ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6914-229/2016 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům čp. 556 Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Opava, obec Vítkov, k.ú. Vítkov Adresa nemovité věci: Stará 556, 749 01 Vítkov OBJEDNAVATEL: IMEX REALITY s.r.o. Adresa objednavatele: Havlíčkovo nábřeží 1167/12, 702 00 Ostrava ZHOTOVITEL: Martin Vehovský Adresa zhotovitele: Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: 637 08 701 telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz DIČ: CZ7102135425 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely nedobrovolné dražby OBVYKLÁ CENA 500 000 Kč Datum místního šetření: 23.8.2016 Stav ke dni: 23.8.2016 Za přítomnosti: znalce, asistenta znalce Počet stran: 12 Počet stran příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 V Rohově, dne 24.8.2016 Martin Vehovský
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí zapsaných na LV čís. 927 v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Opava, podle stávajících platných předpisů o oceňování majetku. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 927 ze dne 17.8.2016. - Kopie katastrální mapy pozemků ze dne 17.8.2016. - Údaje o stáří domu, poskytnuté původním majitelem. - Údaje RK Sting s.r.o. o prodejních cenách obdobných domů v dané lokalitě. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci a kú Vítkov, na ulici Stará. V obci je úplná občanská vybavenost, je zde autobusová a vlaková doprava, je zde možnost napojení na rozvod elektroinstalace, vodovod, plynovod a veřejnou kanalizaci. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 239/1 Město Vítkov Celkový popis Dům je přístupný ze zpevněné komunikace parc. čís. 239/1 - ostatní plocha (ostatní komunikace), která je ve vlastnictví Města Vítkov, v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nejsou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace - 2 -
Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: 1. Na nemovitostech vázne zástavní právo smluvní ve prospěch 4PROTECT s.r.o.. Výše uvedené zástavní právo nebylo ve výsledné ceně obvyklé zohledněno. Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Jednotková cena pozemků byla převzata z databáze odhadce, stanovena jako průměrná cena z již uskutečněných prodejů obdobných pozemků v dané lokalitě. Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 247 259 400,00 103 600,00 zahrada 248 115 400,00 46 000,00 Celkem 374 149 600,00 Výsledná cena = 149 600, Kč Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. č. Množství JC RC Opotř. VH HB zděná, o 1.NP 247 80,00 m3 1 500 Kč/m3 120 00 Kč 40 % 72 000 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 72 000 Kč Rodinný dům čp. 556 Výpočet věcné hodnoty stavby Je užívaný od roku 1930, jako nepodsklepený, o 1.NP a podkroví, je součásti pozemku parc. čís. 247. Od svého zřízení nebyl nijak stavebně upravován, mimo provádění běžné údržby. Dispozičně obsahuje bytovou jednotku o velikosti 4+1. Stavebně je zdivo o tl. 45 cm, stropy dřevěné, střecha sedlová, krytina z vlnitého eternitu, klempířské prvky z pozinkovaných plechů, fasáda vápenná, vnitřní omítky vápenné, okna dřevěná dvojitá, dveře plné a prosklené, podlahy s dlažbou a palubové, bleskosvod není instalován, schody dřevěné, vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva, ohřev TUV el. ohřívačem. Stavební a technický stav domu je průměrný. Příslušenství rodinného domu tvoří přípojka vody, přípojka kanalizací, přípojka elektro, přípojka plynu, oplocení, zpevněné plochy. - 3 -
Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP (12,30 7,34) = 90,28 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. plocha Konstr. výška 1.NP 90,28 m 2 2,80 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Celkový 90,28 (3,95+3,97/2) = 535,81 m 3 Název Typ Obest. prostor Celkový NP 535,81 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 535,81 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy P 100 2. Zdivo zděné tl. 45 cm S 100 3. Stropy dřevěné trámové S 100 4. Střecha sedlová střecha S 100 5. Krytina vlnitý eternit P 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky vápenné omítky S 100 8. Fasádní omítky vápenné omítky S 100 9. Vnější obklady chybí C 100 10. Vnitřní obklady keramické obklady S 100 11. Schody dřevěné S 100 12. Dveře hladké plné a prosklené dveře S 100 13. Okna dřevěná dvojitá S 100 14. Podlahy obytných místností palubové P 100 15. Podlahy ostatních místností dlažba S 100 16. Vytápění ústřední topení S 100-4 -
17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 18. Bleskosvod chybí C 100 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody bojler S 100 21. Instalace plynu chybí C 100 22. Kanalizace plastové potrubí S 100 23. Vybavení kuchyně el. sporák, dřez v lince S 100 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana S 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 8,20 100 0,46 3,77 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina P 3,40 100 0,46 1,56 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností P 2,20 100 0,46 1,01 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 87,54 Koeficient vybavení K 4 : 0,8754 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290, Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): 0,8754 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): 2,1370 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 798, - 5 -
Plná cena: 535,81 m 3 4 798, Kč/m 3 = 2 570 816,40 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 86 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 54 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků Opotřebení: 100 % S / PCŽ = 100 % 86 / 140 = 61,4 % Koeficient opotřebení: (1-61,4 % / 100) 0,386 Rodinný dům čp. 556 - zjištěná cena = 992 335,10 Kč Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 116,50 m 2 Obestavěný prostor: 535,81 m 3 Zastavěná plocha: 90,28 m 2 Plocha pozemku: 374,00 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Popis oceňované nemovité věci Všechny porovnávací domy jsou situovány ve Vítkově, jejich prodej se uskutečnil v období posledních 9 měsíců. Výsledná cena je stanovena porovnáním oceňované nemovitosti s obdobnými porovnávacími nemovitostmi a to na základě několika hledisek (poloha, velikost, využitelnost, stupeň údržby, vliv okolí). Srovnatelné nemovité věci Název: RD Zděný dům, podsklepený, o 1.NP, užívaný od roku 1930. Dům obsahuje byt o velikosti 3+1, u domu je hospodářská budova, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným domem. Lokalita Vítkov, Zemědělská 99 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: kupní smlouva Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový Redukce pramene ceny - kupní smlouva; Velikosti objektu - koef. K C shodná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - shodné; 1,00 Celkový stav - shodný; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu; - 6 - Upravená j. cena Kč/m 2 4 167 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 124,80 m 2 662 m 2 520 000 Kč 4 167 Kč/m 2
Název: RD Zděný dům, podsklepený, o 1.NP a podkroví, užívaný od roku 1936. Dům obsahuje byt o velikosti 5+1, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu než oceňovaný dům. Lokalita Vítkov, Podhradí 2012 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,85 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - kupní smlouva; Velikosti objektu - shodná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - shodné; Celkový stav - lepší stav; Vliv pozemku - větší výměra pozemků; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu; kupní smlouva Celkový koef. K C 0,77 Upravená j. cena Kč/m 2 4 119 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 167,16 m 2 2 583 m 2 900 000 Kč 5 384 Kč/m 2 Název: RD Zděný dům, částečně podsklepený, o 1.NP a podkroví, užívaný od roku 1930. Dům obsahuje byt o velikosti 3+1, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu než oceňovaný dům. Lokalita Vítkov, Budišovská 516 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - kupní smlouva; Velikosti objektu - shodná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - shodné; Celkový stav - lepší stav; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu; kupní smlouva Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 4 639 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 114,47 m 2 237 m 2 590 000 Kč 5 154 Kč/m 2-7 -
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 4 119 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 4 308 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 4 639 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 4 308 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 116,50 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 501 882 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena 500 000 Kč slovy: Pětsettisíc Kč 501 882 Kč 1 213 935 Kč 149 600 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.5 Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po daném typu nemovitostí v dané lokalitě a s ohledem na porovnávací hodnotu. Výsledná obvyklá cena je bez odpočtu hodnoty zástavního práva. V Rohově 24.8.2016 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j.spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6914-229/2016 znaleckého deníku. - 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -