ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 406/7076/2014 Pozemek čís. parcely St. 446/2, rodinný dům č.p. 316 a další stavby tvořící součást a příslušenství oceňovaného pozemku, k.ú. Kamenné Žehrovice, v ulici P. Bezruče, v obci Kamenné Žehrovice, okres Kladno, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 406/7076/2014 LV no.: 886 Name of subject / Předmět ocenění Pozemek čís. parcely St. 446/2, rodinný dům č.p. 316 a další stavby tvořící součást a příslušenství oceňovaného pozemku, k.ú. Kamenné Žehrovice, v ulici P. Bezruče, v obci Kamenné Žehrovice, okres Kladno, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: P. Bezruče č.p. 316, 273 01 Kamenné Žehrovice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: 4.237.925 Kč nebyla stanovena Kč 3.421.000 Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK rodinný dům další stavby: přípojky IS (elektro, veř. vodovod, kanalizace, plyn), vnější předsazené schodiště, oplocení, vrata, vrátka, zpevněné plochy Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost 3.400.000 Kč 3.400.000 Kč nestanoveno Kč St. 446/2 319 m 2 Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura východní část obce Kamenné Žehrovice, při hlavní průjezdní komunikaci obcí ul. Karlovarská, v zástavbě obdobných rodinných domů v obci Kamenné Žehrovice dostatečná, úplná ve Statutárním městě Kladno MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha (obytná): Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: zděný Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: 146,50 m 2 Resident area: Bytové plochy: 251,91 m 2 Storage area: Skladové a ostatní plochy: 1054,00 m 3 Other and manufacturing: Ostatní 13.497 Kč/m 2 Income: Příjem: cca 1920-1930 20 % Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: zastavěná plocha a nádvoří 1.200 Kč/m 2 251,91 m 2 208,49 m 2 43,42 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 886 ze dne 29.10.2014 jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví následujících osob: pana Petra Vlka, bytem Lučany nad Nisou č.p. 107, 468 71 Lučany nad Nisou podíl 1/4 SJM pana Bohdana Vrby Bc. a paní Mileny Vrbové, oba bytem Lučany nad Nisou č.p. 107, 468 71 Lučany nad Nisou podíl 1/2 paní Moniky Vrbové, bytem Lučany nad Nisou č.p. 107, 468 71 Lučany nad Nisou podíl 1/4. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 886 ze dne 29.10.2014 jsou oceňované nemovité věci omezeny: -zástavním právem exekutorským, pověřený soudní exekutor JUDr. Marcel Smékal, výše jistiny 303.026,10 Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti č.j. 0281 EX 05837/14-030 ze dne 29.5.2014, právní účinky zápisu ke dni 29.5.2014 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek s příslušenstvím: a) v celkové výši 3.900.000,-Kč, b) veškerých budoucích pohledávek, které jí mohou vzniknout do 7.11.2006 do 30.11.2041, až do celkové výše 3.900.000,- Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č.j. 0239414109/1 ze dne 7.11.2006, právní účinky vkladu práva ke dni 7.11.2006 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zahájením exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č.886. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 886 ze dne 29.10.2014 není vlastnické právo k oceňovaným nemovitým věcem omezeno žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 886 ze dne 29.10.2014 je vlastnické právo k oceňovaným nemovitým věcem omezeno následujícími zástavními právy: -zástavním právem exekutorským, pověřený soudní exekutor JUDr. Marcel Smékal, výše jistiny 303.026,10 Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti č.j. 0281 EX 05837/14-030 ze dne 29.5.2014, právní účinky zápisu ke dni 29.5.2014 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek s příslušenstvím: a) v celkové výši 3.900.000,-Kč, b) veškerých budoucích pohledávek, které jí mohou vzniknout do 7.11.2006 do 30.11.2041, až do celkové výše 3.900.000,- Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č.j. 0239414109/1 ze dne 7.11.2006, právní účinky vkladu práva ke dni 7.11.2006 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Legal and structural state / stavebně právní stav: Podle evidence v katastru nemovitostí je objekt č.p. 316 evidován se způsobem využití k bydlení. Stavba splňuje zákonné parametry rodinného domu, tzn. skutečný stav je v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - malá výměra pozemku - absence zelených ploch (nádvoří zcela betonové) - situování při hlavní průjezdní komunikaci obcí Strong points / silné stránky: - rodinný dům po kompletní rekonstrukci, s běžným novodobým standardem vnitřního vybavení - obec s dostatečnou občanskou vybaveností - dobré dopravní spojení s okolními městy, zejména Statutárním městem Kladno a s Hlavním městem Praha Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 886 pro k.ú. Kamenné Žehrovice, obec Kamenné Žehrovice, prokazující stav evidovaný k datu 29.10.2014, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální a ortofoto mapa pro část k.ú. Kamenné Žehrovice vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 27.11.2014 za přítomnosti vlastníka nemovité věci Bc. Bohdana Vrby. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 662844 Název katastrálního území : Kamenné Žehrovice Kód obce : 532452 Název obce : Kamenné Žehrovice Počet obyvatel obce : 1733 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.02.2013 Kód okresu : CZ0203 Název okresu : Kladno Název kraje : Středočeský Poloha v obci : východní část obce, v zástavbě obdobných rodinných domů Infrastructure / Infrastruktura: Obec Kamenné Žehrovice patří se svými více než 1.700 obyvateli ke středně velkým obcím okresu Kladno a z důvodu situování v blízkosti Statutárního města Kladno a velmi dobrého dopravního spojení s Hlavním městem Prahou po silnici R6 vhodnou a vyhledávanou pro potřeby bydlení. Obec Kamenné Žehrovice disponuje dostatečnou občanskou vybaveností (obecní úřad, škola, školka, pošta, obvodní, dětský a zubní lékař, restaurace, obchody se základním sortimentem, sportoviště, služby). S úplnou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na Statutární město Kladno (cca 7 km severovýchodním směrem). Po dopravní stránce je obec velmi dobře dostupná po silnicích I/606 (Velká Dobrá - Nové Strašecí), a I/238 (Kladno Kamenné Žehrovice), které v dalším průběhu navazují na rychlostní komunikaci R6 (Karlovy Vary Praha). V obci je zavedena autobusová doprava. Okolí obce je tvořeno poměrně nenarušenou krajinou. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci jsou situovány ve východní části obce Kamenné Žehrovice, v zástavbě obdobných rodinných domů, v ulici P. Bezruče, podél hlavní průjezdní komunikaci obcí ul. Karlovarská. Okolní zástavbu tvoří obdobné stavby rodinných domů. Lokalita je klidná, pro bydlení vhodná (poloha nemovitosti je patrná ze situace širších vztahů v příloze ocenění). - 4 -
Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 316: Rodinný dům č.p. 316 je stavba, která stojí na pozemku čís. parcely St. 446/2, k.ú. Kamenné Žehrovice. Dispoziční řešení: Rodinný dům je situován jako řadový krajní, je částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží (přízemí), podkroví a půdní prostor ve střeše polovalbového tvaru. Vnitřní dispozice je tvořena dvěma byty, v 1.NP o velikosti 3+1 s příslušenstvím, v podkroví o velikosti 3+1 s příslušenstvím. Vzhled stavby je patrný z fotodokumentace v příloze ocenění. Podrobná vnitřní dispozice: 1.PP sklep (12,41 m2), sklep (2,60 m2), sklep (9,58 m2), sklep (18,83 m2) 1.NP vstupní chodba (10,50 m2), pokoj (14,86 m2), technická místnost (9,90 m2), WC (1,98 m2), koupelna (8,62 m2), kuchyně (20,63 m2), pokoj (17,42 m2), pokoj (17,74 m2) Podkroví schodišťová hala (17,55 m2), koupelna s WC (5,87 m2), pokoj (26,90 m2), kuchyně (20,59 m2), pokoj (12,88 m2), pokoj (23,05 m2) Půdní prostor volný půdní prostor Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné z cihel, základy jsou zděné z kamene bez izolací proti zemní vlhkosti, stropní konstrukce jsou nad 1.PP převážně klenbové, částečně betonové, nad 1.NP dřevěné trámové, schodiště do 1.PP je cihelné, do podkroví dřevěné, střešní konstrukce je dřevěná vázaná polovalbového tvaru, střešní krytina je tašková, klempířské prvky jsou z měděného plechu, podlahy jsou betonové, podlahové krytiny v 1.NP jsou tvořeny keramickou dlažbou, v podkroví je plovoucí laminátová podlaha a keramická dlažba. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, v podkroví jsou osazena střešní dřevěná okna. Vstupní dveře jsou plastové, vnitřní dveře jsou dřevěné plné a prosklené do ocelových zárubní. Vnitřní omítky jsou štukové, v podkroví doplněné sádrokartonovými podhledy se zateplením, v sociálních zázemích a kuchyních doplněné keramickým obkladem. K datu místního šetření je rodinný dům v sociálních zázemích vybaven novodobými standardními zařizovacími předměty (2x WC, vana, sprchový kout, 4x umývadlo). Vnější omítky jsou strukturované probarvené se zateplením. Rodinný dům má vnitřní rozvody elektrického proudu, vody, kanalizace a zemního plynu. Rozvody vody a kanalizace jsou plastové, napojené na veřejný řad. Vytápění je ústřední, kotlem na zemní plyn. Zdroj teplé užitkové vody je v kombinaci se systémem vytápění. K datu místního šetření nejsou kuchyně vybaveny. Dále je rodinný dům k datu místního šetření vybaven anténními rozvody, domácím zvonkem s telefonem a bleskosvodem. Stáří a stavební stav: Přesné údaje o stáří rodinného domu nejsou známy. Původní rodinný dům byl pravděpodobně postaven ve 30 letech minulého století, jeho stáří ke dni ocenění je tedy přibližně 80 let. Za dobu své existence byl rodinný dům průběžně stavebně upravován až do současné podoby. V letech 2005-2006 byla provedena celková rekonstrukce rodinného domu, která zahrnovala výměnu střešní krytiny, výměnu klempířských konstrukcí, nová okna, dále byly provedeny stavební úpravy vnitřních prostor (nové rozvody IS, podlahy, modernizace sociálního zázemí a další). Ke dni ocenění je rodinný dům v dobrém stavebně technickém stavu. Vnitřní vybavení je v běžném novodobém standardu. Na rodinném domě je dále prováděna běžná údržba. Další stavby: Součástí oceňovaného pozemku jsou další stavby, tvořící součást a příslušenství pozemku. V řešeném případě se jedná zejména o přípojky IS (elektro, veřejný rozvod vody, kanalizace a zemního plynu), vnější předsazené schodiště, oplocení, vrata, vrátka a zpevněné plochy. Další stavby a stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny. - 5 -
Pozemek: Předmětem ocenění je pozemek čís. parcely St. 446/2, k.ú. a obec Kamenné Žehrovice. Pozemek je obdélníkového tvaru, rovinné konfigurace. Pozemek čís. parcely St. 446/2 je částečně zastavěn rodinným domem č.p. 316, nezastavěnou část tvoří nádvoří k rodinnému domu. Pozemek je napojen na inženýrské sítě, a to elektrický proud, veřejný rozvod vody, kanalizace a zemního plynu. Přístup a příjezd k pozemku je veden po zpevněné komunikaci (ulice Petra Bezruče), pozemku čís. parcely 135/5 (ostatní komunikace/ostatní plocha, vlastník obec Kamenné Žehrovice), a dále po pozemku čís. parcely 1066/1 (silnice/ostatní plocha, vlastník Středočeský kraj) tvořící hlavní průjezdní komunikaci obcí. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměra pozemku je patrná z listu vlastnictví v příloze, tvar je patrný z katastrální a ortofoto mapy v příloze ocenění. - 6 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely St. 446/2, rodinného domu č.p. 316 a dalších staveb tvořících součást a příslušenství oceňovaného pozemku, k.ú. Kamenné Žehrovice, v ulici P. Bezruče, v obci Kamenné Žehrovice, okres Kladno, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 27. listopadu 2014 (po zaokrouhlení) 3.400.000,- Kč Slovy: Třimiliónyčtyřistatisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 886 ze dne 29.10.2014 jsou oceňované nemovité věci omezeny: -zástavním právem exekutorským, pověřený soudní exekutor JUDr. Marcel Smékal, výše jistiny 303.026,10 Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti č.j. 0281 EX 05837/14-030 ze dne 29.5.2014, právní účinky zápisu ke dni 29.5.2014 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek s příslušenstvím: a) v celkové výši 3.900.000,-Kč, b) veškerých budoucích pohledávek, které jí mohou vzniknout do 7.11.2006 do 30.11.2041, až do celkové výše 3.900.000,- Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č.j. 0239414109/1 ze dne 7.11.2006, právní účinky vkladu práva ke dni 7.11.2006 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zahájením exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č.886. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 406/7076/2014. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 9. prosince 2014-7 -