ZNALECKÝ POSUDEK č. 3874-203/14 O ceně objektu bydlení č.p. 69 na stavebním pozemku č. 134/2 zastavěná plocha a nádvoří, stavebního pozemku č. 134/2 zastavěná plocha a nádvoří, pozemků č. 556/1 trvalý travní porost a č. 556/2 zahrada a příslušenství, vše v k.ú. Višňová u Frýdlantu, obci Višňová, okrese Liberec. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Ing. Jan Krouza, dražebník Školní 384 27033 Jesenice u Rakovníka Stanovení obvyklé ceny a ceny podle platného cenového předpisu na žádost objednatele k provedení nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 19.11.2014 znalecký posudek vypracoval: Mgr. Ota Zeman Hoření 3 400 11 Ústí nad Labem telefon: 602 461820 e-mail: reality.zeman@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ústí nad Labem 28.11.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně objektu č.p.69 s pozemky a příslušenstvím v obci Višňová, k.ú. Višnová u Frýdlantu, který si objednal ing. Jan Krouza, dražebník 2. Základní informace Název předmětu ocenění: zemědělská usedlost Adresa předmětu ocenění: Višňová 69 464 01 Višňová Kraj: Liberecký Okres: Liberec Obec: Višňová Katastrální území: Višňová u Frýdlantu Počet obyvatel: 1 340 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 340,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 579,99 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 19.11.2014 za přítomnosti spolumajitele nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - LV č. 80 pro obec Višňová, katastrální území Višňová u Frýdlantu - aktuální informace z KN - informace objednatele - skutečnosti a výměry zjištěné na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 495630/318, paní Zdenka Čurdová, Poustka 83, 46401 Višňová, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 3 510923/340, pan Miroslav Habr, Vážina 7, 92241 Drahovce, Slovensko, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 Vlastníci pozemku: 495630/318, paní Zdenka Čurdová, Poustka 83, 46401 Višňová, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 3 510923/340, pan Miroslav Habr, Vážina 7, 92241 Drahovce, Slovensko, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3-2 -
dle LV č.80 pro k.ú. Višňová u Frýdlantu, obec Višňová a dle objednatele posudku ke dni ocenění bez omezení vlastnického práva, které by ovlivňovalo cenu nemovitostí 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace k výstavbě nebyla předložena. S ohledem na prohlídku objektu nemá znalec pochybnosti o jejím účelu či charakteru. Ocenění pozemků vychází ze stavu záznamových listin a ocenění ostatních částí vychází z nálezu na základě prohlídky. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je zemědělská usedlost se dvěma bytovými jednotkami, přilehlými chlévy a stodolou. Obec Višňová je lokalizována cca 7 km severně od Frýdlantu, na okraji Frýdlantské pahorkatiny. Dle Lexikonu měst a obcí má obec 1340 obyvatel, obchody a základní služby, školu, kanalizaci. Vlastní dům je situován téměř při říčce Smědá, 500 m od vlastní obce na samotě. V minulosti zde býval mlýn, nyní dva oobjekty různých majitelů.. Zvlášť je oceněn objekt bydlení a zvlášť hopodářská stavení stavebně na ně navazující. Dohromady tvoří objekt tvaru L se sedlovou střechou. Ocenění není provedeno porovnávací metodou, jelikož obestavěný prostor domu je větší než 1100 m 3. Nejsou žádné venkovní úpravy, přípojkael. Energie je odpojena, vodu ze studně souseda nelze užívat. Zvlášť jsou oceněny pozemky a porosty zjednodušeným způsobem. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 69 1.1.2. Hospodářská část 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu - bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní II -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,855 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Bez IV -0,03 zástavby 3. Poloha pozemku v obci - Samoty V -0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,07 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,30 okolí - samota 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-4 -
Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,333 Koeficient pp = I T * I P = 0,285 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = 2 1.1.1. rodinný dům č.p. 69 Částečně podsklepený dům s obytnou částí se dvěma nadzemními podlažími a půdním prostorem sedlové střechy. Nosné konstrukce zděné, stropy s rovným podhledem. Krov je dřevěný vázaný, další viz popis K4. Vnitřní zařízení, včetně topení a rozvodů, poničeno nebo rozkradeno nájezdy vandalů. Dispozice: 1.NP vstupní prostor, jedna bytová jednotka 4+1. v 2.NP obytné místnosti i nad chlévy, jedná se v podstatě o bývalou jednotku 6+1. Technický stav: dům, vzhledem k tomu, že je nevyužíván, je zdevastovaný vandaly, je na pokraji životnosti Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.PP 5,60*4,70 = 26,32 2.NP 10,50*12,10 = 127,05 2.NP 10,50*12,10+10,50*14,90 = 283,50 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 26,32 m 2 2,90 m 2.NP 127,05 m 2 3,50 m 2.NP 283,50 m 2 3,10 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] spodní stavba 26,32*2,90 = 76,33 m 3-5 -
vrchní stavba 127,05*3,50+283,50*3,10 = 1 323,53 m 3 zastřešení 263,55*4,20/2 = 553,46 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor spodní stavba NP 76,33 m 3 vrchní stavba NP 1 323,53 m 3 zastřešení Z 553,46 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 953,32 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy kamené P 100 2. Zdivo smíšené S 100 3. Stropy dřevěné P 100 4. Střecha krov dřevěný, vázaný P 100 5. Krytina tašková P 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 50 6. Klempířské konstrukce chybí C 50 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové P 100 8. Fasádní omítky vápenné P 100 9. Vnější obklady nejsou C 100 10. Vnitřní obklady chybí C 100 11. Schody kamenné S 100 12. Dveře náplňové P 100 13. Okna podstandard P 100 14. Podlahy obytných místností prkenný povrch P 100 15. Podlahy ostatních místností beton, keramická dlažba P 100 16. Vytápění chybí C 100 17. Elektroinstalace chybí C 100 18. Bleskosvod bleskosvod P 100 19. Rozvod vody chybí C 100 20. Zdroj teplé vody chybí C 100 21. Instalace plynu chybí C 100 22. Kanalizace litinové potrubí P 100 23. Vybavení kuchyně chybí C 100 24. Vnitřní vybavení podstandard P 100 25. Záchod splachovací P 100 26. Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 7,10 100 0,46 3,27 2. Zdivo S 22,30 100 1,00 22,30-6 -
3. Stropy P 8,40 100 0,46 3,86 4. Střecha P 5,20 100 0,46 2,39 5. Krytina P 3,20 100 0,46 1,47 6. Klempířské konstrukce S 0,80 50 1,00 0,40 6. Klempířské konstrukce C 0,80 50 0,00 0,00 7. Vnitřní omítky P 6,20 100 0,46 2,85 8. Fasádní omítky P 3,10 100 0,46 1,43 9. Vnější obklady C 0,40 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady C 2,30 100 0,00 0,00 11. Schody S 2,40 100 1,00 2,40 12. Dveře P 3,30 100 0,46 1,52 13. Okna P 5,20 100 0,46 2,39 14. Podlahy obytných místností P 2,20 100 0,46 1,01 15. Podlahy ostatních místností P 1,10 100 0,46 0,51 16. Vytápění C 4,40 100 0,00 0,00 17. Elektroinstalace C 4,10 100 0,00 0,00 18. Bleskosvod P 0,60 100 0,46 0,28 19. Rozvod vody C 3,00 100 0,00 0,00 20. Zdroj teplé vody C 1,80 100 0,00 0,00 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace P 2,80 100 0,46 1,29 23. Vybavení kuchyně C 0,50 100 0,00 0,00 24. Vnitřní vybavení P 5,10 100 0,46 2,35 25. Záchod P 0,40 100 0,46 0,18 26. Ostatní C 3,60 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 49,90 Koeficient vybavení K 4 : 0,4990 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy P 7,10 100,00 1,00 7,10 8,94 120 175 68,57 6,1302 2. Zdivo S 22,30 100,00 1,00 22,30 28,08 120 140 85,71 24,0674 3. Stropy P 8,40 100,00 1,00 8,40 10,58 120 140 85,71 9,0681 4. Střecha P 5,20 100,00 1,00 5,20 6,55 120 120 100,00 6,5500 5. Krytina P 3,20 100,00 1,00 3,20 4,03 120 120 100,00 4,0300 6. Klempířské konstrukce S 0,80 100,00 1,00 0,80 1,01 120 120 100,00 1,0100 7. Vnitřní omítky P 6,20 100,00 1,00 6,20 7,81 120 120 100,00 7,8100 8. Fasádní omítky P 3,10 100,00 1,00 3,10 3,90 120 120 100,00 3,9000 11. Schody S 2,40 100,00 1,00 2,40 3,02 120 140 85,71 2,5884 12. Dveře P 3,30 100,00 1,00 3,30 4,16 120 120 100,00 4,1600 13. Okna P 5,20 100,00 1,00 5,20 6,55 120 120 100,00 6,5500 14. Podlahy obytných místností P 2,20 100,00 1,00 2,20 2,77 120 120 100,00 2,7700 15. Podlahy ostatních místností P 1,10 100,00 1,00 1,10 1,39 120 120 100,00 1,3900 18. Bleskosvod P 0,60 100,00 1,00 0,60 0,76 120 120 100,00 0,7600 22. Kanalizace P 2,80 100,00 1,00 2,80 3,53 120 120 100,00 3,5300 24. Vnitřní vybavení P 5,10 100,00 1,00 5,10 6,42 120 120 100,00 6,4200 25. Záchod P 0,40 100,00 1,00 0,40 0,50 120 120 100,00 0,5000-7 -
Opotřebení: 91,2 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 1 975,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1, 1000 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,4990 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1190 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 067,44 Plná cena: 1 953,32 m 3 * 2 067,44 Kč/m 3 = 4 038 371,90 Kč Koeficient opotřebení: (1-91,2 % /100) * 0,088 Nákladová cena stavby CS N = 355 376,73 Kč Koeficient pp * 0,285 Cena stavby CS = 101 282,37 Kč Rodinný dům č.p. 69 - zjištěná cena = 101 282,37 Kč 1.1.2. hospodářská část Hospodářská část je složena z přízemí u obytné části, kde bývaly chlévy a z navazující stodoly. Tato část zemědělské usedlosti je na pokraji životnosti. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: O. budovy pro zemědělství rostlinná produkce Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP 12,40*13,40+12,90*10,50 = 301,61 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1.NP 301,61 m 2 3,50 m 1 055,64 Součet 301,61 m 2 1 055,64 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 055,64 / 301,61 = 3,50 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 301,61 / 1 = 301,61 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor vrchní stavba 12,40*13,40*4,50+12,90*10,50*3,50 = 1 221,80 m 3 zastřešení 12,40*13,40*5,20/2 = 432,02 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný - 8 -
prostor vrchní stavba NP 1 221,80 m 3 zastřešení Z 432,02 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 653,82 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 10,80 100 0,46 4,97 2. Svislé konstrukce P 25,60 100 0,46 11,78 3. Stropy S 11,70 50 1,00 5,85 3. Stropy C 11,70 50 0,00 0,00 4. Krov, střecha P 6,90 100 0,46 3,17 5. Krytiny střech P 2,80 100 0,46 1,29 6. Klempířské konstrukce P 0,70 100 0,46 0,32 7. Úprava vnitřních povrchů C 4,40 100 0,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů P 3,10 100 0,46 1,43 9. Vnitřní obklady keramické X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 2,30 100 0,00 0,00 11. Dveře P 2,40 100 0,46 1,10 12. Vrata P 1,80 100 0,46 0,83 13. Okna C 4,30 100 0,00 0,00 14. Povrchy podlah S 3,20 100 1,00 3,20 15. Vytápění X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace C 7,00 100 0,00 0,00 17. Bleskosvod C 0,30 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod C 2,40 100 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace C 2,30 100 0,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody C 0,40 100 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. C 2,30 100 0,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 5,30 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 33,94 Koeficient vybavení K 4 : 0,3394 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. - 9 - Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací P 10,80 100,00 0,46 4,97 14,64 127 175 72,57 10,6242 2. Svislé konstrukce P 25,60 100,00 0,46 11,78 34,71 127 140 90,71 31,4854
3. Stropy S 11,70 50,00 1,00 5,85 17,24 127 140 90,71 15,6384 4. Krov, střecha P 6,90 100,00 0,46 3,17 9,34 127 127 100,00 9,3400 5. Krytiny střech P 2,80 100,00 0,46 1,29 3,80 127 127 100,00 3,8000 6. Klempířské konstrukce P 0,70 100,00 0,46 0,32 0,94 127 127 100,00 0,9400 8. Úprava vnějších povrchů P 3,10 100,00 0,46 1,43 4,21 127 127 100,00 4,2100 11. Dveře P 2,40 100,00 0,46 1,10 3,24 127 127 100,00 3,2400 12. Vrata P 1,80 100,00 0,46 0,83 2,45 127 127 100,00 2,4500 14. Povrchy podlah S 3,20 100,00 1,00 3,20 9,43 127 127 100,00 9,4300 Opotřebení: 91,2 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 695,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9419 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9000 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,3394 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1200 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 389,19 Plná cena: 1 653,82 m 3 * 1 389,19 Kč/m 3 = 2 297 470,21 Kč Koeficient opotřebení: (1-91,2 % /100) * 0,088 Nákladová cena stavby CS N = 202 177,38 Kč Koeficient pp * 0,285 Cena stavby CS = 57 620,55 Kč Hospodářská část - zjištěná cena = 57 620,55 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1-10 -
Index trhu s nemovitostmi I T = 0,855 Index polohy pozemku I P = 0,333 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,855 * 1,000 * 0,333 = 0,285 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 579,99 0,285 165,30 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 134/2 1 450,00 165,30 239 685,- nádvoří 4 odst. 1 trvalý travní porost 556/1 2 535,00 165,30 419 035,50 4 odst. 1 zahrada 556/2 692,00 165,30 114 387,60 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 773 108,10 Pozemky - zjištěná cena = 773 108,10 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. porosty Porosty tvoří 3 ks starších jabloní. Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč 773 108,10 Celková výměra pozemku m 2 4 677,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 80,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 13 224,00 Cena porostu je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,045 Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: = 595,08 Porosty - zjištěná cena 595,08 Kč - 11 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. rodinný dům č.p. 69 101 282,40 Kč 1.1.2. hospodářská část 57 620,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 158 903,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky 773 108,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 773 108,10 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. porosty 595,10 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 595,10 Kč Celkem 932 606,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 932 606,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 932 610,- Kč slovy: Devětsettřicetdvatisícšestsetdeset Kč - 12 -
Cena obvyklá Cena obvyklou v tomto případě stanovuji především porovnáním, pouze s přihlédnutím k vyhláškovému posudku. Výše vyhláškového posudku je ovlivněna oceněním pozemků, jejich reálná tržní hodnota je dle praxe je mnohem nižší. Porovnání Porovnání je provedeno metodikou ČS a.s. Porovnávané objekty jsou zemědělské usedlosti poblíž Frýdlantu vybrané na internetu. Všechny mají tu výhodu, že jsou s funkčními přípojkami, na druhé straně má oceňovaná nemovitost největší pozemek. č. Lokalita okres Teplice Počet místností Garáž Jiné Cena požadovaná, resp. zaplacená K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC Cena po redukci v Kč Oceňovaný objekt Višňová 11 ne zhoršený poloha velikost garáž stav jiné pramen 1 Horní Řasnice 7 ano dobrý stav 1 150 000 1,05 0,80 1,10 1,20 1,20 0,90 1,48 777 868 2 Bílý Potok 10 ne průměrný stav 1 390 000 1,05 0,95 1,00 1,10 1,20 0,90 1,46 950 103 před 3 Krásný Les 8 ne rekonstrukcí 449 000 1,05 0,90 1,00 1,00 1,20 0,90 1,26 356 349 Celkem průměr Kč 694 773 Minimum Kč 356 349 Maximum Kč 950 103 Odhad podle metodiky České spořitelny, a.s. Kč 605 710 K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 - Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 - Koeficient úpravy jiné, úvaha znalce, zahrada atd. K6 - Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC - Koeficient celkový KC = (K1*K2*K3*K4)/K5 Odhad podle metodiky České spořitelny, a.s.: průměr mínus 15% rozdílu maxima a minima (zaokrouhleno) Porovnávací hodnota: 605 710 Kč - 13 -
Cena obvyklá: 650 000,- Kč slovy:šestsetpadesáttisíc Kč V Ústí nad Labem 28.11.2014 Mgr. Ota Zeman Hoření 3 400 11 Ústí nad Labem telefon: 602 461820 e-mail: reality.zeman@volny.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.2. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 30.května 2001 pod č.j. Spr. 3533/2001 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3874-203/14 znaleckého deníku. - 14 -