Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 3320/207/2015 6 NEMOVITOST: Rodinný dům - bez nebytových prostor Adresa nemovitosti: Třemešná 7 / 7, 79382 Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Bruntál, obec Třemešná, k.ú. Třemešná, kód k.ú. 770647, LV 264 Ostatní stavby: Vedlejší stavba Pozemky: Vlastník stavby: Marcel Cieslar, Škrobálkova 545/33, 71800 Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Ladislava Fojtková, Třemešná 7, 79382 Třemešná, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 6; č. j. 180 Ex 9129/2008, 6.5.2015 Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6 telefon: IČ: e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 25 293 / 25, 747 20 Vřesina u Hlučína telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz IČ: 40305864 DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely provedení exekuce ve věci č. j. 180 Ex 9129/08, obj. ze dne 6.5.2015 Datum místního šetření: 4.6.2015 Datum zpracování : 8.6.2015 Počet stran: 17 stran Počet příloh: 8 Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1937 rekonstrukce v r. 2007 Rekonstrukce: celková SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: voda, kanalizace, elektro Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Počet obyvatel: 890 Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední - tuhá paliva Energetický průkaz stavby: Není RODINNÝ DŮM Typ PP RD Obytná/ Nebyt. SOUČASNÝ STAV Garáž Pozemky OP ZP Rozestavýměra věnost m 2 ks m 2 m 3 m 2 % 4+1 240 / 0 0 0 1 258 159 100,00 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o obec Třemešná, k. ú. Třemešná, která nachází v okrese Bruntál, v Moravskoslezském kraji. Obec Třemešná se nachází 5 km severně od Města Albrechtic, 27 km severně od Bruntálu, 17 km severozápadně od Krnova a 4 km od polských hranic. Obec Třemešná má 890 obyvatel. Je zde základní škola vyššího stupně, mateřská škola, sportovní hřiště, pošta, ordinace praktického lékaře a zubaře. Je zde základní síť obchodů a služeb. V obci jsou provedeny všechny inženýrské sítě. Dopravní spojení autobusové a železniční. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Rodinný dům byl zpřístupněn, místního šetření se zúčastnila pan Fajkus, který podal znalci všechny potřebné informace. Předmětem ocenění je samostatně stojící rodinný dům č. p. 7 v Třemešné. Rodinný dům má podzemní podlaží, jedno nadzemní podlaží a má částečné podkroví. Rodinný dům je zděný z cihel, tl. zdí 45 cm, základové pásy jsou z prostého betonu s dodatečně provedenou izolací proti zemní vlhkosti. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem, v 1.P.P. klenbové. Krov je sedlový, střešní krytina z osinkocementových šablon na bednění. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu úplné. Okna jsou dřevěná zdvojená. Dveře jsou rámové náplňové a hladké plné nebo prosklené. Podlahy obytných místností jsou z hoblovaných prken, textilních krytina a PVC, podlahy ostatních místností jsou z PVC a keramické dlažby. Vytápění ústřední, kotel na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod studené a teplé vody a vnitřní kanalizace. - 2 -
Vnitřní vybavení vana, umývadlo. Záchody jsou splachovací. Příprava teplé vody v zásobníkovém elektrickém ohřívači. Sporák v kuchyni je na propan butan s elektrickou troubou. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Vnější omítky jsou ze škrábaného břízolitu, částečně zateplená fasáda s plastovým povrchem. Stavba slouží jako rodinný dům k bydlení. V rodinném domě se nachází jeden samostatný byt s úplným příslušenstvím. V 1.P.P. se nachází předsíň, schodiště, kotelna s uhelnou a sklep. V 1.N.P.se nachází závětří se vstupním schodištěm, zádveří, předsíň, kuchyň, tři obytné místnosti, koupelna s WC, WC a schodiště. Nad 1.N.P. se nachází jedna obytná místnost. Dle předložených podkladů a dle souhlasného vyjádření p. Fajkuse byla původní stavba rodinného domu dána do užívání v roce 1937. V roce 2007 byla provedena kolaudace přístavby a celkové rekonstrukce rodinného domu. Stavba je v dobrém stavebně technickém stavu. Příslušenstvím stavby rodinného domu je vedlejší stavba, která je ve velmi špatném stavebně technickém stavu. studna a venkovní úpravy - zpevněné plochy, oplocení, vrata, vrátka, žumpa, venkovní vstupní schody. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1937 Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. 2007 Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes cizí pozemky Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 264 Kraj: CZ080 Moravskoslezský Okres: CZ0801 Bruntál Obec: 597911 Třemešná Katastrální území: 770647 Třemešná Ulice: č.o.: 7 Vlastníci Podíl FO RČ: Marcel Cieslar Škrobálkova 545/33, 71800 1 / 2 Ostrava FO RČ: Ladislava Fojtková Třemešná 7, 79382 Třemešná 1 / 2 Stavby stavba je součástí pozemku část obce Třemešná Rodinný dům č.p. 7 na pozemku p.č. NE Výpočet věcné hodnoty staveb Rodinný dům je zděný z cihel, tl. zdí 45 cm, základové pásy jsou z prostého betonu s dodatečně provedenou izolací proti zemní vlhkosti. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem, v 1.P.P. klenbové. Krov je sedlový, střešní krytina z osinkocementových šablon na bednění. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu úplné. Okna jsou dřevěná zdvojená. Dveře jsou rámové náplňové a hladké plné nebo prosklené. Podlahy obytných místností jsou z hoblovaných prken, textilních krytina a PVC, podlahy ostatních místností jsou z PVC a keramické dlažby. Vytápění ústřední, kotel na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod studené a teplé vody a vnitřní kanalizace. Vnitřní vybavení vana, umývadlo. Záchod je splachovací. Příprava teplé vody v zásobníkovém elektrickém ohřívači. Sporák v kuchyni je na propan butan s elektrickou troubou. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Vnější omítky jsou ze škrábaného břízolitu, částečně zateplená fasáda s plastovým povrchem. - 3 -
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.P.P. 127,12 m 2 95,28 m 2 1.N.P. 158,80 m 2 106,57 m 2 Podkroví 47,67 m 2 38,14 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.P.P. 1.P.P. 95,28 m 2 1,00 95,28m 2 1.P.P. - celkem 95,28 m 2 95,28 m 2 1.N.P. 1.N.P. 106,57 m 2 1,00 106,57m 2 1.N.P. - celkem 106,57 m 2 106,57 m 2 Podkroví podkroví 38,14 m 2 1,00 38,14m 2 Podkroví - celkem 38,14 m 2 38,14 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.P.P. 127,12*3,20 = 406,78 m 3 1.N.P. 158,80*3,02 = 479,58 m 3 Podkroví a krov 127,12*1,10+127,12*3,64/2 = 371,19 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 257,55 m 3 Konstrukce Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Popis betonové pasy zděné tl. 45 cm Železobetonové Krov sedlový Osinkocementové šablony pozinkovaný plech vápenné, štukové břízolitové škrabané, částečně zateplené chybí běžné keramické obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem a dřevěné s podstupnicemi hladké plné dveře, rámové náplňové dřevěná zdvojená Hoblovaná prkna, textilní krytiny, PVC keramická dlažba, PVC ústřední topení na tuhá paliva světelná, třífázová Chybí ocelové trubky, studená i teplá voda Elektrický zásobníkový ohřívač Propan butan plastové potrubí kombinovaný sporák na propan butan umyvadlo, vana, WC Splachovací rozvod antén - 4 -
Zastavěná plocha [m 2 ] 159 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 257,55 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 200 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 5 281 712 Stáří roků 78 Další životnost roků 22 Opotřebení % 78,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 161 977 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH Vedlejší stavba Přízemní, zděná st. 219/5 30,00 m3 850 Kč/m3 25 500 Kč 80 % 5 100 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 5 100 Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek parc. č. 219/5 není předmětem ocenění. Pozemek je ve vlastnictví obce Třemešná. Ke dni ocenění není dořešen právní stav. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 7 v Třemešné porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací rodinné domy v Třemešné a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňovaného rodinného domu č. p. 7 byly použity ceny rodinných domů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 1. a 2. čtvrtletí 2015. Jedná se o rodinné domy podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. - 5 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 Třemešná 115,00 633 4+1 699 000 6 078 0,80 4 862 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Třemešná 95,00 276 4+1 760 000 8 000 0,80 6 400 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Třemešná 260,00 1 784 6+1 1 900 000 7 308 0,80 5 846 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Třemešná 90,00 800 3+1 949 000 10 544 0,80 8 435 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na elektřinu a lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Třemešná 88,00 497 4+1 650 000 7 386 0,80 5 909 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Třemešná 68,00 2 000 2+1 599 000 8 809 0,80 7 047 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům č. p. 7 v Třemešné, k. ú. Třemešná s příslu- - 6 -
šenstvím, bez pozemku je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 4 863 Kč/m 2 do 8 436 Kč/m 2 užitné plochy rodinného domu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu č. p. 7 s příslušenstvím, bez pozemku stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 6 100 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti - Pěší dostupnost na zastávku autobusu a železnice - Klidná lokalita v širším centru obce se zástavbou rodinných domů - Bezproblémové okolí rodinného domu - Dobrý stavebně technický stav rodinného domu č. p. 7 - Vybavení a stavebně technický stav rodinného domu Slabé stránky nemovitosti - Nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví - Stavba na cizím pozemku - Příchod a příjezd přes cizí pozemky Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 6 100 Kč/m 2 užitné plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost rodinného domu a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 7 srovnávací metodou Jednotková cena užitné plochy rodinného domu: 6 100 Kč/m 2 Podlahová plocha rodinného domu: 239,99 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 239,99 m 2 x 6 100 Kč/m 2 = 1 463 939 Kč Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 7 s příslušenstvím, bez pozemku z LV č. 264 v Třemešné, k. ú. Třemešná stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 1 463 939 Kč, zaokrouhleno 1 460 000 Kč slovy: jedenmiliónčtyřistašedesáttisíc Kč Spoluvlastnický podíl Marcela Cieslara ve výši 1/2 činí: 1 460 000 Kč x 1/2 = 730 000 Kč, zaokrouhleno 730 000 Kč - 7 -
slovy: sedmsetřicettisíc Kč Závěr LV č. 264 a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem Ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na nemovitosti rodinného domu č. p. 7 s příslušenstvím z LV č. 264, bez pozemku parc. č. st. 219/5 z LV č. 287 v Třemešné, k. ú. Třemešná, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Krnov, činí ke dni odhadu 810 000 Kč, po zaokrouhlení 730 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 264 - nestanoví se Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem Ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na nemovitosti rodinného domu č. p. 7 s příslušenstvím z LV č. 264, bez pozemku parc. č. st. 219/5 z LV č. 287 v Třemešné, k. ú. Třemešná, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Krnov, činí ke dni odhadu 730 000 Kč, po zaokrouhlení 730 000 Kč slovy: sedmsettřicettisíc Kč Pozn.: Obvyklá cena je stanovena za podmínky dořešení právního vztahu k pozemku parc. č. st. 219/5 (věcné břemeno užívání nebo převod do vlastnictví vlastníků rodinného domu). - 8 -
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 264 ze dne 6.5.2015 4 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1 Ve Vřesině u Hlučína 8.6.2015 Ing. František Císař U Sadu 293/25 747 20 Vřesina u Hlučína Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3320/207/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3320/207/2015. - 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
Snímek katastrální mapy - 14 -
Fotodokumentace nemovitosti Kuchyň Koupelna WC v koupelně WC Dětský pokoj Ložnice - 15 -
Obývací pokoj Schodiště do podkroví Pokoj v podkroví Pohled jihozápadní Pohled severovýchodní Pohled severozápadní Vedlejší stavba Kotelna - 16 -
Mapa oblasti - 17 -