ZNALECKÝ POSUDEK č. 610-1/16 O ceně nemovitosti, bytu č. 2 s příslušenstvím v domě č.p. 1585 na pozemku p.č. 2910/24, 2910/25, 2910/26, 2910/27 a 2910/28 v k.ú. Nusle a obci Praha Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Mgr. Petr Brož, insolvenční správce Nad Malým Mýtem 615/4 147 00 Praha 4 - Braník Stanovení ceny jako podklad pro insolvenční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 6.1.2016 znalecký posudek vypracovala: Ing. Kamila Štěpánková Hudčice 36 262 72 Březnice telefon: 739 016 448 e-mail: posudky@seznam.cz Počet stran: 11 včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Dolních Břežanech 7.1.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti, bytu č. 2 s příslušenstvím v domě č.p. 1585 na pozemku p.č. 2910/24, 2910/25, 2910/26, 2910/27 a 2910/28 v k.ú. Nusle a obci Praha 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Pujmanové 1585/44 140 00 Praha 4 - Nusle Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Nusle Počet obyvatel: 1 259 079 Byt č. 2 s příslušenstvím v domě č.p. 1585 na pozemku p.č. 2910/24, 2910/25, 2910/26, 2910/27 a 2910/28 v k.ú. Nusle a obci Praha 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 6.1.2016 za přítomnosti paní Bioh. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 19.10.2015 - kopie katastrální mapy - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - informace účastníků prohlídky 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: SJM Nutil Miloš a Bioh Barbara, vlastnictví: výhradní Nutil Miloš, Pujmanové 1585/44, 140 00 Praha 4 - Nusle Bioh BarbaraMyslivečkova 1253, 271 01 Nové Strašecí 6. Dokumentace a skutečnost Z předložené dokumentace je zřejmé, že právní stav se od stavu skutečného neliší. 7. Celkový popis nemovité věci Jde bytový dům, který se skládá z pěti vchodů, počet podzemních podlaží 1, nadzemních 8, tvar půdorysu obdélníkový, nosné konstrukce panelové s fasádou živičnou, střecha plochá s krytinou živičnou, elektroinstalace světelná i motorová, světelná v bytě, klempířské konstrukce úplné, je osazen hromosvod. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Byt č. 2-2 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + S P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - MHD centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-3 -
Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i ) = 1,090 Koeficient pp = I T * I P = 1,090 11 i = 2 1. Ocenění staveb 1.1. Byt č. 2 Jedná se o byt o velikosti 3+1 v 1. NP. V bytě jsou podlahy laminátové plovoucí, z PVC a keramické dlažby, dveře hladké plné, okna dřevěná zdvojená, v koupelně rohová vana, umyvadlo a WC. V kuchyni kuchyňská linka, kombinovaný sporák a digestoř, radiátory litinové. V roce 2011 částečná rekonstrukce bytu (koupelna, WC, podlahy). Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Ostatní stavební pozemky Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a 2910/24 279,00 3 000,00 837 000,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 2910/25 269,00 3 000,00 807 000,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 2910/26 270,00 3 000,00 810 000,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 2910/27 271,00 3 000,00 813 000,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 2910/28 279,00 3 000,00 837 000,- Ostatní stavební pozemky - celkem 1 368,00 m 2 4 104 000,- Pozemky - zjištěná cena = 4 104 000,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 4 104 000,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 21 Stáří stavby: 37 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 49 835,- Kč/m 2-4 -
Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy Byt 3+1: 67,50 * 1,00 = 67,50 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 67,50 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 37 let: s = 1-0,005 * 37 = 0,815 9 Index vybavení I V = (1 + S V i) * V 10 * 0,815 = 0,651 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,090 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 49 835,- Kč/m 2 * 0,651 = 32 442,59 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 67,50 m 2 * 32 442,59 Kč/m 2 * 1,000 * 1,090= 2 386 963,56 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 2 386 963,56 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 4 104 000,- Kč Spoluvlastnický podíl: 675 / 67 792 Hodnota spoluvlastnického podílu: 4 104 000,- Kč * 675 / 67 792 = 40 863,23 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 40 863,23 Kč Byt č. 2 - zjištěná cena = 2 427 826,79 Kč - 5 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Byt č. 2 2 427 826,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 427 826,80 Kč Celkem 2 427 826,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 2 427 826,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 2 427 830,- Kč slovy: Dvamilionyčtyřistadvacetsedmtisícosmsettřicet Kč Obvyklá cena K analýze zjištění obvyklé ceny oceňované nemovitosti v dané lokalitě byly jako podklady použity údaje z nabídek z internetových stránek, vlastní databáze a databáze spolupracujících odhadců. Porovnání nabízených prodejů bytů Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, databáze spolupracujících odhadců a z databáze RK. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: I. Nemovitost Obec: Praha 4 Nusle (Kotorská ul.) Charakter: Byt 3+1, 1.NP Nabízená cena: 3 290 000,- Kč (48 400,- Kč/m2) Užitná plocha: 68 m2-6 -
Zdrojem informací internet. Byt 3+1 s lodžií, se nachází v 1. patře panelového domu po rekonstrukci (zateplená fasáda, nový výtah, střecha, interiéry domu, rozvody instalací). V bytě je vše v původním stavu (vestavěné skříně, umakartové jádro, kuch. linka, na podlaze PVC), je udržovaný, ale vhodný k rekonstrukci. II. Nemovitost Obec: Praha 4 Nusle (ul. Plamínkové) Charakter: Byt 3+1, 7.NP Nabízená cena: 3 750 000,- Kč (55 150,- Kč/m2) Užitná plocha: 68 m2 Zdrojem informací internet. Byt 3 + 1 v 6. patře panelového domu. Byt je po částečné rekonstrukci - zděné jádro, voda v plastu, v kuchyni a obývacím pokoji nová plastová okna. 3 neprůchozí pokoje, kuchyně, šatna, koupelna s vanou, samostatné WC, na chodbě proti bytu komora. Dům je zateplený, nové stoupačky. III. Nemovitost Obec: Praha 4 Podolí (ul. Kaplická) Charakter: Byt 3+1, 1.NP Nabízená cena: 2 650 000,- Kč (42 700,- Kč/m2) Užitná plocha: 62 m2 Zdrojem informací internet. Bezbariérový byt 3+1 s lodžií, družstevní vlastnictví. Byt je v původním stavu, koupelna - umakartové jádro, okna u dvou pokojů plastová, obývací pokoj s lodžií a kuchyní vedle bytu komora. Dům po rekonstrukci: střecha, zateplení, voda v plastu, vchodové dveře, interiéry chodeb, měřáky na topení. - 7 -
Stanovení obvyklé ceny Porovnání oceňované nemovitosti bylo provedeno se třemi nabídkami prodeje bytů. Srovnávané nemovitosti jsou v podobné lokalitě, I. a III. Srovnávaná nemovitost je v původním udržovaném stavu, jsou vhodné k rekonstrukci, III. Nemovitost je v družstevním vlastnictví. II. nemovitost je v mírně lepším stavu po částečné rekonstrukci. Oceňovaná nemovitost se nachází v sídlištní zástavbě bytových panelových domů v blízkosti metra Pankrác a obchodního centra Arkády. Byt je umístěn v 1.NP, je po částečné rekonstrukci v roce 2011, dva roky je neobývaný. Na základě porovnání všech inzerovaných bytů s oceňovanou nemovitostí, s ohledem na ceny z internetu, a na základě zkušeností vlastní a spolupracujících znalců se situací na trhu s obdobnými typy nemovitostí, odhaduji obvyklou cenu na: Byt 3+1 s příslušenstvím.... 2 950 000,- Kč V Dolních Břežanech 7.1.2016 Ing. Kamila Štěpánková Hudčice 36 262 72 Březnice telefon: 739 016 448 e-mail: posudky@seznam.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze, ze dne 6.12.2006, pod č.j. Spr. 4131/2005, pro základní obor: ekonomika pro odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 610-1/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 610-1/16. - 8 -
- 9 -