- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 320-183/2011 o odhadu ceny obvyklé budovy bez čp/če na pozemku parc.č. 983/6, parc.č. 983/6, v k.ú. Koblov, obci Ostrava, okresu Ostrava-město (LV č. 891) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr Jiří Trojanovský, Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek-Místek Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00121/11-019 Podle stavu ke dni 24.6.2011 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 16 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 7.7.2011
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: soubor budov a pozemků Adresa nemovitosti: při ul. Antošovická Kraj: Moravskoslezský Okres: Ostrava-město Obec: Ostrava Katastrální území: Koblov 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 30.6.2011 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 891 pro k.ú. Koblov ze dne 23.6.2011. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00121/11-019 o ustanovení znalce. Doplňující údaje povinného. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 891 zapsán: VILIS M.I.C. ENZYM s.r.o., Čeladná 201, 739 12 Čeladná Omezení vlastnického práva: Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky, oprávnění pro FÚ Ostrava I Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky, oprávnění pro VOP GROUP, s.r.o. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky, oprávnění pro Byty Slezská, a.s. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zástavní právo exekutorské blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v Koblově, části města Ostrava. Nemovitosti se nachází při ul. Antošovická, v areálu bývalého dolu. Areál je v současné době otevřen, není zabezpečen proti vniknutí. Rovněž samotné oceňované objekty nejsou zabezpečeny proti vniknutí. Přístup k objektům je přes pozemky cizího vlastníka DIAMO, státní podnik. Přístup a příjezd k nemovitosti není dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí ošetřen věcnými břemeny. Budova byla postavena v roce 1950, kdy byla využívána jako kompresorovna dolu. Budova je dvoupodlažní, v době ocenění není delší dobu využívána. 7. Obsah posudku I) Věcná hodnota II) Odhad ceny obvyklé Přílohy
- 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, odhad ceny obvyklé je proveden srovnávací metodou. I) Věcná hodnota dle cenového předpisu 364/2010 Sb. a) Hlavní stavby b) Vedlejší stavby a) Hlavní stavby a 1 ) Budova bez čp/če na parc.č. 983/6-3 Objekt je dvoupodlažní hala, bývalá kompresorovna dolu. Základy objektu betonové, svislé konstrukce železobetonový skelet s vyzdívkami. Stavba pochází z roku 1950. Přízemní část je betonová s ŽB stropem s prostupy pro bývalou technologii (cca 25% plochy podlahy). Strop nad 1.NP chybí. Podlahy betonové. Vnitřní omítky vápenné, vnější spárované zdivo. Okna ocelová jednoduchá, poškozená. Dveře, vrata chybí. Krov střechy je tvořen ocelovými příhradovými vazníky s krytinou živičnou. Objekt je opuštěn, veškeré vnitřní vybavení demontováno vandaly. Zatřídění pro potřeby ocenění: Hala: I. (opravy, údržba) Svislá nosná konstrukce: monolitická betonová tyčová Kód CZ - CC: 123 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 24,00*18,00 = 432,00 m 2 2.NP: 24,00*18,00 = 432,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.NP: 432,00 m 2 8,00 m 3 456,00 m 3 2.NP: 432,00 m 2 12,00 m 5 184,00 m 3 Součet 864,00 m 2 8 640,00 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 8 640,00 / 864,00 = 10,00 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 864,00 / 2 = 432,00 m 2
- 5 - Obestavěný prostor: 1.NP: (24,00*18,00)*(8,00) = 3 456,00 m 3 2.NP: (24,00*18,00)*(12,00) = 5 184,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 8 640,00 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací: S 11,30 100,00 1,00 11,30 2. Svislé nosné konstrukce: S 23,90 100,00 1,00 23,90 3. Stropy: S 9,20 100,00 1,00 9,20 4. Krov, střecha: S 10,10 100,00 1,00 10,10 5. Krytiny střech: S 2,90 100,00 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce: C 0,60 100,00 0,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,30 100,00 1,00 6,30 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,20 100,00 1,00 3,20 10. Schody: S 0,80 100,00 1,00 0,80 11. Dveře: C 3,10 100,00 0,00 0,00 12. Vrata: C 2,40 100,00 0,00 0,00 13. Okna: P 5,10 100,00 0,46 2,35 14. Povrchy podlah: S 4,90 100,00 1,00 4,90 15. Vytápění: C 1,10 100,00 0,00 0,00 16. Elektroinstalace: C 6,30 100,00 0,00 0,00 17. Bleskosvod: C 0,30 100,00 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod: C 1,00 100,00 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace: C 0,90 100,00 0,00 0,00 21. Ohřev vody: C 0,40 100,00 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienická vybavení: C 2,20 100,00 0,00 0,00 25. Ostatní: C 4,00 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 74,95 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,7495 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 3): = 2 124,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 1,0400 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9353 Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP) : * 0,6000 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7495 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2200 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1620 Základní cena upravená = 2 450,63 Kč/m 3 Plná cena: 8 640,00 m 3 * 2 450,63 Kč/m 3 = 21 173 443,20 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 61 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků
- 6 - Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 121 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 61 / 121 = 50,413 % - 10 674 167,92 Kč Budova bez čp/če na parc.č. 983/6 - zjištěná cena = 10 499 275,28 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Vedlejší stavba - 7 Vedlejší stavba je stavba dílny a skladu, která je přistavěna k boční zdi kompresorovny. Stavba je cihlová, vnitřní vybavení chybí. Stavba je stejného stáří jako hala. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 8,00*7,50 = 60,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 60,00 m 2 3,50 m Obestavěný prostor: vrchní stavba: (8,00*7,50)*(3,50) = 210,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 210,00 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100,00 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 6. Klempířské konstrukce S 1,70 100,00 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100,00 1,00 6,10 9. Dveře S 3,00 100,00 1,00 3,00 10. Okna P 1,10 100,00 0,46 0,51 11. Podlahy S 8,20 100,00 1,00 8,20 12. Elektroinstalace C 5,80 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 93,61 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9361
- 7 - Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,9361 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2200 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1130 Základní cena upravená = 3 016,42 Kč/m 3 Plná cena: 210,00 m 3 * 3 016,42 Kč/m 3 = 633 448,20 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 61 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 19 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 61 / 80 = 76,250 % - 483 004,25 Kč Vedlejší stavba - zjištěná cena = 150 443,95 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Budova bez čp/če na parc.č. 983/6 = 10 499 280,- Kč b) Vedlejší stavba = 150 440,- Kč Cena objektů činí celkem 10 649 720,- Kč c) Pozemky ocenění dle cenových map Výčet pozemků: parc. č. 983/6 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 528 m2 Pozemek je oceněn v cenové mapě stavebních pozemků města Ostravy. Tomuto pozemku je přiřazena jednotková cena ve výši 420,-. Tuto cenu považuji za cenu obvyklou. Parcela č. Výměra v m2 Cena za m2 Celkem cena v Kč 983/6 528 420,- 221 760,- Cena celkem 221 760,- Pozemky - zjištěná cena = 221 760,- Kč I. C. Rekapitulace věcné hodnoty Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Stanovená věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: 10 649 720,- Kč 221 760,- Kč 10 871 480,- Kč
- 8 - II) Odhad ceny obvyklé Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Negativem této nemovitosti je její zhoršený stav, vyžadující další investice, tak, aby mohla být využívána bez závad. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. Pro srovnání byly vybrány tyto nemovitosti: 1) Výrobní objekt, Ostrava-Michálkovice Jedná se o dvoupodlažní halu bývalé kompresorovny, nyní nevyužívaná. Nemovitost je postavena ze železobetonového skeletu s cihlovými vyzdívkami. Stavba pochází z roku 1901, kdy byla využívána jako kompresorovna hlubinného dolu. Nemovitost se nachází v městské části Slezská Ostrava v areálu bývalého dolu P.Bezruč, p.č. 2373. Cena: 2 120 000,- Kč.
- 9-2) Výrobní objekt, Ostrava-Michálkovice Prodej průmyslového areálu, vhodný k podnikatelské činnosti, který tvoří 3 haly (240 m2, 312 m2, 120 m2), dílenské a skladovací prostory (216 m2),kancelářské prostory (7 kanceláří) a nezastavěná plocha cca 2000 m2. Areál se nachází v Ostravě Michálkovicích, je oplocený, všechny prostory jsou vybaveny přípojkou na 380V. Cena: 3 500 000,- Kč 3) Komerční objekt, Ostrava-Radvanice Komerční objekt v katastrálním území Radvanice. Objekt se skládá z budovy č.3a, které se nacházejí v areálu VVUÚ. Budova č. 3A se skládá ze 3 NP, celková užitná plocha 900,85m2 - využití : skladovací, výrobní prostory + kanceláře - vhodné jako sídlo firmy. Před objektem manipulační plocha ( asfaltová ). V budově č.3a jsou nové rozvody plynu, vody. Objekt určen k rekonstrukci, Cena: 3 800 000 Kč.
- 10 - Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě sledování realitního trhu regionu Ostravska, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti ve výši 1 200 000,- Kč. Závěrečné zhodnocení předložených dat: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, stáří objektu a jeho stavebně-technickém stavu, s ohledem na umístění nemovitosti v méně atraktivní lokalitě a s ohledem na velikost stavby a velikost pozemku, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši srovnávací hodnoty, která odpovídá nejlépe tržní, tedy obvyklé ceně. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu stavby, tak i pozemku a příslušenství. Srovnávací hodnota (orientační) celkem 1 200 000,- Kč Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) Pro stanovení ceny obvyklé byly použity tyto zjištěné hodnoty: Věcná hodnota: Srovnávací hodnota: 10 871 480,- Kč 1 200 000,- Kč Výše uvedené hodnoty představují základní přístupy při hodnocení nemovitostí. Každý z těchto přístupu má jinou váhu a vypovídací schopnost při stanovení ceny obvyklé. V současné době je preferován přístup srovnávací, který odráží reálná data ověřená realitním trhem. V případě oceňované nemovitosti bylo při stanovení ceny obvyklé významně přihlédnuto k hodnotě srovnávací.
- 11 - Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: - budovy bez čp/če na pozemku p.č. 983/6 a pozemek p.č. 983/6, včetně příslušenství, k.ú. Koblov, obec Ostrava, okres Ostrava-město, LV č. 891, je stanovena ke dni 24.6.2011. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (technický stav nemovitosti, její velikost, poloha, umístění, předpokládaná využitelnost, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši Slovy: jedenmiliondvěstětisíc Kč 1 200 000 Kč. Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby. V Ostravě, 7.7.2011 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 320-183/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 180/2011.
- 12 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí
- 13 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti