ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 3068-14. s odhadem obvyklé ceny nemovitostí - pozemkových parcel KN - p.č.95/16, p. č.95/18, p. č.95/24 a p. č.107/3 v obci Čejetice, k. ú. Sudoměř u Čejetic. Objednavatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský Bratislavská 73 602 00 B R N O Odhad obvyklé ceny nemovitostíexekuční řízení č.j. 056 EX 1279/10-12 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014. Oceněno ke dni: 4.prosince 2014 Posudek vypracoval: Hadraba Ladislav sídliště 1. máje 1140 386 01 STRAKONICE Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 7 stran. Ve Strakonicích, dne 16. prosince 2014
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Na základě usnesení ze dne 26.11. 2014 vydané Exekutorským úřadem Brno - město, JUDr. Vít Novozámský č. j. 056 EX 1279/10 byl jsem přibrán jako znalec k ocenění nemovitostí pozemků v katastrálním území Sudoměř u Čejetic, zapsáno na listu vlastnictví č. 349, okres Strakonice. Znalci je uloženo stanovit obvyklou cenu těchto nemovitostí a stanovit cenu jednotlivých závad váznoucích na nemovitostech. Pro stanovení obvyklé ceny neexistuje žádný předpis, znalec má k dispozici pouze odbornou literaturu a znalecké standardy. Obvyklá cena v zákoně č. 151/1997 Sb. je obvyklá cena definována jako cena, která by byla dosažena při prodejích obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku a to ke dni ocenění. Zvažují se všechny okolnosti mající vliv na cenu s výjimkou vlivů mimořádných okolnostmi trhu, osobních poměrů prodávajícího či kupujícího, nebo vlivu zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí např. stav tísně, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry pak se rozumí vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné mezi kupujícím a prodávajícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Podkladem pro odhad obvyklé ceny jsou použity jednak cena zjištěná podle cenového předpisu, jednak metoda porovnání cen nabízených nemovitostí na trhu s nemovitostmi v blízkém okolí. K porovnání znalec použil jednak realitní inzerce jednotlivých realitních kanceláří, jednak znalostí s nabídkami a poptávkami srovnatelných nemovitostí v blízkém okolí (pracuje pro několik realitních společností a je mu velmi dobře znám současný stav v obchodování s podobnými nemovitostmi. Předmětné pozemky se nacházejí mimo zastavěnou část obce Čejetice a jsou částečně využívány k zemědělské výrobě. Pozemky jsou situovány po pravé straně řeky Otavy s přístupem po neudržované polní účelové vozovce směrem od Sudoměře. Pozemky - orná půda p.č.95/16, p.č.95/18 a p.č.107/3 jsou využívány k zemědělské výrobě, pozemek p.č. 95/24 lesní pozemek je pak strání zarostlou částečně jehličnany, částečně náletovými dřevinami. Jedná se o nekvalitní, neudržované porosty bez větší ceny. V dosahu pozemků nejsou situovány žádné inženýrské sítě, přístup je možný pouze zemědělskou technikou po neudržované polní cestě. Vzhledem ke znalosti místních poměrů je stanovena obvyklá cena pozemků jak níže uvedeno. Na uvedených nemovitostech neváznou podle výpisu z katastru nemovitostí žádná věcná břemena, ani jiné závady. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Sudoměř u Kestřan, obec Čejetice, list vlastnictví č. 349, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Strakonice dne 26.1.2014 dálkovým přístupem do KN. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Sudoměř u Čejetic vyhotovená Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Strakonice dne 26.11.2014 v měřítku 1:1000. Místní šetření znalce dne 12.12.2014, šetření znalce v Realitních kancelářích ohledně obchodování se zemědělskými pozemky v místě a okolí. 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitostí - pozemků v KN na listu vlastnictví č. 349 pro k.ú. Sudoměř u Čejetic, obec Čejetice zapsán: pan Josef Pechoušek Lhota u Kestřan 14 540916/3793 2
1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Orná půda p.č.95/16. 2) Orná půda p.č.95/18. 3) Orná půda p.č.107/3. 4) Lesní pozemek p.č.95/24. 5) Lesní porosty - zjednodušený způsob 6) Lesní porosty - zjednodušený způsob 3
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Orná půda p.č.95/16. Oceněno podle 6 vyhlášky. 2.1.1 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 10-25 tis. obyvatel - území sousedních obcí (60%) 60% 2.1.2 Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 6 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=55500) = Kč 7,20 Cena za celou výměru 1719.00 m 2 = Kč 12.376,80 Po započtení 60.00% všech přirážek a srážek = Kč 19.802,88 Orná půda p.č.95/16. Cena celkem Kč 19.803,- 2.2 Orná půda p.č.95/18. Oceněno podle 6 vyhlášky. 2.2.1 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 10-25 tis. obyvatel - území sousedních obcí (60%) 60% 2.2.2 Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 6 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=55500) = Kč 7,20 Cena za celou výměru 148.00 m 2 = Kč 1.065,60 Po započtení 60.00% všech přirážek a srážek = Kč 1.704,96 Orná půda p.č.95/18. Cena celkem Kč 1.705,- 2.3 Orná půda p.č.107/3. Oceněno podle 6 vyhlášky. 2.3.1 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 10-25 tis. obyvatel 4
- území sousedních obcí (60%) 60% 2.3.2 Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 6 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=55500) = Kč 7,20 Cena za celou výměru 5297.00 m 2 = Kč 38.138,40 Po započtení 60.00% všech přirážek a srážek = Kč 61.021,44 Orná půda p.č.107/3. Cena celkem Kč 61.021,- 2.4 Lesní pozemek p.č.95/24. Oceněno podle 7, přílohy č. 6 vyhlášky. 2.4.1 Úprava ceny pozemku Tvar lesních pozemků (protáhlé, malé) (až -20%) -10% 2.4.2 Výpočet ceny lesního pozemku ( 7 vyhlášky) Základní cena za m 2 les.pozemku (SLT=8Z) = Kč 2,23 Cena za celou výměru 501.00 m 2 = Kč 1.117,23 Po započtení -10.00% všech přirážek a srážek = Kč 1.005,51 Lesní pozemek p.č.95/24. Cena celkem Kč 1.006,- 2.5 Lesní porosty - zjednodušený způsob Oceněno podle 45, přílohy č. 35 vyhlášky. 2.5.1 Výpočet ceny lesního porostu zjedn.způsobem ( 45 vyhlášky) Smrk (skup. 1, bonita 1, cena 14.34, zast. 40%, zakm. 1.00) 30 let, 100.00 m 2 x 5,74 Kč = Kč 574,- Lesní porosty - zjednodušený způsob Cena celkem Kč 574,- 2.6 Lesní porosty - zjednodušený způsob Oceněno podle 45, přílohy č. 35 vyhlášky. 2.6.1 Výpočet ceny lesního porostu zjedn.způsobem ( 45 vyhlášky) Olše (skup. 6, bonita 1, cena 3.67, zast. 60%, zakm. 1.00) 30 let, 250.00 m 2 x 2,20 Kč = Kč 550,- Lesní porosty - zjednodušený způsob Cena celkem Kč 550,- 5
3. REKAPITULACE 1) Orná půda p.č.95/16. Kč 19.803,- 2) Orná půda p.č.95/18. Kč 1.705,- 3) Orná půda p.č.107/3. Kč 61.021,- 4) Lesní pozemek p.č.95/24. Kč 1.006,- 5) Lesní porosty - zjednodušený způsob Kč 574,- 6) Lesní porosty - zjednodušený způsob Kč 550,- Zjištěná výsledná cena Kč 84.659,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 84.660,- Slovy: Osmdesátčtyřitisícešestsetšedesát Kč Závěrečná analýza Znalec provedl všechna šetření nezbytná ke stanovení komparativní hodnoty předmětu ocenění. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů, a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledků použitých metod ocenění navrhuji obvyklou cenu předmětu ocenění ve výši: Věcné břemeno 0 Závady a práva zjištěná 0 80.000,-- Kč Slovy osmdesáttisíckorunčeských Ve Strakonicích, dne 16.prosince 2014 6... vypracoval
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 7.2.1972, č.j.spr 407/72,pro základní obor Ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, Stavebnictví - stavby obytné. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 3068-14. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Hadraba Ladislav sídliště 1. máje 1140 386 01 STRAKONICE software PC.System Olomouc 7