052 EX 41/15 Znalecký posudek Pořadové číslo: 3013-023/15 Předmět posudku: Znalecký posudek o obvyklé ceně id. 1/24 nemovitých věcí - pozemků parc. č. 128/10, 131/2 a 198 v katastrálním území Mělčany u Dobrušky, obec Dobruška Objednatel posudku: Exekutorský úřad Pardubice, JUDr. Ladislav Navrátil, Sladkovského 592, 530 02 Pardubice Vlastník nemovitosti: Účel posudku: LV č. 1103 pro obec Dobruška a k.ú. Mělčany u Dobrušky: Ivo Marek - 1/24 Určení ceny nemovitého majetku povinného pro jeho dražební prodej sp.zn. 052 EX 41/15 Oceněno ke dni: 24.5.2015 Oceňovací předpis: Vypracovala: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů Ing. Kateřina Skladanová, U Hřiště 257, Srch, 533 52 Staré Hradiště Telefon: 607 582 355 E-mail: k.skladanova@seznam.cz V Srchu dne 24.5.2015
I. Všeobecná část 1. Podklady pro vypracování posudku Usnesení sp.zn. 052 EX 41/15, vydané soudním exekutorem JUDr. Ladislavem Navrátilem, Exekutorský úřad Pardubice, se sídlem Sladkovského 592, 530 02 Pardubice, dne 28.4.2015. Exekuční příkaz sp.zn. 052 EX 41/15, vydané soudním exekutorem JUDr. Ladislavem Navrátilem, Exekutorský úřad Pardubice, se sídlem Sladkovského 592, 530 02 Pardubice, dne 30.1.2015. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 28.4.2015, katastr č. 627551, list vlastnictví č. 1103. Kopie katastrální mapy na oceňované pozemky v k.ú. Mělčany u Dobrušky a okolí. Územní plán města Dobruška ze dne 16.12.2002 (účinnost dne 1.3.2003) + změny č. 1-4. Informace o nájemní smlouvě od Zemědělského družstva Dobruška. Informace a údaje zjištěné v realitních kancelářích a na internetových stránkách. Vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitých věcí. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Literatura: Oceňování nemovitostí na tržních principech - Ing. Zbyněk Zazvonil, vydala CEDUK Praha, 1996. Základy oceňování nemovitostí - David Dušek, vydala Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006. Výnosová hodnota nemovitostí - Ing. Zbyněk Zazvonil, vydala CEDUK Praha, 2004. Porovnávací hodnota nemovitostí - Ing. Zbyněk Zazvonil, vydalo nakladatelství EKOPRESS Praha, 2006. Odhad hodnoty pozemků - Ing. Zbyněk Zazvonil, vydala Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2007. Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy - Petr Ort, vydalo Nakladatelství Leges, s.r.o., 2013. 2. Celkový popis nemovitých věcí Znaleckým úkolem je provést ocenění nemovitých věcí - pozemků parc. č. 128/10, 131/2 a 198 v katastrálním území Mělčany u Dobrušky, obec Dobruška. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši 1/24. Pozemek parc. č. 128/10 o výměře 581 m 2 je v katastru nemovitostí evidován v druhu trvalý travní porost. Pozemek parc. č. 131/2 o výměře 1 109 m 2 je v katastru nemovitostí evidován v druhu trvalý travní porost. Pozemek parc. č. 198 o výměře 18 329 m 2 je v katastru nemovitostí evidován v druhu orná půda. Pozemky parc. č. 128/10 a 131/2 se nacházejí při silnici směrem na Mělčany, cca 500 m od místa křížení se silnicí II. třídy č. 298. Pozemek parc. č. 198 se nachází cca 1 km jihozápadně od souvisle zastavěné části města ve volné polní trati, je součástí zceleného lánu. Oceňované pozemky jsou zemědělskými pozemky s vegetačním povrchem. Pozemky nejsou oplocené, jsou veřejně přístupné. Pozemky nemají žádné součásti ani příslušenství. Hranice pozemků nejsou v terénu geodeticky stabilizovány, nejsou proto v terénu zřejmé. Poloha pozemků byla identifikována z mapových podkladů. Pozemky se nacházejí do 2 km od souvisle zastavěné části obce. Pozemky se z hlediska platné územně plánovací dokumentace nacházejí v nezastavěném území. Nacházejí se v chráněné oblasti přirozené akumulace vod (CHOPAV) Česká křída. Strana 2
Strana 3
Ocenění je provedeno ke dni 24.5.2015. Obvyklou cenu jsem stanovila z podkladů, které jsem měla k dispozici. Oceňované nemovité věci se nenacházejí v záplavovém území. Město Dobruška se nachází v severní části okresu Rychnov nad Kněžnou, cca 15 km od bývalého okresního města Rychnova nad Kněžnou. Městem prochází silnice I. třídy č. 14 Ústí nad Orlicí - Dobruška a několik dalších silnic nižšího řádu. Dopravní spojení s okolím je veřejnou autobusovou dopravou. V místě je železniční stanice na méně frekventované trati Dobruška - Opočno - Týniště nad Orlicí. Jedná se o významné město regionu, s úplnou občanskou vybaveností a dobrou dopravní obslužností - je zde krytý bazén, vlastivědné muzeum, kino, kulturní dům, domy s pečovatelskou službou. Město Dobruška má podle Malého lexikonu obcí ČR 6 896 obyvatel. 3. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníkem id. 1/24 oceňovaných pozemků je Ivo Marek, bytem Třebechovice pod Orebem, Masarykovo náměstí 14. Vlastnictví je evidováno na listu vlastnictví č. 1103 pro obec Dobruška a k.ú. Mělčany u Dobrušky u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Rychnov nad Kněžnou. Vlastnická práva nejsou k datu ocenění omezena žádným právem odpovídajícím věcnému břemenu, jsou omezena zástavním právem exekutorským, exekučním příkazem k prodeji nemovitosti a zahájením exekuce. 4. Obsah posudku 1. Pozemky 2. Práva a závady s nemovitými věcmi spojené Strana 4
Strana 5
II. Posudek a ocenění Prohlašuji, že jsem neshledala žádné důvody, které by mi ve smyslu ustanovení 11 zákona č. 36/1967 o znalcích a tlumočnících bránily ve vypracování tohoto znaleckého posudku. Obec: Katastrální území: Dobruška 627551, MĚLČANY U DOBRUŠKY Obvyklá cena nemovité věci je cena, která by byla dosažena při prodejích stejné, popřípadě obdobné nemovité věci ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývajícího z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Při stanovení obvyklé ceny vycházím z porovnání nepřímého, které spočívá ve srovnávání oceňovaných pozemků s průměrnými cenami dosahovanými u srovnatelných pozemků v okolí, jde tedy o porovnání s určitým standardem, který odpovídá průměru. Obvyklá cena zemědělských pozemků vychází především z kvality půdy, která je vyjádřena kódem BPEJ. Bonitované půdně ekologické jednotky vyjadřují hlavní půdní a klimatické podmínky, jež mají vliv na produkční schopnost zemědělské půdy a její ekonomické ohodnocení. První číslice kódu BPEJ značí příslušnost ke klimatickému regionu, druhá a třetí číslice vymezuje příslušnost k určité hlavní půdní jednotce, čtvrtá číslice stanoví kombinaci svažitosti a expozice pozemku ke světovým stranám a pátá číslice určuje kombinaci hloubky půdního profilu a jeho skeletovitosti. Na cenu má také vliv vzdálenost od zastavěné části obce a vzdálenost pozemku od komunikací (zpevněných či nezpevněných - polních cest). Oceňované pozemky jsou v katastru nemovitostí evidované v druhu trvalý travní porost a orná půda. Celková výměra je 20 019 m 2. Jedná se o veřejně přístupné pozemky, bez součástí i příslušenství. Pozemek parc. č. 198 není přístupný po zpevněné komunikaci. Pozemky mají kód BPEJ 5.58.00 (zast. 8,44 %), 5.19.01 (zast. 91,55 %) a 5.20.14 (zast. 0,01 %). Kód BPEJ 5.58.00 vyjadřuje, že se pozemek s tímto kódem nachází v mírně teplém a mírně vlhkém klimatickém regionu a že se jedná o nivní půdy glejové na nivních uloženinách; středně těžké, s méně příznivými vláhovými poměry, po odvodnění příznivými. Jedná se o rovinný pozemek, bezskeletovitý a s hlubokým půdním profilem. Tyto půdy jsou zařazeny do I. třídy ochrany zemědělského půdního fondu, jsou to bonitně nejcennější půdy, které je možné odejmout ze zemědělského půdního fondu pouze výjimečně, a to na záměry související s obnovou ekologické stability krajiny, případně pro liniové stavby zásadního významu. Kód BPEJ 5.19.01 vyjadřuje, že se pozemek s tímto kódem nachází v mírně teplém a mírně vlhkém klimatickém regionu a že se jedná o rendziny a rendziny hnědé na opukách, slínovcích a vápenitých svahových hlínách; středně těžké až těžké, se štěrkem, s dobrými vláhovými poměry, avšak někdy krátkodobě převlhčené. Jedná se o rovinný pozemek, bezskeletovitý či slabě skeletovitý a s hlubokým či středně hlubokým půdním profilem. Tyto půdy jsou zařazeny do III. třídy ochrany zemědělského půdního fondu, jsou to půdy s průměrnou produkční schopností a středním stupněm ochrany, je možné využití i pro výstavbu. Kód BPEJ 5.20.14 vyjadřuje, že se pozemek s tímto kódem nachází v mírně teplém a mírně vlhkém klimatickém regionu a že se jedná o rendziny, rendziny hnědé a hnědé půdy na slínech, jílech a na usazeninách karpatského Strana 6
flyše; těžké až velmi těžké, málo vodopropustné. Jedná se o mírně svažitý pozemek, středně skeletovitý a s hlubokým či středně hlubokým půdním profilem. Tyto půdy jsou zařazeny do IV. třídy ochrany zemědělského půdního fondu, jsou to půdy s podprůměrnou produkční schopností, s omezenou ochranou, pro výstavbu využitelné. Při stanovení obvyklé ceny vycházím z výše uvedeného, z nabídek realitních kanceláří (zakázky s ID: 0448, 442045, UO10987, 0591, 0439, DK9939 na serveru www.sreality.cz), uskutečněných prodejů zemědělských pozemků, a z výsledků dražeb (centrální adresa, www.eurodrazby.cz, www.exdrazby.cz). Obvyklou cenu uvažuji ve výši 10,- Kč/m 2. Obvyklou cenu pozemků parc. č. 128/10, 131/2 a 198 v katastrálním území Mělčany u Dobrušky, navrhuji ve výši 200 190 Kč (slovy: dvěstětisícjednostodevadesátkorunčeských). Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/24 oceňovaných nemovitých věcí. Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu však nelze vypočítat jako příslušný podíl z celkové ceny. Jedná se o menšinový podíl, tj. kritérium, které cenu nemovitých věcí snižuje. V daném případě, kdy se jedná o zemědělské pozemky, které nejsou určeny k zastavění, při výpočtu obvyklé ceny id. 1/24 nemovitých věcí používám srážku zhruba ve výši 25 %. Zvolený postup ocenění se jeví jako nejoptimálnější stanovení hodnoty nemovitých věcí jako podklad pro stanovení nejnižšího podání při dražbě. Jen konečný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou mají nemovité věci hodnotu, za níž mohou být prodány. Na základě provedené analýzy obvyklou cenu id. 1/24 oceňovaných nemovitých věcí k datu 24.5.2015 navrhuji ve výši: 6 300 Kč slovy: šesttisíctřistakorunčeských Strana 7
2. Práva a závady s nemovitými věcmi spojené Vlastnická práva nejsou k datu ocenění omezena právem odpovídajícím věcnému břemenu. Vlastnická práva jsou k datu ocenění omezena zástavním právem exekutorským, exekučním příkazem k prodeji nemovitosti a zahájením exekuce - ke spoluvlastnickému podílu 1/24. Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou: Těmito závadami jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitou věc zatěžovala i nadále. Pozemky parc. č. 128/10 a 198 jsou pronajaty Zemědělskému družstvu Dobruška, IČO 00128112, se sídlem Pulická 377, 518 01 Dobruška. Nájemní smlouva č. 550/2011 je uzavřena na dobu neurčitou s pětiletou výpovědní lhůtou. Roční nájem id. 1/24 pozemku parc. č. 128/10 činí 3,80 Kč. Roční nájem id. 1/24 pozemku parc. č. 198 činí 122,20 Kč. Sjednané nájemné lze považovat za obvyklé nájemné. Tento pronájem je závadou nehmotného charakteru. V souladu s 16b zákona o oceňování majetku se roční užitek násobí počtem let užívání, max. však 5. Ocenění výlučného užívání pozemků: Nájemné dosažitelné za rok (obvyklé nájemné) 126 Kč Počet let uvažovaný pro výpočet 5 Pětinásobek ročního užitku 630 Kč Stupeň omezení vlastnického práva 100 % Výsledná cena 630 Kč Závady s nemovitými věcmi spojené oceňuji částkou ve výši: slovy: šestsettřicetkorunčeských 630 Kč Strana 8
III. Rekapitulace Znaleckým úkolem bylo provést ocenění id. 1/24 nemovitých věcí - pozemků parc. č. 128/10, 131/2 a 198 v katastrálním území Mělčany u Dobrušky, obec Dobruška, kraj Královéhradecký, ke dni: 24.5.2015. I. Na základě provedené analýzy a podkladů, které jsem měla k dispozici, je navržena obvyklá cena ve výši: slovy: šesttisíctřistakorunčeských 6 300 Kč II. Cena závad s nemovitými věcmi spojených je stanovena ve výši: slovy: šestsettřicetkorunčeských 630 Kč V Srchu dne 24.5.2015 Strana 9
IV. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 17.11.1995, č.j. Spr. 1941/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Jsem si vědoma následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod číslem: 3013-023/15. Znalečné a náhrady účtuji podle připojené likvidace. Počet stran posudku: 10 Počet stran příloh: 7 Ing. Kateřina Skladanová Přílohy: výpis z katastru nemovitostí (2 listy) kopie katastrální mapy (3 listy) informace ze Zemědělského družstva Dobruška (2 listy) Strana 10