Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 2822/31/2013 6 NEMOVITOST: Rodinný dům, Rodinný dům č. p. 30 Adresa nemovitosti: Chelčice 30 Katastrální údaje: Kraj Jihočeský, okres Strakonice, obec Chelčice, k.ú. Chelčice, kód k.ú. 651117, LV 166 Ostatní stavby: Vedlejší stavba Pozemky: st. 38 Vlastník stavby: Marie Holečková, Chaloupky 116, 76804 Střílky, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Jana Hrnčířová, Husova 454, 50801 Hořice, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Jan Zelenka, Chelčice 30, 38901 Chelčice, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Věnceslava Zelenková, Náměstí Jiřího z Poděbrad 342, 50801 Hořice, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Vlastník pozemku: Marie Holečková, Chaloupky 116, 76804 Střílky, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Jana Hrnčířová, Husova 454, 50801 Hořice, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Jan Zelenka, Chelčice 30, 38901 Chelčice, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Věnceslava Zelenková, Náměstí Jiřího z Poděbrad 342, 50801 Hořice, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 OBJEDNATEL : EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PRAHA 6; č. obj.:č. j. 025 EX 6269/08, 28.2.2013 Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6 IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina IČ: 40305864 telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz DIČ: fax: 595031042 ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely provedení exekuce ve věci č.. j. 025 EX 6269/08, obj. ze dne 28.2.2013 Datum místního šetření: 15.3.2013 Datum zpracování : 18.3.2013 Počet stran: 17 stran Počet příloh: 8
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1933 SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: voda, kanalizace, elektro Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: autobus dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř širší centrum - zástavba RD dobře udržovaná ústřední na tuhá paliva RODINNÝ DŮM Typ PP RD Obytná/ Nebyt. SOUČASNÝ STAV Garáž Pozemky OP ZP Rozestavýměra věnost m 2 ks m 2 m 3 m 2 % 2+1 63 / 0 0 108 377 86 100,00 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Id. spol. vlast. podíl 1/4 Obvyklá cena 370 000 Kč 90 000 Kč NÁLEZ Situace Přehled podkladů Usnesení Exekutorského úřadu Praha 6 č. j. 025 Ex 6269/08 ze dne 28.2.2013 Výpis z katastru nemovitostí z LV č. 166 ze dne 28.2.2013 Snímek katastrální mapy Mapa oblasti Zpráva o nebezpečí povodně Fotodokumentace nemovitosti Charakteristika obce Obec Chelčice se nachází v okrese Strakonice, v kraji Jihočeském. Obec Chelčice má 393 obyvatel. Chelčice se nachází 27 km jihovýchodně od Strakonic, 4 km jižně od Vodňan. Obec Chelčice je vybavena základní sítí obchodů a služeb. V obci je obecní úřad, hřiště. Je proveden rozvod vody, plynu, kanalizace a elektro NN. Veřejná doprava autobusová. Poloha nemovitosti Nemovitost rodinného domu č. p. 30 se nachází v širším centru obce, v klidové části obce. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy se zahradami. Pozemek je mírně svažitý. Nemovitost rodinného domu má vlastní samostatný příchod a příjezd z místní komunikace Nemovitost je napojena na elektro NN, vodovod, kanalizaci, zemní plyn není napojen. Pěší dostupnost na zastávku autobusu. - 2 -
Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům č. p. 30. Rodinný dům má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví, bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu prokládaného kamenem, bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné v tl. 45 cm. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem. Krov je sedlový, střešní krytina z betonových tašek na laťování. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná dvojitá. Dveře dřevěné hladké plné nebo prosklené. Podlahy obytných místností plovoucí z hoblovaných prken, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Vytápění ústřední na tuhá paliva, radiátory ocelové deskové. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod teplé a studené vody, vnitřní kanalizace. Ohřev teplé vody v elektrickém zásobníkovém ohřívači. Vnitřní vybavení umývadlo, vana, záchod. Vnitřní omítky vápenné hladké, vnější omítky vápenné štukové. Sporák v kuchyni je elektrický. Druh stavby - účel využití Rodinný dům - bydlení. Dispoziční řešení V rodinném domě se nachází jeden samostatný byt s příslušenstvím. V 1.N.P. se nachází závětří, zádveří, předsíň, obývací pokoj, kuchyň, ložnice, předsíň koupelny, koupelna s WC, spíž, komora s vodoměrem.. Nad 1.N.P. se nachází půda. Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby Místní šetření bylo provedeno za účasti spoluvlastníka p. Jana Zelenky. Dle vyjádření p. Zelenky byl rodinný dům dán do užívání v roce 1933. V průběhu dosavadního užívání byly vyměněny některé prvky krátkodobé životnosti - koupelna s WC, některá okna, dveře, některé podlahy, rozvody vody, ústřední vytápění. Stavba je v dobrém stavebně technickém stavu. Příslušenstvím stavby rodinného domu je navazující vedlejší stavba, která obsahuje sklad nářadí a dřevník. Dále venkovní úpravy - zpevněné plochy, vrata, vrátka, přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Přípojka zemního plynu není provedena. Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody chybí 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných místností prkenný povrch 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění ústřední topení 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák s plotýnkami 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je pozemek parc. č. st. 38 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 108 m 2.v obci Chelčice, k. ú. Chelčice. Vlastníkem pozemku jsou v podílovém spoluvlastnictví: 1. Marie Holečková, Chaloupky 116, 768 04 Střílky 1/4-3 -
2.Jana Hrnčířová, Husova 454, 508 01 Hořice 1/4 3. Jan Zelenka, Chelčice 30, 389 01 Chelčice 1/4 4. Věnceslava Zelenková, Náměstí Jiřího z Poděbrad 342, 508 01 Hořice 1/4 U pozemku parc. č. st. 38 souhlasí právní stav se stavem fyzickým. Dle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemek parc. č. st. 38 z LV č. 166 nachází v zóně 1 zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Pohorovice 5 500 1 200 000 218,18 0,80 174,54 Rovinatý pozemek, Inž. sítě v dosahu pozemku, bezproblémový příjezd. Čejetice 769 151 800 197,40 0,80 157,92 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, přístup po zpevněné komunikaci.. Osek - Malá Turná 849 169 800 200,00 0,80 160,00 Rovinatý pozemek, IS v dosahu pozemku, bezproblémový zpevněný přístup. Přešťovice 1 268 260 000 205,05 0,80 164,04 Rovinatý pozemek, IS v dosahu pozemku, vlastní bezproblémový příjezd. Osek - Jemnice 2 040 336 600 165,00 0,80 132,00 Rovinatý pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, vlastní bezproblémový zpevněný příjezd. Nihošovice 1 457 291 400 200,00 0,80 160,00 Rovinatý pozemek, IS v dosahu pozemku, vlastní bezproblémový příjezd. Průměrná jednotková cena 158,08 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Jednotková cena pozemku byla stanovena porovnávacím způsobem. Byly porovnávány stavební pozemky v nejbližším okolí Chelčic. Cena stanovená porovnávacím způsobem odpovídá obvyklým cenám stavebních pozemků v Chelčicích a nejbližším okolí. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 38 108 158 17 064 Celková výměra pozemků 108 Hodnota pozemků celkem 17 064 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.N.P. 86,20x3,05 = 262,91 m 3 krov 5,38x12,82x0,50+5,38x12,82x2,30 2 = 113,80 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 376,71 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 86 Obestavěný prostor [m 3 ] 376,71-4 -
Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 685 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 765 000 Stáří roků 80 Další životnost roků 20 Opotřebení % 80,00 Věcná hodnota (VH) Kč 353 000 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH Vedlejší stavba Zděná, dpřízemní st. 38 82,00 m3 1 250 Kč/m3 102 500 Kč 80 % 20 500 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 20 500 Kč Stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací objekty. Pro porovnání oceňovaného rodinného domu byly použity ceny rodinných domů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě ve 4. čtvrtletí 2012 a v 1. čtvrtletí 2013. Jedná se o rodinné domy podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.N.P. 86,20 m 2 63,28 m 2 Předsíň 4,41 m 2 1,00 4,41 m 2 Zádveří 2,82 m 2 1,00 2,82 m 2 Závětří 5,11 m 2 1,00 5,11 m 2 Obývací pokoj 19,16 m 2 1,00 19,16 m 2 Ložnice 10,13 m 2 1,00 10,13 m 2 Koupelna s WC 3,58 m 2 1,00 3,58 m 2 Předsíň koupelny 2,68 m 2 1,00 2,68 m 2 Komora 2,70 m 2 1,00 2,70 m 2 technická místnost - kotelna 1,94 m 2 1,00 1,94 m 2 Kuchyň 10,75 m 2 1,00 10,75 m 2-5 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Vodňany, ul. Alešova 326,00 414 2 500 000 7 669 0,80 6 135 Jedná se o řadový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, plynu, kanalizace a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Vodňany, Kalinovo nám. 220,00 310 1 700 000 7 727 0,80 6 182 Jedná se o řadový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn.. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Přípojky vody, plynu, kanalizace a elektro. Číčenice - Strpí 110,00 1 714 679 000 6 173 0,80 4 938 Jedná se o řadový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Bavorov 140,00 607 990 000 7 071 0,80 5 657 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je vaznicový sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek rovinatý v zóně rodinných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Vodňany 160,00 305 1 160 000 7 250 0,80 5 800 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Vodňany 120,00 350 990 000 8 250 0,80 6 600 Jedná se o řadový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva.. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 63,28 m 2 Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům č. p. 30 v Chelčicích, k. ú. Chelčice s příslušenstvím a pozemkem je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 4 938 Kč/m 2 do 6 600 Kč/m 2 podlahové plochy. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu s příslušenstvím a s pozemky stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 5 900 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku autobusu - Vybavení a velikost rodinného domu dům obsahuje jeden samostatný byt - Opotřebení a dobrý stav stavby - Poloha objektu v Chelčicích v širším centru obce - Využitelnost dům je využíván bez závad - Velikost pozemku malá výměra 108 m 2 - Stavebně technický stav nemovitosti je dobrý - 6 -
- Nemovitost ve spoluvlastnictví Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 5 900 Kč/m 2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost nemovitosti, výše uvedené rozhodující skutečnosti a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: 5 900 Kč/m 2 Podlahová plocha rodinného domu: 63,28 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 63,28 m 2 x 5 900 Kč/m 2 = 373 352 Kč Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 30 s příslušenstvím a pozemkem v Chelčicích, k. ú. Chelčice stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 373 352 Kč, po zaokrouhlení 370 000 Kč slovy: třistasedmdesáttisíc Kč Spoluvlastnický podíl Jany Hrnčířové o velikosti 1/4 činí: 370 000 Kč x 1/4 = 92 500 Kč, po zaokrouhlení slovy: devadesáttisíc Kč 90 000 Kč Závěr a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem LV č. 166 Ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 na nemovitosti rodinného domu č. p. 30 a pozemku parc. č. st. 38 v Chelčicích, k.ú. Chelčice z LV č. 166, Katastrální úřad pro Jihočeský - 7 -
kraj, Katastrální pracoviště Strakonice, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění: 90 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 166 nestanoví se Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d)) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí celkem včetně příslušenství, pozemků LV č. 166 Ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 na nemovitosti rodinného domu č. p. 30 a pozemku parc. č. st. 38 v Chelčicích, k.ú. Chelčice z LV č. 166, Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Strakonice, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění: 90 000 Kč slovy: devadesáttisíc Kč Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.166 ze dne 28.2.2013 5 Fotodokumentace nemovitosti 1 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 počet stran A4 v příloze: Ve Vřesině u Hlučína, 18.3.2013 Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína - 8 -
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2822/31/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2822/31/2013. - 9 -
FOTODOKUMENTACE NEMOVITOSTÍ: Kuchyň WC v koupelně Předsíň koupelny Ložnice Obývací pokoj Kotelna Komora Pohled do dvora severní - 10 -
KATASTRÁLNÍ MAPA: - 11 -
MAPA OKOLÍ: - 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -