ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2687/67/16

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2687/67/16 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, č. 640/5 v bytovém domě č.p. 640 na st.parc.č včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku vše v k.ú. Smržovka Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Jablonec nad Nisou, obec Smržovka, k.ú. Smržovka Adresa nemovité věci: Údolní 640, Smržovka OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s., 1069/2015-A Adresa objednavatele: Čimická 780/61, Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Stanislav Kerhart Ohaveč 18, Jičín IČ: telefon: stanislav.kerhart@ .cz DIČ: fax: Zjištění obvyklé ceny pro účely dražebníka (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: pana Miroslava Pilného Počet stran: 21 stran Počet příloh: 10 Počet vyhotovení: 2 V Ohavči, dne Stanislav Kerhart

2 NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění bytové jednotky č. 640/5 v domě č.p. 640 na st.parc.č včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 708/5311 na společných částech domu č.p. 640 a spoluvlastnického podílu o velikosti 708/5311 na pozemku st.parc.č vše v k.ú. Smržovka je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základní pojmy a metody ocenění Pomocí věcné metody je stanovena tzv. věcná hodnota, kterou je reprodukční cena stavby (součet nákladů na pořízení ekvivalentní nové stavby v době ocenění), snížená o přiměřené opotřebení. Porovnávací hodnota je stanovena na základě porovnání a vyhodnocení realizovaných prodejů nemovitostí obdobného charakteru v daném čase a místě. Pokud v této oblasti není dostatek informací, je možné přiměřeně využívat údajů z cenových map, směrných cen i relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kancelářích. Vždy je nutné provést analýzu lokality a trendů dalšího vývoje. Zpracovatel ocenění vždy uvede zdroje informací. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí LV č.2463, 2442 pro k.ú. Smržovka Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne v době 8,50-9,25 hod. Údaje Pojišťovny Kooperativa a.s. Nabídky realitních kanceláří Sdělení majitele bytu Místopis Město Smržovka leží v průměrné výšce 585 metrů nad mořem, nachází se na území okresu Jablonec nad Nisou a náleží pod Liberecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Tanvald. Obec se rozkládá asi 7 km východně od Jablonce nad Nisou a 4 km západně od Tanvaldu. Území tohoto malého města trvale obývá asi obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 10 km od polských hranic. Občanská vybavenost - základní škola vyššího stupně, mateřská škola, sportovní hřiště, lyžařské sjezdovky, sportovní hala a další sportoviště, veřejná knihovna a kino. V obci má ordinaci jeden praktický lékař a tři stomatologové. Je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou a domov důchodců, policejní stanice a poštovní úřad. Z inženýrských sítí je ve městě elektrorozvodná síť, rozvod zemního plynu, veřejná kanalizace i veřejný vodovod. Městem prochází několik autobusových linek, železnice se železniční stanicí. Oceňovaná nemovitost se nachází poblíž středu obce asi 40 m od náměstí T.G. Masaryka v ulici Údolní. Vzdálenost k vlakové stanici je asi 200 m, k zastávce autobusu asi 120 m, k poštovnímu úřadu 400 m, k obchodnímu středisku 200 m

3 SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: úzké centrum - jiný typ zástavby Celkový popis Předmětem ocenění je bytová jednotka 2+1, nachází se v 2.NP řadového krajního bytového zděného domu bez výtahu. Svislé konstrukce jsou zděné, střecha je sedlová. Dům s 8 bytovými jednotkami.byl postaven asi před 60 lety (určeno odhadem), má dvě nadzemní podlaží a suterén, je umístěn ve smíšené zástavbě v samém centru obce. Bytová jednotka obsahuje vstupní předsíň s chodbou, komoru, kuchyň, koupelnu s WC, pokoj a ložnici. V roce 2001 bylo instalováno ústřední topení s kotlem na zemní plyn s rozvodem do ocelových radiátorů. V témž roce byla provedena rekonstrukce koupelny, v roce 2003 byla osazena plastová okna s izolačním dvojsklem a byla vyměněna kuchyňská linka. V kuchyni je sporák se sklokeramickou deskou. V koupelně je vana, WC a umyvadlo. Podlaha v obytných místnostech je s krytinou PVC, v koupelně je keramická dlažba. Údržba domu i bytu je pouze částečná. Fasádní omítky jsou na několika místech opadané, u střešní krytiny a klempířských konstrukcí je třeba obnovit ochranný nátěr, voda z okapního svodu (na severozápadním rohu objektu) není svedena do dešťové kanalizace, volně vytéká na terén a do základů. V bytě je třeba obnovit nátěry ocelových zárubní a dřevěných sololitových dveří, podlahová krytina se blíží konci své životnosti. Stav elektroinstalace, rozvodů vody a kanalizace nebylo možné posoudit. Dům je připojen na elektrorozvodnou síť, na veřejný vodovod a kanalizaci, má přípojku zemního plynu. Riziko záplav je na st.1. Přístup je po veřejné komunikaci poz.parc.č (ostatní plocha - silnice) ve vlastnictví Libereckého kraje a poz.parc.č (ostatní plocha - ostatní komunikace) ve vlastnictví Města Smržovka. Silné stránky Zděný dům v centru města s dobrou občanskou vybaveností a dobrým vlakovým a autobusovým spojením. Byt je po částečné rekonstrukci, byla vyměněna dřevěná okna a nahrazena plastovými s izolačním dvojsklem, vytápění a ohřev vody je kotlem na zemní plyn. Město Smržovka je na okraji Jizerských hor a Krkonoš. Dostatečný počet pracovních míst v místě a v okolí, malá vzdálenost do Jablonce n.n. a do Liberce. Slabé stránky Umístění v II.NP v domě bez výtahu, zanedbaná údržba domu i bytu. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací - 3 -

4 Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Přístup je po veřejné komunikaci poz.parc.č ostatní plocha - silnice ve vlastnictví Libereckého kraje a poz.parc.č ostatní plocha - ostatní komunikace ve vlastnictví Města Smržovka. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Riziko záplav je na st. 1 Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Zástavní právo smluvní k zajištění : 1) pohledávek v celkové výši ,- Kč s příslušenstvím 2) budoucích pohledávek do celkové výše ,- Kč, vzniklých do Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Krč, Praha 4, IČO: Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu k zajištění pohledávky ve výši Kč ,23 s příslušenstvím Bohemia Faktoring, s.r.o., Letenská 121/8, Malá Strana, Praha 1, IČO: Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu k uspokojení pohledávky ve výši ,80 Kč s příslušenstvím Stavební spořitelna České spořitelny, a.s., Vinohradská 1632/180, Vinohrady, Praha 3, IČO: Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) Ostatní rizika: nejsou Komentář: Podle sdělení pana Miroslava Pilného není bytová jednotka pronajímána, slouží k trvalému bydlení vlastníků

5 OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemek st.parc.č Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemky v obci a v blízkém okolí jsou nabízeny v poslední době v rozmezí cca 450,- až Kč/m 2 v závislosti na lokalitě, okolní zástavbě a možnosti napojení na inženýrské sítě. Nejbližší srovnatelný pozemek z zástavbě je nabízen ve stejné ulici (Údolní) asi 500 m severovýchodním směrem za 484,- K/m 2. Vzhledem k lepší poloze a kompletnímu vybavení inženýrskými sítěmi oceňovaného pozemku odhaduji cenu st. parcely č na 500,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků 509 Hodnota pozemků celkem Celková cena pozemku [ Kč ] , / Byt č. 640/5 Věcná hodnota dle THU Výpočet podlahových ploch jednotky Výpočet věcné hodnoty stavby Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha chodba Obytné prostory 6,29 m 2 1,00 6,29 m 2 kuchyň Obytné prostory 15,69 m 2 1,00 15,69 m 2 pokoj Obytné prostory 22,93 m 2 1,00 22,93 m 2 ložnice Obytné prostory 14,22 m 2 1,00 14,22 m 2 koupelna+wc Obytné prostory 5,70 m 2 1,00 5,70 m 2 komora Obytné prostory 1,97 m 2 1,00 1,97 m 2 Celková podlahová plocha 66,80 m 2 66,80 m 2 Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních prací kamenné 2. Svislé konstrukce zděné z plných cihel tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech plechová falcovaná 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky - 5 -

6 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové omítky 9. Vnitřní obklady běžné obklady keramické 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře dřevěné hladké prosklené a plné sololitové v ocelových zárubních 12. Vrata chybí 13. Okna plastová s izolačním dvojsklem 14. Povrchy podlah PVC 15. Vytápění ústřední s plynovým kotlem do ocelových radiátorů 16. Elektroinstalace světelná 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky 19. Vnitřní kanalizace do veřejné kanalizace 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody kotlem 22. Vybavení kuchyní elektrický sporák se sklokeramickou deskou 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra zděné jádro Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 66,80 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 60 Další životnost roků 40 Opotřebení % 60,00 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Smržovka, Údolní 640 byt ve II.NP zděného bytového domu Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena 66,80 m 2 II.NP Kč Kč/m 2-6 -

7 Srovnatelné jednotky Název: Byt 2+1 Byt s dispozicí 2+1 a užitnou plochou 64 m2, umístěný v 2.NP zděného bytového domu nedaleko centra obce Lučany nad Nisou. Byt v původním provedení (před rekonstrukcí) s vlastním ústředním vytápěním je v osobním vlastnictví. Disp.: prostorná chodba, koupelna, WC, kuchyň, obývací pokoj a ložnice. Součástí prodeje: garáž se zastavěnou plochou 51 m2 a zahrada s ostatní plochou o výměře 473 m2. Pozemek s garáží se nachází do 200 m od nabízeného bytu. Lokalita: Lučany n.n. Podlaží: 2.NP Dispozice: 2+1 Zdroj: Neuvedeno Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena zděný bytový dům 64,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 0,90 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 0,97 K4 Garáž 0,93 K5 Velikost 1,00 K6 Vybavení 1,05 K7 Zdroj nabídky 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Lokalita - menší vzdálenost do okresního města; Typ stavby - srovnatelné; Stáří - srovnatelné; Garáž m od domu; Velikost - srovnatelná; Vybavení - původní okna, původní koupelna; Zdroj nabídky - nabídka RK; Celkový koef. K C 0,77 Upravená j. cena Kč/m Název: Byt 3+1 K prodeji byt 3+1 s balkonem v Desné u Jablonce ad Nisou. Byt se nachází v 1. patře panelového domu. Je v původním stavu s umakartovým jádrem. Podlahy jsou plovoucí + lino. Lokalita: Desná, Poštovní ul. Podlaží: II.NP Dispozice: 3+1 Zdroj: Neuvedeno Typ stavby panelový bytový dům Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 68,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 0,95 K2 Typ stavby 1,10-7 -

8 K3 Stáří 0,95 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,00 K6 Vybavení 1,06 K7 Zdroj nabídky 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Lokalita - větší město, menší vzdálenost do zimních středisek; Typ stavby - panelový nezateplený dům; Stáří - nižší stáří; Garáž - není; Velikost - srovnatelná výměra; Vybavení - původní stav, umakartové bytové jádro; Zdroj nabídky - nabídka RK; Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m Název: Byt 3+kk Byt 2+1, předělaný na 3+kk v žádané lokalitě 7km od Jablonce nad Nisou. Byt o 59 m2 sestává z obývacího pokoje, dvou ložnic, kuchyňského koutu, koupelny a samostatného WC. Dům je po rekonstrukci - zateplení, výtah, nová střecha. K bytu náleží sklepní kóje. V těsné blízkosti obchod, vlakové nádraží a především Ski areál Tanvaldský Špičák vzdálen 300 m. Parkování možno před domem. Lokalita: Podlaží: Dispozice: Zdroj: Jiřetín pod Bukovou 6.NP 3+kk Neuvedeno Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 59,00 m Kč Kč/m 2 panelový dům s výtahem Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 0,97 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,02 K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Lokalita - srovnatelná; Typ stavby - panelový zateplený bytový dům; Stáří - nižší stáří; Garáž - není; Velikost - menší výměra; Vybavení - srovnatelné; Zdroj nabídky - nabídka RK; Celkový koef. K C 0,89 Upravená j. cena Kč/m Název: Byt 3+1 Prodej bytu 3+1 ve 13. NP v osobním vlastnictví o celkové ploše 69,2 m2 + sklepní kóje. Dům prošel revitalizací - zateplen, část oken plastová, výtahy. V bytě plovoucí podlahy, koberec, dlažba. Výborná dopravní a občanská vybavenost

9 Lokalita: Tanvald, Palackého Podlaží: 13.NP Dispozice: 3+1 Zdroj: Neuvedeno Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena zateplený panelový 69,20 m Kč Kč/m 2 dům Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 0,98 K3 Stáří 0,97 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,00 K6 Vybavení 0,98 K7 Zdroj nabídky 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový Upravená j. Lokalita - srovnatelná; Typ stavby - panelový zateplený dům; Stáří - koef. K C cena Kč/m 2 nižší stáří; Garáž - není; Velikost - srovnatelná; Vybavení - po 0, rekonstrukci (kromě lodžiové stěny); Zdroj nabídky - nabídka RK; Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 66,80 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky Kč Popis: byt ve II.NP zděného bytového domu - 9 -

10 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Šestsetosmdesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena byla zjištěna porovnáním srovnatelných nemovitostí v nabídkách realitních kanceláři. Při stanovení ceny byla posuzována zejména poloha nemovitosti v blízkosti středu města v zástavbě zděných bytových domů, stavebně technický stav domu a údržba bytu, jeho vybavení, připojení na inženýrské sítě, přístup z veřejné komunikace, možnost parkování u domu, a povodňové riziko. Závěr Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech v rovnováze s nabídkou. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je po zaokrouhlení ,- Kč. OSVĚDČENÍ Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného odhadu tržní hodnoty nemovité věci. 2. Zpracovaný odhad tržní hodnoty nemovité věci zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování odhadu tržní hodnoty nemovité věci byly brány v úvahu obecné předpoklady. 4. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Ohavči Stanislav Kerhart Ohaveč Jičín telefon: stanislav.kerhart@ .cz

11 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne , č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2687/67/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2687/16. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Katastrální mapa 2 Fotodokumentace 7 Mapa oblasti 0 Riziko záplav

12 Kopie katastrální mapy ze dne Pozemek p.č v k.ú. č , žlutou barvou je vyznačena veřejná komunikace Kopie katastrální mapy ze dne

13 Pozemek p.č v k.ú. č ortofoto severní strana

14 jižní strana byt č. 640/5 je v II.NP od vchodu vlevo

15 vchod, čp. 640 vstupní chodba

16 schodiště do patra vchod do bytu č. 640/5-16 -

17 předsíň kuchyně

18 komora koupelna a WC

19 pokoj ložnice

20 ložnice

21 - 21 -