Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: info@posudkyodhady.cz www.posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č. 2053 208/12 o stanovení obvyklé ceny nemovitostí tj. spoluvlastnického podílu ve výši id. 3/4 rodinného domu č.p. 1558 v části obce České Budějovice 7 v Růžové ulici na pozemku parcela č. 3876 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemek parcela č. 3877/1 zahrada se všemi součástmi a příslušenstvím v katastrálním území České Budějovice 7 a v obci České Budějovice zapsaných na LV 1612 a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny č.p. 890/1 182 00 Praha 8 č.j. 056/2012-N Účel posudku : Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou Posudek vypracoval : Datum místního šetření : 27.6.2012 Zohlednění stavu ke dni : 27.6.2012 Datum, ke kterému je provedeno ocenění : 27.6.2012 Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne 1.7.2012 dražbu a prodej Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb. č.460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č.151/1997 Sb. v platném znění Tento znalecký posudek obsahuje 25 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny č.p. 890/1, 182 00 Praha 8, pod č.j. 056/2012-N ze dne 22.02.2011 s předáním podkladů mailem 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí ze dne 8.2.2012 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 1612 A: Vlastník : 1. Drdlová Věra, trvale bytem Růžová č.p. 1558, 370 07 České Budějovice 7 3/4 2. Hinterholzová Věra Mgr., trvale bytem Růžová č.p. 1848, 370 07 České Budějovice 7 1/4 B : Nemovitosti : - objekt rodinného domu č.p. 1558 na parcele č. 3876 zastavěná plocha a nádvoří - parcela č. 3876 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 97 m2 - parcela č. 3877/1 zahrada o výměře 882 m2 C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č.2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č.2 vše v k.ú. České Budějovice 7 a v obci České Budějovice 1.1.3 Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 26.6.2012 viz příloha č.3 1.1.4 Projektová dokumentace znalci nebyla předložena žádná projektová dokumentace 1.1.5 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 27.6.2012 za účasti znalce. Vlastník oceňovaných nemovitostí neumožnil znalci vnitřní prohlídku oceňovaných nemovitostí. Při místním šetření provedl znalec prohlídku oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru. 1.1.6 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření část viz příloha č. 1 1.1.7 Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými rodinnými domy v lokalitě 1.1.8 Internet zjištění stávajících nabídek rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní internetové servery www.sreality.cz, www.prolux.cz, www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.9 Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.10 Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.11 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )
3 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňovaný rodinný dům č.p./č.o 1558/4 stojící na parcele č. 3876 zastavěná plocha a nádvoří se nachází v katastrálním území České Budějovice 7 a v obci České Budějovice v zastavěné části obce jižně od centra města v Růžové ulici v lokalitě převážně nízkopodlažní bytové zástavby. Celý areál, který je ke dni ocenění pravděpodobně užíván k bydlení, tvoří samostatně stojící rodinný dům. Objekt je čtvercového půdorysu, podsklepený, jednopodlažní se sedlovou střechou s provedenou vestavbou podkroví. Areál dotvářejí pozemky parcela č. 3876 zastavěná plocha a nádvoří, která je zastavěna oceňovanou stavbou rodinného domu a parcela č. 3877/1 zahrada, která tvoří se stavebním pozemkem a rodinným domem jednotný funkční celek. Areál je po obvodě částečně oplocen, část východní hranice areálu není plotem od sousedního rodinného domu ohraničena. Objekt je napojen na veřejný rozvod elektrické energie, na veřejný vodovod, kanalizaci i na zemní plyn. Příjezd k domu je možný po zpevněné místní asfaltové komunikaci. Původní stáří domu není znalci známo, dle odborného odhadu znalce cca 40-50 let. Všechny konstrukcí dlouhodobé životnosti jsou původní, objekt prošel před několika lety celkovou rekonstrukcí. Technický stav odpovídá ke dni ocenění svému stáří a pravidelně prováděné běžné údržbě a je celkově dobrý. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 27.6.2012. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z informací uveřejněných v nabídce na prodej těchto nemovitostí na serveru www.sreality.cz a z předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést vlastní prohlídku oceńovaných staveb ani nebyly znalci předány požadované podklady potřebné pro výpočet. K místnímu šetření svolanému na den 27.6.2012 v 14:00 hod. se vlastník nedostavil. Ocenění je tudíž provedeno na základě vnějšího ohledání oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru a z fotografií a popisu objektu uveřejněných na mapovém serveru www.sreality.cz, kde byl počátkem roku 2012 uveřejněn inzerát na prodej oceňovaných nemovitostí. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.1.1 Rodinný dům č.p. 1558 2.1.2 Venkovní úprava 2.1.3 Pozemky parcela č. 3876 a č. 3877/1 2.1.4 Rekapitulace
4 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.5 Rekapitulace 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novel s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K 5. 2.1.1 Rodinný dům č.p. 1558 ( 5 ) 2.1.1.1 Popis Objekt rodinného domu je čtvercového půdorysu, zcela podsklepený, jednopodlažní se sedlovou střechou a se zařízeným podkrovím v celé zastavěné ploše 1.NP. Konstrukci tvoří cihelné či tvárnicové zdivo. Krov je dřevěný vázaný s taškovou krytinou. V objektu jsou ( dle inzerátu ) dvě bytové jednotky. V 1.NP je byt velikosti 2+1 a v podkroví také 2+1, každý s vlastním sociálním zařízením. Dům je napojen na přívod elektrické energie, obecní vodovod, kanalizaci i na rozvod zemního plynu. Původní stáří rodinného domu není znalci známo, dle odhadu cca 40-50 let. Základy : základové pasy betonové Nosná konstrukce : zděná z cihelného či tvárnicového zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : zateplovací systém Stropy : rovný omítnutý podhled Střecha : sedlová Střešní krytina : tašková Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : proveden Popis vybavení objektu Nebylo možno zjistit. Znalec ve výpočtu předpokládá standardní vybavení domu ( rozvody vody, kanalizace, koupelna, kuchyně, etážové topení s kotlem na zemní plyn ) po rekonstrukci, jak je uvedeno v citovaném inzerátu. Dispoziční řešení : Nebylo možno zjistit. Znalec ve výpočtu předpokládá existenci dvou bytových jednotek 2+1 a technického zázemí v 1.PP, kde je dílna a garáž. Dispozice je též uvedena v citovaném inzerátu a je převzata znalcem.
5 2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření provedených z veřejně přístupného prostoru odhadem. Rozměry, které nebylo možno technicky změřit byly odhadnuty znalcem na základě odborného odhadu ( např. šířka objektu, výška krovu ) a z internetového katastru nemovitostí. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 9,85 * 9,85 = 97,02 = 2,50 213,44 celkem 1.PP 97,02 213,44 9,85 * 9,85 = 97,02 = 2,85 276,51 celkem 1.NP 97,02 276,51 9,85 * 9,85 = 97,02 0,90 + 4,50/2 = 3,15 305,61 celkem zastřešení 97,02 305,61 celkem OP rodinný dům č.p. 1558 795,56 m 3 2.1.1.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k rodinnému bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, a jelikož má jeden byt, jedno podzemní, jedno nadzemní podlaží se zařízeným podkrovím v rozmezí 1/3 až 2/3 zastavěné plochy 1.NP splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení 3, odst. c) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 97,02 m 2. Zastavěná plocha 1.PP je 97,02 m 2. Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 97,02/97,021 = 100,00 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP Zastavěná plocha 1.NP je 97,02 m 2. Zastavěná plocha podkroví je cca 97,02 m 2. Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.np = 97,02/97,02 = 100,0 % Tj. objekt rodinného domu má zastavěné podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.NP Rodinný dům je objekt samostatně stojící, podsklepený, jednopodlažní s vestavěným podkrovím, se sklonitou střechou tzn. je stavbou typu C se základní cenou 2 130,- Kč/m 3 2.1.1.4 Koeficienty Rodinný dům podle 5 a přílohy č. 6 vyhlášky Typ C ( 1.PP, 1.NP, podkroví, sedlová střecha ) ZC 2 130,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 795,56 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněno K5 1,00 Koeficient podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.NP Kpod 1,12 Koeficient změny ceny staveb dle přílohy č.38 vyhlášky Ki 2,158 Koeficient prodejnosti dle přílohy č.39 vyhlášky neuplatněno Kp 1,000 Základní cena po první úpravě = ZC x Kpod Kč/m 3 ZC 2 385,60
6 Pořizovací cena konstrukcí navíc Cena odhadnuta znalcem Kč CK 0,00 Podíl ceny konstrukce navíc = CK/ ( ZC x OP x K5 x Ki ) - PK - koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, C = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní standardy jsou stanoveny znalcem na základě odborného odhadu Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. Č.14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy s izolací S 0.05400 0.05400 2 Svislé kce zdivo z cihel S 0.23400 0.23400 3 Stropy rovný podhled S 0.09100 0.09100 4 Zastřešení krov vázaný dřevěný S 0.05400 0.05400 5 Krytiny střech tašková S 0.03300 0.03300 6 Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu S 0.00800 0.00800 7 Vnitřní omítky omítky vápenné štukové S 0.06100 0.06100 8 Fasádní omítky zateplovací systém S 0.02800 0.02800 9 Vnější obklady nevyskytují se CH 0.00500 0.00000 10 Vnitřní obklady koupelna, kuchyň keramické S 0.02200 0.02200 11 Schody běžný povrch S 0.02300 0.02300 12 Dveře náplňové a dýhované S 0.03200 0.03200 13 Okna plastová zdvojená S 0.05100 0.05100 14 Podlahy obytných místnost. dlažby, plovoucí laminátové S 0.02100 0.02100 15 Podlahy ostatních místností cementový potěr, dlažba S 0.01300 0.01300 16 Vytápění etážové s kotlem na ZP S 0.05300 0.05300 17 Elektroinstalace 220 V/380 V, poj. automaty S 0.04200 0.04200 18 Bleskosvod ano S 0.00600 0.00600 19 Rozvod vody studené i teplé S 0.02900 0.02900 20 Zdroj teplé vody EI boiler S 0.01700 0.01700 21 Instalace plynu provedena S 0.00500 0.00500 22 Kanalizace provedena S 0,02700 0,02700 23 Vybavení kuchyní dřez, linka, sporák S 0.00500 0.00500 24 Vnitřní hygienic. vybavení koupelna v každém podlaží S 0.04300 0.06620 25 Záchod 2x splachovací S 0.00300 0.00300 26 Ostatní nevyskytuje se CH 0.04000 0.00000 N Konstrukce navíc nevyskytuje se CH 0.00000 0.00000 CELKEM 1.00000 0.96000 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4-0.96000 Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod x Křad Kč / m 3 4 942,20 2.1.1.5 Stáří a opotřebení Původní stáří rodinného domu nebylo znalci sděleno, ani nebyly předloženy žádné doklady. Dle odborného názoru znalce je stáří cca 40-50 let. Technický stav objektu je, vzhledem k uvažovanému stáří a provedené rekonstrukci průměrný. Dle přílohy č. 14 vyhlášky je použita při výpočtu opotřebení lineární metoda. Stáří je znalcem stanoveno od doby dokončení objektu s tím, že je formálně připočteno 25 let ( objekt není po rekonstrukci zcela nový ). Rok odhadu 2012 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 2008 Stáří 4 roky + 25 let Předpokládaná další životnost 29 let
7 Celková životnost 100 let Procento ročního opotřebení 1,00 % Opotřebení 29,00 % 2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m 3 2 130,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m 3 4 942,20 Obestavěný prostor OP m 3 795,56 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč 3 931 816,63 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč 3 931 816,63 Opotřebení 29,00 % - 1 140 226,82 Cena časová rodinného domu č.p. 1558 ke dni odhadu Kč 2 791 589,81 2.1.2 Venkovní úprava ( 10 ) Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu č.p. 1558. Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - Přípojky inženýrských sítí - Oplocení - Zpevněné plochy - Venkovní schody Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle 10 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle 5 vyhl. ( rodinný dům a hospodářské příslušenství ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p. 1558 3 931 816,63 Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem 3 931 816,63 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem 137 613,58 Kč Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p. 1558 2 791 589,81 Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem 2 791 589,81 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem 97 705,64 Kč
2.1.3 Pozemky parcela č. 3876 a č. 3877/1 8 2.1.3.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 2.1.3.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek parcela č. 3876 zastavěná plocha a nádvoří je zastavěna oceňovanou stavbou RD a má výměru 97 m2 a parcela č. 3877/1 zahrada není zastavěna žádnou stavbou a má výměru 882 m2. Tento pozemek tvoří jednotný funkční celek se stavebním pozemkem a se stavbou rodinného domu. Celková výměra oceňovaných pozemků je 979 m2. Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji a leží v části obce Suché Vrbné. Dle platného územního plánu je pozemek určen pro bytovou výstavbu. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Pozemek je nabízen za cenu 1600,- Kč/m2. Z důvodu zatím nerealizovaného převodu je nabídková cena korigována koeficientem 0,90 tj. cena pozemku uvažovaná ve výpočtu je ve výši 1440,- Kč/m2. ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku město České Budějovice, okraj části Suché Vrbné, smíšená zástavba, nedaleko železniční trať, převažuje funkce bydlení Popis srovnávacího pozemku Stavební pozemek pro výstavbu bytovou výstavbu, rovinatý pozemek, zpevněný příjezd, IS na pozemku vč. zemního plynu Výměra srovnávacího pozemku VS m2 3051 Cena srovnávacího pozemku CS Kč 4 393 440,00 Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 1 440,00 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Okrajová část části obce Suché Vrbné, převažuje 1.00 bytová výstavba B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený vč. zemního plynu 1.50 C Třída velikosti obce 50 až 100 tisíc obyvatel 1.00 D Obchodní resp. průmysl. poloha Městská lokalita 1.40 E Územní připravenost, infrastr. Střední + 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F - 1.575 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku město České Budějovice, část obce České Budějovice 7, nízkopodlažní zástavba, občanská vybavenost v místě Popis oceňovaného pozemku rovinatý, zastavěný stavbou RD, zpevněný příjezd, všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu u pozemku Výměra oceňovaného pozemku 97 + 882 m2 979 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Část obce České Budějovice 7 - Rožnov, nízkopodlažní zástavba 1.10
9 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený vč. zemního plynu 1.50 C Třída velikosti obce 50 až 100 tisíc obyvatel 1.00 D Obchodní resp. průmysl. poloha Městská lokalita 1.40 E Územní připravenost, infrastr. Střední + 0.75 F Speciální charakteristiky Klidná lokalita 1.10 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F - 1.90575 Poměr indexů Pi = Io/Is - 1.21 Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 1 742,40 Cena oceňovaného pozemku Kč 1 705 809,60 Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku 1/1 Cena pozemků č. 3876 a č. 3877/1 ke dni odhadu Kč 1 705 810,00 2.1.4 Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků Stavba Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Rodinný dům č.p. 1558 2 791 589,81 Kč 52,00 % 3 931 816,63 Kč Venkovní úpravy 97 705,64 Kč 137 613,58 Kč Stavby celkem / zaokrouhleno / 2 889 230,00 Kč 4 069 430,00 Kč Pozemky parcela č.3876 a č. 3877/1 1 705 810,00 Kč 1 705 810,00 Kč Oceňované nemovitosti celkem 4 495 040,00 Kč 5 775 240,00 Kč 2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí 2.2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 2.2.1 Výpočet výnosovou hodnotou Výše uvažovaného nájemného 12 000,- Kč/měsíc je stanoveno znalcem na základě odborného odhadu a vychází ze součtu nájemného za celý areál oceňovaných nemovitostí vč. příslušenství. Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Objekt rekreační chalupa Příjmy z nájemného Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt ke dni ocenění
10 Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný / Kč/měsíc 12 000 Počítáno 12 měsíců měsíců/rok 12 Celkem příjem z nájemného ročně Kč/rok 144 000,00 Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena RD vč. příslušenství RC ( Kč ) 4 069 430,00 Časová cena RD včetně příslušenství ČC ( Kč ) 2 889 230,00 Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby původní S ( roků ) 50 Celková životnost Z ( roků ) 100 Opotřebení hlavní stavby A ( % ) 29 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,70 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem / Kč/rok 2 500,- Pojištění nemovitostí / 0.0010 x RC / Kč/rok 4 069,00 Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0070 x RC / Kč/rok 28 486,00 Správa nemovitostí Kč/rok 600,00 Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok 60 729,00 Jiné náklady Kč 0,00 Roční nájemné z pozemku Kč 0,00 Celkem výdaje ročně Kč 96 385,00 Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč 144 000,00 Výdaje ročně celkem Kč 96 385,00 Čisté roční nájemné Kč 47 615,00 Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč 47 615,00 Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 6,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč 793 584,76 Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00 Výnosová hodnota areálu RD včetně příslušenství ke dni odhadu Kč 793 590,00
11 2.3 Porovnávací indexová metoda 2.3.1 Metodika ocenění porovnávací metodou Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v 2 jako cena..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru www.srealty.cz a www.realitymix.cz. Oceňované nemovitosti byly na počátku letošního roku nabízeny k prodeji na realitním serveru www.sreality.cz. Z tohoto inzerátu použil znalec informace o nemovitostech a zároveň je možno konstatovat, že inzerovaná nabídková cena je cenou maximální. Oceňovaný objekt inzerovaný na www.sreality.cz Rodinný dům v Českých Budějovicích Lokalita : České Budějovice 7, ul. Růžová
12 Rodinný dům se zahradou, Růžová ul., České Budějovice. Na domě proběhla během posledních osmi let kompletní rekonstrukce, voda a odpad v plastu, topení v mědi, nové vedení elektřiny, nová plastová okna v prvním patře, nový krov a krytina ( pálená taška ), střešní okna, dům zateplen vatou. Dům je celý podsklepený, v 1. i 2. patře jsou byty o velikosti 2+1, každý 90 m2 se samostatným zázemím. Ve sklepě je velká garáž a dílna. Dům je vytápěn plynovým kotlem. Velikost zahrady je 882 m2. Klidné, krásné místo nedaleko centra. Zastavěná plocha : 100 m2 Užitná plocha : 250 m2 Plocha parcely : 882 m2 Nabídková cena : 4 990 000,- Kč Jednotlivé níže uvedené nabídky byly doslovně převzaty jednotlivých inzerátů : Srovnávací objekt č.1 Rodinný dům v Českých Budějovicích Lokalita : České Budějovice 5, ul. U Školy Patrový RD 6kk ve velice lukrativní lokalitě Suché Vrbné - Pohůrka, ul. U Školy. Rodinný dům může být dispozičně řešený jako dvougenerační. Dispozice dolního podlaží dva pokoje, kuchyně nebo další pokoj, technická místnost, možnost vybudování koupelny s WC, garáž. Horní patro je po kompletní rekonstrukci štuky, podlahy, kuchyňská linka, rozvody vody, elektřiny. Dispozice horního patra: Obývací pokoj s kuchyňským koutem, tři pokoje, koupelna s WC, balkon. Horní patro je po celkové rekonstrukci, dolní patro je potřeba rekonstruovat. RD je zateplený, má vlastní studnu, napojen na obecní kanalizaci a vodovod. Prostorná garáž 25m2 až pro dva menší osobní automobily. Vytápění kotlem na zemní plyn. V blízkosti kompletní občanská vybavenost škola, školka, MHD, market, lékař, hřiště. Zastavěná plocha : 119 m2 Užitná plocha : 170 m2 Plocha parcely : 697 m2 Nabídková cena : 3 550 000,- Kč Srovnávací objekt č.2 Rodinný dům v Českých Budějovicích Lokalita : České Budějovice 7, ul. na Blatech
13 Nepodsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím, obytným podkrovím a samostatně stojící garáží. Objekt rodinného domu je napojen na rozvod vody, kanalizaci a plynu. K rodinnému domu patří pozemek o výměře 436 m2. V přízemí domu se nachází zádveří, chodba, sociální zázemí, kotelna, otevřená kuchyně s jídelním koutem a obývacím pokojem, venkovní krytá terasa, komora a schodiště do podkroví. Tam jsou tři pokoje a prostorné sociální zázemí. Nad podkrovím je půda. Dům je vytápěn plynovým kotlem a krbovými kamny. V kuchyni a obývacím pokoji je el. podlahové topení. Dům se zahradou se nachází v atraktivní lokalitě s výbornou dostupností.dům má vynikající izolační vlastnosti a nízké náklady na bydlení.. Zastavěná plocha : 98 m2 Užitná plocha : 160 m2 Plocha parcely : 541 m2 Nabídková cena : 4 300 000,- Kč Srovnávací objekt č.3 Rodinný dům v Českých Budějovicích Lokalita : České Budějovice, Nemanice Moderně řešený rodinný dům 4+1 obklopen okrasnou zahradou, u domu zděná garáž 24m2 s el.otvíráním vrat, dům postavený před 10 lety se sedlovou střechou a krytinou
14 Bramac. Na zahradě zapuštěný venkovní bazén, krytá pergola s posezením, zahradní domek a kotec pro psa. V domě velký obývací prostor s krbovou vložkou (vytopí celý dům), kuchyně s linkou na míru se spotřebiči a proskleným jídelním koutem s výhledem do zahrady. Z obýváku vstup na terasu. Dále je zde koupelna se sprchou a WC. V patře další větší koupelna s vanou, bidetem a WC, ložnice a dva další pokoje. Vstup na balkon je z ložnice i pokoje. Krásná udržovaná zahrada s množstvím zeleně a květin je oplocena a osazena vzrostlými thujemi. Dům stojí na velice klidném místě na okraji Českých Budějovic - Nemanice v dosahu MHD. Zastavěná plocha : 94 m2 Užitná plocha : 200 m2 Plocha parcely : 561 m2 Nabídková cena : 4 200 000,- Kč Porovnání objektů Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Velikost /Počet místností Příslušenství / Garáž Pozemek ( m2 ) Jiné / stav Oce ň. obj RD obec České Budějovice, Rožnov, ul. Růžová 2x 2+1 dílna / ano 979 dobrý ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 RD obec České Budějovice, Suché Vrbné, ul. U Školy 6+kk zahrada/ ano 697 průměr 2 RD obec České Budějovice, Rožnov - Roudné, ul. Na Blatech 5+kk dílna/ ne 541 dobrý 3 RD obec České Budějovice, Nemanice 4+1 dílna/ano 561 dobrý Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 vybav ení a stupe ň rozest avěno sti K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) 1 3 550 000 0,80 2 840 000 0,95 0,95 1,05 0,90 0,95 1,00 0,810 3 505 224,- 2 4 300 000 0,80 4 440 000 0,95 0,95 1,15 1,15 0,90 1,00 1,074 3 202 381,- 3 4 200 000 0,80 3 360 000 0,90 0,95 1,15 1,15 0,90 1,00 1,018 3 301 680,- Celkový průměr Kč 3 336 430,- Minimum Kč 3 202 381,-
15 Maximum Kč 3 505 224,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí Pro zjištění výše obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí použil znalec běžné a hojně používané metody zjišťování obvyklých cen, které jejichž je využíváno v metodikách našich např. bankovních domů či některých státních institucí ( např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových ). Nejdříve byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. Dále byla zjišťována cena výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Dle výše uvedeného výpočtu je zřejmé, že výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí je výrazně nižší cena obvyklá, což je především z důvodu výše možného reálného nájemného. Jako poslední metoda určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny : Oceňovaný rodinný dům leží v klidné a vyhledávané lokalitě vhodné k bydlení. Objekt je v dobrém technickém stavu. Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je v místě na dobré úrovni. Základní občanská vybavenost se v docházkové vzdálenosti v místě. Kompletní občanská vybavenost se nachází v dojezdové vzdálenosti v centru města spojeného linkami MHD. Nemovitosti neleží v zátopové oblasti. Poloha je vhodná k trvalému bydlení. O obdobné nemovitosti je v místě průměrný zájem. V poslední době nabídka obdobných nemovitostí vzrostla, ale poptávka stagnuje, což má bezprostřední vliv na výši nabídkových resp. následně výši uzavřených kupních cen. Výše obvyklé ceny je pohyblivá mj. i v čase, což se odráží i ze situace v naší i světové ekonomice, která prochází výraznou recesí a která má bezprostřední vliv i na cenu obdobných nemovitostí. Ztížené možnosti úvěrování a zpřísněné podmínky pro
16 příslib úvěrů obvyklou cenu obdobných nemovitostí v současné době výrazně snižují a omezují i okruh potenciálních kupců. V současné době je nejméně vhodná doba k prodejům. Obvyklá cena je pohyblivá i v čase během kterého chci a plánuji nemovitost prodat. Neodkladný či nedobrovolný prodej vyžadující výrazně kratší čas vymezený pro prodej úměrně snižuje i výslednou realizovanou cenu ( tzn. cena v tísni není dle objednávky předmětem zjištění ). Obvyklá cena se bude pohybovat nad stanovenou cenou časovou a cenou výnosovou a bude se blížit ke zjištěné ceně porovnávací. Výsledná cena oceňovaných nemovitostí byla stanovena na základě vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši. Hodnota spoluvlastnického podílu je stanovena prostým poměrem ze stanovené obvyklé ceny vycházejícím z velikosti spoluvlastnického podílu. 2.5 Rekapitulace Způsob ocenění cena Reprodukční cena 5 775 240,- Kč Věcná hodnota / časová cena / 4 495 040,- Kč Výnosová hodnota 793 590,- Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem 3 336 430,- Kč Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění 3 300 000,- Kč Spoluvlastnický podíl ve výši id. 3/4 x 3/4 Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění 2 475 000,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. spoluvlastnického podílu ve výši id. 3/4 rodinného domu č.p. 1558 v části obce České Budějovice 7, v Růžové ulici na pozemku parcela č. 3876 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemek parcela č. 3877/1 zahrada se všemi součástmi a příslušenstvím v katastrálním území České Budějovice 7 a v obci České Budějovice zapsaných na LV 1612 a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění 2 475 000,- Kč slovy : dvamiliónyčtyřistasedmsesátpěttisíckorunčeských
17 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinným sděleny a dle zjištění znalce se nevyskytují. v Českých Budějovicích dne 1.7.2012 Ing. Michal Sirový Příloha : 2x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 1612 1x kopie katastrální mapy
18 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2053-208/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 208/12. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/qen/2009-re. České Budějovice 1. července 2012 Ing. Michal Sirový
19 FOTODOKUMENTACE uliční pohled na RD č.p. 1558 uliční pohled na RD č.p. 1558