- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 2060-17/2015 o odhadu ceny obvyklé pozemku p.č. 1286/2 (LV 3338), a spoluvlastnického podílu o velikosti 1/3 na pozemcích parc.č. 1286/1 a 1299/2 (LV č. 3314), vše v katastrálním území Šenov u Ostravy, obci Šenov, okres Ostrava-město Objednatel posudku: Tomáš Březina Živičná 2848/5 702 00 Ostrava Účel posudku: Odhad ceny obvyklé nemovitosti Podle stavu ke dni 21.1.2015 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 10 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě 22.1.2015
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: stavební pozemek Kraj: Moravskoslezský Okres: Ostrava-město Obec: Šenov Katastrální území: Šenov u Ostravy 3. Podklady pro vypracování posudku Informativní výpis z KN LV č. 3338 a LV č. 3314 ze dne 21.1.2015. Kopie katastrální mapy. 4. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 3338 a LV č. 3314 zapsán: Jako vlastník je v KN na LV 3338 zapsán: Březina Tomáš, Živičná 2848/5, Moravská Ostrava, 70200 Ostrava Jako vlastník je v KN na LV 3314 zapsán: Březina Tomáš, Živičná 2848/5, Moravská Ostrava, 70200 Ostrava podíl 1/3 SJM Nerud Radek Bc. a Nerudová Iva, podíl 1/3 Nerud Radek Bc., Uzavřená 1018/5, Město, 73601 Havířov Nerudová Iva, Stará Petřvaldská 1860, 73934 Šenov SJM Pitrun Petr a Pitrunová Michaela Ing., Stará petřvaldská 1845, 73934 Šenov podíl 1/3 5. Celkový popis nemovitosti Oceňované pozemky se nachází v Šenově u Ostravy, v řídké zástavbě objektů individuálního bydlení. Pozemky jsou situovány cca 200 m západně od zastávky MHD Šenov, Petřvaldská. Pozemky jsou v KN vedeny v druhu orná půda a zahrada. Pozemek p.č. 1286/2 je určen k zastavění rodinným domem (individuální bydlení) a pozemky p.č. 1286/1 a 1299/2 slouží jako příjezdová komunikace ve spoluvlastnictví. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Na pozemcích vázne věcné břemeno provozování podzemního vedení NN pro ČEZ Distribuce a.s. Toto věcné břemeno nemá dle názoru znalce negativní dopad do ceny obvyklé.
- 3 - Pozemky na LV č. 3338 Pozemek parc.č. 1286/2 orná půda o výměře 1000 m 2 Pozemky na LV č. 3314 Pozemek parc.č. 1286/1 orná půda o výměře 792 m 2 Pozemek parc.č. 1299/2 zahrada o výměře 110 m 2 6. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Mapa širších vztahů - Srovnávané nemovité věci - LV č.3338
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Pro zjištění ceny obvyklé bylo použito srovnávací metody. Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v Šenově běžně obchoduje se stavebními pozemky. Nabídka je v mírném převisu nad poptávkou. V okolí nemovitosti se nabízí stavební pozemky v rozmezí cca 700-900 Kč/m 2 dle velikosti, umístění v lokalitě, možnosti připojení IS, možného dalšího využití apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: Pozemek LV 3338 srovnávané nemovité věci lokalita cena korekce ceny na pramen výměra redukovaná cena za m 2 Objektivizační koeficient (tvar, umístění, velikost, napojení na IS, názor znalce) výsledná cena za m 2 pozemek 1 pozemek 2 pozemek 3 Šenov, okr. Ostrava 2 072 000 0,90 2 590 720 1,00 720 Šenov, okr. Ostrava 3 940 600 0,90 4 636 765 1,00 765 Šenov, okr. Ostrava 2 631 380 0,90 3 209 738 1,00 738 průměrná indexovaná hodnota 741 Výměra v m2 Průměrná indexovaná hodnota Cena pozemku zjištěná srovnáním 1 000 741 741 000 Srovnávací hodnota celkem na LV3338 741 000,- Kč
- 5 - Pozemky LV 3314 Ocenění spoluvlastnických podílů ve výši 1/3 792 m 2 +110 m 2 = 902 m2 Cena za m 2 : 741,- Kč Cena celkem 668 382,- Kč Úprava spoluvlastnickým podílem ve výši 1/3 : 222 794,- Kč Srovnávací hodnota celkem na LV3314 222 794,- Kč Ocenění pozemků celkem Ocenění pozemků na LV3338 celkem Ocenění spoluvlastnického podílu na pozemcích LV3314 celkem CELKEM CELKEM zaokrouhleno 741 000,- Kč 222 794,- Kč 963 794,- Kč 964 000,- Kč Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 964 000,- Kč. Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena pozemku p.č. 1286/2 (LV 3338), a spoluvlastnického podílu o velikosti 1/3 na pozemcích parc.č. 1286/1 a 1299/2 (LV č. 3314), vše v katastrálním území Šenov u Ostravy, obci Šenov, okres Ostrava-město, je stanovena ke dni 21. 1.2015. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, napojení na IS, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 964 000,- Kč.
- 6 - C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá pozemku p.č. 1286/2 (LV 3338), a spoluvlastnického podílu o velikosti 1/3 na pozemcích parc.č. 1286/1 a 1299/2 (LV č. 3314), vše v katastrálním území Šenov u Ostravy, obci Šenov, okres Ostrava-město Slovy: devětsetšedesátčtyřitisíce Kč 964 000,- Kč V Ostravě, 22.1.2015 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2076-33/2015 znaleckého deníku.
- 7 - Přílohy: 1) Mapa širších vztahů 2) Srovnávané nemovité věci 3) Výpis z KN LV 3338
Příloha č.1: Mapa širších vztahů - 8 -
- 9 - Příloha č. 2: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Pozemek Šenov, okr. Ostrava Cena: 2 072 000,- Kč Velikost pozemku: 2 590 m 2 Stavební pozemek o celkové velikosti 2590 m2 v Šenově. Kromě plynu jsou inženýrské sítě na hranici pozemku v obecní komunikaci. Pozemek, který je možno rozdělit, je v klidné části obce s dostupností všech služeb i MHD. Nemovitá věc č. 2 Pozemek Šenov, okr. Ostrava Cena: 3 940 600,- Kč Velikost pozemku: 4 636 m 2 2 stavební pozemky o CP 4636 m2 v klidném místě Šenova u Ostravy. První pozemek o výměře 1427m2 a druhý o výměře 3209m2. Na hranici pozemku je veřejný vodovod, kanalizace a elektřina. Příjezd po zpevněné obecní komunikaci. Základní občanská vybavenost v místě. Nemovitá věc č. 3 Pozemek Šenov, okr. Ostrava Cena: 3 940 600,- Kč Velikost pozemku: 4 636 m 2 Stavební parcela v klidné lokalitě s výhledem na les.jedná se o pozemek s obecní asfaltovou příjezdovou cestou. Parcela o rozloze 3 209 m2, má inženýrské sítě na hranici pozemku. Veškerá občanská vybavenost v blízkosti s dobrou dostupností.