ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2639/19/16 NEMOVITÁ VĚC: Podíl o velikosti ideálních 35/1000 na st.parc.č. 350/6 se stavbou domu č.p. 278, na st.parc.č. 350/7 se stavbou domu č.p. 279, na st.parc.č. 350/8 se stavbou domu č.p. 280 Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Semily, obec Košťálov, k.ú. Košťálov Adresa nemovité věci: Košťálov, 512 02 Košťálov OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s., č.j. 795/2015-A Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Stanislav Kerhart Ohaveč 18, 506 01 Jičín IČ: 43516963 telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@email.cz DIČ: fax: Zjištění obvyklé ceny pro účely dražebníka. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 280 000 Kč Datum místního šetření: 25.1.2016 Stav ke dni : 25.1.2016 Za přítomnosti: pana Zdeňka Sádka Počet stran: 18 stran Počet příloh: 9 Počet vyhotovení: 2 V Ohavči, dne 15.3.2016 Stanislav Kerhart
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 25.1.2016. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí LV č. 605 pro k.ú. Košťálov Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 25.1.2016 v době 15,15-16,05 hod. Údaje Pojišťovny Kooperativa a.s. Sdělení spoluvlastníka nemovitosti pana Zdeňka Sádka Místopis Krkonošská vesnice Košťálov leží v průměrné výšce 359 metrů nad mořem, nachází se v okrese Semily a náleží pod Liberecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je okresní město Semily. Obec se rozkládá asi šest kilometrů jihovýchodně od Semil. Na území této středně velké obce má hlášený trvalý pobyt 1650 obyvatel. Protéká zde říčka Oleška. Košťálov má čtyři části, Čikvásky, Košťálov, Kundratice a Valdice. V obci je základní škola nižšího stupně a je zde i mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 350/12 Obec Košťálov, č. p. 201, 51202 Košťálov (ostatní plocha - zeleň) 2278/13 Obec Košťálov, č. p. 201, 51202 Košťálov (oszazní plocha - ostatní komunikace) 350/20 Obec Košťálov, č. p. 201, 51202 Košťálov (ostatní plocha - zeleň) - 2 -
Celkový popis Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši 35/1000 na na st.parc.č. 350/6 se stavbou domu č.p. 278, na st.parc.č. 350/7 se stavbou domu č.p. 279, na st.parc.č. 350/8 se stavbou domu č.p. 280 vše v k.ú. Košťálov. Dům č.p. 278, 279 a 280 je podsklepený panelový dům se třemi nadzemními podlažími. Střecha je plochá. Stavba je zateplená polystyrenem 10-14 cm, tepelná izolace fasády byla provedena ve třech etapách v letech 2012-2015. Současně se zateplením domu byla původní dřevěná zdvojená okna nahrazena plastovými s izolačním dvojsklem kromě oken užívaného spoluvlastníky oceňovaného spoluvlastnického podílu. V tomto bytě jsou původní dřevěná zdvojená okna. Ke dni ocenění byl spoluvlastníky užíván byt ve 3. NP od schodiště vlevo o velikosti 2+1 s dvěma sklepy v suterénu. Byt obsahuje vstupní chodbu, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj a dětský pokoj. Byt je v původním stavu kromě výměny kotle ústředního topení (z r. 2006) a obložení bytového jádra polystyrenovými deskami (koupelna a WC). V bytě byly provedeny stavební úpravy (posunutí dělící příčky mezi obývacím a dětským pokojem) a vybourání části zdi mezi obývacím pokojem a kuchyní. Na tyto stavební úpravy nebyl vydán souhlas místně příslušného stavebního úřadu. Silné stránky I. Lokalita vhodná k bydlení II. Blízko centra obce III. Parkování u domu IV. Napojení na elektrorozvodnou síť, rozvod plynu, vodovod a kanalizaci V. Dobrý stavebně technický stav domu Slabé stránky VI. Umístění v III.NP v domě bez výtahu VII. Odloučenost od okresního města (cca 6 km) VIII. Neúplná občanská vybavenost obce IX. Nedostatek pracovních příležitostí v místě X. Oceňován je pouze spoluvlastnický podíl na domě, není rozdělení na bytové jednotky RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Nařízení exekuce - 3 -
Exekuční příkaz k prodeji Zahájení exekuce Rozhodnutí o úpadku Ostatní rizika: nejsou Komentář: byt slouží k trvalému bydlení spoluvlastníků, žádná nájemní smlouva nebyla předložena. 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 278, 279, 280 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 OBSAH OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 278, 279, 280 Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.PP 623,22 m 2 2,80 m I.NP 623,22 m 2 2,80 m II.NP 623,22 m 2 2,80 m III.NP 623,22 m 2 3,20 m Výčet místností: chodba 4,88 m 2 1,00 4,88 m 2 kuchyň 7,92 m 2 1,00 7,92 m 2 obývací pokoj 18,93 m 2 1,00 18,93 m 2 pokoj 15,52 m 2 1,00 15,52 m 2 koupelna 2,18 m 2 1,00 2,18 m 2 WC 0,94 m 2 1,00 0,94 m 2 sklep 2,43 m 2 0,50 1,22 m 2 sklep 8,03 m 2 0,50 4,01 m 2 Užitná plocha celkem: 55,60 m 2-4 -
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.PP (56,40*11,05)*(2,80)*35/1000 = 61,08 m 3 I.NP (56,40*11,05)*(2,80)*35/1000 = 61,08 m 3 II.NP (56,40*11,05)*(2,80)*35/1000 = 61,08 m 3 III.NP (56,40*11,05)*(3,20)*35/1000 = 69,80 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.PP 61,08 m 3 I.NP 61,08 m 3 II.NP 61,08 m 3 III.NP 69,80 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 253,03 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce panely betonové sendvičové s izolací 3. Stropy železobetonové panelové 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech svařované pásy 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů jednovrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů zateplená fasáda 9. Vnitřní obklady běžné obklady keramické 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře dřevěné hladké plné sololitové 12. Vrata chybí 13. Okna dřevěná zdvojená okna 14. Povrchy podlah vlýsky + PVC + dlažba 15. Vytápění ústřední s plynovým kotlem do ocelových radiátorů 16. Elektroinstalace světelná 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky 19. Vnitřní kanalizace do veřejné kanalizace 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody kotlem 22. Vybavení kuchyní kombinovaný sporák 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra zděné jádro - 5 -
Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 623 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 56 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 253,03 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 700 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 4 700 Reprodukční hodnota [Kč] 1 189 228 (RC * OP) Stáří roků 48 Další životnost roků 32 Opotřebení % 60,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 475 691 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků cena je snížena spoluvlastnickým podílem 35/1000 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 350/6 191 7,00 1 337 nádvoří zastavěná plocha a 350/7 246 7,00 1 722 nádvoří zastavěná plocha a nádvoří 350/8 191 7,00 1 337 Celková výměra pozemků 628 Hodnota pozemků celkem 4 396 3. Porovnávací ocenění 3.1 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 55,60 m 2 Obestavěný prostor: 7 229,35 m 3 Zastavěná plocha: 623,22 m 2-6 -
Srovnatelné nemovité věci Název: Byt 2+kk Prodej bytu 2+kk + šatna + lodžie ve velmi klidné lokalitě Semil Podmoklice, v ulici Bavlnářská o výměře 55 m2 je v původním, udržovaném stavu, nová plastová okna. Po dohodě a za menší navýšení ceny je možné zděné jádro s novou koupelnou dle vlastních požadavků.. Byt nabízí velmi příjemnou dispozici, vhodnou pro dva lidi i pro rodinu s dětmi: vstupní chodba, oddělená koupelna a toaleta, velmi prostorná šatna-pracovna, velká místnost kuchyně + ob.pokoje, ložnice s prostornou lodžií. Dům se nachází v blízkosti známé Riegrovy stezky, v místě základní škola, obchod, dětská hřiště. Lokalita Semily, Bavlnářská ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,85 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Poloha - + vyšší úroveň občanské vybavenosti, okresní město; Provedení a vybavení - lepší stav; Celkový stav - umakartové jádro; + plastová okna; Celkový koef. K C 0,62 Upravená j. cena Kč/m 2 5 503 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 55,00 m 2 0 m 2 490 000 Kč 8 909 Kč/m 2 Název: Byt 2+1 K prodeji byt v obci Semily, ulice Luční, byt je dispozičně řešen jako 2+1, dva pokoje, kuchyň, WC a koupelna. Byt se nachází se ve 4. patře. Lokalita Semily, Luční ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Poloha - + umístění v okresním městě; Celkový koef. K C 0,77 Upravená j. cena Kč/m 2 4 603 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 55,00 m 2 0 m 2 330 000 Kč 6 000 Kč/m 2-7 -
Název: Byt 2+1 Prodej bytu 2+1 62 m2 v 2.NP cihlového domu v klidné části města Jilemnice Hrabačov. Dis. bytu: vstupní chodba, kuchyně s jídelním koutem, obývací pokoj, ložnice, koupelna, WC. K bytu dále náleží sklep a další společné prostory. Dům je po částečné rekonstrukci. Lokalita Jilemnice - Hrabačov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 0,97 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,88 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Poloha - + vyšší úroveň občanské vybavenosti, 2.NP; Provedení a vybavení - + po částečné rekonstrukci; Celkový stav - + zděná stavba; Celkový koef. K C 0,66 Upravená j. cena Kč/m 2 4 911 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 62,00 m 2 0 m 2 460 000 Kč 7 419 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 4 603 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 5 006 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 5 503 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 5 006 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 55,60 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 278 334 Kč - 8 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 278, 279, 280 475 691,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 4 400,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 278 334,00 Kč Porovnávací hodnota Věcná hodnota 278 334 Kč 480 087 Kč Obvyklá cena 280 000 Kč slovy: Dvěstěosmdesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.7 Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena byla zjištěna porovnáním srovnatelných nemovitostí v nabídkách realitních kancelář. Závěr Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou až podprůměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou. V Ohavči 15.3.2016 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@email.cz - 9 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2639/19/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2639/16. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace 6 mapa oblasti 1 Riziko záplav 1-10 -
východní a jižní strana - 11 -
severní a východní strana vstup do domu z jižní strany - 12 -
vchod do bytu vlevo chodba - 13 -
kuchyně na severní straně domu v pozadí vlevo je kotel ústředního topení kotel ÚT - 14 -
koupelna dětský pokoj - 15 -
obývací pokoj sklep č.1-16 -
sklep č. 2-17 -
- 18 -