ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 388/6468/2013 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 19 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely St. 38, k.ú. Chržín, v obci Chržín, okres Kladno, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 388/6468/2013 LV no.: 345 Name of subject / Předmět ocenění Rodinný dům č.p. 19 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely St. 38, k.ú. Chržín, v obci Chržín, okres Kladno, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Chržín č.p. 19, 273 24 Velvary Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 1 626 050 Kč Market value Tržní hodnota 570.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena 570.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 574 000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 38 Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura přípojky IS, oplocení, vrata, vrátka, zděná vedlejší stavba, zpevněné plochy jižní část obce Chržín, v zástavbě obdobných rodinných domů obec Chržín disponuje základní občanskou vybaveností, úplná občanská vybavenost ve městě Velvary (cca 3 km) MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM zastavěná plocha a nádvoří 1034 m 2 200 Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: smíšené zdivo Whole property: Celá nemovitost: cca 140,00 m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: cca 190,00 m 2 Resident area: Bytové plochy: cca 140,00 m 2 Floor area: Podlahová plocha (obytná): cca 140,00 m 2 Storage area: Skladové a ostatní plochy: m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: cca 1 000,00 m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: Kč/m 2 Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: cca 1900 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 65 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 345 ze dne 24.9.2013 jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví SJM pana Jakuba Slavíka, bytem Chržín č.p. 19, 273 24 Velvary a paní Pavlíny Slavíkové, bytem Náměstí 14. Října 1381/4, Smíchov, 150 00 Praha. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 345 ze dne 24.9.2013 jsou oceňované nemovitosti omezeny následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky ve výši 600.000,-Kč s příslušenstvím vyplývající ze Smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru reg. číslo 5500/133101-01/06/01-001/00/R ve prospěch Hypoteční banky, a.s. (IČ 13584324), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 29.5.2006, právní účinky vkladu práva ke dni 30.5.2006 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavními právy exekutorskými (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - nařízením exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - exekučním příkazem k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 345. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 345 ze dne 24.9.2013 není vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem omezeno žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 345 ze dne 24.9.2013 jsou oceňované nemovitosti omezeny: - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky ve výši 600.000,-Kč s příslušenstvím vyplývající ze Smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru reg. číslo 5500/133101-01/06/01-001/00/R ve prospěch Hypoteční banky, a.s. (IČ 13584324), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 29.5.2006, právní účinky vkladu práva ke dni 30.5.2006 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavními právy exekutorskými (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 19 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití k bydlení. Ke dni ocenění je rodinný dům pravděpodobně užíván pro potřeby bydlení. Stavba splňuje zákonné parametry rodinného domu, tzn. skutečný stav je v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - situování v obci s pouze základní občanskou vybaveností - nedokončená stavební úpravy - vzhledem k celkovému stáří rodinného domu je celkový technický stav zhoršený - celkově zanedbaná údržba Strong points / silné stránky: - v minulých letech pravděpodobně provedena nástavba podkroví a výměna střešní konstrukce - dostatečná výměra pozemku Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 345 pro k.ú. Chržín, obec Chržín, prokazující stav evidovaný k datu 24.9.2013, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa a ortofoto mapa pro část k.ú. Chržín vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla na základě oznámení od společnosti EURODRAŽBY.CZ ze dne 1.10.2013 svolána na 16.10.2013, 11:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitosti nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebyla umožněna prohlídka vnitřních prostor. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. Skutečnost, že nebyla umožněna řádná prohlídka nemovitosti je zohledněna při zpracování ocenění. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území 654434 Název katastrálního území : Chržín Kód obce : 532398 Název obce : Chržín Počet obyvatel obce : 255 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2013 Kód okresu : CZ0203 Název okresu : Kladno Název kraje : Středočeský Poloha v obci : Jižní část obce Chržín, v zástavbě obdobných rodinných domů Infrastructure / Infrastruktura: Obec Chržín se svými 255 obyvateli patří k malým obcím okresu Kladno a Středočeského kraje, je situována severovýchodně od města Velvary, které je městem s rozšířenou a úplnou občanskou vybaveností (cca 3 km). Obec Chržín se dělí na tři správní celky, a to Budohostice, Dolní Kamenice a Chržín. Obec Chržín disponuje základní občanskou vybaveností odpovídající velikosti a významu obce (obecní úřad, obchod se základním sortimentem, restaurace, sportoviště), s rozšířenou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na město Velvary, případně město Slaný. Obec Chržín je dobře dostupná silniční dopravou po silnicích třetích tříd, které v dalším průběhu navazují zejména na komunikaci I/16 (Řevničov - Slaný Velvary - Mělník) a autobusovou dopravou. Z inženýrských sítí je v obci proveden rozvod elektrického proudu, veřejného vodovodu a zemního plynu. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňované nemovitosti jsou situovány v jižní části obce, při hlavní průjezdní komunikací obcí, v zástavbě obdobných rodinných domů (poloha nemovitosti je patrná ze situace širších vztahů a ortofoto mapy v příloze ocenění). - 4 -
Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 19: Rodinný dům č.p. 19 je stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 38, k.ú. Chržín. Dispoziční řešení: Rodinný dům je situován jako samostatně stojící, je pravděpodobně nepodsklepený, případně částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží (přízemí) a pravděpodobně podkroví ve střeše sedlového tvaru. Vzhled stavby je patrný z fotodokumentace v příloze ocenění. Podrobná vnitřní dispozice rodinného domu není známa, a to z důvodu, že nebyla umožněna prohlídka vnitřních prostor. Vnitřní dispozice je tvořena pravděpodobně jedním bytem o předpokládané velikosti 3+1, případně 4+1 s příslušenstvím. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce převážně zděné z kamene, částečně zděné z cihelného zdiva, základy jsou předpokládané zděné z kamene s částečnou dodatečnou izolací proti zemní vlhkosti, stropní konstrukce nad 1.NP jsou předpokládané dřevěné trámové, schodiště do podkroví je předpokládáno betonové, případně dřevěné, střešní konstrukce je dřevěná vázaná sedlového tvaru, střešní krytina je tašková, klempířské prvky ke dni ocenění nejsou osazeny, podlahy jsou předpokládané betonové a dřevěné, s běžnými povrchy (dlažba, textilní krytina, PVC). Okna jsou plastová pravděpodobně s izolačním dvojsklem. Vstupní dveře jsou předpokládané plastové, případně dřevěné, vnitřní dveře jsou předpokládané dřevěné plné a prosklené do ocelových zárubní. Vnitřní omítky jsou předpokládané hladké, v sociálním zázemí je předpokládáno doplnění keramickým obkladem. Vnější omítky jsou částečně břízolitové, opadané, převážně bez omítek (nástavba podkroví). Rodinný dům má předpokládané vnitřní rozvody elektrického proudu, vody a případně zemního plynu. Odkanalizování objektu je v současné době pravděpodobně řešeno do vlastní jímky. Vytápění je předpokládáno ústřední, kotlem na tuhá paliva, případně kotlem zemní plyn. Zdroj teplé vody je předpokládán elektrickým zásobníkovým ohřívačem, případně v kombinaci se systémem vtápění. Sociální zázemí je pravděpodobně vybaveno standardními zařizovacími předměty v nižším standardu (splachovací WC, vana případně sprchový kout, umývadlo). Kuchyně je pravděpodobně vybavena kuchyňskou linkou a sporákem. Stáří a stavební stav: Přesné údaje o stáří rodinného domu nejsou známy. Z dostupných informací byl rodinný dům postaven přibližně počátkem minulého století, jeho stáří ke dni ocenění je tedy přibližně 100-115 let. V minulých letech byly provedeny stavební úpravy, které pravděpodobně zahrnovaly nástavbu podkroví, výměnu střešní konstrukce včetně střešní krytiny a výměnu oken za plastová. Jiné stavební úpravy nebyly z důvodu neumožnění řádné prohlídky zjištěny. Stav vnitřního vybavení není z důvodu neumožnění řádné prohlídky znám. Vzhledem k celkovému stavu lze předpokládat vnitřní vybavení a interiérové provedení nedokončené. Vzhledem k celkovému stáří a zjištěnému stavu rodinného domu lze celkový technický stav hodnotit jako zhoršený. Další stavby: Na oceňovaném pozemku se nachází další stavby, tzv. vnější zařízení, která tvoří příslušenství rodinného domu. V řešeném případě se jedná o přípojky inženýrských sítí (elektro, voda, plyn), dřevěná vrata, vrátka, oplocení, pravděpodobně kanalizační jímku a zpevněné plochy. Dále se na pozemku čís. parcely St. 38 nachází zděná vedlejší stavba stodoly, přímo navazující na rodinný dům, v minulosti pravděpodobně užívána pro potřeby tehdejší zemědělské produkce. Podrobné informace o vedlejší stavbě nejsou z důvodu neumožnění řádné prohlídky známy. Poznámka: Další vedlejší stavby zakreslené v katastrální mapě v současnosti již neexistují. Stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny. - 5 -
Pozemek: Předmětem ocenění je pozemek čís. parcel St. 38, k.ú. a obec Chržín. Pozemek je nepravidelného tvaru, rovinné konfigurace. Pozemek čís. parcely St. 38 je částečně zastavěn rodinným domem č.p. 19, část je zastavěna vedlejší stavbou stodoly a nezastavěnou část tvoří nádvoří k rodinnému domu. Pozemek je pravděpodobně napojen na v místě dostupné inženýrské sítě, tj. elektrický proud, vodovod a zemní plyn. Pozemek je přístupný po zpevněné veřejné komunikaci, která tvoří hlavní průjezdní komunikaci obcí, pozemku čís. parcely 679 (silnice/ostatní plocha), který je ve vlastnictví Středočeského kraje a bezprostřední přístup je po pozemku čís. parcely 654/5 (ostatní komunikace/ostatní plocha), který je ve vlastnictví obce Chržín. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměra pozemku je patrná z listu vlastnictví v příloze, tvar je patrný z katastrální mapy a ortofoto mapy v příloze. - 6 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) rodinného domu č.p. 19 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely St. 38, k.ú. Chržín, v obci Chržín, okres Kladno, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 16. října 2013 (po zaokrouhlení) 570.000,- Kč Slovy: Pětsetsedmdesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 345 ze dne 24.9.2013 jsou oceňované nemovitosti omezeny následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky ve výši 600.000,-Kč s příslušenstvím vyplývající ze Smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru reg. číslo 5500/133101-01/06/01-001/00/R ve prospěch Hypoteční banky, a.s. (IČ 13584324), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 29.5.2006, právní účinky vkladu práva ke dni 30.5.2006 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavními právy exekutorskými (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - nařízením exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - exekučním příkazem k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 345. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 388/6468/2013. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 5. listopadu 2013-7 -