ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 198/7668/2016 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 3123/178 v bytovém domě č.p. 3116, 3117, 3118, 3119, 3120, 3121, 3122 a 3123 včetně podílu na společných částech domu a na pozemcích čís. parcel 4951/4, 4951/5, 4951/6, 4951/7, 4951/8, 4951/9, 4951/10 a 4951/11, k.ú. Most II, v ulici Komořanská v Mostě, okres Most, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 198/7668/2016 LV no.: 23865 Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka (podle zákona č. 72/1994 Sb.) byt č. 3123/178 v bytovém domě č.p. 3116, 3117, 3118, 3119, 3120, 3121, 3122 a 3123 včetně podílu na společných částech domu a na pozemcích čís. parcel 4951/4, 4951/5, 4951/6, 4951/7, 4951/8, 4951/9, 4951/10 a 4951/11, k.ú. Most II, v ulici Komořanská v Mostě, okres Most, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Komořanská 3123, 434 01 Most Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura 537 395 Kč nestanovena Kč 194 000 Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK byt č. 3123/178 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) komora na společné chodbě,skl. kóje obytná zóna úplná MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: montovaný z panelových dílců plošných m 2 Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost: Type: Druh: Unit price: Jednotková cena: LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: Office area: Kancelářské plochy: 38,75 m 2 Storage area: Skladové plochy: 1987 m 3 35 % Kč/m 2 Other and manufacturing: Ostatní Income: Příjem: Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: 4951/4, 4951/5, 4951/6, 4951/7, 4951/8, 4951/9, 4951/10 a 4951/11 celkem 2204 m2, podíl 3875/1123197, tj. 7,6 m2 zastavěná plocha a nádvoří 190 000 Kč 190 000 Kč nestanoveno Kč 450 Kč/m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -
Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 23865 je bytová jednotka č. 3123/178 ve vlastnictví Dagmar Kastnerové, Komořanská 3123/16, 434 01 Most. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 23865 je vlastnické právo k bytu omezeno bytem - předkupním právem na dobu 5-ti let ve prospěch MOSTECKÉ BYTOVÉ, a.s. podle smlouvy o zřízení věcného předkupního práva ze dne 26.1.2012 - zástavním právem exekutorským podle exekučního řádu ve výši 147.113, 85 Kč s příslušenstvím ve prospěch Stavební spořitelny České spořitelny, a.s. podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne 12.3.2015 - zástavním právem exekutorským podle exekučního řádu ve výši 2.123 Kč s příslušenstvím ve prospěch Pojišťovny České spořitelny, a.s. podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne 3.4.2015 - zahájením exekucí - exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (podrobněji viz LV č. 23865) Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 23865 není evidováno žádné věcné břemeno. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 23865 je evidováno - zástavní právo exekutorské podle exekučního řádu ve výši 147.113, 85 Kč s příslušenstvím ve prospěch Stavební spořitelny České spořitelny, a.s. podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne 12.3.2015 - zástavní právo exekutorské podle exekučního řádu ve výši 2.123 Kč s příslušenstvím ve prospěch Pojišťovny České spořitelny, a.s. podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne 3.4.2015 Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - panelový dům Strong points / silné stránky: - bytová jednotka je situována v zatepleném bytovém domě, má plastová okna - veškerá občanská vybavenost v dosahu - dostatek parkovacích míst v okolí domu Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 23865 pro k.ú. Most II a obec Most, prokazující stav evidovaný k datu 17.8.2016 b/ katastrální mapa pro část k.ú. Most II, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 25.srpna 2016 za účasti Dagmar Kastnerové. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 699594 Název katastrálního území : Most II Kód obce : 567027 Název obce : Most Počet obyvatel obce : 67089 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2016 Kód okresu : CZ0425 Název okresu : Most Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Město Most je významným městem Ústeckého kraje, od roku 2000 je městem statutárním s rozsáhlou infrastrukturou včetně vyšší městské vybavenosti a vysokého školství. Dopravní spojení města Most je velmi dobré, státními silnicemi I/13 ve směrech Chomutov a Ústí nad Labem, I/27 ve směru Žatec Plzeň, I/15 ve směru Litoměřice Praha, dále tratěmi ČD Ústí nad Labem Most Cheb a Most Praha. Dálková silniční doprava je vedena obchvaty mimo zastavěné území města. Město je napojeno na veškeré inženýrské sítě včetně dálkového vytápění. Property Location / poloha nemovitosti: Oceňovaný byt je situován v bytovém domě č.p. 3116, 3117, 3118, 3119, 3120, 3121, 3122 a 3123, umístěném na pozemcích čís. parcel 4951/4, 4951/5, 4951/6, 4951/7, 4951/8, 4951/9, 4951/10 a 4951/11, k.ú. Most II, v ulici Komořanská v Mostě. Bytový dům č.p. 3116, 3117, 3118, 3119, 3120, 3121, 3122 a 3123 (místně označený blok 701) je samostatně stojící budova, je situován ve východní části zastavěného území Statutárního města Most, městské čtvrti Liščí vrch. Jde o lokalitu zastavěnou koncem 80. let min. století převážně panelovými bytovými domy a stavbami občanské vybavenosti. Lokalita je dobře dostupná, veškerá občanská vybavenost je v docházkové vzdálenosti. Short description property / stručný popis majetku: Oceňovaný byt je situován v 6. nadzemním podlaží bytového domu č.p. 3116, 3117, 3118, 3119, 3120, 3121, 3122 a 3123, umístěného na pozemcích čís. parcel 4951/4, 4951/5, 4951/6, 4951/7, 4951/8, 4951/9, 4951/10 a 4951/11, k.ú. Most II, v ulici Komořanská v Mostě. Bytový dům má 8 nadzemních podlaží (s bytovými jednotkami) a 1 podzemní podlaží (se společnými prostory a sklepními kójemi). K bytu náleží podíl o velikosti 3875/1123197 na společných částech domu č.p. 3116, 3117, 3118, 3119, 3120, 3121, 3122 a 3123 a na pozemcích čís. parcel 4951/4, 4951/5, 4951/6, 4951/7, 4951/8, 4951/9, 4951/10 a 4951/11, k.ú. Most II. Dispoziční řešení: Oceňovaný byt o velikosti 2+kk s příslušenstvím sestává z kuchyňského koutu, 2 pokojů, předsíně, koupelny s WC, sklepní kóje a komory na společné chodbě. Podlahová plocha bytu činí 38,75 m 2. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových obvodových a stěnových panelů, vodorovné nosné konstrukce tvoří železobetonové stropní panely, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je plochá s mírným spádem ke střešním vpustím, krytina je z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvody, schodiště jsou železobetonová prefabrikovaná s krytinou z PVC, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, vnitřní omítky jsou štukové, vnější povrchy panelů jsou opatřeny tepelnou izolací s omítkou a nátěrem. V každé sekci bytového domu je výtah. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, kanalizace, vody a zemního plynu. Vytápění je ústřední z dálkového zdroje, ohřev vody je z dálkového zdroje. Vybavení oceňovaného bytu tvoří rohová vana, umývadlo a záchod, kuchyňská linka, sklokeramická deska, horkovzdušná trouba, vodovodní míchací baterie, topná tělesa, vodoměry, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu jsou opatřeny krytinou z PVC, keramickou dlažbou a plovoucí podlahou. - 4 -
Stáří a stavební stav: Bytový dům byl kolaudován v roce 1987, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 29 let. Dům byl rekonstruován, byla vyměněna dřevěná okna za plastová, bylo provedeno zateplení fasády domu, obnovena střešní krytina, obnoveny vstupní vchodové dveře apod. Stavební stav domu odpovídá jeho stáří a běžné údržbě. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Oceňovaný byt byl v roce 2009 částečně rekonstruován vč. původního bytového jádra, je osazena nová kuchyňská linka vč. spotřebičů, nové nášlapné vrstvy podlah, bezpečnostní dveře, vnitřní rozvody elektřiny apod. Byt je řádně udržován. Celkový technický stav oceňovaného bytu lze hodnotit jako dobrý. Pozemky: K oceňovanému bytu č. 3113/178 náleží podíl 3875/1123197 na pozemcích čís. parcel 4951/4, 4951/5, 4951/6, 4951/7, 4951/8, 4951/9, 4951/10 a 4951/11, k.ú. Most II. Pozemky jsou rovinné konfigurace, napojeny na inženýrské sítě el. proudu, plynu, vody, kanalizace a tepelných rozvodů. Pozemky jsou přístupné z okolních veřejně přístupných pozemků, které jsou ve vlastnictví Statutárního města Mostu. Tvar pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky - bytu (jednotky podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 3123/178 v bytovém domě č.p. 3116, 3117, 3118, 3119, 3120, 3121, 3122 a 3123 včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 4951/4, 4951/5, 4951/6, 4951/7, 4951/8, 4951/9, 4951/10 a 4951/11, k.ú. Most II, v ulici Komořanská, okres Most, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 23865 pro k.ú. Most II, obec Most u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Most, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 25.srpna 2015 celkem 190.000,- Kč Slovy: Stodevadesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 23865 je vlastnické právo k bytu omezeno - předkupním právem na dobu 5-ti let ve prospěch MOSTECKÉ BYTOVÉ, a.s. podle smlouvy o zřízení věcného předkupního práva ze dne 26.1.2012 - zástavním právem exekutorským podle exekučního řádu ve výši 147.113, 85 Kč s příslušenstvím ve prospěch Stavební spořitelny České spořitelny, a.s. podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne 12.3.2015 - zástavním právem exekutorským podle exekučního řádu ve výši 2.123 Kč s příslušenstvím ve prospěch Pojišťovny České spořitelny, a.s. podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne 3.4.2015 - zahájením exekucí - exekučními příkazy k prodeji nemovitosti Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 23865. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná rizika v souvislosti s nemovitou věcí nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 198/7668/2016. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 26.srpna 2016-6 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 198/7668/2016 LV no.: 23865 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 byt č. 3123/178 38,75 21 200 821 500 35,0 533 975 2 3 Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem 533 975 m 2 Kč/m 2 Kč 1 4951/4 až 4951/11 zastavěná plocha a nádvoří 8 450 3 420 2 3 Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 3 420 Comments Komentář Comments Komentář podíl o velikosti 3875/1123197 Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 537 395 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Realizovaná / nabídková cena Date of sale / offers Datum prodeje / nabídky Residential / utility area Obytná / užitná plocha Type of unit Typ jednotky Unadjusted price Neupravená cena Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Total price of residential / utility Price per object area Celková cena obytné / užitné plochy Cena za objekt Kč m 2 Kč/m 2 Kč Kč/m 2 1 Most, Lidická 270 000,00 VIII-16 42,00 2+kk 6 429 0,95 256 500,00 6 107 2 Most, Komořanská 260 000,00 I-15 66,96 3+kk 3 883 1,00 260 000,00 3 883 3 Most, Komořanská 250 000,00 VIII-16 40,00 2+kk 6 250 0,80 200 000,00 5 000 Comments Komentář nabídka 1) vydražená cena 2) nabídka 3) 1) nabídka, realitní kancelář Dumrealit.cz Sever Most, BJ v původním stavu, BD prošel revitalizací 2) údaj z vlastní databáze, BJ po částečné rekonstrukci, BD prošel revitalizací 3) nabídka, realitní kancelář Dumrealit.cz Sever Most, BJ po rekonstrukci, BD prošel revitalizací Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,537 mil.kč nebyla stanovena 0,194 mil.kč 0,190 mil.kč
Byt č. 3123/178 v ulici Komořanská v Mostě Situace oblasti Situace lokality
Byt č. 3123/178 v ulici Komořanská v Mostě Bytový dům č.p. 3116 až 3123 Vchod do domu č.p. 3123 Přístupová cesta Ulice Komořanská Vstupní chodba v domě Vstup do bytu č. 3123/178
Koupelna s WC Pokoj Pokoj Kuchyňský kout - 2 -