ZNALECKÝ POSUDEK číslo ZP-3403 NEMOVITOST: Pozemky, Pozemek s chatou Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Chomutov, obec Klášterec nad Ohří, k.ú. Miřetice u Klášterce nad Ohří Adresa nemovitosti: Klášterec nad Ohří, 431 51 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BRNO-MĚSTO, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor Hlinky 41/104, 60300 Brno ZHOTOVITEL : Znalecká společnost s.r.o. Adresa zhotovitele: Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 IČ: 29042054 telefon: e-mail: DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 030 EX 4233/06 (ocenění stávajícího stavu) Obvyklá cena Současný stav 105 000 Kč Budoucí stav
Datum místního šetření: 28.2.2013 Stav ke dni : 28.2.2013 Počet stran: 10 stran Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 18.3.2013 NÁLEZ Znalecký úkol: Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou pozemku parc. č. 1662/3 (zahrada) v kat. území Miřetice u Klášterce nad Ohří, obec Klášterec nad Ohří, okres Chomutov, zapsáno na LV 428. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), - 2 -
c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Přehled podkladů: Usnesení soudního exekutora Mgr. Jaroslava Homoly o ustanovení znalce a objednávka znaleckého posudku ze dne 22.2.2013 pod č.j. 030 EX 4233/06-104. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 28.2.2013. Výpis z geografického informačního systému. Mapa okolí. Nabídky realitních společností. Informace z katastru nemovitostí. Ortofotomapa. Informace od vlastníka sousední zahrady. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007-3 -
Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012. Místopis Město Klášterec nad Ohří se nachází na levém břehu řeky Ohře, 36 km severovýchodně od lázní Karlovy Vary a 20 km jihozápadně od města Chomutova, na rozhraní Krušných a Doupovských hor. Město leží na mezinárodní komunikaci E442/13. Město zároveň leží na železniční trase Chomutov - Cheb. Město Klášterec nad Ohří má středně rozvinutou infrastrukturu a středně širokou nabídku občanské vybavenosti. Oceňovaný pozemek parc. č. 1662/3 je situován v rozsáhlejší chatové osadě ležící na severovýchodním okraji zastavěné části města Klášterce nad Ohří v části Miřetice u Klášterce nad Ohří. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. ý zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty ý rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ý mimo obec - 4 -
SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd elektro telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ý dálnice/silnice I. tř. ý silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní Celkový popis: Pozemek tvoří zahradu lichoběžníkového tvaru. Pozemek je svažitý k jihu, oplocený (drátěný plot), porostlý trávou a okrasnými porosty. Na pozemku se nachází zahradní chatka, porosty a zpevněné plochy. Zahradní chatka je zděná přízemní. Zahrada a stavba na pozemku jsou udržované. Zahrada je přístupná pěšky přes zemědělské a lesní pozemky jiných vlastníků. Na hranici pozemku nebyly zjištěny přípojky IS a nejsou v dosahu. Součástí a příslušenstvím nemovitostí jsou zpevněné plochy, oplocení, porosty. Tyto skutečnosti jsou zohledněny v celkové obvyklé ceně. V ceně obvyklé je zohledněna rovněž stavba chatky na pozemku. Nájemní smlouvy a věcná břemena nebyly zjištěny. Vlastník nemovitostí nebyl zastižen. Slabé stránky Zahrada je přístupná přes pozemky jiných vlastníků stezkou pro pěší. Absence inženýrských sítí v lokalitě. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: ý Pozemek je řádně zapsán v katastru nemovitostí Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn Komentář: Přístup přes zemědělské a lesní pozemky jiných vlastníků. Stavba chatky není zapsána v katastru nemovitostí. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou ý Nemovitost není situována v záplavovém Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí ý Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace Nemovitost situována v záplavovém území - 5 -
území Věcná břemena a obdobná zatížení: ý Zástavní právo ý Exekuce Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Zahrada Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná /kupní cena Jednotkov á cena Koeficient celkový Upravená cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ KC ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Klášterec nad Ohří KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 0,95 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 0,90 KUV: 1,00 Parcela č.: 238 120 000 504,20 0,81 409,54 Popis pozemku: Udržovaná zahrádka o výměře 238 m 2 s chatkou. Zahrada se nachází v zahrádkářské kolonii, pod ulicí Boženy Němcové v Klášterci. Na zahradě se nachází elektřina a voda (sezonní). Lokalita: Březová KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 1,02 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 0,95 KUV: 1,00 Parcela č.: 234 99 000 423,08 0,92 389,47 Popis pozemku: Zahrada o rozloze 234 m 2 s dřevěnou chatou na břehu řeky Teplá. Zahrada se nachází nedaleko obce Březová u Karlových Varů. Užitkovou vodu je možné čerpat přímo z řeky, elektřina je na hranici pozemku. Lokalita: Údlice - 6 -
KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 0,90 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 0,90 KUV: 1,00 Parcela č.: 400 229 000 572,50 0,77 440,54 Popis pozemku: Zahrada s chatkou v Údlicích. Zahrada v osobním vlastnictví o výměře 400 m 2 se zděným zahradním domkem, o rozloze 16 m 2 se nachází v zahrádkářské kolonii za Údlicemi. Je zde zaveden el. proud 220V a sezonní voda. Na pozemku jsou natažené odpady na pitnou vodu. Byla provedena výstavba novné opěrné zdi svahu, na kterou navazuje základ pro dřevěnou terasu v délce 10m, jsou vybudovány sloupy a položeny železné traverzy. V opěrné zdi je uložen septik, vedle domu je vytvořen betonový základ 4x4m pro přístavbu chatky. Bylo plánováno zastřešení i s terasou. Stavební povolení a projekt je k dispozici. Zahrada je brána jako odpočinková, je vytvořen základ pro zapuštěný bazen cca 4x4 m, na spodní hraně pozemku je opěrná zídka a jáma pro větší zahradní jezírko, u kterého jsou také základy na altán. Lokalita: Kadaň KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 0,95 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 0,90 KUV: 1,00 Parcela č.: 517 239 000 462,28 0,81 375,49 Popis pozemku: Zahrada s chatkou v zahrádkářské kolonii pod vodárnou, vše v osobním vlastnictví, celková plocha 517 m 2, zastavěná plocha 24 m 2. Chata je zděná, podsklepená se zasklenou terasou a obytnou místností. Vytápění na tuhá paliva. K chatě patří nová pergola, dvě kůlny na nářadí a gril. Zahrada s ovocnými stromy, udržovaná. Zavedena pitná voda, elektřina na hraně pozemku, rozvod do chaty možný. Lokalita: Chomutov KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 1,10 KDD: 0,95 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 0,90 KUV: 1,00 Parcela č.: 420 160 000 380,95 0,89 340,37 Popis pozemku: Udržovaná zahrádka o celkové ploše 420 m 2 s podsklepeným domkem, zastavěná plocha 16 m 2, který je v osobním vlastnictví. V zahradním domku je splachovací WC, kuchyňka, ložnice v podkroví. Na domek navazuje zasklená teráska. Posezení pod pergolou je velmi příjemné. Na pozemek je přivedena užitková voda a zavedena je i do domku. Na zahradě jsou vysazeny ovocné keře a okrasné dřeviny. Průměrná jednotková cena 391,08 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zahrada 1662/3 271 391 105 961 Celková výměra pozemků 271 Hodnota pozemků celkem 105 961-7 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Obvyklá cena Současný stav 105 961 Kč 105 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou pozemku parc. č. 1662/3 (zahrada) v kat. území Miřetice u Klášterce nad Ohří, obec Klášterec nad Ohří, okres Chomutov, zapsáno na LV 428 v objektivní zaokrouhlené výši 105.000,- Kč. V Praze 18.3.2013 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010- OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) - 8 -
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-3403 znaleckého deníku. - 9 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí 4 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Ortofotomapa 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-10 -