ZNALECKÝ POSUDEK č. 498-63/2009 o ceně nemovitostí: pozemků parc.č. 3202, parc.č. 3203 a parc.č. 3204 a pozemků ve zjednodušené evidenci parcely původ Pozemkový katastr (PK) parc.č. 2614/1 a parc.č. 4164/1 vše obci a k.ú. Mutěnice, okres Hodonín, kraj Jihomoravský Objednatel posudku: Soudní exekutor Mgr. Pavla Fučíková Exekutorský úřad Ostrava Účel posudku: Zjištění ceny jako podklad pro exekuční řízení Posudek vypracoval: Ing. Šárka Kovaříková znalec, bytem Uherské Hradiště, Štefánikova 698 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 18.5.2009 Zvláštní požadavky objednatele: nejsou Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákonů č. 121/2000 Sb. č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. Tento posudek obsahuje 24 stran včetně příloh a předává se ve 2 vyhotoveních.
2 0. Úvod Úkolem podepsaného znalce je ocenit nemovitosti se všemi jejich součástmi a příslušenstvím a právy a závadami obvyklou cenou dle 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. Pro stanovení obvyklé ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Mezinárodní oceňovací standardy definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika : 1. Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb.) 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.
3 1. Nález - podklady pro vypracování posudku Pro vypracování podklady: znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující 1.1 Výpisy z katastru nemovitostí VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ Okres: CZ0645 Hodonín Obec: 586412 Mutěnice Katastrální území: 700444 Mutěnice List vlastnictví 2044 A Vlastník, jiný oprávněný Identifikátor Podíl Vlastnické právo Budiš Miroslav, Masarykova 200, 696 11 Mutěnice 500902/119 B Nemovitosti Pozemky Parcela Výměra [m 2 ] Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany 3202 202 orná půda zem. půdní fond 3203 451 vinice zem. půdní fond 3204 559 orná půda zem. půdní fond Pozemky ve zjednodušené evidenci parcely původ Pozemkový katastr (PK) Parcela Díl Typ Výměra [m 2 ] Původní kat. území 2614/1 1230 4164/1 1176 B1 Jiná práva - Bez zápisu C Omezení vlastnického práva viz LV D Jiné zápisy - Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina Rozhodnutí o dědictví D 169/1982 ze dne 22.1.1982 Pro: Budiš Miroslav, Masarykova 200, 696 11 Mutěnice Rozhodnutí o dědictví D 1766/1990 ze dne 15.10.1990 Pro: Budiš Miroslav, Masarykova 200, 696 11 Mutěnice F Bonitní díly Parcela BPEJ Výměra [m 2 ] PK 4164/1 00501 1176 3202 00840 202 3203 04067 451 3204 00810 559 Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín Vyhotoveno: 11.12.2008 Řízení PÚ: 6336/08 1.2 Kopie katastrální mapy Podkladem pro ocení je kopie katastrální mapy v měřítku 1:2000 pro obec a k.ú. Mutěnice, mapový list 8-7/1 a kopie mapy Pozemkového katastru v měřítku 1:2880 pro obec a k.ú. Mutěnice, mapové listy č. 8 a č. 10; kopie byly vyhotoveny Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín dne 4.4.2008. 1.3 Doklady o vlastnictví Nebyly doloženy.
4 1.4 Použité předpisy, literatura a další podklady 1.4.1 Předpisy pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění aktuálním ke dni ocenění Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění aktuálním ke dni ocenění 1.4.2 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno. 1.5 Místní šetření Místní šetření bylo provedeno ve dnech 1.6. a 7.6.2009; v rámci místního šetření bylo zjištěno, že pan Budiš již více než dva roky nebydlí na uvedené adrese, na adrese pro doručování (sídlo Obecného úřadu) rovněž nemají žádné informace o tom, kde skutečně bydlí. Prohlídka oceňovaných pozemků byla proto provedena jen podle dostupných mapových podkladů, při prohlídce byla pořízena fotodokumentace. Pozemky evidované ve zjednodušené evidenci jsou začleněny do větších půdních celků, které lze poměrně přesně vyhledat v terénu. Pozemky evidované v katastru nemovitostí nebylo možno podle dostupných podkladů přesně vyhledat v terénu, při místním šetření byla provedena pouze prohlídka celé lokality, ve které jsou pozemky situovány. Na těchto pozemcích se pravděpodobně nacházejí trvalé porosty (vinná réva případně ovocné porosty), které nebylo možno přesně specifikovat a následně samostatně ocenit. 1.6 Situace oceňovaných nemovitostí Předmětem ocenění jsou pozemky v obci a k.ú. Mutěnice. Pozemky parc.č. 3202, parc.č. 3203 a parc.č. 3204 jsou v katastru nemovitostí evidovány jako orná půda a vinice a ve skutečnosti jsou pozemky pravděpodobně zemědělsky užívané. Pozemky jsou situovány severozápadně od zastavěné části obce v lokalitě místně zvané Zadní Hora a Okrouhlické; jedná se oblast za vinnými sklepy v obci; pozemky v těchto lokalitách jsou užívány vlastníky pozemků jako vinice, případně jako zahrady. Oceňované pozemky na sebe navazují a tvoří pás široký cca 4,5 m a dlouhý cca 260 m. Na pozemcích se pravděpodobně nacházejí trvalé porosty včetně vinné révy. Přesný rozsah porostů a jejich celkový stav nebylo možno při místním šetření zjistit. Příjezd k pozemkům je po nezpevněné polní cestě. Pozemek evidovaný ve zjednodušené evidenci parcela původ Pozemkový katastr (PK) parc.č. 2614/1 je situován severovýchodně od zastavěné části obce v oblasti zvané Lindičky. Oceňovaný pozemek je začleněn do většího půdního celku (lesa), který se nachází po pravé straně silnice vedoucí z obce Mutěnice do obce Dubňany, hranice oceňovaného pozemku nejsou v terénu vyznačeny. Pozemek evidovaný ve zjednodušené evidenci parcela původ Pozemkový katastr (PK) parc.č. 4164/1 je situován západně od zastavěné části obce v oblasti místně zvané Panská louka, po pravé straně komunikace vedoucí z obce Mutěnice do obce Čejkovice. Oceňovaný pozemek je začleněn do většího půdního celku (honu), hranice pozemku nejsou v terénu vyznačeny. Celý hon je užíván k pěstování zemědělských plodin, na pozemku hospodaří společnost Statek Mutěnice s.r.o. Podle sdělení pracovníků statku není s vlastníkem pozemku uzavřena nájemní smlouva na užívání pozemku.
5 2. Posudek I - ocenění podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění aktuálním ke dni ocenění (dále jen zákon) a vyhlášky č. 3/2008 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ve znění aktuálním ke dni ocenění (dále jen vyhláška). 2.1 Pozemky zemědělské ( 29) 2.1.1 Popis Pozemky parc.č. 3202, parc.č. 3203, parc.č. 3204 a pozemek ve zjednodušené evidenci parcela původ Pozemkový katastr (PK) parc.č. 4164/1 jsou ve skutečnosti užívány jako zemědělské a územním plánem obce není předpokládáno jejich nezemědělské využití. Pozemky se proto ocení v souladu s ustanovením 29 vyhlášky. Základní cena pozemků zjištěná podle bonitovaných půdně ekologických jednotek z přílohy č. 22 se upraví přirážkami a srážkami podle přílohy č. 23 a vynásobí se koeficientem K p z přílohy č. 39. Obec Mutěnice má 3 619 obyvatel a sousedí s městem Hodonín, které má 25 897 obyvatel; při ocenění je uplatněna přirážka podle přílohy č. 23 položky č. 1.5.2. Všechny oceňované pozemky leží ve vzdálenosti do 2 km od souvisle zastavěné části obce a jejich zemědělské využití není sníženo pevnými překážkami, výskytem stožárů elktrovodních zařízení, potřebou odvodnění, lokalizací ve zvláště chráněných územích ani imisemi; srážky podle přílohy č. 23 nejsou uplatněny. 2.1.2 Ocenění Ocenění zemědělského pozemku podle 29 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Parcela číslo 3202 Druh pozemku orná půda Výměra m 2 202 BPEJ 00840 ZC dle příl. 22 Kč/m 2 7,34 Úprava podle příl. 23 Zvýšení - pol. 1 % 80 Snížení - pol. 2 % 0 Snížení - pol. 3. % 0 Srážky a přirážky celkem % 80 Koef. prodejnosti (příl. 39) Kp 1,00 ZCU (min. 1,00 Kč/m 2-29/4) Kč/m 2 13,21 Pozemek celkem Kč 2 668,42 Ocenění zemědělského pozemku podle 29 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Parcela číslo 3203 Druh pozemku vinice Výměra m 2 451 BPEJ 04067 ZC dle příl. 22 Kč/m 2 1,02 Úprava podle příl. 23 Zvýšení - pol. 1 % 80 Snížení - pol. 2 % 0 Snížení - pol. 3. % 0 Srážky a přirážky celkem % 80 Koef. prodejnosti (příl. 39) Kp 1,00 ZCU (min. 1,00 Kč/m 2-29/4) Kč/m 2 1,84 Pozemek celkem Kč 829,84 Ocenění zemědělského pozemku podle 29 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Parcela číslo 3204 Druh pozemku orná půda Výměra m 2 559
6 BPEJ 00810 ZC dle příl. 22 Kč/m 2 10,29 Úprava podle příl. 23 Zvýšení - pol. 1 % 80 Snížení - pol. 2 % 0 Snížení - pol. 3. % 0 Srážky a přirážky celkem % 80 Koef. prodejnosti (příl. 39) Kp 1,00 ZCU (min. 1,00 Kč/m 2-29/4) Kč/m 2 18,52 Pozemek celkem Kč 10 352,68 Ocenění zemědělského pozemku podle 29 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Parcela číslo PK 4164/1 Druh pozemku pozemek ve zjednodušené evidenci Výměra m 2 1 176 BPEJ 00501 ZC dle příl. 22 Kč/m 2 8,00 Úprava podle příl. 23 Zvýšení - pol. 1 % 80 Snížení - pol. 2 % 0 Snížení - pol. 3. % 0 Srážky a přirážky celkem % 80 Koef. prodejnosti (příl. 39) Kp 1,00 ZCU (min. 1,00 Kč/m 2-29/4) Kč/m 2 14,40 Pozemek celkem Kč 16 934,40 2.2 Pozemek lesní ( 30) 2.2.1 Popis Pozemek ve zjednodušené evidenci parcela původ Pozemkový katastr (PK) parc.č. 2614/1 je ve skutečnosti užíván jako lesní pozemek, který se ocení v souladu s ustanovením 30 vyhlášky. Základní cena pozemku se zjistí podle ceny plošně převládajících souborů lesních typů v porostní skupině; cena lesního pozemku je součtem cen jeho částí v jednotlivých porostních skupinách. Základní cena se upraví srážkami podle přílohy č. 25 a vynásobí koeficientem K p z přílohy č. 39. 2.2.2 Ocenění Ocenění lesního pozemku podle 30 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Parcela číslo PK 2614/1 Druh pozemku pozemek evidovaný ve zjednodušené evidenci Výměra m 2 1 230 SLT 1S ZC dle příl. 21 Kč/m 2 2,90 Úprava podle příl. 25 Pol. 1 - Imisní lesy % 0 Pol. 2 - Lesy zvl. určení % 0 Pol. 3 - Tvar lesních pozemků % 0 Pol. 4 - Omezené hospodaření % 0 Pol. 5 - Poz. na antropogenních půdách % 0 Pol. 6 - Zhoršené odtokové poměry % 0 Pol. 7 - Lesní pozemky s terénními překážkami % 0 Srážky celkem % 0 Koeficient prodejnosti Kp 1,000 ZCU Kč/m 2 2,90 Pozemek celkem Kč 3 567,00
7 2.3 Lesní porost ( 39) 2.3.1 Popis Lesní porost na oceňovaném pozemku má výměru do jednoho hektaru včetně, porost se ocení postupem podle přílohy č. 32 k vyhlášce. Cena trvalého porostu je součtem cen zjištěných pro jednotlivé skupiny dřevin uvedené v příloze č. 26. Podkladem pro ocenění lesního porostu jsou informace z lesní hospodářské osnovy poskytnuté Městským úřadem Hodonín, odborem životního prostředí (viz příloha posudku). 2.3.2 Ocenění Ocenění lesních porostů podle 39 vyhlášky - skupina dřevin Údaje z LHP nebo LHO, ověřené na místě Výměra lesního porostu VLP m 2 1 230 Skupina č. 1 Skupina dřevin TPS - topol Podíl oceňované skupiny dřevin z výměry lesního porostu PSD - 0,85 Věk porostu skupiny S roků 63 Obmýtí u roků 70 Rozdíl u - s roků 7 Věkový koeficient lesního porostu ( 37 odst. 2) 1-0,005 (u - S) Kv 0,965 Zakmenění porostu ZLP - 0,80 Bonitní stupeň skupiny RVB - 6 Srovnávací bonita skupiny - 06 Součinitel srovnávací bonity skupiny dřevin SSBSD - 1,85 Základní cena lesního porostu CLP Kč/m 2 14,50 Koeficient prodejnosti Kp - 1,00 Cena skupiny dřevin na pozemku VLP PSD ZLP CLP x SSBSD Kv Kp CSD Kč 21 651,15 Skupina č. 2 Skupina dřevin AK - akát Podíl oceňované skupiny dřevin z výměry lesního porostu PSD - 10,00 Věk porostu skupiny S roků 63 Obmýtí u roků 70 Rozdíl u - s roků 7 Věkový koeficient lesního porostu ( 37 odst. 2) 1-0,005 (u - S) Kv 0,965 Zakmenění porostu ZLP - 0,80 Bonitní stupeň RVB - 4 Srovnávací bonita skupiny - 05 Součinitel srovnávací bonity skupiny dřevin SSBSD - 0,70 Základní cena lesního porostu CLP Kč/m 2 14,50 Koeficient prodejnosti Kp - 1,00 Cena skupiny dřevin na pozemku VLP PSD ZLP CLP x SSBSD Kv Kp CSD Kč 963,80 Skupina č. 3 Skupina dřevin DB - dub Podíl oceňované skupiny dřevin z výměry lesního porostu PSD - 0,05 Věk porostu skupiny S roků 63 Obmýtí u roků 70 Rozdíl u - s roků 7 Věkový koeficient lesního porostu ( 37 odst. 2) 1-0,005 (u - S) Kv 0,965 Zakmenění porostu ZLP - 0,80 Bonitní stupeň RVB - 1 Srovnávací bonita skupiny - 01 Součinitel srovnávací bonity skupiny dřevin SSBSD - 1,25 Základní cena lesního porostu CLP Kč/m 2 28,95 Koeficient prodejnosti Kp - 1,00 Cena skupiny dřevin na pozemku VLP PSD ZLP CLP x SSBSD Kv Kp CSD Kč 1 718,11 Cena celkem (skupina č. 1 + skupina č. 2 + skupina č. 3) Kč 24 333,06
8 2.4 Rekapitulace ocenění podle cenového předpisu Objekt Cena (Kč) Pozemky: Pozemky : parc.č. 3202 2 668,42 parc.č. 3203 829,84 parc.č. 3204 10 352,68 parc.č. PK 2614/1 3 567,00 parc.č. PK 4164/1 16 934,40 Pozemky celkem 34 352,34 Trvalé porosty: Lesní porosty celkem 24 333,06 Trvalé porosty celkem 24 333,06 Celkem 58 685,40 Celkem po zaokrouhlení 58 690,00
9 3. Posudek II zjištění ceny cenovým porovnáním 3.1 Použitá metodika ocenění Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění areálu rodinného domu je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná, v případě vhodnosti i cena minimální a maximální. 3.2 Ocenění pozemků 3.2.1 Lesní pozemek včetně lesního porostu Na základě provedené analýzy trhu lze konstatovat, že lesní pozemky (včetně lesního porostu) jsou nabízeny k prodeji jen velmi ojediněle a výslednou cenu výrazně ovlivňuje cena porostů (druh porostů, stáří porostů apod.), které jsou součástí pozemku. Z tohoto důvodu nelze zjistit obvyklou cenu lesních pozemků včetně porostu porovnávací metodou. Cena pozemku evidovaného ve zjednodušené evidenci parcela původ Pozemkový katastr (PK) parc.č. 2614/1 včetně lesního porostu je proto zjištěna jen podle cenového předpisu. 3.2.2 Pozemek začleněný do většího půdního celku Pozemek evidovaný ve zjednodušené evidenci parcela původ Pozemkový katastr (PK) parc.č. 4164/1 je začleněn do většího půdního celku (honu), jeho hranice v terénu nejsou vyznačeny a nelze jej v současné době užívat samostatně. Na pozemku hospodaří společnost Statek Mutěnice s.r.o., která vykupuje zemědělské pozemky zpravidla za cenu 6,- Kč/m2 (informace poskytnutá zaměstnancem společnosti); lze tedy konstatovat, že tato cena je v místě obvyklou cenou. Pozemky celkem Parcela Druh Výměra Jednotková cena Cena celkem číslo pozemku m 2 Kč/m 2 Kč PK 4164 pozemek evidovaný ve zjednodušené evidenci 1176 6,00 7 056,00 Celkem pozemky 7 056,00 Celkem pozemky (zaokrouhleně) 7 060,00 3.2.3 Pozemky užívané vlastníkem Pozemky parc.č. 3202, parc.č. 3203 a parc.č. 3204 byly podle sdělení místních obyvatel dříve užívány jejich současným vlastníkem jako vinice a zahrada. Jedná se o pozemky o celkové výměře 1 212 m 2, které na sebe navazují a tvoří pás široký cca 4,5 m, dlouhý cca 260 m. Na pozemcích se pravděpodobně nacházejí trvalé porosty včetně vinné révy. Přesný rozsah porostů a jejich celkový stav nebylo možno při místním šetření zjistit. Příjezd k pozemkům je po nezpevněné polní cestě. Pozemky jsou situovány v lokalitě, ve které užívají jednotliví vlastníci své pozemky, převážně jako vinohrady a zahrady. Pozemky včetně trvalých porostů, které užívají jejich vlastníci jako vinohrady a zahrady jsou v obci Mutěnice a srovnatelných obcích v regionu nabízeny k prodeji, soubor pozemků je oceněn cenovým porovnáním. 3.2.3.1 Porovnávané pozemky: 1) Mutěnice Jedná se o zemědělský pozemek s vinohradem (320 hlav) a ovocnými stromy (ořešák, višeň, jabloně, mandloně, meruňky a broskve).
10 Celková výměra pozemku je 1310 m 2, požadovaná cena je 50 000,- Kč (tj. cca 38,- Kč/m 2 ). 2) Nenkovice Pozemek užívaný jako vinice, který tvoří vlastní vinice s 380 hlavami vinné révy a zatravněná mez, kterou lze využít pro výsadbu ovocného sadu. Celková výměra pozemku je 1 551 m 2, požadovaná cena je 65 700,- Kč (tj. cca 42,- Kč/m 2 ). 3) Hrušky Registrovaná vinice ve viniční trati Hastrmany. Na pozemku je 900 hlav vinné révy a 20 ovocných stromů (meruňky, višně, ryngle, švestky). U vinohradu je plechová bouda na nářadí. Celková výměra pozemku je 2 400 m 2, požadovaná cena je 145 000,- Kč (tj. cca 60,- Kč/m 2 ). 4) Radějov Pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vinice a orná půda. Na pozemcích se nacházejí keře vinné révy (blíže nespecifikováno). Celková výměra pozemků je 21 557 m 2, požadovaná cena je 10,- Kč/m 2. 5) Karlín Pozemky evidované jako orné půda, na pozemcích nejsou trvalé porosty. Pozemky nejsou zasíťovány. Celková výměra pozemků je 2 395 m 2, požadovaná cena je 35 925,- Kč (tj. 15,- Kč/m 2 ). 6) Kobylí Udržovaný a ošetřovaný vinohrad, na pozemku je 1650 hlav vinné révy. Součástí prodeje je i maringotka. Celková výměra pozemku je 2 724 m 2, požadovaná cena je 149 000,- Kč (tj. cca 55,- Kč/m 2 ). 7) Šitbořice Pozemky evidované jako orné půda, na pozemcích nejsou trvalé porosty. Pozemky jsou dobře přístupné z polní asfaltové cesty. Celková výměra pozemků je 3 355 m 2, požadovaná cena je 72 500,- Kč (tj. cca 22,- Kč/m 2 ). Zdrojem informací je ve všech výše uvedených případech realitní inzerce. 3.2.3.2 Ocenění cenovým porovnáním: Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. redukce na pramen ceny Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 2 Cena po redukci na pramen ceny K1 poloha K2 velikost K3 účel využití K4 porosty K5 příjezd K6 jiné vlivy KC (1-6) Cena oceň pozemku Kč celkem Kč / m 2 Kč / m 2 Kč / m 2 (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) 1 50 000 38 0,85 32 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 32 2 65 700 42 0,85 36 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 36 3 145 000 60 0,85 51 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,10 46 4 215 570 10 0,85 9 1,00 0,50 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50 18 5 35 925 15 0,85 13 1,00 1,00 1,00 0,50 1,00 1,00 0,50 26 6 149 000 55 0,85 46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,10 42 7 72 500 22 0,85 18 1,00 1,00 1,00 0,50 1,00 1,00 0,50 36 Minimum Kč / m 2 18 Maximum Kč / m 2 46 Průměr Kč / m 2 34 K1 Koeficient úpravy na polohu pozemku v regionu K2 Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 Koeficient úpravy na účel užití pozemku K4 Koeficient úpravy na dostupnost pozemku K5 Koeficient úpravy dle porostů, které jsou součástí pozemku K6 Úpravy na jiné vlivy (věcná břemena, ekologické zátěže, zvýšená hlučnost, prašnost apod.) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného pozemku se při přímém porovnání mezi pozemky srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00
11 Vzhledem k tomu, že při místním šetření nebylo možné zjistit skutečný rozsah a celkový stav trvalých porostů, které se případně nacházejí na oceňovaných pozemcích je jako cena obvyklá zvolen průměr mezi minimální a průměrnou cenou zjištěnou porovnávacím způsobem, tedy cena 26,- Kč/m 2. Pozemky celkem Parcela Druh Výměra Jednotková cena Cena celkem číslo pozemku m 2 Kč/m 2 Kč 3202 orná půda 202 26,00 5 252,00 3203 vinice 451 26,00 11 726,00 3204 orná půda 559 26,00 14 534,00 Celkem pozemky 31 512,00 Celkem pozemky (zaokrouhleno) 31 510,00
12 4. Závady váznoucí na předmětných nemovitostech Na oceňovaných pozemcích podle údajů z katastru nemovitostí ani podle zjištění na místě neváznou žádná věcná břemena. Oceňované nemovitostí nejsou podle dostupných informací pronajaty; respektive není se stávajícím vlastníkem uzavřena řádná nájemní smlouva. 5. Práva spojená s nemovitostmi Podle dostupných informací nebyla zjištěna práva spojená s oceňovanými nemovitostmi (např. práva, která jako věcná břemena váznou na jiné nemovitosti ve prospěch nemovitosti, která je předmětem ocenění).
13 6. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Úkolem znalce bylo určit obvyklou cenu nemovitostí evidovaných na LV č. 2044 pro obec a k.ú. Mutěnice. Jedná se o pozemky, které jsou resp. byly užívány vlastníkem jako vinice a zahrada, dále o pozemek, který je zahrnut do většího půdního celku na kterém hospodaří společnost Statek Mutěnice s.r.o. a dále o pozemek, který je součástí lesa situovaného v okrajové části obce. Cena nemovitostí byla zjištěna jednak podle cenového předpisu, tj. zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění aktuálním ke dni ocenění a vyhlášky č. 3/2008 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ve znění aktuálním ke dni ocenění viz POSUDEK I a jednak porovnávacím způsobem viz POSUDEK II. Jednotlivé zjištěné ceny jsou uvedeny v následujících tabulkách: Pozemky užívané vlastníkem (parc.č. 3202, parc.č. 3203 a parc.č. 3204) Cena zjištěná podle cenového předpisu (zaokrouhleně) Cena zjištěná porovnávacím způsobem (zaokrouhleně) Pozemek užívaný společností Statek Mutěnice s.r.o. (parc.č. PK 4164/1) Cena zjištěná podle cenového přepisu (zaokrouhleně) Cena zjištěná porovnávacím způsobem (zaokrouhleně) Cena nemovitostí 13 110,- Kč 31 510,- Kč Cena nemovitostí 16 930,- Kč 7 060,- Kč Pozemek užívaný jako lesní (parc.č. PK 2614/1) Cena zjištěná podle cenového předpisu (zaokrouhleně) Cena zjištěná porovnávacím způsobem Cena nemovitostí 27 900,- Kč nebyla zjišťována Pozn.: Pokud bylo možné zjistit i cenu trvalých porostů, je v tabulce uvedena cena pozemků včetně porostů, které jsou jejich součástí. Obvyklou cenu nemovitostí nejlépe vystihuje cena zjištěná porovnávacím způsobem, která odpovídá současné nabídce srovnatelných nemovitostí na trhu v dané lokalitě a způsob ocenění odpovídá definici obvyklé ceny v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Podle výpisu z katastru nemovitostí ani podle zjištění na místě neváznou na oceňovaných nemovitostech věcná břemena. Podle dostupných podkladů nejsou oceňované nemovitostí pronajaty; respektive není se stávajícím vlastníkem uzavřena řádná nájemní smlouva. Obvyklá cena pozemků parc.č. 3202, parc.č. 3203 a parc.č. 3204 je Slovy: třicetjedentisícpětsetdeset Kč 31 510,- Kč Obvyklá cena pozemku evidovaného ve zjednodušené evidenci parc.č. PK 4164/1 je Slovy: sedmtisícšedesát Kč 7 060,- Kč Cena pozemku evidovaného ve zjednodušené evidenci parc.č. PK 2614/1 je Slovy: dvacetsedmtisícdevětset Kč 27 900,- Kč V Uherském Hradišti dne 17.6.2009 Ing. Šárka Kovaříková
14 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně čj. Spr 1410/99 ze dne 25.2.2000 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné a průmyslové). Znalecký posudek je zapsán pod č. 498-63/2009 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Uherském Hradišti dne 17.6.2009 Ing. Šárka Kovaříková Seznam příloh: Fotodokumentace (2 strany) Kopie ortofotomapy obce Mutěnice s vyznačením polohy oceňovaných pozemků (1 strana) Kopie listu vlastnictví (2 strany) Kopie katastrální mapy resp. mapy Pozemkového katastru (3 strany) Kopie podkladů pro ocenění lesního pozemku včetně porostů (2 strany)
15 Lokalita, ve které jsou situovány pozemky parc.č. 3202, parc.č. 3203 a parc.č 3204
16 Lokalita, ve které je situován pozemek evidovaný ve zjednodušené evidenci parc.č. PK 4164/1 Lokalita, ve které je situován pozemek evidovaný ve zjednodušené evidenci parc.č. PK 2614/1
17 Kopie ortofotomapy obce Mutěnice s vyznačením polohy oceňovaných pozemků: pozemky parc.č. 3202, parc.č. 3203, parc.č. 3204 pozemek evidovaný ve zjednodušené evidenci parc.č. PK 4164/1 pozemek evidovaný ve zjednodušené evidenci parc.č. PK 2614/1