitosti jako podnik r je kapitalizační míra Kapitalizační míru r lze stanovit jako součet čtyř základních členů: skutečné míry výnosnosti, inflační míry, rizikové míry a míry ekonomické životnosti: r = r1 + r2 + r3 +r4, kde r1 je míra ekonomické výnosnosti, tj. úroková míra na bezpečné vklady ve lhůtě požadovaného úvěru, snížená o inflační vlivy. r2 je skutečná míra inflace v hodnoceném období. r3 je riziková míra. Výši rizika uložení kapitálu do oceňované nemovitosti nutno posoudit např. dle místních podmínek, podle známé nebo očekávané konkurence, a podle případného nebezpečí ztráty likvidnosti. Můžeme zahrnovat i vlivy konjunktury a nepředvídatelné vlivy. r4 je míra ekonomické životnosti. Stanovuje se podle průměrné technické a morální životnosti hmotného majetku oceňované nemovitosti. Celkovou kapitalizační míru r stanovujeme zásadně skladbou jednotlivých faktorů. Pokud některý faktor není použit, uvede se zdůvodnění. Metoda stanovení porovnávací hodnoty : Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. Pokud je metoda porovnávací použita, musí být uvedeny v časovém horizontu ne delším než šesti měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnání musí být provedeno jak z 5
pohledu stavební substance (obestavěný prostor, zastavěná plocha, velikost pozemku atd.) tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Za optimální délku průběhu realizace prodeje lze uvažovat období 1-6 měsíců. Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem odhadce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné tržní hodnoty. Nemovitostmi je charakterizována kvalitativními parametry jako např. využitelný prostor (využitelná plocha), polohou, velikostí apod. Kvalitativní parametry lze rozdělit do několika úrovní: a) Základní dělení - objekty mohou být porovnány podle typu, podtypu a speciální charakteristiky, dále dle materiálové charakteristiky, fyzického opotřebení, funkční a ekonomické zastaralosti a kvality provedení. b) Charakteristika prostoru - podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavenosti. Popsat fyzické opotřebení, funkční a ekonomickou zastaralost a kvalitu jednotlivých konstrukcí. c) Další důležitá charakteristika je poloha: - Poloha v rámci ČR - okres, obec, katastrální území, poloha v místě, zóna a poloha v zóně - Vybavenost obce /katastrálního území/ a vybavenost konkrétní lokality, v níž je nemovitost situována. Je důležité sledovat cenotvorné charakteristiky vydávané statistickým úřadem. d) Velikost - Užitný prostor - Zastavěná plocha - Obestavěný prostor Aplikace metod : Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných prodejů). Z výpočtových metod se v současné době často používají hodnoty vypočtené metodou výnosovou a metodou stanovení věcné hodnoty. Stále větší význam má metoda porovnávací, která nejvěrněji zobrazuje situaci na trhu a proto by neměla chybět v žádné analýze, která má stanovit tržní hodnotu nemovitosti N Á L E Z A O C E N Ě N Í Znalecký posudek č. 7481-122/2014 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE MAJETKU Vlastník majetku : LV č. 41 pro obec Lichnov a k.ú. Lichnov u Bruntálu ze dne 14.04.2014, vyhotoveno dálkovým přístupem do katastru nemovitostí Adresa majetku : Lichnov č.p. 194, 79315 Lichnov Kód katastrálního území : 683752 Název katastrálního území : Lichnov u Bruntálu 6
Kód obce : 597554 Název obce : Lichnov Počet obyvatel obce : 1 089 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.02.2014 Kód okresu : Název okresu : Název státu : CZ0801 Bruntál Česká republika List vlastnictví : LV č. 41 pro obec Lichnov a k.ú. Lichnov u Bruntálu ze dne 14.4.2014, vyhotoveno dálkovým přístupem do katastru nemovitostí Poloha v obci : Okolí centra do 500m Místní šetření : Bylo provedeno dne 14.7.2014 Popis a účel : První zmínky o obci Lichnov pocházejí z r. 1340, kde je zmínka o tvrzi postavené v horní části obce na mírném návrší. Mezi majitele tvrze patřili vladykové z Lichnova, kteří náleželi k předním feudálům krnovského panství a často vystupovali u zemského soudu jako svědkové při prodeji nebo koupi statků. V průběhu staletí střídala obec majitele, nakonec zpustla a k dnešní době se dochovaly pouze její nepatrné zbytky. V 15. a 16. Století se zde těžilo zlato a železo. V 19. století byla v obci založena obecná škola, počet obyvatel se pohyboval kolem 2 000, jednalo se především o obyvatele německé národnosti. Provozovala se zde výroba pleteného a stávkového zboží, na zač. 20. Století byla založena stáčírna piva, cihelna, byla zde dokonce i nemocnice. Po r, 1948 byl v obci otevřen závod na výrobu kovového nábytku, později nazývaný KOVONA (KOVONAX). Tato výroba nábytku probíhala přímo v současně oceňovaném areálu, který po zrušení výroby přešel postupně až k současnému majiteli. Od této doby zde bylo provozováno zámečnictví a strojírenská výroba. V r. 1996 byla obec zasažena ničivou povodňovou vlnou, která zdevastovala polovinu obce, v r. 1997 se situace opakovala, i když v menší míře. Od r. 2002 v obci proběhla rozsáhlá obnova komunikací, mostů, lávek, břehů potoka Čižiny, výstavba plynovodu, vodovodu a dalších oprav, zejména soukromého majetku. Samotný areál podle slov majitele vodou zasažen nebyl, pouze ve sklepě se objevila spodní voda. K oceňovanému areálu je ze silnice přístup po místní zpevněné komunikaci p.č. 1267. Areál se nachází na levém břehu místního potoka Čižina na mírně jižně svažitém pozemku. Sestává z převážně zděných budov staršího data, některé budovy a jejich části nejsou v současné době využívány, zejména třípodlažní část výrobní budovy na p.č. 143/1, kde jsou využívány pouze prostory v přízemí, další nadzemní prostory jsou mimo provoz. Areál je oplocen, manipulační prostory uvnitř areálu jsou zpevněny převážně silničními panely, částečně hrubým asfaltem. Provozní areál je napojen na vlastní kopanou studnu umístěnou ve svařovně (hl. 4,5 m), druhá studna nacházející se u skladu hutního materiálu není požívaná. Areál lze na pojit na veřejný rozvod vody. Plyn do areálu je zaveden do objektu vrátnice (p.č. 144), v ostatních částech areálu plyn není. Dešťová kanalizace je svedena do stávajícího řadu, splašková je svedena do vlastního plastového septiku z r. 1998. Napojení na rozvody elektro je přes stožárové trafo, které je umístěno na pozemku jiného vlastníka a podle sdělení současného majitele není toto trafo evidováno v jeho obchodním majetku. 7
Hlavní výrobní budova (p.č. 143/1) Jedná se o členitou stavbu sestávající ze tří vzájemně propojených zděných budov, z nichž čelní část je třípodlažní, částečně podsklepená, s nízkou sedlovou střechou. Prostory ve II. a III. NP jsou prázdné, neužívané (sítě jsou odpojeny), stejně jako suterén. Do objektu zatéká. V objektu je osazen výtah, je nefunkční. V přízemí je zřízena kancelář, sociální zázemí, kotelna, svařovna, expedice, v zadní přízemní části navazují na budovu jednotlivé provozy nástrojárna, soustružna apod. V r. 2012 13 bylo v přízemí v třípodlažní části vybudováno nové WC s obklady a s umývátkem. Koupelna sestává ze závěsných sprch, kovového umývacího žlabu, zdrojem teplé vody je elektrický boiler. V r. 2013 byla vedle původní kotelny, nyní zrušené, vybudována nová kotelna na tuhá paliva. Zadní přízemní části navazující na třípodlažní budovu jsou objekty zděné, bez využití podkroví a bez podsklepení, se sedlovými střechami, na části jsou ploché s mírným spádem, střešní krytina je převážně plechová, částečně jsou šablony. Střechami zatéká, na části je porušen vlivem zatékání strop, na obvodovém zdivu se projevuje zemní vlhkost. Údržba objektu je prováděna pouze v části přízemí vícepodlažního objektu, v ostatních prostorách je zanedbaná. Objekt lakovny na p.č. 143/2 Navazuje na výrobní budovu, je nepodsklepená, jednopodlažní, zděná, se sedlovou střechou s krovem z ocelových příhradových vazníků s prosvětlením ocelovými světlíky. Střešní krytina je plechová, okna jsou ocelová jednoduchá, podlahy betonové. V objektu je výrobní linka pro nanášení práškových barev. Stáří objektu je z r. 1974. Sklad hořlavin na p.č. 149 Zděná, samostatně stojící nepodsklepená jednopodlažní budova, ze dvou stran se zastřešenými rampami (jih a východ), s plochou střechou, s krytinou ze svařovaných asfaltových pásů. Zdivo je v tl. 30 cm, stropy jsou rovné, podlahy betonové, okna jednoduchá, dveře a vrata kovové. Venkovní omítky jsou přírodní škrábané, vnitřní hladké, v rozvody NN světelné a motorové. Střecha je v havarijním stavu, na části se vlivem zatékání propadla konstrukce krovu a došlo k zatečení stropů a zdiva. Stáří je z r. 1982. Objekt vrátnice č.p. 307 na p.č. 144 Samostatně stojící zděný objekt po pravé straně u vjezdu do areálu. Objekt je částečně podsklepen, přízemní, bez podkroví. Jsou zde umístěny kanceláře a hyg. zázemí, v části je samostatně přístupná místnost požární jednotky s plechovými vraty a přistavěná garáž s pultovou střechou. Ve sklepě je sklad. Zdivo je zděné tl. 69 cm, stropy jsou rovné, ve sklepě a v části s hyg. zázemím klenuté, střecha je sedlová, střešní krytina je ze šablon a z břidlice, na pultové střeše je plech. Okna jsou dřevěná kastlová, dveře dýhované, částečně hladké, vrata plechová.. Podlahy jsou z dlažby, částečně betonové, v kancelářích je textil. V objektu jsou oddělené WC muži (pisoár) ženy, s obkladem, umývátkem, v koupelně je plastový sprchový kout, umyvadlo, zdrojem TUV je el. boiler. Objekt je vytápění lokálními plynovými topidly. Vnitřní a venkovní omítky jsou hladké. Do přistavěné garáže střechou zatéká. Stáří je z r. 1929, v r. 2012 2013 bylo vybudováno nové hygienické zázemí. Hala skladu č.p. 194 na p.č. 145/1. Jedná se o zděnou budovu postavenou do tvaru T se sedlovou střechou, přízemní, bez využitého podkroví a bez podsklepení. Střecha je sedlová s krytinou z osinkových šablon, částečně břidlice, střecha je ve špatném stavu, do objektu zatéká. Zdivo je tl. 45 cm, projevuje se zde zemní vlhkost, podlahy jsou betonové, okna jednoduchá, částečně zdvojená. V minulosti zde probíhala montáž čel. Objekt je bez vody, je odpojen od vytápění. Objekt není využíván, resp. je využíván jako sklad. Je ve velmi špatném technickém stavu, prakticky bez údržby. K objektu je z jižní strany přistavěna část, která byla užívána jako vzorkovna a administrativa s betonovou podlahou a textilní krytinou. Stáří je z r. 1930. Sklad hutního materiálu na p.č. 146 Samostatně stojící nepodsklepená jednopodlažní ocelový montovaný sklad se sedlovou střechou z ocelových příhradových vazníků a plechovou krytinou. Obvodový plášť je z ocelových sloupů a 8
oboustranného opláštění, stropy jsou rovné s plechovým podhledem, podlahy betonové okna zdvojená, dveře a vrata kovové. Původně byl objekt dálkově vytápěn, jsou osazena nástěnná topidla calorifery, v současné době je topení odpojeno. Objekt obsahuje garážovací prostor, výrobní prostor, zádveří, sklad a administrativní místnost s umyvadlem a el. průtokovým ohřívačem. Rozvody NN jsou světelné a motorové. Stáří je z r. 1984. Objekt je v dobrém technickém stavu. Plechový sklad na p.č. 148. Samostatně stojící plechový montovaný sklad, nepodsklepený, se sedlovou střechou z ocelových příhradových vazníků z r. 1962. Svislé konstrukce tvoří ocelové sloupy a jednostranné opláštění, stropy nejsou provedeny, podlahy jsou asfaltobetonové, okna jednoduchá, dveře a vrata plechová. Krytina je z vlnitého plechu, rozvody NN jsou světelné a motorové. Příslušenství : Příslušenství tvoří: studna kopaná na p.č. 143/1, hl. 4,50 m z r. 1929 s elektrickým čerpadlem studna kopaná na p.č. 150 hloubky 6,00 m z r. 1929 - nepoužívaná přípojka vody kovová DN 40 mm z r. 1975, délky 65 m, p.č. 145/2 kanalizace splašková kameninová, DN 200 mm z r. 1975, délky 62 m, p.č. 145/2 železobetonový septik o obestavěném prostoru 16 m3, stáří z r. 1975, p.č. 145/2 dešťová kanalizace kameninová DN 200 mm z r. 1960, délky 460 m, p.č. 145/2, p.č. 151, p.č. 150 elektrická přípojka vzdušná, Al 16 mm 2, délky 265 m, stáří z r. 1975,p.č. 145/2, p.č. 151, p.č. 150 elektrická přípojka zemní kabel Al 25 mm, délky 185 m, stáří z r. 1975, p.č. 145/2, p.č. 151, p.č. 150 přípojka plynu DN 40 mm, délky 52 m, stáří z r. 1999, p.č. 145/2 regulátor plynu typový z r. 1999, p.č. 145/2 zpevněná plocha č.1 z betonové mazaniny tl. 100 mm z r. 1985, celkem 280 m2, p.č. 145/2, p.č. 151, p.č. 150 zpevněná plocha č. 2 ze silničních panelů v ploše 460 m2, stáří z r. 1975, p.č. 145/2, p.č. 151, p.č. 150 zpevněná plocha č. 3 z kameniva obalovaného živicí v ploše 320 m2, stáří z r. 1975, p.č. 145/2, p.č. 151, p.č. 150 opěrná zeď železobetonová s výměrou 10 m 3, stáří z r. 1985, p.č. 150 venkovní schody předložené betonové v celkové délce 4 m, stáří z r. 1975, p.č. 145/2 plot pletivový s ocelovými sloupky, betonovými patkami v pohledové ploše 480 m 2, stáří z r. 1975, p.č. 145/2, p.č. 151, p.č. 150 plechová branka - 1 ks ve stáří z r. 1975, p.č. 145/2 plechová vrata - 2 ks ve stáří z r. 1975, p.č. 145/2 ocelová rampa na ocelových sloupcích, betonové patky z r. 1982, délky 39 m, p.č. 145/2, p.č. 151, p.č. 151 Využití : Oceňované nemovitosti jsou určeny k zámečnické výrobě a skladování (areál dříve sloužil jako výrobna kovových matrací a lůžek, následně jako zámečnická výroba) Věcná břemena (služebnosti) a jiná omezení : Věcná břemena (služebnosti) nebyla zjištěna. V části C LV č. 41 pro obec Lichnov a k.ú. Lichnov u Bruntálu je uvedeno zástavní právo smluvní ve prospěch České spořitelny, a.s.. Zástavní právo nebylo zohledněno v ceně obvyklé. Další omezení evidovaná na LV č. 41 rovněž nejsou v ceně obvyklé zohledněna: zástavní právo exekutorské - exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na 9
nemovitosti. Exekutorský úřad Praha 3, JUDr. Miloslav Zwiefelhofer 144 EX-19746/201-22 ze dne 28.1.2012. Právní moc ke dni 16.2.2012; exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti. Exekutorskýúřad Praha 3, JUDr. Miloslav Zwiefelhofer 144 EX-19746/2011-22 ze dne 28.1.2012. Právní moc ke dni 16.2.2012; zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu - rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva ( 72 zák. č. 337/1992 Sb.). Finanční úřad v Bruntále č.j. 89518/10/358940807700 ze dne 29.11.2010; zástavní právo soudcovské - Okresní správa sociálního zabezpečení Bruntál, Rýmařovská 779/6, 79201 Bruntál. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva Okresní soud v Bruntále 31E-713/2009-29 ze dne 17.7.2009; exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Praha 3, JUDr. Miloslav Zwiefelhofer 144 EX-19746/2011-23 ze dne 28.1.2012; nařízení exekuce - usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Bruntále 60EXE- 1763/2011-12 ze dne 9.12.2012, uloženo na prac. Bruntál; nařízení exekuce - usnesení soud o nařízení exekuce Okresní soud v Bruntále, pob. Krnov 19Nc-1834/2007-8 ze dne 18.10.2007, uloženo na prac. Krnov. Oceňovaný areál je užíván pouze v několika objektech, zejména hlavní výr. obj. na p.č. 143/1, dále objekt na p.č. 143/2, ocelový zateplený sklad na p.č. 146 a vrátnice na p.č. 144. Ostatní objekty nejsou užívány. Technický stav většiny objektů je podprůměrný. Areál v zadní části rozděluje pozemek 154, který je ve vlastnictví fyzické osoby (p. Hlavatá Zdenka, 79315 Lichnov č.p. 38). Tento pozemek odděluje část se skladem barviv, na který není jiný přístup. Znalci nebyl doložen žádný doklad o oprávnění užívat tento pozemek k chůzi a jízdě. Oceňovaný areál se nachází v blízkosti místní vodoteče Čižina, jedná se o lokalitu zařazenou do zóny 3 střední nebezpečí výskytu povodně. Součástí ocenění jsou pozemky parc. č. 22 a 23 nacházející se mimo provozní areál ve vzdálenosti cca 800 m, v blízkosti obecního úřadu. K těmto pozemkům je ze silnice přístup pouze přes pozemky jiných vlastníků (fyzických osob) a přístup není smluvně zajištěn. Jedná se o dva na sebe navazující pozemky na hranici zastavěného území, které jsou územním plánem zařazeny do smíšené obytné zóny, v současné době jsou zatravněny, bez staveb a bez možnosti přístupu. Jsou mírně svažité k jihu. Postavení na trhu : Je neutrální až podprůměrné. Ekologické zatížení : Při vypracování tohoto ocenění nebylo zjišťováno. O C E N Ě N Í Seznam oceňovaných objektů 1.1. Budova pro výrobu (hlavní) na p.č. 143/1 1.2. Hala pro výrobu (lakovna ) na p.č. 143/2 1.3. Sklad hořlavin na p.č. 149 1.4. Budova vrátnice na p.č. 144 1.5. Budova na p.č. 145/1 1.6. Hala výroby na p.č. 146 1.7. Hala skladu na p.č. 148 1.8. Pozemky v areálu 1.9. Pozemky mimo areál 1.10. Oceňovaný areál 10
1.1. Budova pro výrobu (hlavní) na p.č. 143/1 ANALÝZA OCENĚNÍ OBJEKTU Věcná hodnota objektu : Pořadí 1 Ukazatelová 1. Ukazatelová Seznam použitých metod Zděný objekt z r. 1929. Objekt nebyl rekonstruován ani modernizován. Zatřídění : JKSO : 812 Budovy pro výrobu a služby SKP : 46.21.13.00 Budovy pro průmysl a skladování Materiálová charakteristika : zděná z cihel,tvárnic,bloků Zastavěná plocha Budova pro výrobu 21.68*20.13+2.58*2.87+20.13*20.42+15.51*20. 1343.92 13+16.28*8.69+4.12*8.58 Budova pro výrobu 1343.92 Zastavěná plocha celkem : 1 344 m 2 Podlahová plocha Budova pro výrobu 68.01+10.06*4.96+7.42*4.40+0.90*4.70+1.40*1. 1068.44 20*2+2.18*2.65+0.80*1.80+1.80*1.65+5.55*5.1 1+7.36*4.44+4.75*4.44+4.44*2.12+7.66*5.10+3. 33*1.96+2.40*5.10+2.10*2.65+2.65*1.64+368.1 2+366.12+6.58 Budova pro výrobu 1068.44 Podlahová plocha celkem : 1 068 m 2 Počet měrných jednotek [m3 obestavěného prostoru] Budova pro výrobu 7.87*11.08*2.44+(21.68*20.13+2.58*2.87+20.13 8204.18 *20.42+15.51*20.13+16.28*8.69+4.12*8.58)*3.4 4+(21.68*20.13+2.58*2.87)*3.73+(21.68*20.13+ 2.58*2.87)*3.81++2.58*2.87*2.96 Budova pro výrobu 8204.18 Celkem : Výpočet reprodukční ceny : Základní hodnota : 8 204.18 m 3 obestavěného prostoru 2 916 Kč/m 3 obestavěného prostoru 11
Hodnota po mat. charakteristice: 2 624 Kč/m 3 obestavěného prostoru Koeficient úpravy základní hodnoty : Zařízení staveniště 1.0420 Území se ztíženými výrob. podmínkami 1.0740 Celkem : 1.1191 Výchozí hodnota jednotková : Výchozí hodnota celková : Úprava výchozí hodnoty : 2 937 Kč/m 3 obestavěného prostoru 24 095 677 Kč přímá S ohledem na starší databázi jednotkových cen je tato cena upravena jednotkovými meziročními inflačními koeficienty. Aritmetický výraz : 24095676*1.021*1.039*1.047*1.018*1.001*1.028*1.019*1.025*1.028*1.063*1.01*1.015*1.019*1.03 3*1.014 Koeficient úpravy výchozí hodnoty : 1.4531 Reprodukční cena jednotková : Reprodukční cena celková : Opotřebení : Stáří : Celková životnost : 4 268 Kč/m 3 obestavěného prostoru 35 012 761 Kč lineární 85 roků 100 roků Byla zvolena lineární metoda. Stáří je z r. 1929. Míra opotřebení : 85.00 % Věcná hodnota jednotková : 640 Kč/m 3 obestavěného prostoru Věcná hodnota : 5 251 914 Kč Rekapitulace věcné hodnoty : Předmětem ocenění je hlavní výrobní a skladovací objekt postavený jako objekt částečně podsklepený, částečně přízemní a částečně třípodlažní s plochou střechou. Pořadí Metoda Váha Výpočtová hodnota 1 Ukazatelová 1.00 5251914.00 Reprodukční cena : Věcná hodnota : 35 012 761 Kč 5 251 914 Kč 12
1.2. Hala pro výrobu (lakovna ) na p.č. 143/2 ANALÝZA OCENĚNÍ OBJEKTU Věcná hodnota objektu : Pořadí 1 Ukazatelová 1. Ukazatelová Seznam použitých metod Přízemní objekt lakovny z r. 1974. Zatřídění : JKSO : 811 1 Haly výrobní pro průmysl, bez jeřábových drah SKP : 46.21.13.00 Budovy pro průmysl a skladování Materiálová charakteristika : nerozlišena Zastavěná plocha Hala pro výrobu 21.40*16.60 355.24 Hala pro výrobu 355.24 Zastavěná plocha celkem : 355 m 2 Podlahová plocha Hala pro výrobu 229.71+22.88+24.58+33.90 311.07 Hala pro výrobu 311.07 Podlahová plocha celkem : 311 m 2 Počet měrných jednotek [m3 obestavěného prostoru] Hala pro výrobu 21.40*16.60*(5.25+0.76) 2134.99 Hala pro výrobu 2134.99 Celkem : 2 134.99 m 3 obestavěného prostoru Výpočet reprodukční ceny : Základní hodnota : 2 005 Kč/m 3 obestavěného prostoru Hodnota po mat. charakteristice: 2 005 Kč/m 3 obestavěného prostoru Koeficient úpravy základní hodnoty : Zařízení staveniště 1.0420 Území se ztíženými výrob. podmínkami 1.0740 Celkem : 1.1191 Výchozí hodnota jednotková : 2 244 Kč/m 3 obestavěného prostoru 13
Výchozí hodnota celková : Úprava výchozí hodnoty : 4 790 918 Kč přímá S ohledem na starší databázi jednotkových cen je tato cena upravena jednotkovými meziročními inflačními koeficienty. Koeficient úpravy výchozí hodnoty : 1.4531 Reprodukční cena jednotková : Reprodukční cena celková : Opotřebení : Stáří : Celková životnost : 3 261 Kč/m 3 obestavěného prostoru 6 961 550 Kč lineární 40 roků 100 roků Stáří je z r. 1974. Byla zvolena lineární metoda. Míra opotřebení : 40.00 % Věcná hodnota jednotková : 1 956 Kč/m 3 obestavěného prostoru Věcná hodnota : 4 176 930 Kč Rekapitulace věcné hodnoty : Předmětem ocenění je lakovna u budovy výroby. Pořadí Metoda Váha Výpočtová hodnota 1 Ukazatelová 1.00 4176930.00 Reprodukční cena : Věcná hodnota : 6 961 550 Kč 4 176 930 Kč 1.3. Sklad hořlavin na p.č. 149 ANALÝZA OCENĚNÍ OBJEKTU Věcná hodnota objektu : Pořadí 1 Ukazatelová 1. Ukazatelová Seznam použitých metod V době ocenění sloužil objekt ke skladování nepotřebného materiálu. Zatřídění : JKSO : 812 7 14
Budovy pro skladování a úpravu produktů SKP : 46.21.13.00 Budovy pro průmysl a skladování Materiálová charakteristika : zděná z cihel,tvárnic,bloků Zastavěná plocha Sklad hořlavin 24.05*15.10 363.16 Sklad hořlavin 363.16 Zastavěná plocha celkem : 363 m 2 Podlahová plocha Sklad hořlavin 34.22+34.22+107.13+71.96 247.53 Sklad hořlavin 247.53 Podlahová plocha celkem : 248 m 2 Počet měrných jednotek [m3 obestavěného prostoru] Sklad hořlavin 363.16*4.05 1470.80 Sklad hořlavin 1470.80 Celkem : 1 470.80 m 3 obestavěného prostoru Výpočet reprodukční ceny : Základní hodnota : 2 522 Kč/m 3 obestavěného prostoru Hodnota po mat. charakteristice: 2 201 Kč/m 3 obestavěného prostoru Koeficient úpravy základní hodnoty : Zařízení staveniště 1.0420 Území se ztíženými výrob. podmínkami 1.0740 Celkem : 1.1191 Výchozí hodnota jednotková : Výchozí hodnota celková : Úprava výchozí hodnoty : 2 463 Kč/m 3 obestavěného prostoru 3 622 580 Kč přímá S ohledem na starší databázi jednotkových cen je tato cena upravena jednotkovými meziročními inflačními koeficienty. Aritmetický výraz : 3622581*1.021*1.039*1.047*1.018*1.001*1.028*1.019*1.025*1.028*1.063*1.01*1.015*1.019*1.033 *1.014 Koeficient úpravy výchozí hodnoty : 1.4531 Reprodukční cena jednotková : Reprodukční cena celková : Opotřebení : 3 579 Kč/m 3 obestavěného prostoru 5 263 872 Kč lineární 15
Stáří : Celková životnost : 32 roků 100 roků Byla zvolena lineární metoda výpočtu opotřebení. Stáří je z r. 1982. Míra opotřebení : 32.00 % Věcná hodnota jednotková : 2 434 Kč/m 3 obestavěného prostoru Věcná hodnota : 3 579 433 Kč Rekapitulace věcné hodnoty : Přízemní objekt skladu hořlavin bez podsklepení. Pořadí Metoda Váha Výpočtová hodnota 1 Ukazatelová 1.00 3579433.00 Reprodukční cena : Věcná hodnota : 5 263 872 Kč 3 579 433 Kč 1.4. Budova vrátnice na p.č. 144 ANALÝZA OCENĚNÍ OBJEKTU Věcná hodnota objektu : Pořadí 1 Ukazatelová 1. Ukazatelová Seznam použitých metod V době ocenění byl objekt prázdný. Stáří je z r. 1929. V posledních šesti letech byl objekt částečně rekonstruován (v části kanceláří). Zatřídění : JKSO : 801 6 Budovy pro řízení, správu a administrativu SKP : 46.21.14.00 Budovy pro obchod a služby Materiálová charakteristika : zděná z cihel,tvárnic,bloků Zastavěná plocha Budova vrátnice 9.89*17.41+3.72*6.16 195.10 Budova vrátnice 195.10 16
Zastavěná plocha celkem : 195 m 2 Podlahová plocha Budova vrátnice 6.29*1.22+1.09*1.60+2.19*4.50+2.52*5.83+1.85 157.65 *0.52+1.04*2.12+2.15*1.02+3.24*2.50+0.32*2.0 5+4.76*2.85+1.09*3.08+4.77*5.32+2.20*8.24+5. 20*4.19+7.47*3.69-0.30*0.30-0.20*0.60 Budova vrátnice 157.65 Podlahová plocha celkem : 158 m 2 Počet měrných jednotek [m3 obestavěného prostoru] Budova vrátnice 9.89*5.17*1.98+195.10*2.87+9.89*17.41*2.27+ 1058.91 3.72*6.16*0.30 Budova vrátnice 1058.91 Celkem : 1 058.91 m 3 obestavěného prostoru Výpočet reprodukční ceny : Základní hodnota : 3 080 Kč/m 3 obestavěného prostoru Hodnota po mat. charakteristice: 2 855 Kč/m 3 obestavěného prostoru Koeficient úpravy základní hodnoty : Zařízení staveniště 1.0290 Území se ztíženými výrob. podmínkami 1.0740 Celkem : 1.1051 Výchozí hodnota jednotková : Výchozí hodnota celková : Úprava výchozí hodnoty : 3 155 Kč/m 3 obestavěného prostoru 3 340 861 Kč přímá S ohledem na starší databázi jednotkových cen je tato cena upravena jednotkovými meziročními inflačními koeficienty. Aritmetický výraz : 3340861*1.021*1.039*1.047*1.018*1.001*1.028*1.019*1.025*1.028*1.063*1.01*1.015*1.019*1.033 *1.014 Koeficient úpravy výchozí hodnoty : 1.4531 Reprodukční cena jednotková : Reprodukční cena celková : Opotřebení : Stáří : Celková životnost : 4 584 Kč/m 3 obestavěného prostoru 4 854 513 Kč lineární 85 roků 120 roků Byla zvolena lineární metoda výpočtu opotřebení s prodlouženou životností na 120 roků.. Stáří je z r. 1929. 17
Míra opotřebení : 70.83 % Věcná hodnota jednotková : 1 337 Kč/m 3 obestavěného prostoru Věcná hodnota : 1 415 901 Kč Rekapitulace věcné hodnoty : Předmětem ocenění je přízemní objekt administrativy. Pořadí Metoda Váha Výpočtová hodnota 1 Ukazatelová 1.00 1428632.00 Reprodukční cena : Věcná hodnota : 4 854 513 Kč 1 428 632 Kč 1.5. Budova na p.č. 145/1 ANALÝZA OCENĚNÍ OBJEKTU Věcná hodnota objektu : Pořadí 1 Ukazatelová 1. Ukazatelová Seznam použitých metod Stáří objektu je z r. 1930. Zatřídění : JKSO : 812 1 Budovy výrobní pro průmysl, speciální SKP : 46.21.13.00 Budovy pro průmysl a skladování Materiálová charakteristika : zděná z cihel,tvárnic,bloků Zastavěná plocha Budova na p.č. 145/1 12.05*35.22+13.19*13.31-2.68*3.05 591.79 Budova na p.č. 145/1 591.79 Zastavěná plocha celkem : 592 m 2 Podlahová plocha Objekt na p.č. 145/1 5.46*2.44+5.46*5.74+5.46*8.80*+2.65*4.54+1.6 1*1.31+4.68*6.20 653.85 18
Objekt na p.č. 145/1 653.85 Podlahová plocha celkem : 654 m 2 Počet měrných jednotek [m3 obestavěného prostoru] Budova na p.č. 145/1 591.79*(3.19+1.97) 3053.64 Budova na p.č. 145/1 3053.64 Celkem : 3 053.64 m 3 obestavěného prostoru Výpočet reprodukční ceny : Základní hodnota : 2 995 Kč/m 3 obestavěného prostoru Hodnota po mat. charakteristice: 1 858 Kč/m 3 obestavěného prostoru Koeficient úpravy základní hodnoty : Zařízení staveniště 1.0420 Území se ztíženými výrob. podmínkami 1.0740 Celkem : 1.1191 Výchozí hodnota jednotková : Výchozí hodnota celková : Úprava výchozí hodnoty : 2 079 Kč/m 3 obestavěného prostoru 6 348 518 Kč přímá S ohledem na starší databázi jednotkových cen je tato cena upravena jednotkovými meziročními inflačními koeficienty. Aritmetický výraz : 6348517*1.021*1.039*1.047*1.018*1.001*1.028*1.019*1.025*1.028*1.063*1.01*1.015*1.019*1.033 *1.014 Koeficient úpravy výchozí hodnoty : 1.4531 Reprodukční cena jednotková : Reprodukční cena celková : Opotřebení : Stáří : Celková životnost : 3 021 Kč/m 3 obestavěného prostoru 9 224 855 Kč lineární 84 roků 100 roků Byla zvolena lineární metoda výpočtu opotřebení. Stáří je z r. 1930. Míra opotřebení : 84.00 % Věcná hodnota jednotková : 483 Kč/m 3 obestavěného prostoru Věcná hodnota : 1 475 977 Kč Rekapitulace věcné hodnoty : Předmětem ocenění je přízemní zděný výrobní objekt s přístavbou vzorkovny s a kanceláří. 19
Pořadí Metoda Váha Výpočtová hodnota 1 Ukazatelová 1.00 1475977.00 Reprodukční cena : Věcná hodnota : 9 224 855 Kč 1 475 977 Kč 1.6. Hala výroby na p.č. 146 ANALÝZA OCENĚNÍ OBJEKTU Věcná hodnota objektu : Pořadí 1 Ukazatelová 1. Ukazatelová Seznam použitých metod Stáří haly je z r. 184. V době ocenění byla hala částečně užívána jako sklad. Zatřídění : JKSO : 811 1 Haly výrobní pro průmysl, bez jeřábových drah SKP : 46.21.13.00 Budovy pro průmysl a skladování Materiálová charakteristika : kovová Zastavěná plocha Hala výroby 15.12*49.52+3.19*4.83 764.15 Hala výroby 764.15 Zastavěná plocha celkem : 764 m 2 Podlahová plocha Hala výroby 126.00+324.00+127.00+16.00+126.00 719.00 Hala výroby 719.00 Podlahová plocha celkem : 719 m 2 Počet měrných jednotek [m3 obestavěného prostoru] Hala výroby 764.15*5.72 4370.94 Hala výroby 4370.94 20
Celkem : 4 370.94 m 3 obestavěného prostoru Výpočet reprodukční ceny : Základní hodnota : 2 005 Kč/m 3 obestavěného prostoru Hodnota po mat. charakteristice: 1 787 Kč/m 3 obestavěného prostoru Koeficient úpravy základní hodnoty : Zařízení staveniště 1.0420 Území se ztíženými výrob. podmínkami 1.0740 Celkem : 1.1191 Výchozí hodnota jednotková : Výchozí hodnota celková : Úprava výchozí hodnoty : 2 000 Kč/m 3 obestavěného prostoru 8 741 880 Kč přímá S ohledem na starší databázi jednotkových cen je tato cena upravena jednotkovými meziročními inflačními koeficienty. Aritmetický výraz : 8741880*1.021*1.039*1.047*1.018*1.001*1.028*1.019*1.025*1.028*1.063*1.01*1.015*1.019*1.033 *1.014 Koeficient úpravy výchozí hodnoty : 1.4531 Reprodukční cena jednotková : Reprodukční cena celková : Opotřebení : Stáří : Celková životnost : 2 906 Kč/m 3 obestavěného prostoru 12 702 584 Kč lineární 30 roků 100 roků Byla zvolena lineární metoda výpočtu opotřebení. Stáří haly je z r. 1984. Míra opotřebení : 30.00 % Věcná hodnota jednotková : 2 034 Kč/m 3 obestavěného prostoru Věcná hodnota : 8 891 809 Kč Rekapitulace věcné hodnoty : Předmětem ocenění je přízemní zateplená kovová hala výroby a skladu. Pořadí Metoda Váha Výpočtová hodnota 1 Ukazatelová 1.00 8891809.00 Reprodukční cena : Věcná hodnota : 12 702 584 Kč 8 891 809 Kč 21
1.7. Hala skladu na p.č. 148 ANALÝZA OCENĚNÍ OBJEKTU Věcná hodnota objektu : Pořadí 1 Ukazatelová 1. Ukazatelová Seznam použitých metod Stáří je z r. 1962. Zatřídění : JKSO : 811 6 Haly pro skladování a úpravu produktu (mimo zeměď. produkty) SKP : 46.21.13.00 Budovy pro průmysl a skladování Materiálová charakteristika : kovová Zastavěná plocha Hala skladu 30.02*12.28 368.65 Hala skladu 368.65 Zastavěná plocha celkem : 369 m 2 Podlahová plocha Hala skladu 29.57*11.76 347.74 Hala skladu 347.74 Podlahová plocha celkem : 348 m 2 Počet měrných jednotek [m3 obestavěného prostoru] Hala skladu 30.02*12.28*5.24 1931.70 hala skladu 1931.70 Celkem : 1 931.70 m 3 obestavěného prostoru Výpočet reprodukční ceny : Základní hodnota : 1 455 Kč/m 3 obestavěného prostoru Hodnota po mat. charakteristice: 1 383 Kč/m 3 obestavěného prostoru Koeficient úpravy základní hodnoty : Zařízení staveniště 1.0420 Území se ztíženými výrob. podmínkami 1.0740 Celkem : 1.1191 Výchozí hodnota jednotková : 1 548 Kč/m 3 obestavěného prostoru 22
Výchozí hodnota celková : Úprava výchozí hodnoty : 2 990 272 Kč přímá S ohledem na starší databázi jednotkových cen je tato cena upravena jednotkovými meziročními inflačními koeficienty. Aritmetický výraz : 2990271*1.021*1.039*1.047*1.018*1.001*1.028*1.019*1.025*1.028*1.063*1.01*1.015*1.019*1.033 *1.014 Koeficient úpravy výchozí hodnoty : 1.4531 Reprodukční cena jednotková : Reprodukční cena celková : Opotřebení : Stáří : Celková životnost : 2 249 Kč/m 3 obestavěného prostoru 4 345 080 Kč lineární 52 roků 100 roků Byla zvolena lineární metoda. Stáří je z r. 1962. Míra opotřebení : 52.00 % Věcná hodnota jednotková : 1 080 Kč/m 3 obestavěného prostoru Věcná hodnota : 2 085 638 Kč Rekapitulace věcné hodnoty : Předmětem ocenění je přízemní kovová montovaná hala skladu. Pořadí Metoda Váha Výpočtová hodnota 1 Ukazatelová 1.00 2085638.00 Reprodukční cena : Věcná hodnota : 4 345 080 Kč 2 085 638 Kč 1.8. Pozemky v areálu ANALÝZA OCENĚNÍ OBJEKTU Porovnávací hodnota objektu : Pořadí 1 Přímá Seznam použitých metod 1. Přímá 23
Tržní hodnota - cena obvyklá byla odhadnuta porovnáním s obdobnými pozemky nabízenými realitními kancelářemi v regionu ve sledovaném období ve výši 125,- Kč/m 2. Předmětem ocenění jsou pozemky: - p.č. 143/1 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1345 m 2 - p.č. 143/2 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 335 m 2 - p.č. 144 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 325 m 2 - p.č. 145/1 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 627 m 2 - p.č. 145/2 - ostatní plocha-manipulační plocha o výměře 967 m 2 - p.č. 146 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 765 m 2 - p.č. 148 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 369 m 2 - p.č. 149 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 364 m 2 - p.č. 150 - ostatní plocha-jiná plocha o výměře 2828 m 2 - p.č. 151 - zahrada o výměře 2396 m 2 Aritmetický výraz : (1345+335+325+627+967+765+369+364+2828+2396)*125.00 Porovnávací hodnota : 1 290 125 Kč Rekapitulace porovnávací hodnoty : Tržní hodnota - cena obvyklá za pozemky je zde uvedena pouze orientačně a k ceně obvyklé za celý areál se již nepřičítá. Je v ní již obsažena. Pořadí Metoda Váha Výpočtová hodnota 1 Přímá 1.00 1290125.00 Porovnávací hodnota : 1 290 125 Kč 1.9. Pozemky mimo areál ANALÝZA OCENĚNÍ OBJEKTU Porovnávací hodnota objektu : Pořadí 1 Přímá Seznam použitých metod 1. Přímá Tržní hodnota - cena obvyklá byla odhadnuta porovnáním s obdobnými pozemky nabízenými realitními kancelářemi v regionu ve sledovaném období a je odhadnuta ve výši 25,- Kč/m 2. Předmětem ocenění jsou pozemky: - p.č. 22 - ostatní plocha o výměře 393 m 2 - p.č. 23 - orná půda o výměře 1985 m 2 Aritmetický výraz : (393+1985)*25.00 24
Porovnávací hodnota : 59 450 Kč Rekapitulace porovnávací hodnoty : Tržní hodnota - cena obvyklá za samostatné pozemky mimo areál je zde uvedena pouze orientačně a k ceně obvyklé za oceňovaný areál se již nepřičítá. Je v ní již obsažena. Pořadí Metoda Váha Výpočtová hodnota 1 Přímá 1.00 59450.00 Porovnávací hodnota : 59 450 Kč 1.10. Oceňovaný areál ANALÝZA OCENĚNÍ OBJEKTU Výnosová hodnota objektu : Pořadí 1 Stabilizovaný výnos Seznam použitých metod 1. Stabilizovaný výnos Tržní dosažitelné nájemné bylo odhadnuto porovnáním s nabízeným nájemným realitními kancelářemi v regionu ve sledovaném období a je odhadnuto ve výši 328,- Kč/m 2 /rok za sklady, výrobu a kanceláře u výroby (za hlavní objekt na p.č. 143/1 a p.č. 143/2). Pro ostatní objekty (mimo vrátnici) je uvažované dosažitelné nájemné ve výši 50 % z nájemného hlavního objektu, a to z důvodu toho, že zde není funkční topení (buď je demontováno nebo nebylo vůbec vybudováno). Dosažitelné nájemné za administrativní plochy v objektu vrátnice je odhadnuto na 671,- Kč/m 2 /rok. Míra kapitalizace je uvažovaná ve výši 10 %. Podlahové plochy celkem činí za výrobu a sklady: - hlavní budova: 1068,14 m 2-68,01 m 2 (sklep) = 1000,13 m 2 - sklad hořlavin: 247,53 m 2 - budova na p.č. 145/1: 653,85 m - sklad hut. materiálu na p.č. 146: 719,00 m 2, - ocelový sklad na p.č. 148: 347,74 m 2 - vrátnice na p.č. 144: 157,65 m 2-4,68*6,20-2,65*4,54 (vestavěné garáže): 116,61 m 2 - lakovna na p.č. 143/2: 311,07 m 2 Za každou garáž je uvažované dosažitelné nájemné 500,- Kč/měsíc (celkem za obě garáže 12 000,- Kč/rok). Dosažitelné nájemné: (1000,13+311,07)*328,00+(247,53+653,85+719,00+347,74)*328,00*0,50+116,61*671,00+12000,- = 843 090,59 Kč S ohledem na lokalitu areálu, dále s ohledem na velikost objektů a jejich opotřebení, včetně a morální zastaralosti je uvažovaný "propad" nájemného odhadnutý ve výši 40 %. Roční dosažitelné nájemné je uvažováno ve výši: 843.090,59 x (1,00-0,40) = 505 854,35 Kč = zaokrouhleně: 505 854,00 Kč Reprodukční cena za všechny objekty celkem činí : 78.365.215,00 Kč 25
Výpočet výnosové hodnoty : Příjmy [Kč] Výdaje [Kč] Nájemné - Dosažitelné 505 854 upravené nájemné Daň z nemovitosti 12 500 Pojistné budov 78 365 Odpisy střádací - 117 548 amortizace Náklady na údržbu 156 730 Náklady provozní - Pronájem - pozemku Míra kapitalizace : 10.00 % Stabilizovaný roční výnos 140 711 Výnosová hodnota : 1 407 110 Kč Rekapitulace výnosové hodnoty : S ohledem na to, že se jedná o ocenění pro účely "provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby", je tržní hodnota - cena obvyklá výnosovou metodou odhadnuta za celý areál, protože předmětem dražby bude celý areál jako celek společně i s pozemky nacházejícími se mimo areál. Byla zvolena metoda věčné renty bez odpočtu nákladů na opravu, rekonstrukci, neboť tyto náklady jdou k tíži budoucího vlastníka, který určí nutný rozsah oprav a rekonstrukcí. Technický stav nemovitostí byl zohledněn ve výnosové metodě " propadem" nájemného a také jednotkovou výší nájemného rozlišenou na objekt administrativy (vrátnice) a na objekt skladů a výroby (ostatní objekty v areálu). U pozemků p.č. 22 a 23 se s nájmem neuvažuje - je zanedbatelný a celkovou tržní hodnotu odhadnutou pomocí výnosové metody neovlivňuje. Zájem o obdobné nemovitosti je v regionu velmi malý. Jedná se o region s poměrně vysokou nezaměstnaností. Pracovních příležitostí je v místě velmi málo. Většina práceschopného obyvatelstva za prací dojíždí do okolí Krnova nebo Bruntálu. Oceňovaný areál se nachází v lokalitě mezi rodinnými domy, v blízkosti místní vodoteče, cca 800 m od obecního úřadu Lichnov. Areál má poměrně malé rozvojové možnosti. Pořadí Metoda Váha Výpočtová hodnota 1 Stabilizovaný výnos 1.00 1407110.00 Výnosová hodnota : 1 407 110 Kč Porovnávací hodnota objektu : Pořadí 1 Přímá Seznam použitých metod 1. Přímá 26
Tržní hodnota - cena obvyklá byla odhadnuta porovnáním s obdobnými areály nabízenými realitními kancelářemi v regionu ve sledovaném období a je odhadnuta ve výši 2 950 000,- Kč. Tržní hodnota - cena obvyklá je zde uvedena jako cena obvyklá za nemovitosti "čisté" bez omezení vlastnického práva uvedeno v části C LV č. 41 pro obec Lichnov a k.ú. Lichnov u Bruntálu ze dne 14.4.2014. Porovnávací hodnota : 2 950 000 Kč Rekapitulace porovnávací hodnoty : Tržní hodnota - cena obvyklá je za nemovitosti evidované na LV č. 41 pro obec Lichnov a k.ú. Lichnov u Bruntálu ze dne 14.4.2014 a v souladu s objednávkou EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61, 181 00 Praha 8, IČ:25023217. Pořadí Metoda Váha Výpočtová hodnota 1 Přímá 1.00 2950000.00 Porovnávací hodnota : 2 950 000 Kč Rekapitulace majetku Název objektů Reprodukční cena Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota 1.1. Budova pro 35 012 761 5 251 914 - - výrobu (hlavní) na p.č. 143/1 1.2. Hala pro 6 961 550 4 176 930 - - výrobu (lakovna ) na p.č. 143/2 1.3. Sklad 5 263 872 3 579 433 - - hořlavin na p.č. 149 1.4. Budova 4 854 513 1 428 632 - - vrátnice na p.č. 144 1.5. Budova na 9 224 855 1 475 977 - - p.č. 145/1 1.6. Hala výroby 12 702 584 8 891 809 - - na p.č. 146 1.7. Hala skladu 4 345 080 2 085 638 - - na p.č. 148 1.8. Pozemky v - - - 1 290 125 areálu 1.9. Pozemky - - - 59 450 mimo areál 1.10. Oceňovaný - - 1 407 110 2 950 000 areál Celkem 26 890 333 1 407 110 2 950 000 27
Souhrnná rekapitulace Majetek Věcná hodnota [Kč] Výnosová hodnota [Kč] Porovnávací hodnota [Kč] Tržní hodnota [Kč] (cena obvyklá) Znalecký posudek č. 7481-122/2014 26 890 333 1 407 110 2 950 000 2 950 000 Celkem 26 890 333 1 407 110 2 950 000 2 950 000 Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Tržní hodnota (cena obvyklá) 26 890 333 Kč Dvacetšestmilionůosmsetdevadesáttisíctřistatřicettřik orunčeských 1 407 110 Kč Jedenmiliončtyřistasedmtisícjednostodesetkorunčesk ých 2 950 000 Kč Dvamilionydevětsetpadesáttisíckorunčeských 2 950 000 Kč Dvamilionydevětsetpadesáttisíckorunčeských Z Á V Ě R Cílem předloženého ocenění bylo vypracovat návrh obvyklé ocenění pozemků v katastrálním území Lichnov u Bruntálu, a to pozemků p.č. 22, p.č. 23, p.č. 143/1, jehož součástí je stavba bez čp/če (obč. vyb.), p.č. 143/2, jehož součástí je stavba bez čp/če (obč. vyb.), p.č. 144, jehož součástí je stavba č.p. 307 v části Lichnov (doprava), p.č. 145/1, jehož součástí je stavba č.p. 194 v části Lichnov (doprava), p.č. 145/2, p.č. 146, jehož součástí je stavba bez čp/če (jiná stavba), p.č. 148, jehož součástí je stavba bez čp/če (jiná stavba), p.č. 149, jehož součástí je stavba bez čp/če (jiná stavba), p.č. 150 a p.č. 151, vše v obci Lichnov, okrese Bruntál. Oceňované nemovité věci jsou evidovány na listu vlastnictví č. 41 u Katastrálního úřadu Moravskoslezský kraj, Katastrálního pracoviště Bruntál. pro Ocenění bylo vypracováno za účelem provedení odhadu pro nedobrovolnou dražbu pro pověřeného dražebníka EURODRAŽBY.CZ a.s., č.j., 413/2014-A. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro stanovení tržní hodnoty k uvedenému datu, je tržní hodnota (cena obvyklá) oceňovaných nemovitostí odhadnuta ve výši 2 950 000,- Kč Slovy: Dvamilionydevětsetpadesáttisíckorunčeských 28