Znalecký posudek číslo 2007-137/09 O ceně bytu číslo 1102/10 v bytovém domě číslo popisné 1101, 1102 na pozemku parcelní číslo 1249/45 s příslušenstvím a se spoluvlastnickým podílem 379/10708 id. na společných částech domu číslo popisné 1101, 1102 a pozemcích parcelní čísla 1249/45, 1249/92, 1249/98, 1249/99, 1579/2 v katastrálním území Miroslav, obec Miroslav, okres Znojmo Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Znojmo Mgr. Vojtěch Jaroš Rooseveltova 2 669 02 Znojmo Účel posudku: odhad obvyklé ceny bytu se stavem ke dni 16.10.2009 včetně ocenění práv a závad Ke spisu 133 EX 104/09 Exekutorského úřadu Znojmo Zpracovatel znaleckého posudku: Ing. Roman Kästner Kancelář: Puškinova 8 669 02 Znojmo tel. + fax: 515 244 079, tel.: 515 244 774 tel: 602 756 669 Cenový předpis: Zákon číslo 151/1997 Sb., ze dne 17. 6.1997 o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. Tento znalecký posudek obsahuje 13 listů a předává se objednateli ve dvou vyhotoveních. Ve Znojmě 16.11.2009
1. Strana 2 Podklady pro vypracování posudku: 66 odst. 5 zákona 120/2001 Sb., v platném znění. (Exekuční řád) Kopie katastrální mapy katastrálního území Miroslav, obec Miroslav, přístupná na internetové síti cuzk.cz Výpis z KN - LV číslo 1977 pro katastrální území Miroslav, obec Miroslav, okres Znojmo, vyhotovený dálkovým přístupem SCD,dne 25.8.2009 pod položkou knihy o poskytnutých údajích z katastru 4999/2009. Výpis z KN - LV číslo 1967 pro katastrální území Miroslav, obec Miroslav, okres Znojmo, vyhotovený dálkovým přístupem SCD,dne 25.8.2009 pod položkou knihy o poskytnutých údajích z katastru 4999/2009. "Úřední oceňování majetku" - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Ing. Pavel Krejčíř - Ing. Vlasta Scholzová, CSc - CERM leden 2009 Zákon 99/1963 Sb. v platném znění. (Občanský soudní řád) Usnesením Exekutorského úřadu Znojmo č.j. 133 EX 104/09-22 ze dne 1.9.2009 jsem byl ustanoven znalcem s následujícím úkolem: ocenit obvyklou cenou byt číslo 1102/10 včetně podílu na společných částech domu o velkosti 379/10708, vše zapsáno na LV 1977 pro katastrální území Miroslav, obec Miroslav, okres Znojmo včetně podílu 379/10708 id. na budově č.p. 1101, č.p. 1102 na pozemku parcelní číslo 1249/45 a dále včetně podílu o velikosti 379/10708 id. na pozemcích p.č. 1249/45, 1249/92, 1249/98, 1249/99, 1579/2. Zákon číslo 151/1997 Sb., ze dne 17. 6.1997 o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. Výsledky místního šetření ze dne 16. 10. 2009, konaného za účasti povinné Renáty Drlíkové. Platný územní plán poskytnutý odborem výstavby a územního plánování Města Moravský Krumlov 2. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 1977 se jedná o vlastnictví bytu číslo 1102/10 v bytovém domě číslo popisné 1101, 1102 na pozemku parcelní číslo 1249/45 a se spoluvlastnickým podílem 379/10708 id. na společných částech domu číslo popisné 1101,1102 a pozemků parcelní čísla 1249/45 zastavěná plocha o výměře 416 m2, parcelní číslo 1249/92 orná půda o výměře 264 m2, parcelní číslo 1249/98 orná půda o výměře 154 m2, parcelní číslo 1249/99 orná půda o výměře 126 m2, parcelní číslo 1579/2 ostatní plocha o výměře 156 m2 v katastrálním území Miroslav, obec Miroslav, okres Znojmo 3. Žádná další dokumentace nebyla předložena 4. Popis objektů, jejich výměra a ocenění dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. A) Nález - celkový popis nemovitosti: Předmětem znaleckého posudku je ocenění bytu číslo 1102/10 v bytovém domě číslo popisné 1101, 1102 na pozemku parcelní číslo 1249/45 s příslušenstvím a se spoluvlastnickým podílem 379/10708 id. na společných částech domu číslo popisné 1101, 1102 a pozemcích parcelní čísla 1249/45, 1249/92, 1249/98, 1249/99, 1579/2 v katastrálním území Miroslav, obec Miroslav, okres Znojmo. Město Miroslav je malým městem nacházejícím se na jižní Moravě ca. 25 severovýchodně od správního města regionu Znojma.
Strana 3 Oceňovaný byt s nachází v bytovém domě přístupném z ulice Antonína Zápotockého, což je místní asfaltová komunikace, v severní okrajové zastavěné části města, dle platného územního plánu je území určeno k výstavbě objektů pro bydlení. Oceňovaný byt se nachází v 1.NP bytového dvojdomu, se čtyřmi nadzemními podlažími a jedním podlažím podzemním, v 1.PP jsou sklepní prostory, v nadzemních podlažích jsou jednotlivé byty. Oceňovaný byt se nachází vlevo od hlavního vstupu do domu, je typu 1+1, s příslušenstvím. Z vstupními dveřmi z chodby se nachází předsíň, vpravo je kuchyně a sociální zařízení, vlevo je jeden pokoj. Byt je v současné době v rekonstrukci, je vystavěno nově sociální zařízení ze sádrokartonových příček, byt není k místnímu šetření užívání schopný. Vytápěná bytu je centrální z plynové kotelny, okna jsou plastová dvojitá, dům i byt je napojený na veřejný vodovod a veřejnou kanalizaci, rozvod zemního plynu a elektřiny Příslušenství bytu: sklep v 1.PP Dům je ca. 25 roků starý, v roce 2008 bylo provedeno zateplení fasády a střechy. Dle prohlášení povinné při místním šetření je byt užíván povinnou, žádná jeho část ani jako celek není pronajat. B) Odhad obvyklé ceny bytu Definice obvyklé ceny dle zákona číslo 151/1997 Sb., ve znění pozdějších předpisů 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se však na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit.
Strana 4 Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j., uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí nabídka je v souladu s poptávkou. Přesto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná, nemovitost nemá univerzální využití. Jako podklady byly použity údaje z nabídek realitních kanceláří uveřejněných na internetovém portálu jihomoravské reality.cz. Pro srovnání: V lokalitě Miroslav se v současné době nenabízejí srovnatelné byty, proto uvádím příklady z blízkého okolí: Příklad č. 1 Nabídka realitní kanceláře Znojemské reality K prodeji je byt typu 1+1 nacházející se ve 2. patře panelového domu s výtahem v Moravském Krumlově v lokalitě Sídliště. Byt je ve výborném stavu, vhodný k okamžitému nastěhování. Sestává ze vstupní chodby, na kterou navazuje kuchyň ve tvaru písmene L a obývacího pokoje s balkonem. V celém bytě jsou nově vylité betonové podlahy s novým kvalitním linem v dekoru dřevěných palubek. V ceně je kuchyňská linka s varnou deskou a vestavná skříň v obývacím pokoji, je zaveden internet i kabelová televize. K bytu patří sklepní kóje v suterénu domu. Teplo a teplá voda jsou dodávány centrálně. Požadovaná cena 820 000,- Kč Příklad č. 2 Nabídka realitní kanceláře Znojemské reality Byt dispozice 3+1 je v osobním vlastnictví a nachází se v I. podlaží cihlového domu v Suchohrdlech u Miroslavi. Tato obec má velmi dobrou občanskou vybavenost i dostupnost. Od Brna je vzdálená 43 km, od Znojma 28 km a od Miroslavi 6 km. Dispozice bytu: při vstupu do bytu vidíme prostornou předsíň s vestavěnými skříněmi (9,66 m2), ze které se zvlášť dostanete do ložnice (13,14 m2), dětského pokoje (9,87 m2), obývacího pokoje (21 m2), kuchyně (4,8 m2), koupelny (3,08 m2) a na WC (1,74 m2). Dětský pokoj a ložnice mají společný balkon do ulice. K bytu patří dva sklepy a kotelna, společné prostory v suterénu, kde je i zásuvka na motorovou el. a společný dvůr s možností parkování. K dispozici je i zahrada o výměře zhruba 250 m2 a hospodářská budova. Vytápění je vlastní kotlem na TP nebo plynem, vodu ohřívá el. bojler umístěný v koupelně. Vlastní voda ze studny. Byt je v dobrém stavu. Požadovaná cena 950 000,- Kč
Strana 5 Na základě výše uvedeného odhaduji obvyklou cenu oceňovaného bytu na částku 600 tis. Kč. B) Odhad obvyklé ceny bytu číslo 1102/10 v bytovém domě číslo popisné 1101, 1102 na pozemku parcelní číslo 1249/45 s příslušenstvím a se spoluvlastnickým podílem 379/10708 id. na společných částech domu číslo popisné 1101, 1102 a pozemcích parcelní čísla 1249/45, 1249/92, 1249/98, 1249/99, 1579/2 v katastrálním území Miroslav, obec Miroslav, okres Znojmo: 600 000,00 Kč Slovy: šestsettisíc korunčeských C) Ocenění práv a závad Na oceňovaném bytu neváznou dle zjištění znalce a prohlášení povinné při místním šetření žádné jiné závady, než závady zapsané v části C listu vlastnictví číslo 1977, s oceňovaným bytem nejsou spjaty žádné práva a další závazky. D) Rekapitulace odpovědi na stanovené otázky B) Odhad obvyklé ceny bytu číslo 1102/10 v bytovém domě číslo popisné 1101, 1102 na pozemku parcelní číslo 1249/45 s příslušenstvím a se spoluvlastnickým podílem 379/10708 id. na společných částech domu číslo popisné 1101, 1102 a pozemcích parcelní čísla 1249/45, 1249/92, 1249/98, 1249/99, 1579/2 v katastrálním území Miroslav, obec Miroslav, okres Znojmo: 600 000,00 Kč Slovy: šestsettisíc korunčeských C) Ocenění práv a závad Na oceňovaném bytu neváznou dle zjištění znalce a prohlášení povinné při místním šetření žádné jiné závady, než závady zapsané v části C listu vlastnictví číslo 1977, s oceňovaným bytem nejsou spjaty žádné práva a další závazky.
Strana 6 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 11.4.1990 čj. Spr. 1340/90 a ze dne 20.1.1999 č.j. Spr. 1994/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č. 2007-137/09 znaleckého deníku. Ve Znojmě 16.11.2009 Ing. Roman Kästner otisk kulaté pečetě
Strana 7 Miroslav celková situace Čelní jihovýchodní pohled
Strana 8 Dvorní severozápadní pohled Pohled do pokoje
Strana 9 Pohled do nedokončené koupelny Pohled do nedokončené jídelny
Strana 10 Pohled do nedokončeného kuchyňského koutu
Strana 11
Strana 12
Strana 13