ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 176913715 NEMOVITÁ VĚC: o ceně RD č.p.155 stavba stojí na pozemku p.č.71 vč.pozemku p.č. 71 a příslušenství v obci Skřípov, k.ú. Skřípov, okres Prostějov Katastrální údaje : Kraj Olomoucký, okres Prostějov, obec Skřípov, k.ú. Skřípov Adresa nemovité věci: Skřípov 155, 798 52 Vlastník stavby: Jarmila Lužná, č. p. 140, 798 52 Skřípov, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Jarmila Lužná, č. p. 140, 798 52 Skřípov, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: e-mail: DIČ: CZ6510281261 fax: Exekuční řízení č.j. 124 EX 28449/11-120(ocenění stávajícího stavu) (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 320 000 Kč Datum místního šetření: 20.11.2015 Stav ke dni : 20.11.2015 Za přítomnosti: znalce a zástupce objednatele Počet stran: 15 stran Počet příloh: Počet vyhotovení: 2 V Středoklukách, dne 27.11.2015 Tomáš Maršál NÁLEZ Znalecký úkol
o ceně RD č.p.155 stavba stojí na pozemku p.č.71 vč.pozemku p.č. 71 a příslušenství v obci Skřípov, k.ú. Skřípov, okres Prostějov. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele.stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v dob_ zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Prostějov, LV č.407 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - časopis Soudní inženýrství- 1996-2015 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2015 - databáze znalce - Usnesení č.j. 124 EX 28449/11-120 - exekuční příkaz Č.j. 124 Ex 28449/11-22 SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti,popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti a to do RD č.p.155 stavba stojí na pozemku p.č.71 vč.pozemku p.č. 71 a příslušenství v obci Skřípov, k.ú. Skřípov, okres Prostějov. Jedná se o RD č.p.155 stavba stojí na pozemku p.č.71 vč.pozemku p.č. 71 a příslušenství v obci Skřípov, k.ú. Skřípov, okres Prostějov, který je zapsaná u KN Prostějov na LV č.407. Objekt č.p.155 je samostatně stojící RD, který se nachází nedaleko centrální části obce. RD je částečně podsklepen má jedno nadzemní podlaží a sklonitou střechu. V budově se nachází 1 byt.jednotka. Stavebnětechnický stav objektu havarijní delší dobou není prováděná údržba. Objekt je napojen pouze na elektr. energii. Parkování před domem i na pozemku. U objektu se nacházejí vedlejší stavby ( přípojky,sklad, oplocení). Základní občanská vybavenost v obci. Účel užití - bydlení. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: - 2 -
Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: viz. LV č.407 Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Stavby dlouhou dobu neužívané OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 RD č.p.155 1.2 sklad 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemek p.č. 71 v obci Skřípov, k.ú. Skřípov, okres Prostějov Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 RD č.p.155 stavba stojí na pozemku p.č.71 vč.pozemku p.č. 71 a příslušenství v obci Skřípov, k.ú. Skřípov, okres Prostějov 2.2 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu nebo stabilizovaná území II 0,00-3 -
4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu - viz. LV č. 407 II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i = 1 Index polohy 5 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,10 okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,848 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0,848 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Skřípov: 11 Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 300,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně IV 1,01-4 -
O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 319,06 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 RD č.p.155 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Olomoucký kraj, obec do 2 000 obyvatel Obestavěný prostor - celkem: = 940,81 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - žádné nebo pouze přípojka elektr. I -0,10 energie 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - bez základního příslušenství nebo pouze I -0,10 suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - snižující hodnotu RD I -0,03 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu I -0,06 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří : - 5 -
s = 1-0,005 * 90 = 0,550 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,600 = 0,144 12 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,848 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 516,- Kč/m 3 * 0,144 = 218,30 Kč/m 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 940,81 m 3 * 218,30 Kč/m 3 * 1,000 * 0,848= 174 161,24 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 174 161,24 Kč 1.2 sklad Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží Obestavěný prostor - celkem: 397,27 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 7,10 100 0,46 3,27 2. Obvodové stěny P 31,80 100 0,46 14,63 3. Stropy P 19,80 100 0,46 9,11 4. Krov P 7,30 100 0,46 3,36 5. Krytina P 8,10 100 0,46 3,73 6. Klempířské práce C 1,70 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů C 6,10 100 0,00 0,00 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře P 3,00 100 0,46 1,38 10. Okna C 1,10 100 0,00 0,00 11. Podlahy C 8,20 100 0,00 0,00-6 -
12. Elektroinstalace C 5,80 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 35,48 Koeficient vybavení K4: 0,3548 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,3548 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 733,37 Plná cena: 397,27 m 3 * 733,37 Kč/m 3 = 291 345,90 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 95 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 95 = 94,7 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CSN = 43 701,89 Kč Koeficient pp * 0,848 Cena stavby CS = 37 059,20 Kč Sklad - zjištěná cena = 37 059,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemek p.č. 71 v obci Skřípov, k.ú. Skřípov, okres Prostějov Jedná se o pozemek p.č. 71 v obci Skřípov, k.ú. Skřípov, okres Prostějov. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Pozemky jsou zapsané na LV č. 407 u KN Prostějov. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % III 0,00 včetně; orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - a II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 i = 1 6-7 -
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,848 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,848 = 0,848 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 319,06 0,848 270,56 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 71 847,00 270,56 229 164,32 Stavební pozemek - celkem 847,00 m 2 229 164,32 Pozemek p.č. 71 v obci Skřípov, k.ú. Skřípov, okres Prostějov - zjištěná cena = 229 164,32 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 2. Porovnávací ocenění 2.1 RD č.p.155 stavba stojí na pozemku p.č.71 vč.pozemku p.č. 71 a příslušenství v obci Skřípov, k.ú. Skřípov, okres Prostějov Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 135,00 m 2 Obestavěný prostor: 941,00 m 3 Zastavěná plocha: 265,00 m 2 Plocha pozemku: 847,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Prodej rodinného domu 110 m2, pozemek 397 m2 Obec Skřipov a se nachází v lokalitě výběžku Drahanské vrchoviny, obklopená rybníky, lesy a krásnou přírodou. Obec je situována 28 km od Prostějova, 30 km od Olomouce a 6 km od města Konice. Tato obec je vyhledávanou lokalitou pro chalupáře.v obci se nachází obchod se smíšeným zbožím, hostinec se sálem pro kulturní využití. - 8 -
Jedná se o exkluzivní prodej rozlehlého, atypického rodinného domu o dispozici 5+1ve tvaru U v centru obce Skřipov u Konice. Přesto, že hlavní stavba má tvar U, lze dvorní trakt uzavřít vraty.v domě byla započatá rekonstrukce, vykopany podlahy, částečně provedeny rozvody vody, částečně provedeny rozvody elekřiny. V koupelně je vše připraveno pro omítky a instalaci topného žebříku a vany. Zbývající pokoje jsou připraveny k rekonstrukci. Dům je částečně podsklepený, strop je zhotoven z kamenné klenby. Ve sklepních prostorách je menší studna. Dům byl vytápěn ústředním topením s kotlem na pevná paliva. V každé místnosti jsou komíny, které jsou na fotografiích. Střecha je sedlová, střešní krytina je pálená taška v původním stavu a vyžaduje opravu. Dům je napojen na hloubkovou kanalizaci. Okna jsou původní. Splachovací WC. Tato nabízená nemovitost by byla vhodná nejen k trvalému bydlení, ale i jako chalupa pro rekreaci. V domě je zaveden obecní vodovod + vlastní malá studna, elektřina 230/400 V, odpad je napojen na hloubkovou kanalizaci, plyn je na hranici pozemku před domem. Příjezdová komunikace je s nově položeným asfaltovým kobercem. Zastavěná plocha a nádvoří je 236 m2, zahrada činí 161 m2, celková plocha pozemku je 397 m2. K dispozici ihned. Stavebně technický stav započata rekonstrukce. Lokalita Skřípov, okres Prostějov Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,00 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,02 K1 podíl 1,00 K2 zdroj 0,90 K3 K3 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. KC 0,92 Upravená j. cena Kč/m 2 1 920 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 110,00 m 2 397 m 2 230 000 Kč 2 091 Kč/m 2 Název: Prodej rodinného domu 144 m2, pozemek 677 m2 Prostějov, Brodek u Konice (27km), RD 2+1. V klidné části obce a v blízkosti lesů Drahanské vrchoviny nabízíme k chalupaření přízemní, částečně podsklepený rodinný dům 2+1 se zahradou o ploše 533m2. Nemovitost je kromě střechy ( r.2007) v původním stavu a vzhledem k absenci koupelny a suchému WC je nutná rekonstrukce. Elektřina je zavedena 230V i 400V a k vytápění slouží kamna na tuhá paliva i plyn. Dům je napojen na veřejný vodovod a obecní kanalizace je na hranici pozemku. Vzhledem k lokalitě doporučujeme zájemcům o celoroční rekreaci. Lokalita Brodek u Konice, okres Prostějov Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,02 Kč Časový koeficient 1,02 Kv Koeficient vybavení 1,05 K1 podíl 1,00 K2 zdroj 0,90 K3 K3 1,00-9 -
Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. KC 0,98 Upravená j. cena Kč/m 2 2 662 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 144,00 m 2 677 m 2 390 000 Kč 2 708 Kč/m 2 Název: Prodej rodinného domu 260 m2, pozemek 3 882 m2 prodej samostatně stojící podsklepené bývalé zemědělské usedlosti s velkým pozemkem. Zastavěná plocha a nádvoří 874 m2, zahrada 3.008 m2. Střecha sedlová - pálená taška. Studna, žumpa. Obecní přípojky, včetně plynu u pozemku. Topení lokální - tuhá paliva. Podlahy betonové, lino. Dům je určen k rekonstrukci. Lokalita Skřípov, okres Prostějov Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,00 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 podíl 1,00 K2 zdroj 0,90 K3 K3 1,20 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. KC 1,08 Upravená j. cena Kč/m 2 2 363 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 160,00 m 2 3 882 m 2 350 000 Kč 2 188 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 1 920 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 2 315 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 2 662 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 2 315 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 135,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 312 525 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 RD č.p.155 174 161,00 Kč 1.2 sklad 37 059,00 Kč 211 220,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemek p.č. 71 v obci Skřípov, k.ú. Skřípov, okres Prostějov 229 164,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku - 10 -
1. Výnosové ocenění 1.1 0,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 RD č.p.155 stavba stojí na pozemku p.č.71 vč.pozemku p.č. 71 312 525,00 Kč a příslušenství v obci Skřípov, k.ú. Skřípov, okres Prostějov 2.2 0,00 Kč 312 525,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky 312 525 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 440 385 Kč Obvyklá cena 320 000 Kč slovy: Třistadvacettisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou ve špatném technickém stavu. Objekt má viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Prostějov LV č.407 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR :1. Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : 320 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá podílu oceňované nemovitosti je 320 000,- Kč slovy: třistadvacettisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Skřípov, k.ú. Skřípov, okres Prostějov. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání, rekreaci. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do centra Olomouce, Prostějova, Boskovic. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem - 11 -
. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Skřípov, její celkovou velikostí, vlastnickým podílem, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na RD č.p.155 stavba stojí na pozemku p.č.71 vč.pozemku p.č. 71 a příslušenství v obci Skřípov, k.ú. Skřípov, okres Prostějov podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu RD č.p.155 stavba stojí na pozemku p.č.71 vč.pozemku p.č. 71 a příslušenství v obci Skřípov, k.ú. Skřípov, okres Prostějov ve výši 320 000,- Kč. : 320 000,-Kč Obvyklá cena: 320 000,- Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli - 12 -
znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec potvrzuje, že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách 27.11.2015 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. - 13 -
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 176913715 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 176813715. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy ze dne 2-14 -
- 15 -