ZNALECKÝ POSUDEK č. 2123/223/13 O ceně obvyklé domu č.p. 218 na st.parc.č. 172, st.parc.č. 89, venkovních úprav a pozemku st.parc.č. 172, st.parc.č. 89 a zahrady poz. parc.č. 363/1 vše na LV č. 121 pro k.ú. Starý Sedloňov, obec Velké Svatoňovice, okres Trutnov. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 Stanovení ceny pro účely dobrovolné dražby, kterou provádí EURODRAŽBY.CZ a.s. podle stavu nemovitosti ke dni 20.11.2013 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 20.11.2013 znalecký posudek vypracoval: Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 29 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ohavči 3.12.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol cenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 20.11.2013 Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Dům Adresa předmětu ocenění: Markoušovice 218 542 35 Velké Svatoňovice Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Velké Svatoňovice Katastrální území: Starý Sedloňov Počet obyvatel: 1 228 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 36,6904 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. j): ZC = C p * 2,0 = 73,38 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 20.11.2013 za přítomnosti paní Ilony Skalské. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.121 pro k.ú. Starý Sedloňov Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 20.11.2013 Vlastní databáze Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 726201/3627, paníé Ilona Skalská, Markoušovice 218, 54235 Velké Svatoňovice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 726201/3627, paníé Ilona Skalská, Markoušovice 218, 54235 Velké Svatoňovice, vlastnictví: výhradní Výpis z katastru nemovitostí LV č.121 pro k.ú. Starý Sedloňov - 2 -
6. Dokumentace a skutečnost Nebyla předložena projektová ani jiná dokumentace, podklady o stáří domu a konstrukcích byly čerpány z údajů sdělených paní Ilonou Skalskou majitelkou oceňované nemovitosti, podle které je stavba z roku 2007, svislé konstrukce jsou systému Thermodom (tvarované polystyrénové prvky vyplněné betonem a ocelovou výztuží. Dům je připojen na obecní vodovod, na elektrorozvodnou síť, splaškové vody jsou svedeny do kanalizační jímky na vlastním pozemku. Nemovitost je přístupna z veřejné komunikace parc.č. 571/1 (ostatní plocha - ostatní komunikace) ve vlastnictví Královéhradeckého kraje. Podle údajů Pojišťovny Kooperativa je nemovitost. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází asi 9 km severovýchodně od v Trutnova, v obci Velké Svatoňovice, v katastrálním území Starý Sedloňov, vpravo při silnici do Markoušovic, v nadmořské výšce 470 m. Přístup k nemovitosti je z východní strany veřejné komunikace. Oceňovaný dům č.p.218 je částečně podsklepený, má dvě nadzemní podlaží, dva byty, kolaudovaný a v katastru zapsaný je jako rodinný dům. Definice 2, odst. 1., písm. a), vyhl. č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území: rodinný dům je dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví. K domu patří pozemky st.parc.č. 89, st.parc.č. 172 a poz.parc.č. 163/1 (zahrada) který je se stavebními parcelami ve funkčním celku. Tyto pozemky (téměř bez trvalého porostu) jsou mírně svažité východním a severovýchodním směrem. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům č.p. 218 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům č.p. 218 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] sklep 2,97*2,16+2,94*0,90+2,57*0,90 = 11,37 I.NP 20,88*7,72+16,75*2,74+0,41*1,00 = 207,50 II.NP a zastřešení 20,88*7,72+16,75*2,74+0,41*1,00 = 207,50 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha sklep 11,37 m 2 2,10 m I.NP 207,50 m 2 3,95 m II.NP a zastřešení 207,50 m 2 3,00 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] sklep (2,97*2,16)*2,00+(2,94*0,90+2,57*0,90*1/2)*(2, = 20,82 m 3 10) I.NP (20,88*7,72)+(16,75*2,74+0,41*1,00)*(3,00) = 300,11 m 3 II.NP a zastřešení (20,88*7,72*3,25*1/2)+(16,75*2,74+0,41*1,00)* (3,00+1,15*1/2) = 427,48 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) - 4 -
Název Typ Obestavěný prostor sklep PP 20,82 m 3 I.NP NP 300,11 m 3 II.NP a zastřešení Z 427,48 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 748,41 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady S 0,50 100 1,00 0,50 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 95,50 Koeficient vybavení K 4 : 0,9550 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9550 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1500 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,4420-5 -
Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 5 763,17 Plná cena: 748,41 m 3 * 5 763,17 Kč/m 3 = 4 313 214,06 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 5 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 95 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 5 / 100 = 5,000 % - 215 660,70 Kč Dům č.p. 218 - zjištěná cena = 4 097 553,36 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska -30 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: -30 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -7 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: -30% + -7% * (100 % + -30%) -34,90 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek:. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,4420 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1500 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 73,38 1,00 2,1500 1,4420-34,90 148,10 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 73,38 0,40 2,1500 1,4420-34,90 59,24 Typ Název 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 89 247,00 148,10 36 580,70-6 -
28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 172 207,00 148,10 30 656,70 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 363/1 2 879,00 59,24 170 551,96 Stavební pozemky - celkem 237 789,36 Pozemky - zjištěná cena = 237 789,36 Kč - 7 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům č.p. 218 4 097 553,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem 4 097 553,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 237 789,40 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 237 789,40 Kč Celkem 4 335 342,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 4 335 342,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 4 335 340,- Kč slovy: Čtyřimilionytřistatřicetpěttisíctřistačtyřicet Kč OCENĚNÍ - 8 -
Výpočet hodnoty porovnávacím způsobem Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží sklep 11,37 m 2 5,69 m 2 I.NP 207,50 m 2 178,99 m 2 II.NP 207,50 m 2 140,67 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha sklep sklep 11,37 m 2 0,50 5,69m 2 sklep - celkem 11,37 m 2 5,69 m 2 I.NP hala + schodiště 19,50 m 2 1,00 19,50m 2 předsíň 3,63 m 2 1,00 3,63m 2 kuchyň + jídelna 53,36 m 2 1,00 53,36m 2 koupelna 9,44 m 2 1,00 9,44m 2 technická místnost 18,52 m 2 1,00 18,52m 2 technická místnost 13,16 m 2 1,00 13,16m 2 kotelna 7,61 m 2 1,00 7,61m 2 komora - sklad 15,02 m 2 1,00 15,02m 2 komora 1,92 m 2 1,00 1,92m 2 chodba 5,38 m 2 1,00 5,38m 2 kuchyň II. 28,37 m 2 1,00 28,37m 2 schodiště 3,08 m 2 1,00 3,08m 2 I.NP - celkem 178,99 m 2 178,99 m 2 II.NP chodba 1,78 m 2 1,00 1,78m 2 pokoj 25,00 m 2 1,00 25,00m 2 koupelna + WC 3,79 m 2 1,00 3,79m 2 pokoj 31,41 m 2 1,00 31,41m 2 koupelna + WC 8,74 m 2 1,00 8,74m 2 pokoj 22,63 m 2 1,00 22,63m 2 koupelna + WC 8,24 m 2 1,00 8,24m 2 pokoj 24,63 m 2 1,00 24,63m 2 koupelna + WC 7,52 m 2 1,00 7,52m 2 komora 6,93 m 2 1,00 6,93m 2 II.NP - celkem 140,67 m 2 140,67 m 2-9 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Markoušovice 300,00 2 121 1 998 000 6 660 1,22 8 125 Prodej zrekonstruovaného patrového domu 300 m 2 5+1, který se nachází na vlastním oploceném pozemku vel. 2.121 m 2 ve vesnici Markoušovice, okr. Trutnov. Nemovitost je situována na nádherném přírodním místě v zeleni u čistého horského potoka a přilehlých lesů. Dům je suchý ve výborném stavu nové izolace (elektřina, měď), nová střecha (tepelně odizolovaná), nové rozvody. K domu je připojeno technické křídlo upravené v přízemí na garáž pro dvě auta a dílnu se skladovacím prostorem (lze využít i jako garáž pro další auto) a v patře je půda. Na pozemku je dále zděná udírna s grilem a dřevěná kůlna. Dispozice: v přízemí domu je vstupní chodba, kuchyň, jídelna s krb.kamny, obývací pokoj, koupelna s vanou a WC, v patře je obývací pokoj a dvě ložnice. Batňovice 272,00 1 025 2 690 000 9 890 0,90 8 901 Přízemní samostatně stojící RD, který se nachází na vlastním oploceném pozemku o velikosti 1025 m2. Dům je kompletně podsklepený a po celkové rekonstrukci s velkou zahradou v obci Batňovice mezi Trutnovem a Náchodem. Bylo provedeno zateplení, nová střecha, komín, okna (trojsklo), podlahy-keramická dlažba, nová koupelna s WC a kuchyně. Vytápění plynovým kotlem a krbem, ohřev vody bojlerem. Dispozice: vstupní chodba, koupelna s WC, kuchyně s jídelním koutem a otevřeným vstupem do obývacího pokoje s balkonem, dále ložnice, dětský pokoj a pracovna. Sklep se skládá z velké garáže 28 m2 a 4 místností, které je možné využít k drobnému podnikání. Veškerá občanská vybavenost je ve 1,5km vzdálené Úpici. Trutnov-Poříčí, Lhotecká 300,00 4 064 3 900 000 13 000 0,55 7 150 Rodinný dům se zahradou, bazénem, saunou a rybníkem v Trutnově - Lhotecká. Objekt je připojen na veřejný vodovod a má též vlastní studnu, teplá voda je řešena bojlerem. Odpady jsou svedeny do čističky odpadních vod. Dům je vytápěn tepelným čerpadlem, ve společenské místnosti krbem a je možno přitápět el. akumulátory. Dispozice: 1. NP - vstupní chodba, kuchyň s prostornou pracovní deskou a jídelním koutem, spol. místnost s krbem a stolem na stolní tenis, koupelna s rohovou vanou a saunou, samostatné WC, jeden větší a jeden menší pokoj. 2. NP - podkroví s jedním větším pokojem a jedním menším. Půda vhodná k výstavbě dalších pokojů nebo jako úložný prostor. Na oplocené zahradě se nachází kůlna (dílna), bazén, vlastní rybník. Velké Svatoňovice 260,00 3 936 2 372 000 9 123 0,73 6 660 Prodej stylového rodinného domu z r. 1860 s pozemky ve Velkých Svatoňovicích nedaleko Trutnova. Dům je situován na klidném místě a náleží k němu pozemky o rozloze 3741m2. Dům je po kompletní rekonstrukci. Konstrukce budovy je cihlová a kamenná s dochovanou klenbou v chodbách a chlívku. Dům má novou střechu se zateplením, komín vyvložkovaný nerez trubkami, izolace kolem domu, nová dřevěná okna, vstupní dveře, stropy, podlahy plovoucí a v přízemí dlažba. Dům má vlastní studnu, veřejný vodovod, vlastní ČOV, plynový kotel 4roky nový, krb s rozvody do horních pokojů. Veškeré rozvody vody, elektriky jsou nové. Dispozice domu: v přízemí je vstupní chodba s dveřmi s pískovcovými zárubněmi a cihlovou klenbou, obývací místnost 32m2 s krbem a kuchyňský kout 10m2, dále špíz, vstup do sklepa 15m2, komora 5m2, koupelna se sprchovým koutem a WC společné. V patře je chodba, 3 x pokoj, koupelna s vanou a WC oddělené. V domě je také půda, chlívek 25 m2. Internet, tel.linka, satelit. Za domem je parkovací stání s přístřeškem pro 2 auta, na pozemku je 2 x dřevěný seník, mladý ovocný sad. Domu chybí jen část fasády a plot. Variační koeficient před úpravami: 23,41 % Variační koeficient po úpravách: 11,25 % Průměrná cena 7 709 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 325,34 m 2 Porovnávací hodnota 2 508 046 Kč Porovnávací hodnota zaokr. 2.500.000,- Kč - 10 -
Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Oceňovaná nemovitost vykazuje následující kladné stránky: 1. Lokalita vhodná k bydlení 2. Dobrý stavebně technický stav domu 3. Možnost dalšího stavebního rozšíření 4. Vytápění automat. kotlem Oceňovaná nemovitost vykazuje následující záporné stránky: 1. Omezená občanská vybavenost místa 2. Nízký počet pracovních míst v obci a okolí 3. Vzdálenost do okresního města je cca 15 km 4. Nutnost dokončení stavby (chybí finální vrstva fasády, chybí balkony a terasa na jihovýchodní straně I.NP) Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s rodinnými domy v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je 2.508.046,- Kč zaokr.... 2.500.000,- Kč Obvyklá cena: 2.500.000,- Kč slovy: Dvamilionypětsettisíc Kč V Ohavči 3.12.2013 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21. - 11 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2123/223/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2123/13. - 12 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.121 ze dne 8.11.2013 6 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 7 Mapa oblasti 1 Riziko záplav 1-13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
pohled od severozápadu pohled od jihovýchodu - 21 -
kuchyně s jídelnou v I.NP kuchyňský kout v I.NP - 22 -
koupelna v I.NP kotelna v I.NP - 23 -
kuchyně (severní část) pokoj s koupelnou a WC (II.NP severní část) - 24 -
II.NP pokoj s koupelnou podkroví západní strana - 25 -
koupelna v podkroví (západní strana) koupelna s masážní vanou II.NP - jihovýchodní strana - 26 -
pokoj II.NP jižní strana - 27 -
- 28 -
- 29 -