Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3481/025/2014 6 NEMOVITOST: Pozemek p.č. st. 3838 s rekreační chatou č.e. 657 a pozemky p.č. 650/20 a p.č. 661/9, vše v k.ú. Náchod obce Náchod. Adresa nemovitosti: Náchod 657, 54701 Katastrální údaje: Kraj Královéhradecký, okres Náchod, obec Náchod, k.ú. Náchod, kód k.ú. 701262, LV 7628 Pozemky: st. 3838, 650/20, 661/9 Vlastník stavby: Michal Gundza, Slunečná 657, 54701 Náchod, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Michal Gundza, Slunečná 657, 54701 Náchod, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:č.j:010/2014-a, 30.1.2014 Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 18100 Praha 8 telefon: IČ: 25023217 e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail: libor.hemelik@tiscali.cz IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro potřeby veřejné dražby. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 700 000 Kč Datum místního šetření: 19.2.2014 Datum zpracování : 20.2.2014 Počet stran: 13 stran Počet příloh: 7 V Borohrádku, dne 20.2.2014 Otisk razítka Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1985 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Okrajová část - ostatní Počet obyvatel: 20 434 (stagnace) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední / etážové - plyn Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti: OBJEKT INDIVIDUÁLNÍ REKREACE SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 92 / 0 0 628 274 39 100,00 / 0 628 ZP REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 745 200 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 656 589 Kč Obvyklá cena 700 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňované nemovitosti se nacházejí na okraji centrální zastavěné části bývalého okresního města, ve velmi klidné lokalitě. Chata je celoročně obyvatelná. Údržba je zanedbaná. Přístup je po svažité nezpevněné komunikaci, pozemek u chaty je rovněž výrazně svažitý. Nabídka srovnatelných nemovitostí je nižší než poptávka. Na základě výše uvedených skutečností předpokládám obvyklou cenu mírně pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. - 2 -
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Město Náchod se rozkládá na obou březích řeky Metuje. Bylo založeno v roce 1254. V samotném centru města se nachází celá řada historických staveb (renesanční zámek s francouzskou zahradou, gotický kostel, novorenesanční radnice). Náchod je hraniční město s přímou vazbou na polskou Kudowu Zdroj a další příhraniční města. Ve městě se nachází veškerá občanská vybavenost - Městský úřad, mateřské, základní a střední školy, Obchodní akademie, Vyšší odborná škola, Okresní ředitelství Policie, Městská knihovna, Muzeum, Dům dětí a mládeže, zimní stadion, plavecký bazén. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - ostatní Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o samostatně stojící nepodsklepenou rekreační chatu, se dvěma nadzemními podlažími a se sedlovou střechou. Podkroví je využito. Základové konstrukce jsou pasy s izolací, obvodové konstrukce jsou cihelné tl. 30 cm. Krov je dřevěný vázaný, krytinu střechy tvoří pálené tašky, klempířské konstrukce jsou z pozinku. Vnitřní omítky jsou vápenné, vnější omítka vápenocementová. Vnitřní obklady jsou provedeny v běžném rozsahu. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře hladké plné. Podlahy obytných a ostatních místností jsou betonové s PVC. Vytápění je ÚT s kotlem na plyn a alternativně i s kotlem na tuhá paliva. Elektroinstalace je světelná i motorová. Je rozvedena studená a teplá voda, zdrojem teplé vody je elektrický bojler. V kuchyni je elektrický sporák. Vnitřní hygienické zařízení tvoří sprchový kout, umývadlo, WC. Objekt pro rodinnou rekreaci. Dispoziční řešení - 1.NP - kotelna, dílna, spíž. 2.NP - WC, koupelna, pokoj s kuchyňským koutem podkroví - pokoj Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1985 Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - 3 -
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE Popis rizika Nemovitost není situována v záplavovém území Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Věcná břemena a obdobná zatížení Na nemovitostech vázne zástavní právo smluvní, exekutorské, nařízení exekuce a rozhodnutí soudu o úpadku, viz zápisy na LV 7628 oddíl C. RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 7628 Kraj: CZ052 Královéhradecký Okres: CZ0523 Náchod Obec: 573868 Náchod Katastrální území: 701262 Náchod Ulice: č.o.: Vlastníci Podíl FO RČ: 7810203225 Michal Gundza Slunečná 657, 54701 Náchod 1 / 1 Stavby část obce Náchod Stavba pro individuální rekreaci č.e. 657 na pozemku p.č. st. 3838 Pozemky st. 3838 Stavební parcela Parcela KN 38 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 650/20 Pozemková parcela Parcela KN 295 m 2 zahrada 661/9 Pozemková parcela Parcela KN 295 m 2 zahrada Výpočet věcné hodnoty stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.NP 38,72 m 2 31,00 m 2 2.NP 42,82 m 2 34,00 m 2 podkroví 34,22 m 2 27,00 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP 1.NP 31,00 m 2 1,00 31,00m 2 1.NP - celkem 31,00 m 2 31,00 m 2 2.NP 2.NP 34,00 m 2 1,00 34,00m 2 2.NP - celkem 34,00 m 2 34,00 m 2 podkroví podkroví 27,00 m 2 1,00 27,00m 2 podkroví - celkem 27,00 m 2 27,00 m 2-4 -
Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP (5,90*5,80+1,50*3,00)*(0,10+2,40) = 96,80 m 3 2.NP (5,90*5,80+1,50*3,00+1,30*3,15)*2,95 = 126,30 m 3 zastřešení 5,90*5,80*2,95/2 = 50,47 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 273,58 m 3 Zastavěná plocha [m 2 ] 39 Obestavěný prostor [m 3 ] 273,58 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 000 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 094 315 Stáří roků 29 Další životnost roků 71 Opotřebení % 40,00 Věcná hodnota (VH) Kč 656 589 Základní popis oceňovaných pozemků Oceňované pozemky jsou svažité. Jsou napojeny na veřejný rozvod vody, elektřiny a zemního plynu. Jsou přístupné z veřejné nezpevněné komunikace. Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena Vlastnický podíl m 2 Kč/m 2 zastavěná plocha a nádvoří st. 3838 38 1 / 1 zahrada 650/20 295 1 / 1 zahrada 661/9 295 1 / 1 Celková výměra pozemků: 628 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Náchod 65,00 2 086 790 000 12 154 0,630 7 657 Rekreační chata Náchod, Chata na vlastním pozemku o výměře 2.086 m2 v Náchodě u Rybárny. Stavba pochází z roku 1985, je zděná z cihel, podsklepená, s jedním nadzemním podlažím s přístupem po terase. Uvnitř se nachází kuchyňský kout a obytná místnost. Podkroví přístupné po stahovacích schodech - půdní vestavba je připravena k dokončení. Zaveden vodovod, elektro, možnost vytápění lokálními kamny. Záchod je venku suchý. Přístup k chatě je možný ze silnice po svažitém pozemku, nebo mírnější zezadu po účelové komunikaci Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,15; Vliv pozemku - větší pozemek - koeficient 0,80; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad - koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; - 5 -
Červený Kostelec - 42,00 382 549 000 13 071 0,640 8 365 Horní Kostelec Rekreační chata Červený Kostelec, Zděná chata v Červeném Kostelci část Horní Kostelec, oblast V Ráji. Chata se nachází u lesa s výhledem do údolí. Dis.: kuchyň, společenská místnost s kamny, malá koupelna. V podkroví je prostorná ložnice s balkonem. Za chatou je WC. Chata je podsklepena. Elektřina 230/400V, voda veřejná, trativod, vytápění na TP. Na zahradě jsou ovocné a okrasné dřeviny, zastřešené posezení. Pozemek je oplocen. Příjezd zajištěn. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě - koeficient 1,05; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,05; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,85; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad - koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; Nové Město nad Metují 27,00 385 315 000 11 667 0,710 8 284 Rekreační chata Nové Město nad Metují, Zděná dvoupodlažní rekreační chata v Novém Městě nad Metují. Sítě: elektřina: 230 (220) V, 400 (380) V - zavedena do objektu, voda zavedena též - splachovací záchod, kanalizace není, řešeno vsakovací jímkou. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,05; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad - koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; Variační koeficient před úpravami: 4,73 % Variační koeficient po úpravách: 3,91 % Minimální jednotková cena: 7 657 Kč/m 2 Minimální cena: 704 444 Kč Průměrná jednotková cena: 8 102 Kč/m 2 Průměrná cena: 745 384 Kč Maximální jednotková cena: 8 365 Kč/m 2 Maximální cena: 769 580 Kč Stanovená jednotková cena: 8 100 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 745 200 Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti. 3 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 7628 ze dne 6.1.2014. 3 Snímek katastrální mapy ze dne 19.2.2014. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -