ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2439/59/15

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2439/59/15 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek st. parc.č. 51 s domem č.p. 35, poz.parc.č. 309, 369/1, 369/2 vše v k.ú. Arnultovice Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Trutnov, obec Rudník, k.ú. Arnultovice Adresa nemovité věci: Arnultovice 35, Rudník OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Stanislav Kerhart Ohaveč 18, Jičín IČ: telefon: stanislav.kerhart@ .cz DIČ: fax: zjištění obvyklé ceny pro účely dražebníka. OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 22 stran Počet příloh: 13 Počet vyhotovení: V Ohavči, dne Stanislav Kerhart

2 NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí LV č.19 pro k.ú. Arnultovice Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne v době od 15,00 do 16,00 hod. Sdělení pana Vladislava Horníka Vlastní databáze Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko Místopis Rudník se nachází v okrese Trutnov a náleží pod Královéhradecký kraj. Leží v průměrné výšce 411 metrů nad mořem. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Vrchlabí. Obec Rudník se rozkládá asi čtrnáct kilometrů západně od Trutnova a jedenáct kilometrů jihovýchodně od města Vrchlabí. Úředně žije v katastru této středně velké obce zhruba 2260 obyvatel. Rudník se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Arnultovice, Javorník a Rudník. Obec je vzdálená přibližně 14 km od polských hranic. Pro děti školního věku mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně a předškoláci mohou navštěvovat i školu mateřskou. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště a sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Rudník má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Inženýrské sítě: elektrorozvodná síť, rozvod zemního plynu, veřejná kanalizace i veřejný vodovod. Přístup je z veřejné komunikace. Povodňové riziko je na st. 3. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD - 2 -

3 Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 880/2 Královéhradecký kraj / ostatní plocha - silnice 923 Obec Rudník / ostatní plocha - ostatní komunikace 369/2 Horník Milan, Arnultovice 35, Rudník 1/2, Horník Vladislav, B. Smetany 531, Hostinné 1/2 / ostatní plocha - jiná plocha 374/1 Obec Rudník / ostatní plocha - neplodná půda Celkový popis Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Rudník v části Arnultovice při levém břehu vodního toku Čistá asi 70 m východně od silnice č.325 z Hostinného do Rudníku. Dům č.p. má přípojku na elektrorozvodnou síť, je připojen na vlastní studnu, splaškové vody jsou svedeny do kanalizační jímky. Přípojka plynu není. Nemovitost je přístupná z veřejné komunikace ve vlastnictví obce, posledních cca 50 m není se zpevněným povrchem. Povodňové riziko je na st. 3 (1st. je nejnižší, 4. st. je nejvyšší riziko). Silné stránky Malá vzdálenost do Hostinného a do Krkonoš. Velký pozemek. Obec s dobrou občanskou vybaveností. Slabé stránky Umístění v záplavové zóně st.3. Zhoršený stavebně technický stav. Příjezd po nezpevněné komunikaci (posledních 50 m od domu). Malý počet pracovních příležitostí v místě. Není možnost připojení na veřejnou kanalizaci, vodovod, není přípojka plynu. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Riziko záplav na st. 3 Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Viz LV č. 19 pro k.ú. Arnultovice v příloze znaleckého posudku. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nemovitost slouží k trvalému bydlení rodiny pana Ladislava Horníka

4 Pozemek Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Rudník Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,80 KMP: 1,03 KPP: 0,90 KDD: 0,99 KMZ: 0,98 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: ,36 0,65 164,71 Popis pozemku: Stavební pozemek v žádané lokalitě Rudník. Nabízíme stavební pozemek v příjemné a klidné lokalitě Rudník v okrese Trutnov. Pozemek se nachází v klidné části na okraji obce s výhledem na Černou horu. Jedná se o mírně svažitý terén na okraji zástavby rodinných domů. Elektřina na pozemku. Lokalita: Rudník KRC: 0,80 KMP: 1,02 KPP: 0,95 KDD: 1,00 KMZ: 0,98 KIV: 0,98 KVP: 0,95 KUV: 0,88 Parcela č.: ,00 0,62 171,78 Popis pozemku: Nabízíme pozemek vhodný k výstavbě rodinného domu v centru Rudníku, celková plocha m2, veškeré inženýrské sítě jsou v dosahu. Lokalita: Rudník KRC: 0,80 KMP: 1,02 KPP: 0,95 KDD: 0,98 KMZ: 0,98 KIV: 0,98 KVP: 0,95 KUV: 0,86 Parcela č.: ,00 0,60 164,52 Popis pozemku: Prodej pozemku určený k výstavbě rodinného domu v centru Rudníku, celková plocha m2, veškeré inženýrské sítě jsou v dosahu. Průměrná jednotková cena 167,00 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Záplavová zóna snižuje cenu pozemku. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost zahrada 369/ ostatní plocha 369/ Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem

5 Výpočet věcné hodnoty stavby Dům č.p. 35 Věcná hodnota dle THU Dům č.p. 35 je přízemní pouze z malé části podsklepená stavba bez obytného podkroví. Svislé konstrukce jsou zděné tl. 45 cm. Střecha je sedlová s krytinou z plechového falcovaného plechu. Stropy jsou trámové s rovným podhledem. Schody do podkroví jsou dřevěné. Okna jsou dřevěná zdvojená. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Dveře jsou dřevěné hladké sololitové. Podlahy jsou betonové s krytinou z PVC. V kuchyni je elektrický sporák s plotýnkami, ohřev vody je v koupelně kotlem BRUTAR. V koupelně je vana. Stavebně technický stav je zhoršený. Dům je připojen k elektrorozvodnou síť, má přípojku vody z vlastní kopané studny hl. 5 m, přípojka zemního plynu není, splaškové vody jsou svedeny do kanalizační jímky na vlastním pozemku. Riziko záplav je na st. 3. Poslední záplavy byly v roce 2013, voda sahala až ke studni na jihozápadní straně domu. Přístup je z veřejné komunikace, posledních cca 50 m není se zpevněným povrchem. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha sklep 16,63 m 2 1,80 m Výčet místností: sklep 16,63 m 2 1,00 16,63 m 2 Užitná plocha celkem: 16,63 m 2 I.NP 128,14 m 2 3,40 m Výčet místností: kuchyň 10,59 m 2 1,00 10,59 m 2 chodba 4,67 m 2 1,00 4,67 m 2 koupelna 5,86 m 2 1,00 5,86 m 2 WC 0,99 m 2 1,00 0,99 m 2 hala 12,38 m 2 1,00 12,38 m 2 pokoj 15,12 m 2 1,00 15,12 m 2 obývací pokoj 19,94 m 2 1,00 19,94 m 2 pokoj 17,13 m 2 1,00 17,13 m 2 zadveří 4,59 m 2 1,00 4,59 m 2 Užitná plocha celkem: 91,27 m 2 zastřešení 122,04 m 2 2,95 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] sklep (3,20*3,98+2,02*1,93)*(1,80) = 29,94 m 3-5 -

6 I.NP (7,58*16,10+2,95*2,07)*(3,40) = 435,69 m 3 zastřešení (7,58*16,10)*(2,95*1/2) = 180,01 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor sklep 29,94 m 3 I.NP 435,69 m 3 zastřešení 180,01 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 645,64 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy kamenné bez izolace 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina plechová falcovaná 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky vápenné 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody dřevěné 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna dřevěná, zdvojená 14. Podlahy obytných PVC místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba místností 16. Vytápění ústřední topení 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody brutar 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace žumpa 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák s plotýnkami 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 128 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 108 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 645,64 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 2 ]

7 Reprodukční hodnota [Kč] (RC * UP) Stáří roků 90 Další životnost roků 35 Opotřebení % 72,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 107,90 m 2 Obestavěný prostor: 645,64 m 3 Zastavěná plocha: 128,14 m 2 Plocha pozemku: 3 546,00 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Popisy porovnatelných nemovitých věcí Rodinný dům Dům se zděnou kolnou v klidné části Rudníku Javorník. Dům je v původním stavu, určený k rekonstrukci dle představ nového majitele. K dispozici je obytná místnost s krbovými kamny, prostorná kuchyň, koupelna, sklep, suché WC a půdní prostor k vestavbě. Rodinný dům Prodej rodinného domu v obci Prosečné nedaleko Hostinného. Dům je v původním stavu určený k rekonstrukci dle představ nového majitele. Zavedený plyn, voda, elektřina. Rodinný dům Rodinný dům, na velmi pěkném rovinatém pozemku 3795 m2, v klidné části obce, Rudník leží na strategickém místě, mezi městy Vrchlabí a Trutnov. Vhodné k rekonstrukci - možno získat dotaci (památka). Srovnatelné nemovité věci N ázev: Rodinný dům Lokalita Rudník - Javorník Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,75 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,09 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,09 Celkový Upravená j. cena - 7 -

8 koef. K C 0,89 Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 90,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Prosečné Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,75 K2 Velikosti objektu 1,03 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,01 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,04 Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 74,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Rudník Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,75 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,10 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,08 Celkový koef. K C 0,87 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 125,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 107,90 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč - 8 -

9 REKAPITULACE OCENĚNÍ Tržní hodnota 1/1 oceňované nemovitosti je ,- Kč. Vzhledem k tomu, že je oceňován pouze spoluvlastnický podíl na nemovitosti o velikosti ½ a podíl je vždy obtížně obchodovatelný, snižuji hodnotu ½ nemovitosti o 15 % na ,- Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav Kč 0 Kč Kč Kč Obvyklá cena zaokr. podíl 1/ ,- Kč slovy: Třistašesttisíc Kč Stanislav Kerhart Ohaveč Jičín telefon: stanislav.kerhart@ .cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne , č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2439/59/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2439/

10 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 19 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1 Riziko záplav

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 pohled od jihozápadu pohled od jihovýchodu pohled od severu chodba, v pozadí zádveří

20 kuchyně pokoj koupelna WC pokoj pokoj

21 stav krovu stav krovu

22 - 22 -