ZNALECKÝ POSUDEK. č. 35ř3-004/2016

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 35ř3-004/2016 O ceně pozemkové parcely č.1326 včetně stavby přístřešku vše v k.ú.pilníkov I,obec Pilníkov na žádost objednatele ke dni dle vyhl.č.53/2016 Sb. Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad-praha východ Michelská 1326/ Praha Zjištění ceny nemovitosti pro účely dražby exekutorským úřadem Praha východ. Dle zákona č. 151/1řř7 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 2ř6/2007 Sb., č. 1ŘŘ/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 22Ř/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 1řř/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Josef Faifr O.Nedbala Trutnov telefon: faifr@tu.bon.cz Počet stran: 11 včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. Trutnově

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol O ceně pozemkové parcely č.1326 včetně stavby přístřešku vše v k.ú.pilníkov I,obec Pilníkov na žádost objednatele ke dni dle vyhl.č.53/2016 Sb. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemková parcela č.1326 Adresa předmětu ocenění: Novoměstská Pilníkov Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Pilníkov Katastrální území: Pilníkov I Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 740,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel III 0,70 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí II 1,03 (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 253,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zamě ení Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti Ing.Faifra. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku -výpis z katastru nemovitostí,list vlastnictví č.516 vyhotovený dálkovým přístupem Správa majetku č.236/16 pro Ministerstvo zemědělství ČR sekce informační ze dne mapový podkled z nahlížení do KN -poloha v obci z nahlížení do KN -zpráva o nebezpečí výskytu povoděn od pojišťovny Kooperativa -fotodokumentace současného stavu 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: SJM Vrátný Martin a Pošustová Zlata, vlastnictví: výhradní Vrátný Martin, Náměstí 36, Pilníkov Pošustová Zlatanáměstí Osvobození 418, Trutnov Vlastníci pozemku: SJM Vrátný Martin a Pošustová Zlata, vlastnictví: výhradní Vrátný Martin, Náměstí 36, Pilníkov Pošustová Zlatanáměstí Osvobození 418, Trutnov Dle LV č.516 je vlastníkem SJM Vrátný Martin a Pošustová Zlata-viz příloha LV - 2 -

3 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o pozemkovou parcelu,která je situována mezi objekty čp.164 a čp.169 v Novoměstské ulici v Pilníkově-více viz věcná hodnota. Ř. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.2. P íslušenství Přístřešek 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemková parcela č Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací p edpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Negativní - Okraj I -0,04 obce,význam pozemku pouze pro sousedního vlastníka. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Přístup k pozemku I -0,04 přes cizí parcelu. 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Na pozemku se nachází I -0,25 vedlejší stavba,která není zanesená do katastru nemovitosti. 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,670 Index polohy 5 i = 1-3 -

4 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce - Pozemek se nachází III -0,01 na okraji obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci - Pozemek nelze napojit na kanalizaci a zemní plyn 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku - Parkování je omezeno 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,06 špatná dostupnost centra obce - Zastávka veřejné dopravy je cca 600 metrů. 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji - Obvyvatelé I -0,02 přvážně dojížějí za prací do okolních měst. 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Přístup k pozemku přes cizí pozemek,přes část pozemku vede nadzemní el.vedení. I -0,30 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,515 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocenění staveb 1.2. P íslušenství 11 i = P íst ešek Jedná se o jednopodlažní nepodsklepený objekt,který nemá okna ani dveře.obvodové stěny jsou provedeny ze tří stran převážně z plynosilikátu.na podlaze je pouze hlína.stropní konstrukce není provedena,je zde pultová střecha.klempířské konstrukce nejsou provedeny.objekt je ve velmi špatném stavu,údržba je zanedbaná.objekt není zakreslen v katastru nemovitosti. Zat ídění pro pot eby ocenění Vedlejší stavba 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví - 4 -

5 Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.nadzemní podlaží 5,14*3,24 = 16,65 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.nadzemní podlaží 16,65 m 2 2,00 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.nadzemní podlaží (5,14*3,24)*(2,00) = 33,31 m 3 zastřešení 5,14*3,24*0,4/2 = 3,33 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.nadzemní podlaží NP 33,31 m 3 zastřešení Z 3,33 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 36,64 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7, ,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31, ,00 31,80 3. Stropy C 19, ,00 0,00 4. Krov P 7, ,46 3,36 5. Krytina S 8, ,00 8,10 6. Klempířské práce C 1, ,00 0,00 7. Úprava povrchů C 6, ,00 0,00 8. Schodiště X 0, ,00 0,00 9. Dveře C 3, ,00 0, Okna C 1, ,00 0, Podlahy C 8, ,00 0, Elektroinstalace C 5, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 50,36 Koeficient vybavení K 4 : 0,

6 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,5036 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0880 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 314,40 Plná cena: 36,64 m 3 * 1 314,40 Kč/m 3 = 4Ř 15ř,62 Kč Výpočet opot ebení lineární metodou Stáří (S): 26 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 31 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 26 / 31 = 83,9 % Koeficient opotřebení: (1-83,9 % / 100) * 0,161 Nákladová cena stavby CS N = 7 753,70 Kč Koeficient pp * 0,345 Cena stavby CS = 2 675,03 Kč P íst ešek - zjištěná cena = 2 675,03 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemková parcela č.1326 Předmětem ocenění je pozemková parcela č.1326,která se nachází mezi stavební parcelou č.203 (čp.164) a st.p.č.200/2 (čp.169) v Novoměstské ulici v Pilníkově.Pozemek je mírně sklonitý.přístup k němu je z veřejné komunikace přes p.p.č.736/4 (jiný vlastník).pozemek lze napojit na veřejný vodovod a elektrický proud.rozvod zemního plynu ani veřejné kanalizace zde není proveden. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Přístup k pozemku je z veřejné komunikace přes p.p.č.736/4-jiný vlastník. I -0,30 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,700 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,670 6 i = 1-6 -

7 Index polohy pozemku I P = 0,515 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,670 * 0,700 * 0,515 = 0,242 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvo í oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvo í 4 odst ,- 0,242 61,23 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 ostatní plocha ,00 61, ,29 Stavební pozemek - celkem 223, ,29 Pozemková parcela č zjištěná cena = ,2ř Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Na pozemku se nachází jedna třešeň a živý plot ze smrků. Ovocné d eviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč ,29 Celková výměra pozemku m 2 223,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 223,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč ,29 Cena porostu je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,045 Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: = 614,44 Trvalé porosty - zjištěná cena = 614,44 Kč - 7 -

8 C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.2. P íslušenství Přístřešek 2 675,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 675,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemková parcela č ,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 614,40 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 614,40 Kč Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem 16 ř43,70 Kč 16 ř43,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Šestnácttisícdevětsetčtyřicet Kč Trutnově Josef Faifr O.Nedbala Trutnov telefon: faifr@tu.bon.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem vypracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Královém ze dne pod Spr.1279/90 pro obor ekonomika-odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /

9 E. SEZNAM P ÍLOH počet stran A4 v příloze: LV č.516 Pilníkov I 2 Mapa 1 Poloha v obci 1 Zpráva o nebezpečí výskytu povodně 1 Fotodokumentace 1 Poloha v obci 0 mapa - 9 -

10 Pohled Pohled Přístupová komunikace

11 Mapa oblasti ze dne Pozemek p.č v k.ú. č Pozemek p.č v k.ú. č

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22