ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4130-19/2016 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, Byt č.1336/10 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Nymburk, obec Poděbrady, k.ú. Poděbrady Adresa nemovité věci: Kunštátská 1336, 290 01 Poděbrady Vlastníci stavby: Cecilie Drahokoupilová, Jeronýmova 529/25, 290 01 Poděbrady, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Jindřich Kočvara, Kunštátská 1336, 290 01 Poděbrady, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Cecilie Drahokoupilová, Jeronýmova 529/25, 290 01 Poděbrady, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Jindřich Kočvara, Kunštátská 1336, 290 01 Poděbrady, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 ZHOTOVITEL : Ing. Jiří Novák Adresa zhotovitele: Antonína Dvořáka 483, 53341 Lázně Bohdaneč IČ: 11169443 telefon: 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění určení obvyklé ceny pro potřebu dražebníka OBVYKLÁ CENA 1 650 000 Kč Datum místního šetření: 12.12.2015 a Stav ke dni : 9. 3. 2016 9.3.2016 Za přítomnosti: p.kočvary Počet stran: 6 stran Počet příloh: 3 Počet vyhotovení: 2 V Lázních Bohdaneč, dne 10. 3. 2016 Ing. Jiří Novák
NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: bytové jednotky č.1336/10 zapsané na LV č.6178, vymezené v budově čp.1336,1337,1338,1339,1340, zapsané na LV č.4090, stojící na pozemcích p.č.st.2569/10,st.2569/11,st.2570/4,st.2570/5,st.2570/7,st.2570/8 zapsaných na LV č.7204, a to včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 179/10000 na společných částech bytového domu čp.1336,1337,1338,1339,1340,zapsaného na LV č.4090 a včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 179/10000 na pozemcích p.č.st.2569/10 o výměře 90m 2, p.č.st.2569/11 o výměře 211m 2, p.č.st.2570/4 o výměře 226m 2, p.č.st.2570/5 o výměře 306m 2, p.č.st.2570/7 o výměře 271m 2, p.č.st.2570/8 o výměře 268m 2, všechny vedeny jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsány na LV č.7204. To vše v obci a k.ú..poděbrady, část obce Poděbrady III. Ocenění provést jako podklad pro konání aukce. Přehled podkladů - dopis od EURODRAŽBY. CZ a.s. č.j. 988/2015-A z 2.3.2016 - LV č.6178 pro k.ú.poděbrady - cuzk.cz - místní šetření za účasti p.kočvary dne 12.12.2015 a zevní prohlídka znalcem 9.3.2016 Místopis Město Poděbrady patří administrativně pod okres Nymburk a náleží pod Středočeský kraj. Poděbrady je také obcí s rozšířenou působností. Obec Poděbrady se rozkládá asi osm kilometrů jihovýchodně od Nymburku. Dle turistického členění Ministerstva pro místní rozvoj patří do regionu Polabí. Na katastrálním území tohoto středně velkého města má nahlášený trvalý pobyt asi 13500 obyvatel. Protéká zde řeka Labe. Jedná se o lázeňské město, ve kterém jsou k dispozici všechny potřebné základní služby. Dopravní dostupnost je velmi dobrá. Celkový popis Předmětem ocenění je bytová jednotka č.1336/10 zapsaná na LV č.6178, vymezená v budově čp.1336,1337,1338,1339,1340, zapsané na LV č.4090, stojící na pozemcích p.č.st.2569/10,st.2569/11,st.2570/4,st.2570/5,st.2570/7,st.2570/8 zapsaných na LV č.7204, a to včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 179/10000 na společných částech bytového domu čp.1336,1337,1338,1339,1340,zapsaného na LV č.4090 a včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 179/10000 na pozemcích p.č.st.2569/10 o výměře 90m 2, p.č.st.2569/11 o výměře 211m 2, p.č.st.2570/4 o výměře 226m 2, p.č.st.2570/5 o výměře 306m 2, p.č.st.2570/7 o výměře 271m 2, p.č.st.2570/8 o výměře 268m 2, všechny vedeny jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsány na LV č.7204. To vše v obci a k.ú..poděbrady, část obce Poděbrady III. Byt č. 1336/10 se nachází v 5.nadzemním podlaží obytné panelové budovy čp.1336,1337,1338,1339,1340, stojící na pozemcích p.č.st.2569/10,st.2569/11,st.2570/4,st.2570/5,st.2570/7,st.2570/8, přístupné z ulice Kunštátská, a to v severovýchodní části města Poděbrady. Jedná se o panelovou budovu s celkem 54 bytovými jednotkami a 4 nebytovými prostory. Budova je půdorysného tvaru písmene L. Jedná se o stavbu cca z roku 1980, která byla v roce 2015 dodatečně zateplena. Budova má celkem 5 nadzemních podlaží. Vstup k bytům ve vchodu čp.1336 je zastřešeným vchodem nad přístupovou terasou, a to ze severozápadní strany domu. Budova má plochou střechu, krytina je ze svařovaných živičných natavitelných pásů. Stropy jsou panelové železobetonové, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Stěrková akrylátová omítka na zateplení domu. Okna na domě jsou převážně již plastová, v oceňovaném bytě jsou však původní dřevěná zdvojená. V bytě č. 1336/140 jsou podlahy v obytných místnostech povlakové - PVC, v ložnici je korková podlaha, v - 2 -
ostatních místnostech je keramická dlažba. Dveře jsou hladké, lakované, ocelové zárubně. Vytápění je dálkové, litinové radiátory. V bytě je rozvod světelné i motorové elektroinstalace, Zemní plyn je zaveden. Rozvod vody je v plastových trubkách, zdroj teplé vody je dálkový. Odkanalizování je v plastových rourách. V bytě je zděné jádro. V bytě je v kuchyni kuchyňská linka, plynový sporák Mora, digestoř, v koupelně je smaltovaná vana, umyvadlo, WC je combi. V bytě je i spížní skříň - v kuchyni, a v chodbě 2 ks vestavěné skříně. Budova je napojena na veřejné rozvody elektřiny, vody, kanalizace, zemního plynu i dálkový zdroj tepla a TUV. Údržba domu je dobrá - v roce 2015 bylo provedeno zateplení domu, nové stoupací vedení vody, kanalizace, plynu. Vlastní byt je běžné údržby. V bytě velikosti 3+ kk se dispozičně nachází (měřeno znalcem): chodba 6,96m 2, obývací pokoj + kuch.kout 31,93m2, ložnice 12,22m 2, pokoj 12,89m 2, koupelna 4,71m 2, WC 2,05m 2, tj. celkem 70,76m 2, dále lodžie 5,80m 2 a sklepní laťková kóje 2,49m 2, tj. tzv. započitatelná plocha (pojem užívaný u bank) činí: 70,76+(5,80+2,49)/2=74,91m 2. Silné stránky Zateplený dům, zděné jádro.trvale žádaná lokalita. Slabé stránky V domě není výtah - byt je ve 5.NP. OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Poděbrady III, Kunštátská ulice panelový zateplený dům, plochá střecha, bez výtahu Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena panelová, zateplená 74,91 m 2 5 3+kk+L 1635660 Kč 21835 Kč/m 2 Porovnání je provedeno s nabídkou na prodej celkem 3 bytů velikosti 3+1 v Poděbradech. Při vyhodnocení vlivů působících na obchodovatelnost s bytem je třeba si uvědomit především, že byt č.1336/10 je byt se zděným jádrem, umístěný ve 4.NP budovy bez výtahu, budova je panelová, zateplená, v bytě jsou původní dřevěná zdvojená okna. V přízemí domu jsou nebytové prostory - obchod. Srovnatelné jednotky Název: Nabídka 3+1 Nabídka -prostorný, světlý byt s nádherným výhledem na Poděbrady, v centru města poblíž náměstí, lázeňského parku a nádraží. Byt v osobním vlastnictví má dispozici 3+1 s plochou 80 m2, lodžií, komorou a sklepní kójí. V bytě jsou nová plastová okna s žaluziemi a sítěmi, nová vinylová podlaha, v kuchyni dlažba, vestavěné skříně v chodbě. Ostatní je původní, v dobrém stavu, pečlivě udržované. V příjemném obývacím - 3 -
pokoji je francouzské okno na jižní stranu a další okno na západ. Byt se prodává s veškerým zařízením, včetně satelitu a WIFI. Dům byl postaven před 35 lety a nyní prochází revitalizací. Jsou zde nové výtahy, stoupačky, nová střecha. V roce 2016 dostane dům novou fasádu a zateplení. Lokalita: Poděbrady - Dr. Horákové Podlaží: 12 Dispozice: 3+1 Zdroj: Neuvedeno Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 80,00 m 2 2150000 Kč 26875 Kč/m 2 panelová, zatím nezateplená, výtah Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,01 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,02 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - mírně větší; Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - byt v původním stavu, umacartové jádro; Celkový stav - obdobný,; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - byt v 12.NP s výtahem, původní stav; Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/m 2 23 063 Název: Nabídka 3+1 Horákové Nabídka - přímý majitel nabízí k prodeji slunný byt 3+1 v centru Poděbrad,o celkové výměře 80m2 s lodžií. Byt se nachází v 11. patře z 12., v domě jsou k dispozici dva výtahy. Dům je revitalizován, byla provedena výměna oken. Byt se nachází v cca 5 minut chůze od centra, 5 minut na lázeňskou kolonádu, 15 minut od vlakového nádraží, 2 minuty od autobusových spojů. Přímo u domu je škola a školka, fitness centrum, kadeřnictví, obchod a bar. Bez provize rk. Lokalita: Poděbrady, ul.horákové Podlaží: Dispozice: 3+1 Zdroj: Neuvedeno Typ stavby panelová, nezateplená Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 76,00 m 2 1899000 Kč 24987 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,02 K5 Celkový stav 1,03 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,01-4 -
Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - bez vlivu; Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - mírně horší; Celkový stav - mírně horší; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - byt v horším stavu, ale výtah v domě; Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 22 537 Název: Nabídka byt Kunštátská Nabídka - Prodej bytu 3+1 s lodžií v lázeňském městě Poděbrady o celkové ploše 71m2 včetně lodžie.byt prošel částečnou rekonstrukcí(koupelna,wc,plastová okna,zasklená lodžie). Dispozice: vstupní chodba obložená dřevem s úložnými prostory,kuchyň s jídelním koutem,obývací pokoj se vstupem na lodžii,ložnice,dětský pokoj,koupelna s masážní vanou,samostatné wc.k bytu náleží komora,která je umístěna na chodbě, společné prostory,kolárna, kočárkárna.bytový dům je také po rekonstrukci (nová střecha a zateplená fasáda) Lokalita: Poděbrady ul.kunštátská Podlaží: 4 Dispozice: 3+1 Zdroj: Neuvedeno Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena panelová, zateplená 71,00 m 2 1880000 Kč 26479 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - bez vlivu; Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - mírně lepší; Celkový stav - mírně lepší; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - mírně lepší byt; Celkový koef. K C 0,75 Upravená j. cena Kč/m 2 19 906 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 19906 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 21835 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 23063 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 21835 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 74,91 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 1635660 Kč - 5 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota 1 635 660 Kč Obvyklá cena 1 650 000 Kč slovy: Jedenmilionšestsetpadesáttisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena je určena přibližně v úrovni porovnávací hodnoty. Jedná se o byt v trvale žádané lokalitě - v lázeňském městě Poděbrady. V Lázních Bohdaneč 10. 3. 2016 Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 483 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4130-19/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 130-19/16. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 2 Snímek katastrální mapy z cuzk.cz 1-6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -