ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 109/6679/2014 Pozemky čís. parcel St. 324, 54/152, rodinný dům č.p. 220 a další stavby tvořící součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Postřižín, obec Postřižín, okres Mělník, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 109/6679/2014 LV no.: 532 Name of subject / Předmět ocenění Pozemky čís. parcel St. 324, 54/152, rodinný dům č.p. 220 a další stavby tvořící součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Postřižín, obec Postřižín, okres Mělník, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Trnková 220, 250 70 Postřižín Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 2 833 070 Kč Market value Tržní hodnota 3.100.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena 3.100.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 3 119 000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: řadový rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 324, 54/152 Appurtenances lands: Příslušenství pozemků: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura další stavby: přípojky IS, částečné oplocení a zpevněné plochy jihovýchodní část obce Postřižín, v zástavbě novostaveb řadových rodinných domů obec Postřižín disponuje základní občanskou vybaveností, rozšířená a úplná obč.vybavenost je ve městě Kralupy nad Vltavou (cca 6 km) MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM zastavěná plocha a nádvoří, orná půda 306 m 2 1 100 Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: 213,49 m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: 74,50 m 2 Resident area: Bytové plochy: 213,49 m 2 Floor area: Podlahová plocha (obytná): 213,49 m 2 Storage area: Skladové a ostatní plochy: m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: 648,71 m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: Kč/m 2 Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: novostavba z roku 2011 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 6 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 532 ze dne 26.2.2014 jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví pana Patrika Babického, bytem Trnková 220, 250 70 Postřižín. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 532 ze dne 26.2.2014 jsou oceňované nemovité věci omezeny: - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky do celkové výše 3.850.000,-Kč a příslušenství ve prospěch Raiffeisenbank, a.s. (IČ 49240901), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 19.11.2007, právní účinky vkladu práva ke dni 19.11.2007 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované v části C listu vlastnictví č. 532. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Poznámka: Ke zpracování posudku nebyl doložen nabývací titul, darovací smlouva ze dne 8.3.2012, právní účinky vkladu práva ke dni 12.3.2012 (V-1169/2012), tzn., nelze vyhodnotit, zda z nabývacího titulu nevyplívají případná omezení, která nejsou uvedena v části C listu vlastnictví č. 532. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 532 ze dne 26.2.2014 není vlastnické právo k oceňovaným nemovitým věcem omezeno žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 532 ze dne 26.2.2014 je evidováno následující zástavní právo: - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky do celkové výše 3.850.000,-Kč a příslušenství ve prospěch Raiffeisenbank, a.s. (IČ 49240901), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 19.11.2007, právní účinky vkladu práva ke dni 19.11.2007 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 220 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití jako rodinný dům. Stavba splňuje zákonné parametry rodinného domu, tzn. skutečný stav je v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - situování v obci s pouze základní občanskou vybaveností - menší výměra pozemků ve funkčním celku - předmětem ocenění není pozemek čís. parcely 53/6, který tvoří část zpevněného stání při severovýchodní hranici - rodinný dům ke dni ocenění neužíván, část vnitřního vybavení je chybějící (např. vybavení kuchyně) Strong points / silné stránky: - dobrý technický stav (novostavba rodinného domu z roku 2011) - dobrá dojezdová vzdálenost do města Kralupy nad Vltavou a Hlavního města Prahy - dostatečná užitná plocha pro rodinné bydlení Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 532 pro k.ú. Postřižín, obec Postřižín, prokazující stav evidovaný k datu 26.2.2014, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální a ortofoto mapa pro část k.ú. Postřižín, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě d/ kolaudační rozhodnutí č.j. MUKV 3794/2011 Vyst. ze dne 1.2.2011, právní moc ke dni 23.2.2011 a projektová dokumentace skutečného provedení stavby rodinného domu Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla na základě oznámení od společnosti EURODRAŽBY.CZ ze dne 20.3.2014 svolána na 7.4.2014, 11:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitých věcí nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebyla umožněna prohlídka vnitřních prostor. Na základě požadavku objednatele byl sjednán náhradní termín místního šetření na 24.4.2014, při kterém byli přítomni předchozí vlastníci, paní Alena Bakkarová a pan Mazen Bakkar. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území 726206 Název katastrálního území : Postřižín Kód obce : 538647 Název obce : Postřižín Počet obyvatel obce : 809 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2013 Kód okresu : CZ0206 Název okresu : Mělník Název kraje : Středočeský Poloha v obci : jihovýchodní část obce Postřižín, v zástavbě novostaveb řadových rodinných domů Infrastructure / Infrastruktura: Obec Postřižín se nachází ve Středočeském kraji, okrese Mělník, cca 6 km jihovýchodním směrem od města Kralupy nad Vltavou. Obec Postřižín disponuje základní občanskou vybaveností, odpovídající velikosti a významu obce (obecní úřad, obchod se základním sortimentem, částečně služby, restaurace, sportoviště). S rozšířenou a úplnou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na město Kralupy nad Vltavou (cca 6 km severozápadním směrem). Po dopravní stránce je obec dobře dostupná zejména po silnici II/608 (Veltrusy Postřižín Hlavní město Praha), dále po silnici II/522 (Postřižín Odolená Voda), která v dalším průběhu navazuje na rychlostí komunikaci D 8 s exitem 9 Úžice (Lovosice Hlavní město Praha). Obec Postřižín je dále dostupná autobusovou dopravou. Z inženýrských sítí je v obci proveden rozvod elektrického proudu, vody, kanalizace a zemního plynu. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci jsou situovány v jihovýchodní části obce Postřižín, v zástavbě novostaveb řadových rodinných domů. Lokalita je klidná, pro bydlení vhodná (poloha nemovitosti je patrná ze situace širších vztahů a ortofoto mapy v příloze ocenění). - 4 -
Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 220: Rodinný dům č.p. 220 je stavba, která je součástí pozemku čís. parcely St.324, k.ú. Postřižín. Dispoziční řešení: Rodinný dům je řadový vnitřní, nepodsklepený, má 2 nadzemní podlaží (přízemí+1. patro) a 2 podkroví ve střeše sedlového tvaru. Vnitřní dispozice je tvořena jedním bytem o velikosti prakticky 7+1 s příslušenstvím. Vzhled stavby je patrný z fotodokumentace v příloze ocenění. Podrobná vnitřní dispozice: 1.NP zádveří (4,97 m2), WC + technická místnost (4,58 m2), chodba (5,73 m2), technická místnost (pod schodištěm 2,16 m2), schodiště (4,25 m2), pracovna (10,17 m2), pokoj (18,10 m2), místnost se sprchovým koutem (13,69 m2) 2.NP schodiště (4,25 m2), chodba (6,81 m2), koupelna s WC (10,26 m2), obývací pokoj (24,61 m2), kuchyně (16,43 m2) 1.podkroví schodiště (4,25 m2), chodba (5,66 m2), místnost (příprava pro koupelnu 10,34 m2), pokoj (10,20 m2), pokoj (14,33 m2), pokoj (16,86 m2) 2.podkroví chodba (3,51 m2), pracovna s omezenou dobou pobytu na max. 4 hodiny denně (22,33 m2) Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, systém POROTHERM, vnitřní příčky jsou zděné, základy tvoří betonové pasy a deska s izolací proti zemní vlhkosti, stropy jsou betonové, doplněné sádrokartonovými podhledy, v podkroví se zateplením, střešní konstrukce je dřevěná vázaná sedlového tvaru, střešní krytina je tašková, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, částečně nerezové a měděné u části balkónu, podlahy jsou betonové, podlahové krytiny jsou tvořeny keramickou dlažbou a plovoucí laminátovou podlahou. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Vstupní dveře jsou plastové, vnitřní dveře jsou dřevěné plné a prosklené do obložkových zárubní. Vnitřní omítky jsou štukové, v podkroví doplněné sádrokartonovými podhledy, v sociálním zázemí a kuchyni doplněné keramickým obkladem. Vnější omítky jsou strukturované, probarvené se zateplením. Rodinný dům má vnitřní rozvody elektrického proudu, vody a kanalizace. Rozvody vody a kanalizace jsou plastové, napojené na veřejný řad. Vytápění je ústřední, částečně podlahové, vytápění pomocí solárních panelů umístěných na střeše rodinného domu včetně topné spirály na elektrický proud v zásobníku TUV+napojení na krbovou vložku s výměníkem. Zdroj teplé užitkové vody je v kombinaci se systémem vytápění. Sociální zázemí je vybaveno běžnými novodobými zařizovacími předměty. Kuchyně není v současné době vybavena. Dále je rodinný dům vybaven elektronickým zabezpečovacím systémem, krbovou vložkou s výměníkem a podmítkovými rozvody antén. Stáří a stavební stav: Řadový rodinný dům byl kolaudován v roce 2011 a to na základě Kolaudačního rozhodnutí č.j. MUKV 3794/2011 VYST, ze dne 1.2.2011, právní moc ke dni 23.2.2011, jeho stáří ke dni ocenění jsou tedy 3 roky, jedná se tedy o novostavbu. Celkový stavebně technický stav lze hodnotit jako dobrý. Rodinný dům je v současné době neužíván. Další stavby: Další stavby tvořící součást a příslušenství pozemků jsou v řešeném případě přípojky inženýrských sítí (elektro, voda, kanalizace), částečné oplocení, zídky z betonových tvarovek a zpevněné plochy (dlažba, betonová plocha sloužící jako parkovací stání při severovýchodní hranici). Stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny. - 5 -
Pozemky: Předmětem ocenění jsou pozemky čís. parcel St. 324, 54/152, k.ú. a obec Postřižín. Pozemky jsou téměř obdélníkové tvaru a téměř rovinné konfigurace. Pozemek čís. parcely St. 324 je z částečně zastavěn rodinným domem č.p. 220, který je součástí pozemku, nezastavěnou část tvoří nádvoří před rodinným domem směrem do ulice Trnková. Pozemek čís. parcely 54/152 tvoří zahradu k rodinnému domu ve funkčním celku. Poznámka: Předmětem ocenění není pozemek čís. parcely 53/6, který tvoří část zpevněného stání při severovýchodní hranici. Konkrétné situování pozemku čís. parcely 53/6 je patrné z ortofotomapy v příloze. Pozemky jsou napojeny na v místě dostupné inženýrské sítě, tj. elektrický proud, vodu a kanalizaci. Pozemky jsou přístupné po zpevněných veřejných komunikacích, pozemku čís. parcely 54/3 (orná půda) a po pozemku čís. parcely 53/4 (orná půda), které jsou ve vlastnictví Obce Postřižín. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměry pozemků jsou patrné z listu vlastnictví v příloze, tvar a vzájemné uspořádání z katastrální a ortofoto mapy v příloze ocenění. - 6 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemků čís. parcel St. 324, 54/152, rodinného domu č.p. 220 a dalších staveb tvořících součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Postřižín, obec Postřižín, okres Mělník, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 24. dubna 2014 (po zaokrouhlení) 3.100.000,- Kč Slovy: Třimiliónyjednostotisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 532 ze dne 26.2.2014 jsou oceňované nemovité věci omezeny: - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky do celkové výše 3.850.000,-Kč a příslušenství ve prospěch Raiffeisenbank, a.s. (IČ 49240901), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 19.11.2007, právní účinky vkladu práva ke dni 19.11.2007 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Poznámka: Ke zpracování posudku nebyl doložen nabývací titul, darovací smlouva ze dne 8.3.2012, právní účinky vkladu práva ke dni 12.3.2012 (V-1169/2012), tzn., nelze vyhodnotit, zda z nabývacího titulu nevyplívají případná omezení, která nejsou uvedena v části C listu vlastnictví č. 532. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované v části C listu vlastnictví č. 532. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 109/6679/2014. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 7. května 2014-7 -