ZNALECKÝ POSUDEK číslo 4071/2013 NEMOVITOST: 1/2 garáží bez č.p. na pozemcích p.č. 688/25, 688/206 a 1/2 pozemků p.č. 688/25 a 688/206 Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Ostrava-město, obec Vratimov, k.ú. Vratimov Adresa nemovitosti: Lesní, 739 32 Vratimov Vlastníci stavby: Jaromír Gelačák, Provaznická 1532/9, 702 00 Ostrava, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Marie Gelačáková, Rezkova 2961/8, 700 30 Ostrava - jih, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Jaromír Gelačák, Provaznická 1532/9, 702 00 Ostrava, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Marie Gelačáková, Rezkova 2961/8, 700 30 Ostrava - jih, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice-Město ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: 44846762 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 4293/11-18 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA ½ 125 000 Kč Datum místního šetření: 2.5.2013 Stav ke dni : 2.5.2013 Počet stran: 13 stran Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 13.6.2013 MONTEKALA, spol. s r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/2 garáží bez č.p. na pozemcích p.č. 688/25, 688/206 a 1/2 pozemků p.č. 688/25 a 688/206 v kat. úz. Vratimov, obec Vratimov, okres Ostrava-město, vše zapsáno na LV č. 2048. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 13.6.2013 LV č. 2048 pro kat. úz. Vratimov, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, KP Ostrava - snímek z katastrální mapy ze dne 19.10.2012 pro kat. úz. Vratimov, list mapy č. Ostrava 7-0/43 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-4293/11-18 ze dne 8.8.2011 - usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-4293/11-92 ze dne 16.10.2012 - informace sdělené zástupcem SÚ města Vratimov - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Město Vratimov je začleněna územně pod okres Ostrava město a náleží pod Moravskoslezský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Ostrava. Obec Vratimov se rozkládá asi 9 km jižně od centra města Ostrava. Protéká zde řeka Ostravice. Vratimov se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Horní Datyně a Vratimov. Obec je vzdálená přibližně 16 km od polských hranic. V obci je základní občanská vybavenost. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 688/1 Město Vratimov 2
Celkový popis Oceňované nemovitosti - garáže bez č.p. jsou situovány v okrajové části obec Vratimov, obec Vratimov, okres Ostrava, při ulici Lesní. Garáže jsou řadové vnitřní a nacházejí se na vlastních pozemcích parc. č. 688/25 a 688/206. Na listu vlastnictví jsou zapsány garáž bez č.p. na p.č. 688/25 a garáž bez č.p. na p.č. 688/206. Při místním šetření bylo zjištěno, že na p.č. 688/206 se nachází dvě garáže. Na listu vlastnictví jsou uvedeny garáže bez č.p., při místním šetření bylo dále zjištěno, že na vratech garáže na p.č. 688/25 je zapsáno č. 97, na p.č. 688/206 jsou zapsány č. 96 a 109. Stavební úřad k daným garážím nemá žádné informace. Garáže jsou zděné s plochou střechou krytou lepenkou. Stropy jsou dřevěné omítnuté. Napojení na el. rozvod jen u některých garáží. Vrata kovová. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Na parc. č. 688/206 se nachází dvě garáže, o této skutečnosti nezjištěny žádné informace. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Garáž bez č.p. na p.č. 688/25 1.2 Garáže bez č.p. na parc. č. 688/206 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. 688/25 a 688/206 Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Garáže na p.č. 688/25 a 688/206 3
OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Garáž bez č.p. na p.č. 688/25 Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž 8: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 3,4*6,4 = 21,76 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 21,76 m 2 2,80 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] (3,4*6,4)*(2,80) = 60,93 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor NP 60,93 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 60,93 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 4
Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy S 6,20 100 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,10 100 1,00 30,10 3. Stropy S 26,20 100 1,00 26,20 4. Krov X 0,00 100 1,00 0,00 5. Krytina S 5,70 100 1,00 5,70 6. Klempířské konstrukce S 2,90 100 1,00 2,90 7. Úpravy povrchů S 4,80 100 1,00 4,80 8. Dveře C 2,70 100 0,00 0,00 9. Okna C 1,40 100 0,00 0,00 10. Vrata S 6,80 100 1,00 6,80 11. Podlahy S 7,20 100 1,00 7,20 12. Elektroinstalace S 6,00 100 1,00 6,00 Součet upravených objemových podílů 95,90 Koeficient vybavení K 4 : 0,9590 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m 3 ]: = 1 375,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9590 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,9410 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 597,05 Plná cena: 60,93 m 3 * 2 597,05 Kč/m 3 = 158 238,26 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 100 = 40,000 % - 63 295,30 Kč Garáž bez č.p. na p.č. 688/25 - zjištěná cena = 94 942,96 Kč 1.2 Garáže bez č.p. na parc. č. 688/206 Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž 8: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 3,0*13,0 = 39,00 5
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 39,00 m 2 2,80 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (3,0*13,0)*(2,80) = 109,20 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 109,20 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 109,20 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy S 6,20 100 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,10 100 1,00 30,10 3. Stropy S 26,20 100 1,00 26,20 4. Krov X 0,00 100 1,00 0,00 5. Krytina S 5,70 100 1,00 5,70 6. Klempířské konstrukce S 2,90 100 1,00 2,90 7. Úpravy povrchů S 4,80 100 1,00 4,80 8. Dveře C 2,70 100 0,00 0,00 9. Okna C 1,40 100 0,00 0,00 10. Vrata S 6,80 100 1,00 6,80 11. Podlahy S 7,20 100 1,00 7,20 12. Elektroinstalace S 6,00 100 1,00 6,00 Součet upravených objemových podílů 95,90 Koeficient vybavení K 4 : 0,9590 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m 3 ]: = 1 375,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9590 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,9410 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 597,05 Plná cena: 109,20 m 3 * 2 597,05 Kč/m 3 = 283 597,86 Kč 6
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 100 = 40,000 % - 113 439,14 Kč Garáže bez č.p. na parc. č. 688/206 - zjištěná cena = 170 158,72 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. 688/25 a 688/206 Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 10 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Jedná se o menší stavební pozemky zastavěné garážemi v průmyslové části obce. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,9410 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 276,51 1,00 2,1460 0,9410 10,00 614,22 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 688/25 23,00 614,22 14 127,06 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 688/206 41,00 614,22 25 183,02 nádvoří Stavební pozemky - celkem 39 310,08 Pozemky p.č. 688/25 a 688/206 - zjištěná cena = 39 310,08 Kč 7
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž bez č.p. na p.č. 688/25 94 943,- Kč 1.2.2. Garáže bez č.p. na parc. č. 688/206 170 158,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 265 101,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky p.č. 688/25 a 688/206 39 310,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 39 310,10 Kč Celkem 304 411,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 304 411,80 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 8
2. Porovnávací ocenění 1.1 Garáže na p.č. 688/25 a 688/206 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 60,00 m 2 Obestavěný prostor: 170,13 m 3 Plocha pozemku: 64,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Garáž Nabízíme k prodeji zděnou garáž o velikosti 23 m2 ve Vratimově na ulici Popinecká. Natažená elektřina 220 a 380V, momentálně nezapojeno. Areál nabízí možnost využití nájezdové rampy a myčky. Příjezd po zpevněné cestě. Garáž Nabízíme k prodeji zděnou, řadovou garáž o rozměrech 21 m, v žádané lokalitě Ostravy - Vítkovic. V garáži je zavedená elektřina 220 V, vlastní elektroměr. Má bezpečnostní zámek, 1 rok nová střecha. Lze využívat jako dílnu. Garáž Nabízíme družstevní garáž ve výborném stavu. Elektřina. Garáž Nabízíme k prodeji garáž v Moravské Ostravě, ul. Gajdošova, za domovem důchodců. Výborná poloha, hlídané důchodci, elektřina 220V,vlastní elektroměr, generální oprava střechy. Srovnatelné nemovitosti Název: Garáž Lokalita Vratimov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m 2 3 202 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 23,00 m 2 0 m 2 77 500 Kč 3 370 Kč/m 2 9
Název: Garáž Lokalita Vítkovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m 2 5 428 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 21,00 m 2 0 m 2 120 000 Kč 5 714 Kč/m 2 Název: Garáž Lokalita Mariánské Hory Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/m 2 3 429 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 20,00 m 2 0 m 2 80 000 Kč 4 000 Kč/m 2 Název: Garáž Lokalita Moravská Ostrava Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m 2 4 703 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 20,00 m 2 0 m 2 99 000 Kč 4 950 Kč/m 2 10
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 3 202 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 4 191 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 5 428 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 4 191 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 60,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 251 460 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Garáž bez č.p. na p.č. 688/25 94 943,00 Kč 1.2 Garáže bez č.p. na parc. č. 688/206 170 159,00 Kč 265 102,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. 688/25 a 688/206 39 310,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Garáže na p.č. 688/25 a 688/206 251 460,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Obvyklá cena ½ Současný stav 251 460 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 304 412 Kč 125 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.17 11
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka garáží je v lokalitě Vratimov a okolí na velmi dobré úrovni b) parametry povyšující cenu: dostupnost i MHD, garáže na vlastních pozemcích c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl 1/2 Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitostí ve výši 125 000,- Kč. V Praze 13.6.2013 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4071/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 120/2013. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne 19.10.2012 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2048 ze dne 13.6.2013 6 12
13