ZNALECKÝ POSUDEK. č. 1638/

- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 1638/2011 O ceně obvyklé na bytové jednotce č. 3 v Štědré č.p. 102 s podílem na společných prostorech a s pozemcích č.par. 106 a 107 zastavěná plocha a nádvoří v obci Štědrá, okres Karlovy Vary, kat. území Štědrá. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Ivo Luhan Exekutorský úřad Praha 1 Karlovo nám. 17 120 00 Praha 2 na základě usnesení provedení exekuce Okresního soudu v Karlových Varech 24 Nc 2628/2008-4 099 EX4285/08-34 Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 13.7.2011 posudek vypracoval: Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Vejprnicích 30.8.2011

- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé na bytové jednotce č.3 v Štědré č.p. 102 s podílem na společných prostorech s pozemcích v obci Štědrá, okres Karlovy Vary, kraj Karlovarský. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č. 3 Adresa nemovitosti: Štědrá 102 364 52 Štědrá Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Štědrá Katastrální území: Štědrá Počet obyvatel: 551 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 13.7.2011 za přítomnosti vykonavatele exekutora. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV 263 - kopie snímku z katastrální mapy - údaje a stav zjištěné v místním šetření znalcem - informace od realitních kanceláří působící v dané lokalitě a z vlastních zdrojů - Usnesení Soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana, Exekutorský úřad Praha 1, o ustanovení znalce pro vypracování znaleckého posudku k ocenění bytové jednotky č.102/3 a podílem na společných prostorech a s pozemky č.par. 106 a 107 zastavěná plocha a nádvoří v obci Štědrá. 5. Vlastnické a evidenční údaje Riedlová Zdeňka, Štědrá 102, 364 52 Žlutice 6. Dokumentace a skutečnost byla pořízena fotodokumentace znalcem, v den ohledání nebyla nemovitost informace získané od spolunájemníků bytového domu. zpřístupněna,

- 3-7. Celkový popis nemovitosti Bytový dům je nezateplený panelový objekt o třech nadzemních podlažích a jednom podzemním podlaží bez výtahu. Nachází se v zástavbě bytových domů v obci Štědrá, od Žlutic jižně cca 6 km a od obce Toužim severně 9 km. Obec je s počtem obyvatel cca 500, je bez občanské vybavenosti, pouze prodejna potravin, vysoká nezaměstnanost, do školy nutno dojíždět autobusy ČSAD.. Objekt je po levé straně při příjezdu od Žlutic v zástavbě bytových domů. Je připojen na inženýrské sítě obecní vodovod, kanalizaci a elektřinu 200/380V, topení ústřední dodávka z místní kotelny pro bytové domy. Bytový dům byl stavebně dokončen v roce 1965 jako byty pro zaměstnance JZD, je v původním stavu. Dnes jsou byty odprodány a jsou v osobním vlastnictví. Dům je o 1.PP, 3.NP a zastřešen pultovou střechou. Vlastní bytová jednotka je v 2.NP - jde o krajní byt levý při příchodu na podestu v 2.NP. Byt je o velikosti 3+ 1 se sociálním zařízením a sklepy v I.PP. Byt má původní dřevěná okna a umakartové bytové jádro bez stavebních úprav a původní i zařizovací předměty ( vana, umyvadlo, kuchyňská plechová linka a další). Technický stav bytu odpovídá stáří bez stavebních úprav, byt je již delší dobu opuštěn a bez užívání. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 3 b) Pozemky b 1 ) Pozemky

- 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota 1) Bytová jednotka č. 3-25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Karlovarský kraj - do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 46 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 11 884,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: kuchyně: = 8,65 m 2 pokoj 1: = 22,50 m 2 pokoj 2: = 13,94 m 2 pokoj 3: = 18,02 m 2 předsíň, koupelna,wc: = 9,67 m 2 Podlahová plocha bytu: = 72,78 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep 1: = 2,15 m 2 sklep 2: = 1,55 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 3,70 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 72,78 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 3,70 m 2 * 0,10 = 0,37 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 73,15 m 2

- 5 - Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt II -0,10 nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu II -0,05 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) IV 0,65 Koeficient pro stáří 46 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 0,411 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II 0,00 5. Školství a sport v obci - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení v obci - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních I -0,40 rodinných domech (RD) nebo v okolí - romská komunita v okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0,06 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - negativní změny II -0,05 11. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - vysoká nezaměstnanost I -0,10 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,330 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,411 * 0,330 * 0,900 = 0,122

- 6 - Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 11 884,- Kč/m 2 * 0,122 = 1 449,85 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 1 449,85 Kč/m 2 * 73,15 m 2 = 106 056,53 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 106 056,53 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 42 939,31 Kč Spoluvlastnický podíl: 81 502 / 1 000 000 Hodnota spoluvlast. podílu: 42 939,31 Kč * 81 502 / 1 000 000 = + 3 499,64 Kč Bytová jednotka č. 3 - zjištěná cena = 109 556,17 Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemky - 27-32 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 106 235,00 35,00 8 225,- zastavěná plocha a nádvoří 107 237,00 35,00 8 295,- Součet 16 520,- Úprava ceny příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 1 652,- Mezisoučet 18 172,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0970 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1540 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 42 939,31 Pozemky - zjištěná cena = 42 939,31 Kč

- 7 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Bytová jednotka č. 3 = 109 556,17 Kč Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 109 560,- Kč ZÁVĚREČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ: 1. Prodej bytové jednotky 3 + 1 se sociálním zařízením a sklepy v obci Štědrá. Bytový dům je o 3. NP bez výtahu, poloha bytu je 2. NP podlahová plocha 72,5 m 2, k bytu přináleží sklepy v I.PP byt v původním stavu ( umakartové jádro).nemovitost nezateplena a okna původní dřevěná. Nabídková cena... 135 000,-Kč 2. Prodej bytové jednotky 3 + 1 se sociálním zařízením a sklepy v obci Štědrá. Bytový dům je o 3.NP bez výtahu poloha bytu je v 1.NP, podlahová plocha je 76 m 2, k bytu přináleží sklepy v I.PP. bytové jádro je původní umakartové.plastová okna bez zateplení. Nabídková cena je.. 150 000,-Kč 3. Prodána bytová jednotka 3 +1 se sociálním zařízením a sklepy, obec Štědrá. Bytový dům o 3.NP bez výtahu, dřevěná původní okna, nezateplený, poloha bytu ve 1.NP o výměře 76,5 m 2, k bytu přináleží sklepy v I.PP. Bytové jádro původní umakartové, byt v původním stavu bez stavebních úprav. Prodán za cenu... 100 000,-Kč Při porovnání s nabízenými a prodanými bytovými jednotkami s podílem na společných prostorech a pozemcích ( byt v osobním vlastnictví) v obci Štědrá a nejbližším okolí, lze cenu obvyklou (tržní) pro bytovou jednotku č. 102/3 s podílem na společných prostorech a s pozemky č.par. 106 a 107 zastavěná plocha a nádvoří, při porovnání s byty 3 +1,podobného stáří, polohy v budově ( patro) a technického stavu (bez zateplení, původní dřevěná okna, původní bytové jádro, WC a kuchyně) v místě a čase stanovit na částku...90 000,-Kč

- 8 - Cena nákladová ( vyhlášková)...109 560,-Kč Cena obvyklá ( tržní) v místě a čase... 90 000,-Kč Ve Vejprnicích, 30.8.2011 Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: 340500-78986-01 ze dne 23.4.2001 pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1638/2011 znaleckého deníku.