- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 2490-447/2015 o odhadu ceny obvyklé družstevního podílu (členských práv a povinností) v družstvu Stavební bytové družstvo Vsetín, IČ: 00089460, spojený zejména s bytem č. 9 na ul. Rokytnice, umístěný v domě č.p. 457 na pozemku parc.č. st. 890, katastrální území Rokytnice u Vsetína, obec Vsetín a okres Vsetín Objednatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Zjištění ceny obvyklé družstevního podílu pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00003/15 Podle stavu ke dni 26. 8. 2015 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 12 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 7. 9. 2015
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit družstevní podíl (členská práva a povinnosti) v družstvu, včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název: Adresa: Okres: Obec: Katastrální území: družstevní podíl (členské práva a povinnosti) Rokytnice č.p. 457, 755 01 Vsetín - Rokytnice Vsetín Vsetín Rokytnice u Vsetína 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 26. 8. 2015 za účasti znalce a povinné. 4. Podklady pro vypracování posudku Informativní výpis z katastru nemovitostí LV č. 10713 pro k.ú. Rokytnice u Vsetína ze dne 27. 8. 2015. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského Sp.zn. 143 EX 00003/15-053 o ustanovení znalce. Doplňující údaje poskytnuté Stavebním bytovým družstvem Vsetín. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník bytu jednotky č. 457/9 je v KN na LV č. 10713 zapsán: Stavební bytové družstvo Vsetín, Štěpánská 967, 75501 Vsetín 6. Celkový popis Posuzovaný byt č. 9 se nachází ve městě Vsetín, části Rokytnice, při ul. Rokytnice č.p.457, cca 260 m severovýchodně od zastávky bus Mateřská škola. Posuzovaný byt se nachází cca 1,5 km od centra Vsetína. Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného bydlení a občanské vybavenosti. Ve Vsetíně se nachází veškerá občanská vybavenost. K vlastnictví bytu č. 9 patří spoluvlastnický podíl o velikost 525/22913 na společných částech budovy a pozemku.
- 3 - Měsíční předpis nájemného činí 1772,- Kč, zálohy na služby spojené s užíváním bytu činí 1628,- Kč. Celková měsíční úhrada pak činí 3400,- Kč. Převod bytu do vlastnictví lze provést v souladu s právními předpisy. V současné době dům splácí úvěr na opravy domu a na tento byt připadá k datu 31. 12. 2015 nesplacená část ve výši 11.985,- Kč. Poslední splátka úvěru bude v 5/2017. Pozitiva oceňovaného družstevního podílu, spojeného s bytem č. 9 - umístění ve vyhledávané lokalitě, s dobrou dostupností centra města a občanské vybavenosti Negativa oceňovaného družstevního podílu, spojeného s bytem č. 9 - nebyly shledány 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Informativní výpis z KN
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji družstevních podílů v družstvech, spojených s obdobnými byty. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných bytů v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis Byt č.9 Oceňovaný byt o velikosti 2+1 se nachází v bytovém domě č.p. 457 na adrese Rokytnice, ve 2. NP z 8.NP. Byt se skládá z kuchyně, 2 pokojů, předsíně, koupelny, WC, lodžie a sklepní kóje. Celková plocha bytu s příslušenstvím činí 52,5 m 2. K bytu dále patří sklepní kóje (1,4 m 2 ) a lodžie (4,2 m 2 ). Dům, ve kterém se byt nachází, je panelové konstrukce s plochou střechou, po revitalizaci (zateplení a nová okna EURO). V domě je výtah. Dům je stáří cca 40 let a nachází se v průměrném technickém stavu. Společné prostory tvoří kolárna, kočárkárna. Vybavení jednotky: Podlahy v obytných místnostech jsou z PVC, v ostatních prostorách dlažba. Vybavení kuchyně tvoří kuchyňská linka a plynový sporák. Sociální zařízení tvoří vana, umyvadlo a WC. Bytové jádro je zděné. Byt se nachází se v dobrém, udržovaném stavu. Vytápění bytu ústřední dálkové. Příslušenstvím bytu je sklep. K bytu patří lodžie.
- 5 - K bytu patří i spoluvlastnický podíl ve výši 525/22913 na společných částech domu č.p. 457 na pozemku parc.č. st. 890 a pozemku parc.č. st. 890 v k.ú. Rokytnice u Vsetína, obci Vsetín, zapsané na LV č. 10713. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. Ocenění bytu V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s družstevními podíly spojenými s byty. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí se nabízí obdobné byty ve vlastnictví družstev v rozmezí cca 640 tis. až 1 000 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti bytu apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných bytů pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané byty lokalita cena nabídková korekce ceny za pramen, korekce nabídky a poptávky výměra užitné plochy bytu v m2 redukovaná cena za m2 korekce stavu bytu korekce stavu domu korekce lokality objektivizační koeficient (balkon, patro, výtah, apod.) výsledná cena za m2 byt č.1 Dolní Jasenka,Vsetín 800 000 0,90 51 14 118 1,00 1,00 1,00 1,05 14 824 byt č.2 Bratří Hlaviců, Vsetín 649 999 0,90 62 9 435 1,00 1,00 1,00 1,10 10 379 byt č.3 Vsetín 995 000 0,90 62 14 444 1,00 1,00 1,00 1,00 14 444 byt č.5 Bratří Hlaviců, Vsetín 689 000 0,90 43 14 421 1,00 1,00 1,00 1,05 15 142 průměrná indexovaná hodnota 13 697 Výměra bytu v m2 průměrná indexovaná hodnota cena bytu zjištěná srovnáváním 52,5 13 697 719 093 Cena bytu zjištěna srovnáním (orientační): 719 093,- Kč Po provedené celkové analýze bytu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu s byty a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost bytu, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou družstevního podílu (členských práv a povinností) v družstvu Stavební bytové družstvo Vsetín, spojeného zejména s bytem č. 9 na adrese Rokytnice č.p. 457, zjištěnou srovnávací metodou ve výši 719 000,- Kč.
- 6 - Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena družstevního podílu (členských práv a povinností) v družstvu Stavební bytové družstvo Vsetín, spojeného zejména s bytem č. 9 na adrese Rokytnice č.p. 457, je stanovena ke dni 26.8.2015. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňovaného družstevního podílu (členských práv a povinností) k datu ocenění ve výši 719 000,- Kč.
- 7 - C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá družstevního podílu (členských práv a povinností) v družstvu Stavební bytové družstvo Vsetín, IČ: 00089460, spojený zejména s bytem č. 9 na ul. Rokytnice, umístěný v domě č.p. 457 na pozemku p.č.st. 890 včetně součástí a příslušenství Slovy: sedmsetdevatenácttisíckorunčeských 719 000,- Kč 2) Znalci nebyla doložena žádná jiná práva či věcná břemena Ocenění právních vad: Slovy: nula Kč 0,- Kč 3) Výsledná cena obvyklá družstevního podílu včetně příslušenství a součástí Slovy: sedmsetdevatenácttisíckorunčeských 719 000,- Kč V Ostravě, 7. 9. 2015 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2490-447/2015 znaleckého deníku.
- 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané byty Příloha č. 4: Informativní výpis z KN
- 9 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Kuchyň Bytový dům č.p. 457 Pokoj Pokoj Koupelna Předsíň
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 10 -
- 11 - Příloha č. 3: Srovnávané byty Nemovitá věc č. 1 Byt 2+1 Dolní Jasenka, Vsetín Cena: 800 000,- Kč Užitná plocha: 51 m 2 Byt 2+1 s bezbarierovým přístupem. Součástí bytu je prostorná šatna. Koupelna prošla částečnou rekonstrukcí. Byt je ve velmi dobrém stavu. Veškerá občanská vybavenost v dosahu. Nemovitá věc č. 2 Byt 2+1 ul. Bratří Hlaviců, Vsetín Cena: 649 999,- Kč Užitná plocha: 62 m 2 Byt 2+1 o celkové ploše 62 m2, který se nachází v 1. NP revitalizovaného panelového domu. Byt je ve velmi zachovalém stavu, určen k okamžitému nastěhování. Možnost převést do osobního vlastnictví. V okolí se nachází veškerá občanská vybavenost..nemovitá věc č. 3 Byt 2+1 Vsetín Cena: 995 000,- Kč Užitná plocha: 62 m 2 Byt 2+1 s balkonem a velkým sklepem, družstevní vlastnictví, o CP 62 m2. Byt se nachází ve městě Vsetín, velmi klidná lokalita Luh, v 6. NP panelového domu po kompletní revitalizaci - nová střecha, zateplení, fasáda, plastová okna, vstupní dveře, nový výtah. Byt je po částečné rekonstrukci, nová kuchyňská linka včetně spotřebičů - sporák s troubou, digestoř, myčka, toaleta a koupelna - nové obklady, podlahy PVC, parkety. Dispozice bytu - chodba, WC, ložnice, prostorná šatna, obývací pokoj s balkonem, kuchyně s velkým jídelním koutem, koupelna s vanou..nemovitá věc č. 4 Byt 2+1 ul. Bratří Hlaviců, Vsetín Cena: 689 000,- Kč Užitná plocha: 43 m 2 Družstevní byt 2+1 ve Vsetíně, Sychrově. Velmi pěkně vypadající byt v původním stavu s drobnými úpravami, s novou kuchyňskou linkou a plovoucími podlahami. V koupelně nové umyvadlo, zánovní WC, sprchová vanička původní. Okna plastová, orientace bytu včetně lodžie je na jih.