ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 567/34/15

Transkript

1 794/2015-A ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 567/34/15 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 2860/10 v Jihlavě Katastrální údaje : Kraj Kraj Vysočina, okres Jihlava, obec Jihlava, k.ú. Jihlava Adresa nemovité věci: U Pivovaru 2860/6, Jihlava Vlastník byt. LV č SJM Košťál Jiří a Košťálová Světlana, U Pivovaru 2860/6, jednotky: Jihlava, vlastnictví: výhradní Vlastníci pozemků: LV č SJM Košťál Jiří a Košťálová Světlana, U Pivovaru 2860/6, Jihlava, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 29 / 2882 LV č SJM Košťál Jiří a Košťálová Světlana, U Pivovaru 2860/10, Jihlava, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 29 / 2882 OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Roman Lukáš Vlásenická 1401, Pelhřimov ÚČEL OCENĚNÍ: Pro stanovení obvyklé ceny pro účely aukce (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 12 stran Počet příloh: 3 Počet vyhotovení: 2 V Pelhřimově, dne Ing. Roman Lukáš

2 NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely aukce a to bytové jednotky č. 2860/10 zapsané na listu vlastnictví č , vymezené v budově č.p. 2859, 2860, 2861, 2862, zapsané na LV č. 6512, stojící na parcele č. 4085/16, zapsané na LV č. 6512, parcele č. 4085/17, 4085/18, 4085/19, zapsané na LV 10001, parcele č. 4085/45, 4085/46, 4085/47, zapsané na LV č se spoluvlastnickým podílem o velikosti 29/2882 na společných částech bytového domu č.p. 2859, 2860, 2861, 2862, zapsaného na LV č a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 29/2882 na parcele č. 4085/16 o výměře 203 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV 6512, parcele č. 4085/45 o výměře 16 m2, parcele č. 4085/46 o výměře 99 m2, parcele č. 4085/47 o výměře 184 m2, vše vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č , to vše v obci a k.ú. Jihlava. Místní šetření. Místní šetření vč. zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti znalce a dále za přítomnosti paní Košťálové. Přehled podkladů - výpis z LV č pro obec a k.ú. Jihlava ze dne výpis z LV č pro obec a k.ú. Jihlava ze dne výpis z LV č pro obec a k.ú. Jihlava ze dne kopie katastrální mapy vyhotovená dálkovým přístupem - prohlídka a zaměření na místě - informace o stáří jednotlivých prvků a stavby sdělené paní Košťálovou - odhad obvyklé ceny byt. jednotky ze dne pro účely insolvence - databáze nemovitostí z vlastních a veřejně přístupných zdrojů Místopis Statutární město Jihlava je významným městem regionu, je zde sídlo Kraje Vysočina. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - sidlištní zástavba Celkový popis Předmět ocenění se nachází v městské části (katastrálním území) Jihlava, poblíž centra města, v obytné zóně složené z panelových bytových domů, při městské komunikaci ul. U Pivovaru, podélnou osou S - J, pozemky jsou rovinné, v dostupu zastávka MHD, markety, nemocnice, lékárna, krajský úřad, mateřská a zákl. škola, území je stabilizované, územním plánem určené jako plochy pro bydlení. Přístup ze zpevněné městské komunikace (ul. U Pivovaru), dále přes parcely č. 4085/80 a č. 4085/88 v druhu ostatní plocha zeleň, obě parcely ve vlastnictví Statutárního města Jihlava. Silné stránky - krajské město Jihlava je významným městem regionu - v dostupu běžná občanská vybavenost vč. MHD - bytový dům umístěn v dobrém dostupu do centra města - 2 -

3 - umístění byt. domu v klidné části města v zástavbě obdobných objektů - možnost okamžitého trvalého bydlení - byt. jednotka s balkonem Slabé stránky - byt. jednotka v původním stavu vč. byt. jádra a oken RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Na základě předloženého LV je na oceňované nemovitosti evidováno zástavní právo smluvní ve prospěch ČS, a.s.. Výše uvedený fakt nebyl v odhadu tržní hodnoty zohledněn. Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou zastaveny byt. domem, část pozemků je ve vlastnictví Statutárního města Jihlava (LV č , parcely č. 4085/17, 4085/18, 4085/19) a část pozemků v podílovém vlastnictví vlastníků byt. jednotek v byt. domě (LV č parcela č. 4085/16, LV č parcely č. 4085/45, 4085/46, 4085/47). Využití pozemků je v souladu se záměry schváleného územního plánu města, situovány jsou v klidové, obytné, městské zóně, jsou rovinné, užívání odpovídá právnímu stavu. Stavba obytného domu je napojena na inženýrské sítě: vodovod z řádu, kanalizace do řádu, elektro a plyn

4 Výpočet věcné hodnoty stavby Byt jednotka č. 2860/10 Věcná hodnota dle THU Dům obsahuje devět nadzemních podlaží a skládá se ze čtyř sekcí s vlastním vstupem. V 1.NP jsou umístěny sklepní kóje pro jednotlivé b.j., společné prostory (chodby, kočárkárny, kolárny, sušárny) a čtyři byt. jednotky, v ostatních podlažích pak pouze bytové jednotky a společné schodiště. Stavba je panelová a má plochou střechu, s výtahem. Objekt je napojen na inženýrské sítě: vodovod z řádu, kanalizace do řádu, elektro a plyn. Popis bytové jednotky : Bytová jednotka je umístěna druhé sekci zleva v 4.NP. Jedná se o b.j se soc. zařízením a balkonem, která má dále v 1.NP umístěnu sklepní kóji. Dispoziční řešení : Byt. jednotka - běžná dispozice místností. Z předsíně se vchází na záchod, do koupelny, kuchyně, ob. pokoje a pokoje, z ob. pokoje se vchází dále na balkon. Orientace oken V - Z. Popis tech. stavu stavby : Objekt byl uveden do užívání v r. 1970, v r byly vyměněny stoupačky, v r byla opravena krytina, v r byl vyměněn výtah a v r byly vyměněny balkony. Byt. jednotka je v původním stavu s původním jádrem, je užívána a běžně udržovaná, její stav umožňuje okamžité nastěhování. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha kuchyně Obytné prostory 9,10 m 2 1,00 9,10 m 2 pokoj Obytné prostory 12,80 m 2 1,00 12,80 m 2 pokoj Obytné prostory 21,40 m 2 1,00 21,40 m 2 koupelna Obytné prostory 2,10 m 2 1,00 2,10 m 2 záchod Obytné prostory 1,00 m 2 1,00 1,00 m 2 předsíň Obytné prostory 7,80 m 2 1,00 7,80 m 2 sklep. kóje Ostatní prostory 1,10 m 2 0,50 0,55 m 2 balkon Ostatní prostory 3,40 m 2 0,50 1,70 m 2 Celková podlahová plocha 58,70 m 2 56,45 m 2 Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních prací základové pasy izolované 2. Svislé konstrukce panelové betonové sendvičové 3. Stropy železobetonové panelové 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech živičné, svařované, vícevrstvé 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné štukové omítky 8. Úprava vnějších povrchů nástřiky na bázi umělých hmot 9. Vnitřní obklady keramické kuchyně, koupelna 10. Schody železobetonové montované s povrchem teraco 11. Dveře hladké plné a prosklené dveře 12. Vrata chybí 13. Okna dřevěná zdvojená okna 14. Povrchy podlah parkety, PVC, ker. dlažba 15. Vytápění ústřední z dálkového zdroje - 4 -

5 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod teplé a studené 19. Vnitřní kanalizace úplné odkanalizování 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody z dálkového zdroje 22. Vybavení kuchyní plynový sporák, kuch. linka 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadlo, vana 24. Výtahy osobní výtah 25. Ostatní vestavěná skříň, spižní skříň, el. vrátný, digestoř 26. Instalační pref. jádra umakartové bytové jádro Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 56,45 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 45 Další životnost roků 45 Opotřebení % 50,00 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Jihlava, ul. U Pivovaru běžná byt. jednotka v původním stavu, umakartové jádro Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena panelový byt. dům 56,45 m Kč Kč/m 2 Srovnatelné jednotky Název: Byt. jednotka 2+1 Byt se soc. zařízením a balkonem v 6.NP, panelový byt. dům 8.NP, 1.PP s výtahem. Plocha 56,0 m2, (vč. balkonu 2,4 m2 a sklepa 2,0 m2), započitatelná plocha 53,8 m2. Dům z r Běžná byt. jednotka, původní jádro, okna plastová z r. 2010, kuch. linka. Realizace na trhu 07/2014, za částku ,- Kč. Lokalita: Jihlava - ul. Polní Podlaží: 6 Dispozice: panelový byt. dům Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha ,80 m Kč Kč/m 2-5 -

6 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,01 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,97 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c: Realizovaný prodej, obdobná byt. jednotka, byt. jednotka umístěna v mírně horší lokalitě ve městě z hlediska dostupu do jeho centra,v obdobném stavu (bez rekonstrukce, původní jádro), ale výměna oken, dům zateplen. Celkový koef. K C 0,98 Upravená j. cena Kč/m Název: Byt. jednotka 2+1 Prodej bytu m Žižkova, Jihlava Kč 1338 Prodej zařízeného panelového bytu 2+1 v OV v Jihlavě, ul. Žižkova. Byt se nachází ve 4. patře čtyřpatrového panelového domu bez výtahu. Výměra bytu 54,1 m2, balkon, nová plastová okna, žaluzie, ve dvou pokojích parkety, sklep, společné prostory, kočárkárna. PENB "G". Orientace jih, pěkný výhled. Byt je zařízený a ihned volný. Klidná lokalita v blízkosti centra. Celková cena: Kč za nemovitost Hypotéka: Kč měsíčně Poznámka k ceně: včetně daně a provize ID zakázky: B 1338 Aktualizace: Včera Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 5. podlaží (5.NP) Užitná plocha: 54 m 2 (započ. plocha 56,1m2) Balkón: 2 m 2 Sklep: 2 m 2 Lokalita: Jihlava - ul. Žižkova Podlaží: 5 Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový byt. dům 56,10 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00-6 -

7 Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny z veřejně přístupných zdrojů - internet, obdobná byt. jednotka, byt. jednotka umístěna v obdobné lokalitě ve městě, byt. jednotka v obdobném stavu (bez rekonstrukce, původní jádro), ale výměna oken. Celkový koef. K C 0,88 Upravená j. cena Kč/m Název: Byt. jednotka 2+1 Prodej bytu m Březinova, Jihlava Kč Naše společnost Vám zprostředkuje prodej bytu 2+1 na okraji sídliště Březinky, ulice Březinova. Dispozičně je byt dělený na prostornou chodbu se vstupy do jednotlivých místností a komory, obývací pokoj, ložnici. Jsou vyměněna okna za plastová, jádro umakartové. Nachází se ve druhém nadzemním podlaží panelového domu bez výtahu. Dům prošel revitalizací - zateplená fasáda a nové lodžie. V případě zájmu o více informací mne kdykoliv kontaktujte. Ev. číslo: Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: Kč měsíčně Poznámka k ceně: včetně provize a právních služeb ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Podlaží: 2. podlaží z celkem 4 (3.NP) Užitná plocha: 55 m 2 Plocha podlahová: 55 m 2 Lodžie: Sklep: Parkování: 1 Topení: Ústřední dálkové Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Výtah: Lokalita: Jihlava - ul Březinova Podlaží: 3 Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový byt. dům 55,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,01 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,97 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny z veřejně přístupných zdrojů - internet, obdobná byt. jednotka, byt. jednotka umístěna v mírně horší lokalitě ve městě z hlediska dostupu do jeho centra, byt. jednotka v obdobném stavu (bez rekonstrukce, původní jádro), ale výměna oken, dům zateplen. Celkový koef. K C 0,88 Upravená j. cena Kč/m

8 Název: Byt. jednotka 2+1 Prodej bytu m Březinova, Jihlava Kč , OS.VL., JI, Březinova, udržovaný panelový byt v 1. patře kompletně zrekonstruovaného panelového domu se dvěmi výtahy. Velká kuchyň. Nová plastová okna. Výměra bytu 47,6 m2 + sklepní kóje. Energetická náročnost C. - NOVINKA ,- Celková cena: Kč za nemovitost Hypotéka: Kč měsíčně Poznámka k ceně: včetně daně a provize ID zakázky: B 1331 Aktualizace: Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 2. podlaží (2.NP) Užitná plocha: 48 m 2 (započ. plocha 48,6 m2) Lokalita: Jihlava - ul Březinova Podlaží: 2 Dispozice: 2+1 Zdroj: Neuvedeno Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový byt. dům 48,60 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,87 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,01 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,97 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny z veřejně přístupných zdrojů - internet, obdobná byt. jednotka, ale bez balkonu, byt. jednotka umístěna v mírně horší lokalitě ve městě z hlediska dostupu do jeho centra, byt. jednotka v obdobném stavu (bez rekonstrukce, původní jádro), ale výměna oken, dům zateplen. Celkový koef. K C 0,87 Upravená j. cena Kč/m Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 56,45 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky Kč Popis: běžná byt. jednotka v původním stavu, umakartové jádro - 8 -

9 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Jedenmilionjednostočtyřicettisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Po zvážení silných a slabých stránek oceňované nemovitosti - byt. jednotky a výsledku porovnávací metody, která zohledňuje její využitelnost (rozsah podl. plochu, vybavení, umístění v místě apod.) ve vazbě na trh s obdobnými nemovitostmi v místě jsem toho názoru, že obvyklá cena oceňované nemovitosti (bytové jednotky č. 2860/10 zapsané na listu vlastnictví č , vymezené v budově č.p. 2859, 2860, 2861, 2862, zapsané na LV č. 6512, stojící na parcele č. 4085/16, zapsané na LV č. 6512, parcele č. 4085/17, 4085/18, 4085/19, zapsané na LV 10001, parcele č. 4085/45, 4085/46, 4085/47, zapsané na LV č se spoluvlastnickým podílem o velikosti 29/2882 na společných částech bytového domu č.p. 2859, 2860, 2861, 2862, zapsaného na LV č a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 29/2882 na parcele č. 4085/16 o výměře 203 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV 6512, parcele č. 4085/45 o výměře 16 m2, parcele č. 4085/46 o výměře 99 m2, parcele č. 4085/47 o výměře 184 m2, vše vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č , to vše v obci a k.ú. Jihlava ) představuje částku zjištěnou porovnávací metodou, tj. částku ,- Kč (po zaokrouhlení). Stanovená obvyklá cena v sobě nezahrnuje vliv zástavního práva uvedeného na LV č v odstavci C. V Pelhřimově Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne čj. Spr 2179/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 567/34/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 57/15. Ing. Roman Lukáš Vlásenická Pelhřimov - 9 -

10 Mapa KN

11 Mapa oblasti

12 Čelní pohled Zadní pohled Kuchyně Pokoj Ob. pokoj Předsíň Koupelna Záchod