ZNALECKÝ POSUDEK č. 3947-70/2014 O ceně nemovitostí, tj. pozemku p.č.st.244/7 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 6m2a pozemku p.č.st.5920/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 573m 2, a to včetně jiné stavby čp.118 stojící na těchto pozemcích, dále pozemku p.č.174/1 ostatní plocha manipulační plocha o výměře 231m 2, pozemku p.č.3698 ostatní plocha jiná plocha o výměře 1m 2, vše zapsáno na LV č.6254 pro obec a k.ú.chrudim, část obce Chrudim IV Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimícká 780/61 18100 Praha 8 Účel znaleckého posudku: určení obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu konání nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb., podle stavu ke dni 1.8.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 5 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 5.8.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění nemovitostí, tj. pozemku p.č.st.244/7 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 6m2a pozemku p.č.st.5920/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 573m 2, a to včetně jiné stavby čp.118 stojící na těchto pozemcích, dále pozemku p.č.174/1 ostatní plocha manipulační plocha o výměře 231m 2, pozemku p.č.3698 ostatní plocha jiná plocha o výměře 1m 2, vše zapsáno na LV č.6254 pro obec a k.ú.chrudim, část obce Chrudim IV. Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Jiná stavba čp.118 + pozemky p.č.st.244/7,5920/1,174/1,3698 Adresa předmětu ocenění: Poděbradova 118 537 01 Chrudim Kraj: Pardubický Okres: Chrudim Obec: Chrudim Katastrální území: Chrudim Počet obyvatel: 23 182 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 1.8.2014. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. čj. 581/2014-A z 24.7.2014 - LV č. 6254 pro k.ú.chrudim z 28.7.2014 - cuzk.cz 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Dušan Nemček, B.Němcové 169, 56601 Vysoké Mýto - Město, vlastnictví: SJM Šárka Nemčeková, B.Němcové 169, 566 01 Vysoké Mýto - Město, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: Dušan Nemček, B.Němcové 169, 56601 Vysoké Mýto - Město, vlastnictví: SJM Šárka Nemčeková, B.Němcové 169, 566 01 Vysoké Mýto - Město, vlastnictví: SJM 6. Dokumentace a skutečnost K ocenění nemovitostí nebyl předložen projekt stavby čp.118 nacházející se na pozemcích p.č.st.244/7 a st.5920/1. Ocenění je provedeno dle měření a zjištění na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění jsou nemovitosti nacházející se v obci a k.ú.chrudim, v severní okrajové části města na rohu ulic Poděbradova a Lupačova, severovýchodně od silničního kruhového objezdu, ze kterého mimo jiné vede i výpadovka k Pardubicím. Okolí objektu čp.118 tvoří obdobné sklady, lékárna, penzion,restaurace a silniční okruh v Chrudimi. Přístup k objektu je ze zpevněné živičné komunikace z ulice Poděbradova, dále přes pozemek p.č.2670/12 ve vlastnictví Města Chrudim a následně přes vlastní pozemky p.č.174/1 a 3698. Vzdálenost k centrálnímu historickém náměstí ve městě je cca 500m, k vlakovému a autobusovému nádraží je vzdálenost cca 800m. Jiná stavba čp.118 stojící na pozemcích p.č.st.244/7 a st.5920/1 je ve skutečnosti bývalou prodejní či skladovací halou, jedná se o přízemní objekt založený na metrové navážce, ohraničený vepředu rampami, jinde sousedními objekty. Jedná se o stavbu ocelové nosné konstrukce, opláštěnou ze sklolaminátu a dodatečně opatřenou zateplením a fasádní omítkou. Objekt byl využíván původně jako prodejna nábytku, později byl pronajat veitnamskému obchodníkovi a byl využíván jako prodejna textilu, bot, galanterie a pod.. Na objektu je střecha sedlová s velmi malým sklonem. V objektu jsou betonové podlahy, hladké vápenné omítky, strop tvoří sádrokartonový obklad zateplené střechy vytvořené z ocelových vazníků. Střešní krytina je vlnitá, plechová - pozinkovaný plech.klempířské prvky (žlaby, svody jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná s dvojskly i ocelová. Vrata rolovací s elektrickým pohonem. V objektu jsou rozvody světelné i motorové elektroinstalace,s možností vytápění (temperování) elektrickými přímotopy, zavedena voda, kanalizace. Zdrojem teplé vody byl průtokový ohřívač. Kuchyňka je vybavena kuch,linkou, s digestoří, elektrickým sporákem. Sociální zařízení je vybaveno sprchovým zděným koutem umyvadlem, WC combi. - 2 -
Jedná se o objekt z roku 1968, v letech 2008-2013 byly vyměněny výkladce, nové vstupní dveře, mříže, vrata s elektr.pohonem, sociální zařízení a kuchyňka, rozšíření prodejních prostor (na úkor skladových). Objekt je nyní ve výrazně zhoršeném technickém stavu - do objektu zatéká, a na některých místech v objektu jsou vyboulené, či i dokonce zřícené sádrokartonové podhledy střechy. V objektu se objevuje plíseň, jsou odstraněny či zničeny zářivky osvětlující vnitřní prostory. Objekt je napojen na veřejný rozvod elektřiny, vodovodu, kanalizace, do obvodového zdiva je přiveden i zemní plyn. K datu ocenění je však objekt odpojen od elektrické energie i vody. Dispozičně lze objekt dle současného stavu rozdělit na tyto prostory: prodejna 407m 2, kancelář 69m 2, sklad 87m 2, zázemí prodejny 11m 2, tj. celkem 574m 2. Objekt má zastavěnou plochu přízemí celkem 19,40*4,50+7,50*13,50+(14,85+15,10)/2*(19,40+21,50)/2+4,70*17,0= 574,69m 2. Obestavěný prostor stavby činí 2684m 3. Pozemky p.č.st.244/7,st.5920/1 jsou zastavěny prodejnou - jinou stavbou čp.118, mají výměru dohromady 579m 2. Pozemky p.č.174/1 a 3698 tvoří přístupovou komunikaci a manipulační a parkovací plochu před objektem čp.118 a mají výměru dohromady 232m 2. Na těchto pozemcích se nachází živičná plocha. Celková výměra všech pozemků činí 811m 2. Užívání pozemku p.č.174/1 je omezeno věcným břemenem chůze a jízdy ve prospěch vlastníka pozemku p.č.174/2. Toto věcné břemeno částečně omezuje užívání příjezdového pozemku p.č.174/1, a je k němu při určení obvyklé ceny přihlédnuto. Užívání pozemků p.č.st.5920/1 a p.č.174/1 je omezeno věcným břemenem chůze a jízdy v rozsahu dle geometrického plánu č.3325-432/2002 oprávněný vlastník pozemku p.č.st.244/6. I toto věcné břemeno částečně omezuje užívání příjezdového pozemku p.č.174/1, a je k němu při určení obvyklé ceny přihlédnuto. Nemovitosti se nachází v záplavovém území řeky Chrudimky (zóna č.iii). Město Chrudim je bývalým okresním městem, je součástí Pardubického kraje, a nachází se na silnici č.i/37 vedoucí z Pardubic do Žďáru nad Doubravou. Ve městě jsou všechny potřebné služby - základní školy, mateřské školky, obchody, nemocnice,banky, střední školy, divadlo, kino, plavecký bazén, zimní stadion, koupaliště, jedná se o město s rozvinutým průmyslem. Dopravně je Chrudim i městem s železničním nádražím (trať Pardubice- Havlíčkův Brod). Je zde možnost využití i nedalekého letiště v Pardubicích. B. Analýza trhu, porovnání s nabídkou obdobných objektů na prodej, určení obvyklé ceny: Předmětem ocenění je tedy dle výše uvedeného popisu objekt bývalé prodejny či skladu, jež k datu ocenění není uživatelný s ohledem na svůj stavebnětechnický stav. Náklady na uvedení objektu do provozuschopného stavu se přitom dají jen zhruba odhadnout jejich skutečnou výši lze znát až po odstranění poškozeného stropního podhledu. Nutno provést opravu střešní krytiny (nebo výměnu), opravu podhledů, výměnu osvětlení, kontrolu elektrorozvodů, opravy v soc.zařízení, dále je nutno objekt vybavit vytápěním (zřejmě elektrické přímotopy, případně jiný způsob vytápění třeba včetně plynofikace objektu) a objekt je nutno vybavit i movitým majetkem tj. regály, skříněmi apod.). Minimální náklad na zprovozuschopnění objektu k prodejním účelům činí cca 1,2 mil.kč, ke skladovým účelům přiměřeně nižší. Jedná se o objekt s omezeným přístupem jediná přístupová komunikace vede po vlastních pozemcích p.č.174/1 a 3698, a k užívání pozemku p.č.174/1 má na základě smlouvy o věcném břemeni možnost i vlastník pozemku p.č.174/2 a též vlastník pozemku p.č.st.244/6. I umístění objektu v záplavové zóně a ne zcela vhodný skutečný fyzický přístup k němu nenasvědčuje o atraktivitě objektu čp.118. - 3 -
Z nabídky na prodej obchodních či skladových prostor v Chrudimi: 1)Za 2,1 mil.kč se nabízí k prodeji komerční prostory o celkové ploše 69 m2 v přízemí novostavby využívané jako prodejna v žádané lokalitě samého centra Chrudimi. Které lze využít i jako kanceláře. Celkový prostor umožňuje variabilní úpravu. Vlastní vchod přímo z ulice, velké výlohy. K dispozici je sociální zázemí - toaleta, vlastní zabezpečovací zařízení, možnost pronájmu parkovacího stání v domě. Lukrativní lokalita v centru u Resselova náměstí. Prostory jsou dobře viditelné a nachází se na frekventovaném místě. Možnost osvětlené vývěsky(reklamy) na domě. Tj nabízí se prostory za 30435,-Kč/m2. Jedná se o nabídku výrazně menšího obchodního prostoru v lepší lokalitě, v objektu ve výrazně lepším stavu 2)za 9,9 mil.kč se nabízí Areál v místní části Píšťovy, 500 m od Chrudimi - při hlavní silnici Chrudim - Slatiňany. Areál se skládá z prodejny, skladů - 3x, dřevěného domku - kanceláře. Prodejna - zast. plocha 254m2 Sklad - zast. plocha 72 m2 Sklad - zast. plocha 74m2 Sklad - zast. plocha 142m2 Kanceláře - zast. plocha 62m2 Zast. plocha celkem 604m2 Ostatní pozemky (zahrada + orná půda - 3748m2. Areál je oplocen, má dva vjezdy, zpevněnou plochu - parkoviště. Sítě: elektřina, plyn, voda z vlastní studny, septik s trativodem. Místo pro různé druhy podnikání při hlavní silnici. Tj. nabízí za 16 391,-Kč/m2 ZP, lze tedy odhadnout, že za cca 13 000,-Kč/m2 PP. Nabídka areálu mimo sídelní část města, dřevěné konstrukce, umístění při hlavním silničním tahu Chrudim Havlíčkův Brod. 3)za 8,0 mil.kč se nabízí - Prodej budovy v Poděbradově ul. v Chrudimi - Exkluzivně nabízíme k prodeji dům v Poděbradově ulici v Chrudimi s dvěma prostory pro podnikání, kompletně nadstandardně zrekonstruovaný, užitná plocha 600 m2, s vlastním parkovištěm. Koupě objektu je investiční příležitostí, jak získat vlastní prostory či nájemní objekt v centru. Dům má výhodnou polohu ve městě, s veškerou občanskou vybaveností, oddělené vstupy do dvou samostatných prostor pro podnikání. V současné době jsou prostory využívány jednak jako zavedený penzion Markéta (9 let v provozu - hledá se nový nájemce). Penzion Markéta Vám nabízí příjemné ubytování v 10 pokojích s celkovou kapacitou 25 lůžek, jejichž součástí je předsíň, kompletní sociální vybavení se sprchovým koutem, pohodlné posezení, pracovní koutek s DVB-TV i připojením na internet. Nechybí ani kuchyňský kout s ledničkou, varnou konvicí, základním nádobím i sklokeramickou varnou deskou. Druhý prostor je dlouhodobě pronajat a slouží potřebám velkoobchodu papírem FAMOS. Objekt napojen na elektřinu 230V, 400V, městský vodovod, kanalizaci, plyn. Vytápění pro každou část domu samostatnými plynovými kotli. Tj. nabízí se za 13 333,-Kč/m2 PP. Objekt zděný, nedaleko oceňovaného objektu, plně využívaný a pronajatý na rozdíl od oceňovaného. - 4 -
Vlastní oceňovaný objekt čp.118 je nyní nabízen za 3,9 mil.kč. Při zvážení současné nabídky na prodej považuji za přiměřenou obchodovatelnost na volném trhu s oceňovanou nemovitostí v provozuschopném stavu, s ohledem na omezené příjezdové možnosti a umístění objektu, úroveň cca 6-7 tis.kč/m2 PP, tj. při 574m2 to činí cca 3,45 4,00 mil. Kč. Ovšem potřebné náklady na zprovozuschopnění objektu činí minimálně cca 1,2 mil.kč, potom po odečtu této částky je obchodovatelnost na volném trhu v úrovni cca 2,25-2,8 mil.kč. Nemovitosti v nedobrovolných dražbách se však prodávají obvykle za výrazně nižší ceny, proto určuji obvyklou cenu nemovitostí v té nižší úrovni. Obvyklá cena činí 2 250 000,- Kč, Slovy: dvamilionydvěstěpadesáttisíc Kč V Lázních Bohdaneč 5.8.2014 Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3947-70/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 947-70/14. E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace LV č.6254 pro k.ú.chrudim Snímek kat.mapy z cuzk.cz - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -