Posudek / č /2015. Stanovení ceny obvyklé nemovité věci

Posudek / č. 469-2148/2015 Stanovení ceny obvyklé nemovité věci zapsané na LV č. 216 k. ú. Dolní Radslavice ve vlastnictví Hudeček Tomáš, Kúsky 9, Velké Meziříčí, PSČ 594 01, nar. dne 25.3.1981, a zapsané na LV č. 6 k. ú. Kozlov u Křižanova ve vlastnictví Hudeček Tomáš, Kúsky 9, Velké Meziříčí, PSČ 594 01, nar. dne 25.3.1981, 181 EX 1208/15-133 Objednatel: Exekutorský úřad Karlovy Vary Soudní exekutor Mgr. Lukáš Křivánek T. G. Masaryka 623/12, Karlovy Vary, PSČ 360 01 Zpracovatel: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Ovocný trh 573/12, PSČ 110 00 IČO: 289 33 362 Účel posudku: Stanovení ceny obvyklé pro účely exekučního řízení Posudek je vyhotoven ve dvou exemplářích a obsahuje včetně titulní strany 25 stran textu a 19 stran příloh. V Praze dne 24. 11. 2015 Vyhotovení č.: 1

Znalecký posudek / č. 469-2148/2015 Obsah 1 Rekapitulace... 3 2 Jméno a osvědčení... 4 3 Předpoklady a omezující podmínky... 5 4 Použitá literatura a jiné zdroje... 6 5 Definice základních pojmů... 7 5.1 Metody ocenění... 7 5.2 Výběr základních pojmů oceňování... 8 6 Nález... 9 6.1 Předmět a účel znaleckého posudku... 9 6.2 Datum znaleckého posudku... 9 6.3 Podklady pro zpracování znaleckého posudku... 9 6.4 Komunikace s povinným a provedení místního šetření... 9 6.5 Základní informace o nemovité věci LV č. 216 k.ú. Dolní Radslavice... 10 6.6 Základní informace o nemovité věci LV č. 6 k.ú. Kozlov u Křižanova... 12 7 Analýza trhu nemovitostí... 15 7.1 Vývoj trhu nemovitostí... 15 7.2 Trh s pozemky... 16 7.2.1 Zemědělské pozemky... 16 7.2.2 Lesní pozemky... 16 8 Ocenění... 17 8.1 Volba metody ocenění... 17 8.2 Výpočet hodnoty nemovité věci na bázi tržních hodnot LV č. 216 k.ú. Dolní Radslavice... 17 8.3 Výpočet hodnoty nemovité věci na bázi tržních hodnot LV č. 6 k.ú. Kozlov u Křižanova... 19 9 Rekapitulace hodnot a závěrečná analýza... 22 9.1 Rekapitulace hodnot... 22 9.2 Závěrečná analýza... 22 10 Výsledek ocenění... 23 Přílohy... 25 Strana 2

1 Rekapitulace Identifikace předmětu znaleckého posudku: Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovité věci zapsané na LV č. 216 k. ú. Dolní Radslavice (pozemek parcela č. 388/31 a č. 390) a nemovité věci zapsané na LV č. 6 k. ú. Kozlov u Křižanova (pozemek parcela č. 891) vše ve vlastnictví Hudeček Tomáš, Kúsky 9, 594 01 Velké Meziříčí, nar. dne 25.3.1981. Stanovení ceny obvyklé nemovité věci se provádí za účelem exekučního řízení na základě Usnesení Mgr. Lukáše Křivánka, soudního exekutora Exekutorského úřadu Karlovy Vary, se sídlem T. G. Masaryka 623/12, 360 01 Karlovy Vary. Stanovení ceny obvyklé nemovité věci je provedeno na základě stavu k 17. 11. 2015. Cena obvyklá nemovité věci zapsané na LV č. 216 k. ú. Dolní Radslavice dle zvláštního právního předpisu je stanovena ve výši: 117 000,00 Kč (slovy: Jedno sto sedmnáct tisíc korun českých) Cena obvyklá nemovité věci zapsané na LV č. 6 k. ú. Kozlov u Křižanova dle zvláštního právního předpisu je stanovena ve výši: 177 000,00 Kč (slovy: Jedno sto sedmdesát sedm tisíc korun českých) Omezující podmínky: Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Dne: 24. 11. 2015 Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Ovocný trh 573/12, PSČ: 110 00 IČO: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Strana 3

2 Jméno a osvědčení Jméno a osvědčení: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Ovocný trh 573/12, PSČ: 110 00 IČO: 289 33 362 Osvědčení: Zpracovatel tímto osvědčuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem znaleckého posudku; odměna získaná za provedený znalecký posudek není závislá na stanovených hodnotách; zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu zpracování; nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Strana 4

3 Předpoklady a omezující podmínky Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty, použité pro zpracování znaleckého posudku, jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost; zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky. Pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny; informace a podklady, poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné; další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné; ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných; hodnoty, prezentované v tomto znaleckém posudku, jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených; datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku; odhad obvyklé výše předmětu ocenění tak, jak je v tomto znaleckém posudku uveden, je založen na stavu národní ekonomiky a na kupní síle měny k datu zpracování; obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele; tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se hodnoty předmětu posudku, identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů; zpracovatel ani jiné osoby, kterých se znalecký posudek týká, bez předchozí domluvy nesmějí vypovídat před soudem nebo v jiném soudním řízení v souvislosti s tímto znaleckým posudkem, tím není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s občanským zákoníkem a jinými zákonnými ustanoveními; zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem. V případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související; znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem; posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu ocenění; znalecký posudek byl zpracován na podkladu standardů mezinárodní organizace TEGoVA. Strana 5

4 Použitá literatura a jiné zdroje Pro vypracování tohoto znaleckého posudku byly využity poznatky z níže uvedené odborné literatury, obecně přijímaných standardů oceňování a jiných veřejně dostupných zdrojů: Asociace pro rozvoj nemovitostí: Trend report 2004, 2006, 2008, 2010, 2012, 2014 Přehled českého nemovitostního trhu, Praha; Attl, J., Poláček, B.: Posudek znalce a podnik. Praha 2006, C.H.Beck., ISBN 8071795038; Bradáč, A.: Věcná břemena od A do Z. Praha 2006, Linde Praha, 4. aktualizované vydání, ISBN 978-80- 7201-761-4; Česká komora odhadců majetku: Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitostí. Praha 2011. Ort, Petr: Oceňování nemovitostí moderní metody a přístupy. Praha 2013, Nakladatelství Leges, s.r.o., ISBN 978-80-87212-77-9; The European Group of Valuers Associations: European Property Valuation Standards. TEGOVA. London, 1997; The International Valuation Standards Comitee (2007): International Valuation Standards 2007. Eighth Edition. IVSC, 2007; Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty objektů. Praha 2007, Nakladatelství Oeconomica Institut oceňování majetku, ISBN 978-80-245-1211-2; Zazvonil, Z: Výnosová hodnota nemovitosti. Praha 2004, Ceduk, ISBN 80-902109-3-7; Zazvonil, Z: Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha 1996, Ceduk, ISBN 80-902109-0-2; Zazvonil, Z: Odhad hodnoty nemovitostí. Praha 2013, EKOPRESS, s.r.o., ISBN 978-80-86929-88-0; Zazvonil, Z: Odhad hodnoty pozemků. Praha 2007, Nakladatelství Oeconomica, 1. vydání, ISBN 978-80- 245-1211-2; Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí. Praha 2006, EKOPRESS, s.r.o., ISBN 80-86929-14-0; Oficiální server českého soudnictví, <www.justice.cz>; Česká národní banka, <www.cnb.cz>; Český statistický úřad, <www.czso.cz>; České stavební standardy, <www.stavebnistandardy.cz>. Strana 6

5 Definice základních pojmů 5.1 Metody ocenění Ocenění dle cenových předpisů je ocenění nemovité věci (dále také nemovitosti ) provedené podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb., č. 450/2012 Sb., č. 441/2013 Sb. a č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ocenění na bázi cen pořízení vychází především z údajů, za jakou finanční částku byl majetek skutečně pořízen. V případě oceňování dlouhodobého majetku, tedy i nemovitostí, může tento způsob ocenění vést ke značné odchylce od ekonomické reality, přičemž je obvyklé, že čím delší je časový horizont mezi pořízením a oceněním aktiv, tím významnější je tato odchylka v ocenění. Konkrétní podoba tohoto ocenění je provedena v souladu se zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, a příslušnými prováděcími předpisy k tomuto zákonu, zejména vyhláškou č. 500/2002 Sb. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitých věcí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu jako obvyklou cenu nemovité věci pak stanoví Znalecký ústav odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí a ze zkušeností a odborných znalostí Znalce. Výnosová metoda se považuje za základní způsob oceňování majetku, který slouží k podnikatelské činnosti. Metoda stanovení výnosové hodnoty nemovité věci vychází z principu ocenění užitku z vlastnictví nemovité věci plynoucí ve formě nájemného inkasovaného vlastníkem (pronajímatelem). Při tom se předpokládá, že uvažované nájemné se váže jak ke stavbě, tak k pozemku, na kterém stojí. Výnosová hodnota vychází z předpokladu, že oceňovaná nemovitá věc bude v budoucnu vytvářet trvalý a udržitelný výnos (příjem), neboli čistý roční stabilizovaný výnos. Čistý roční stabilizovaný výnos jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. Porovnávací metoda (také srovnávací, komparační) je vhodným nástrojem oceňování v případě, že v daném místě a čase existuje pro daný typ nemovité věci dostatečně rozvinutý segment realitního trhu. Porovnávací metoda vychází z porovnání prodeje podobných nemovitých věcí v podobných podmínkách. Porovnání ceny oceňované nemovité věci s cenami srovnávacích nemovitých věcí je zpravidla provedeno pomocí řady kritérií zohledňujících významné odlišnosti. Hodnocení odlišnosti je prováděno pomocí koeficientů či indexů. Porovnávací metoda má dva postupy: přímé porovnání a nepřímé porovnání. Porovnání přímé považuje oceňovaný objekt za standard. Příslušnými hodnotami koeficientů jsou upraveny pouze srovnávací nemovité věci a hodnota oceňované nemovité věci je vypočtena jako jejich prostý nebo vážený průměr. Nepřímé porovnání používá úpravu cen srovnávacích objektů nejprve na definovanou standardní nemovitou věc, jejíž koeficienty jsou rovny jedné. S tímto standardem je pak porovnávána nemovitá věc oceňovaná. Její hodnota je pak vypočtena jako prostý nebo vážený průměr upravených cen srovnávacích nemovitých věcí přepočtený příslušnými koeficienty. Nákladová metoda (substanční, věcná hodnota) je reprodukční cena nemovité věci snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nemovité věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání se stanovuje pomocí některé ze známých metod. Pro účely trhu nemovitých věcí je výše věcné hodnoty převážně informativní, protože potencionálního kupujícího obvykle nezajímá, za kolik byla nemovitost pořízena, ale jaký užitek mu může přinášet. Strana 7

5.2 Výběr základních pojmů oceňování Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by byl majetek směněn k datu ocenění mezi koupěchtivým kupujícím a prodeje chtivým prodávajícím v transakci rovnocenných partnerů po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, obezřetně a bez nátlaků (schválená definice IVSC/TEGoVA, EVS 2003). Věcná hodnota (dle právního názvosloví časová cena věci) - je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitých věcí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovité věci. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitých věcí v daném místě. Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Administrativní cena je cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. ve znění pozdějších předpisů, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění). Obvyklá cena je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním (zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb.). Cena pořizovací je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovité věci, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Strana 8

6 Nález 6.1 Předmět a účel znaleckého posudku Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovité věci zapsané na LV č. 216 k. ú. Dolní Radslavice (pozemek parcela č. 388/31 a č. 390) a nemovité věci zapsané na LV č. 6 k. ú. Kozlov u Křižanova (pozemek parcela č. 891) vše ve vlastnictví Hudeček Tomáš, Kúsky 9, 594 01 Velké Meziříčí, nar. dne 25.3.1981. Stanovení ceny obvyklé nemovité věci se provádí za účelem exekučního řízení na základě Usnesení Mgr. Lukáše Křivánka, soudního exekutora Exekutorského úřadu Karlovy Vary, se sídlem T. G. Masaryka 623/12, 360 01 Karlovy Vary. Stanovení ceny obvyklé nemovité věci je provedeno na základě stavu k 17. 11. 2015. 6.2 Datum znaleckého posudku Stanovení ceny obvyklé nemovité věci je provedeno na základě stavu k 17. 11. 2015. 6.3 Podklady pro zpracování znaleckého posudku Při zpracování tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené dokumenty a podklady: 1) Podklady získané ze strany objednatele znaleckého posudku: Usnesení č. j. 181 EX 1208/15-133 Mgr. Lukáš Křivánek, soudní exekutor Exekutorského úřadu Karlovy Vary 2) Podklady získané zhotovitelem: Výpis z KN LV č. 216 k.ú. Dolní Radslavice k datu 16. 11. 2015 Výpis z KN LV č. 6 k.ú. Kozlov u Křižanova k datu 19. 11. 2015 Fotodokumentace z místního šetření Kopie katastrální mapy předmětného pozemku Nabídky realitních kanceláří na síti internet Dále byl tento znalecký posudek zpracován z veřejně dostupných informací o předmětu ocenění k datu ocenění. 6.4 Komunikace s povinným a provedení místního šetření Povinný byl písemně vyzván k součinnosti při ocenění předmětné nemovité věci dne 21.10.2015. Následně bylo dne 6. 11. 2015 provedeno místní šetření bez účasti povinného, neboť ze strany povinného po jeho kontaktování z dostupných kontaktních údajů nebyla poskytnuta součinnost. Ani na místě se nepodařilo navázat kontakt s nikým. Ocenění nemovité věci je provedeno na základě venkovního ohledání nemovité věci a odborného odhadu Znalce. Strana 9

Fotodokumentace oceňované nemovité věci byla pořízena při provedeném místním šetření. K datu ocenění nebylo proti povinnému zahájeno insolvenční řízení. 6.5 Základní informace o nemovité věci LV č. 216 k.ú. Dolní Radslavice Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Pozemek parcela č. 388/31 a č. 390 Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Vysočina Žďár nad Sázavou Velké Meziříčí 681482 Dolní Radslavice Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceněným nemovitým věcem je zapsáno dle výpisu z KN LV č. 216 k. ú. Dolní Radslavice. Jako vlastník oceňovaných nemovitých věcí je uveden Hudeček Tomáš, Kúsky 9, 594 01 Velké Meziříčí, nar. dne 25.3.1981. Jiná práva, omezení vlastnického práva, jiné zápisy, nabývací tituly a jiné podklady zápisu: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 216 k. ú. Dolní Radslavice (příloha č. 2 tohoto znaleckého posudku) bylo zjištěno zástavní právo exekutorské, zahájení exekuce. Pro účely tohoto posudku nebude na výše uvedené skutečnosti brán zřetel. Věcné břemeno Věcné břemeno nebylo zjištěno. Nájemní smlouva Na základě předložené podkladové dokumentace není k datu ocenění na předmětné nemovité věci uzavřena žádná nájemní smlouva. Technická dokumentace Technická dokumentace nebyla předložena. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc představuje pozemky parcely č. 388/31 a č. 390. Oceňovaná nemovitá je tvořena pozemky. Nemovitá věc zapsaná na LV č. 216 k. ú. Dolní Radslavice se nachází v obci Velké Meziříčí, okres Žďár nad Sázavou, kraj Vysočina. Velké Meziříčí je jihomoravské město, které leží 31 km východně od Jihlavy na soutoku řek Oslavy a Balinky. Někdy se mu také říká zkráceně Velmez nebo také Medřič. Ze soutoku obou řek také pochází dnešní název Velké Meziříčí. Město leží v těsné blízkosti dálnice D1, která město překlenuje mostem Vysočina na svém 144. kilometru. Město má 7 částí - Velké Meziříčí, Dolní Radslavice, Hrbov, Kúsky, Lhotky, Mostiště, Olší nad Oslavou, Svařenov. Ve znaku má červený štít se sedmi stříbrnými pery zasazenými ve zlatém perizoniu. Asi 4 km od Velkého Meziříčí leží vodní nádrž Mostiště, které zásobuje pitnou vodou celou širší oblast kolem města. V okolí města lze nalézt mnoho přírodních scenérií, například Balinské údolí a údolí Nesměř. Město oslavilo v roce 2008 600. výročí od udělení plných městských práv od Lacka z Kravaře. Ve městě je veškerá občanská vybavenost. Strana 10

Katastrem města prochází dálnice D1 s exitem 146 (Velké Meziříčí-východ). Územím prochází krátký úsek silnice II/354 z Ostrova nad Oslavou na silnici II/602; silnice II/360 v úseku Křižanov - Velké Meziříčí - Třebíč; silnice II/392 v úseku Velké Meziříčí - Tasov a silnice II/602 v úseku Velká Bíteš - Velké Meziříčí - Měřín. Dolní Radslavice je malá vesnice, část města Velké Meziříčí v okrese Žďár nad Sázavou. Nachází se asi 3 km na východ od Velkého Meziříčí. Dolní Radslavice je také název katastrálního území o rozloze 3,08 km 2. Předmětná nemovitá věc je umístěna mimo obec, na jihovýchod od obce. Oceňovaná nemovitá věc představuje pozemky parcelu č. 388/31 a č. 390. Jedná se o pozemky, které jsou zemědělsky využívané. Celková plocha pozemku parc. č. 388/31 (orná půda) činí 5 895 m 2, plocha pozemku parc. č. 390 (orná půda) činí 3 237 m 2. Pozemky jsou mírně svažité. Strana 11

Tabulka níže znázorňuje podrobný popis oceňovaných parcel. Parcela č. Druh pozemku Výměra [m2] 388/31 Orná půda 5 895 390 Orná půda 3 237 Výměra pozemků celkem 9 132 Z důvodu nedostatečné součinnosti při ocenění nemovité věci je seznam příslušenství definován na základě předložených podkladů pro stanovení tržní hodnoty předmětné nemovité věci a provedeného místního šetření: Příslušenství nebylo zjištěno. 6.6 Základní informace o nemovité věci LV č. 6 k.ú. Kozlov u Křižanova Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Pozemek parcela č. 891 Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Vysočina Žďár nad Sázavou Kozlov 671738 Kozlov u Křižanova Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceněným nemovitým věcem je zapsáno dle výpisu z KN LV č. 6 k. ú. Kozlov u Křižanova. Jako vlastník oceňovaných nemovitých věcí je uveden Hudeček Tomáš, Kúsky 9, 594 01 Velké Meziříčí, nar. dne 25.3.1981. Jiná práva, omezení vlastnického práva, jiné zápisy, nabývací tituly a jiné podklady zápisu: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 6 k. ú. Kozlov u Křižanova (příloha č. 4 tohoto znaleckého posudku) bylo zjištěno zástavní exekutorské, zahájení exekuce. Pro účely tohoto posudku nebude na výše uvedené skutečnosti brán zřetel. Věcné břemeno Věcné břemeno nebylo zjištěno. Nájemní smlouva Na základě předložené podkladové dokumentace není k datu ocenění na předmětné nemovité věci uzavřena žádná nájemní smlouva. Technická dokumentace Technická dokumentace nebyla předložena. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc představuje pozemek parcelu č. 891. Oceňovaná nemovitá je tvořena pozemkem. Nemovitá věc zapsaná na LV č. 6 k. ú. Kozlov u Křižanova se nachází v obci Kozlov, okres Žďár nad Sázavou, kraj Vysočina. Obec se nachází 7 km severovýchodně od Velkého Meziříčí v Křižanovské vrchovině, která je součástí Českomoravské vysočiny. Nadmořská výška obce je 538 m. V obci jsou četné rybníky, např. Šípský, Návesní, Horní, Suchánek apod. Rybník Horní, který je v blízkosti obce, slouží v létě ke koupání. Je zde autobusové spojení Strana 12

s Velkým Meziříčím, Křižanovem, Bystřicí nad Pernštejnem. Dobré vlakové spojení je na trati Brno-Havlíčkův Brod a Křižanov-Velké Meziříčí. Obec je rozdělena silnicí na dvě části. Přibližně dvě třetiny obyvatel bydlí přímo v obci a jedna třetina bydlí na nádraží Křižanov vzdáleném asi 10 minut chůze. Nádraží Křižanov se nachází na katastrálním území naší obce a tento odlišný název je pouze pozůstatek z dob minulých. Rozloha obce je 407 ha. Předmětná nemovitá věc je umístěna mimo obec, na jih od obce. Oceňovaná nemovitá věc představuje pozemky parcelu č. 891. Jedná se o pozemek, který je využíván jako les. Celková plocha pozemku parc. č. 891 (lesní pozemek) činí 15 415 m 2. Strana 13

Tabulka níže znázorňuje podrobný popis oceňovaných parcel. Parcela č. Druh pozemku Výměra [m2] 891 Lesní pozemek 15 415 Výměra pozemku celkem 15 415 Z důvodu nedostatečné součinnosti při ocenění nemovité věci je seznam příslušenství definován na základě předložených podkladů pro stanovení tržní hodnoty předmětné nemovité věci a provedeného místního šetření: Příslušenství nebylo zjištěno. Strana 14

7 Analýza trhu nemovitostí 7.1 Vývoj trhu nemovitostí Trh nemovitostí lze definovat jako oblast zabývající se prodejem a nákupem nemovitých věcí, či jejich pronájmem. Charakteristickým znakem tohoto trhu je jeho provázanost s hospodářskou situací země. Pro následné demonstrování této skutečnosti využijeme segment trhu nemovitostí - oblast stavebnictví. Tento segment má přímou návaznost na obchod s nemovitostmi, jelikož vytváří podmínky pro utváření nabídky na tomto trhu. Stavebnictví patří mezi odvětví, která jsou silně provázána s makroekonomickým vývojem země. V době konjunktury dochází k nárůstu výstavby a tím i k růstu tržeb stavebnictví, naopak v době recese dochází k poklesu výstavby a tržeb. Následující tabulka dokládá vývoj HDP a produkce ve stavebnictví. Ukazatel 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 HDP [v mld. Kč] 3 507 3 832 4 015 3 922 3 954 4 022 4 048 4 086 Produkce ve stavebnictví [v mld. Kč] 473 522 548 521 489 464 424 398 Z tabulky výše, dle vývoje HDP je patrné, že od roku 2006 do roku 2008 prošla Česká republika obdobím intenzivního rozvoje. Provázanost obou veličin je patrná z podílu tržeb stavebnictví na HDP, jehož vývoj v jednotlivých letech je uveden v tabulce níže. Ukazatel 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Podíl stavebnictví na HDP [%] 6,7 6,4 6,4 6,3 6,4 6,8 6,3 5,9 Tento ukazatel vypovídá o stabilním přispění stavebnictví na celkové výši HDP jako položky agregované. Stavební produkce se podílí na tvorbě HDP ve stálé výši cca 6 7 % po celé sledované období, z čehož lze usuzovat dlouhodobě velmi stabilní přispění na výši HDP. Jedno z hlavních kritérií hospodářské činnosti na trhu je výnosnost, tj. schopnost dosahovat výnosu (tedy zisku). Pro účely provedení analýzy konkrétní nemovitosti je třeba vymezit základní pojmy a rozdělení trhu. Nemovitosti lze obecně rozdělit na tři skupiny: pozemky, rezidenční nemovitosti a komerční nemovitosti. Dle zákona o oceňování majetku, který je stěžejní pro oceňování nemovitostí, se pozemky dělí na stavební pozemky, zemědělské pozemky, lesní pozemky a nelesní pozemky s lesním porostem, pozemky vodní plochy a jiné pozemky. Strana 15

Rezidenční nemovitosti slouží za účelem bydlení popřípadě za účelem rekreace. Rezidenční nemovitosti pro účely tohoto posudku budou rozděleny do dvou základních kategorií: rodinné domy a byty (bytové domy). 7.2 Trh s pozemky Dle zákona o oceňování majetku, který je stěžejní pro oceňování nemovitostí, se pozemky dělí na stavební pozemky, zemědělské pozemky, lesní pozemky a nelesní pozemky s lesním porostem, pozemky vodní plochy a jiné pozemky. Vzhledem k tomu, že pozemky představují statek, který se vyskytuje pouze v omezené míře a není možné ho vyrobit, bude analýza pozemků zaměřena na vývoj cen. 7.2.1 Zemědělské pozemky Zemědělské pozemky jsou zastoupeny ornou půdou, chmelnicemi, vinicemi, zahradami, ovocnými sady a popřípadě trvalým travním porostem. Tržní ceny zemědělské půdy ve sledovaném období od roku 2006 do roku 2014 trvale rostly. Za sledované období došlo k téměř dvojnásobnému nárůstu průměrných tržních cen. Meziroční nárůst byl zaznamenán v každém roce sledovaného období. Vývoj cen půdy byl plynulý, bez významných výkyvů a to i v obdobích se zdánlivě významnými impulsy pro růst cen půdy (např. po vstupu ČR do EU nebo v roce 2011, kdy skončilo omezení pro nákup půdy občany z ostatních členských zemí EU). Průměrné ceny půdy v jednotlivých letech jsou uvedeny níže. Ukazatel 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Tržní cena půdy [Kč/m2] 7,39 7,69 8,66 9,63 10,26 10,81 11,87 12,40 13,95 Meziroční růst [%] 8,26 3,94 12,71 11,11 6,39 5,51 9,82 4,51 12,51 Nájem - 1% z tržní ceny [Kč/m2/rok] 0,074 0,077 0,087 0,096 0,102 0,108 0,119 0,124 0,140 Průměrná tržní cena zemědělských pozemků (primárně určených pro další zemědělské využívání ve střednědobém horizontu) se pohybuje mezi 8 14 Kč/m2. Vzhledem k výrazné heterogenitě ve vlastnostech obchodovaných pozemků je rozpětí cen vysoké. Ceny půdy obecně dlouhodobě rostou (v průměru o 6 10 % ročně). Ve srovnání se státy EU-15 jsou stále nižší, ve vztahu k novým státům EU-12 jsou ceny půdy v ČR většinou srovnatelné nebo vyšší. 7.2.2 Lesní pozemky Do kategorie lesních pozemků a nelesních pozemků s lesním porostem spadají pozemky evidované v katastru nemovitostí jako lesní pozemky a pozemky, které tak evidované nejsou, ale jsou zalesněné. V ČR se obvykle pronajímá les, resp. lesní porost (ve významu lesní půda + lesní porost). Dostupné jsou pouze údaje za celou ČR. Tyto údaje jsou znázorněny níže, jako průměrné za celou ČR, a to v členění na nájemné městských a obecních lesů a nájemné soukromých lesů. Ukazatel 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Průměrné nájemné - lesní majetky měst a obcí [Kč/m2/rok] 0,232 0,206 0,160 0,241 0,208 0,193 0,241 Průměrné nájemné - soukromé lesy [Kč/m2/rok] 0,162 0,168 0,151 0,236 0,148 0,184 0,171 Průměrné roční nájemné - lesy [Kč/m2/rok] 0,197 0,187 0,156 0,238 0,178 0,189 0,206 Strana 16

8 Ocenění 8.1 Volba metody ocenění Ocenění předmětné nemovité věci je provedeno porovnávací metodou na bázi tržních hodnot. Tato metoda je vhodná zejména při nalezení dostatečně velkého vzorku srovnávacích nemovitých věcí (nabízených k prodeji či již realizovaných). Porovnávací metoda je způsobem stanovení hodnoty nemovitých věcí pomocí porovnání souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase, očištěného o extrémní polohy spekulativních cen nebo cen, které z jiných důvodů zásadně vybočují ze souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase. Pro stanovení hodnoty nemovité věci bude použita metoda na základě přímého porovnání. Porovnání přímé považuje oceňovaný objekt za standard. Příslušnými hodnotami koeficientů jsou upraveny pouze srovnávací nemovité věci a hodnota oceňované nemovité věci je vypočtena jako jejich prostý nebo vážený průměr. Základním předpokladem aplikace této metody je existence dostatečného množství porovnávacích nemovitých věcí. Srovnávací nemovité věci by měly mít obdobné charakteristiky jako nemovitá věc oceňovaná a měly by se nacházet v porovnatelné lokalitě. 8.2 Výpočet hodnoty nemovité věci na bázi tržních hodnot LV č. 216 k.ú. Dolní Radslavice Ocenění předmětné nemovité věci na bázi tržních hodnot bude provedeno na základě metody porovnávací. Porovnávací metoda je způsobem stanovení hodnoty nemovitých věcí pomocí porovnání souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase, očištěného o extrémní polohy spekulativních cen nebo cen, které z jiných důvodů zásadně vybočují ze souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase. Popis srovnávacích objektů: 1. Dalečín Hluboké prodej pozemků o celkové ploše 93 043 m 2 v katastrálním území Hluboké u Dalečína. Z celkové plochy se jedná o prodej lesa o výměře 23 562 m2 a pozemků o výměře 69 481 m 2. 2. Křižanov prodej souboru zemědělských pozemků v okolí městyse Křižanov v okrese Žďár nad Sázavou. Parcely o celkové výměře 1 221 m2 jsou dle katastru nemovitostí vedeny jako orná půda a trvalý travní porost. V současné době jsou obhospodařovány bez nájemního vztahu. Pozemky jsou zavedeny v LPIS možnost dotace. Prodej možný pouze jako celek. 3. Tasov prodej pozemku parc. č. 752/2, orná půda, o výměře 2094 m2, pozemek parc. č. 1275/2, trvalý travní porost, o výměře 1699 m2, pozemek parc. č. 1275/6, orná půda, o výměře 228 m2, pozemek parc. č. 1307/1, orná půda, o výměře 2204 m2, celkem 6225 m2, vše k.ú. 765091 Tasov nad Veličkou. 4. Jívoví prodej pole o výměře 2782 m2 v okrajové lokalitě obce Jívoví. Rovinatý pozemek se nachází v bezprostřední blízkosti místního rybníka Podleský a areálu společnosti Zemas AG, a.s. Přístup na parcelu zajištěn po obecní komunikaci. Není vázán nájemní smlouvou a je zaveden v LPISu (možnost dotace). Strana 17

1 2 4 3 Stručný přehled výše popsaných vlastností porovnávacích nemovitých věcí je uveden v tabulce níže. Jednotkou pro provedení komparace je metr čtvereční plochy pozemku. i Výměra pozemku [m2] Lokalita Dopravní dostupnost Typ pozemku 1. 93 043,00 Dalečín - Hluboké velmi dobrá pole 2. 1 221,00 Křižanov velmi dobrá pole 3. 6 225,00 Tasov velmi dobrá pole 4. 2 782,00 Jívoví velmi dobrá pole Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardního a srovnávacího objektu budou použity následující korekční činitele: K1 - koeficient velikosti výměr, K2 - koeficient vlastních pozemků, K3 - koeficient lokality a dopravní dostupnosti, K4 koeficient technického stavu a typu konstrukce, K5 - koeficient vybavení, K6 koeficient ostatních vlivů, K7 - koeficient transakce. Jednotlivé korekční činitele budou stanoveny na základě odborného úsudku Znalce, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace uvedené v seznamu použité literatury a další odborná literatura. Dle provedené komparace nebyly zjištěny následující odlišnosti. Níže je uvedena adjustační matice zohledňující vlastnosti a odlišnosti srovnávacích nemovitých věcí. i Nabídková cena [Kč] Výměra pozemku [m2] K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Jedn. cena [Kč/m2] 1. 1 300 000,00 93 043,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 11,18 2. 19 600,00 1 221,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 12,84 3. 99 600,00 6 225,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 12,80 4. 50 000,00 2 782,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 14,38 Strana 18

Pro porovnání nemovitostí byly použity 4 srovnávací nemovité věci, které se svými charakteristikami nejvíce podobají oceňované nemovité věci. Na základě použitého vzorku byla stanovena minimální jednotková cena vzorku, maximální jednotková cena vzorku a průměr jednotkové ceny vzorku, ze kterého Znalecký ústav vychází při stanovení hodnoty předmětné nemovité věci. Jednotková cena představuje metr čtvereční plochy pozemku. Název Hodnota Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí 4 Minimální jednotková cena [Kč/m2]: 11,18 Maximální jednotková cena [Kč/m2]: 14,38 Průměr jednotkové ceny [Kč/m2]: 12,80 Stanovení hodnoty nemovité věci porovnávací metodou: Název Hodnota Výměra pozemku [m2] 9 132,00 Základní jednotková cena [Kč/m2] 12,80 Celková hodnota nemovité věci [Kč] 116 889,60 Hodnota nemovité věci [Kč] 117 000,00 Pozn.: Výše stanovená obvyklá cena pozemků je kalkulována včetně všech součástí k nemovité věci. Pozn.: Pro účely exekučního řízení je výsledná hodnota zaokrouhlena na celé tisíce dělitelné třemi, a to v souladu s ustanovením 336e zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v aktuálním znění, kdy nejnižší podání při prodeji nemovitých věcí (vyvolávací cena v prvním kole dražby) se stanoví ve výši dvou třetin výsledné hodnoty. 8.3 Výpočet hodnoty nemovité věci na bázi tržních hodnot LV č. 6 k.ú. Kozlov u Křižanova Ocenění předmětné nemovité věci na bázi tržních hodnot bude provedeno na základě metody porovnávací. Porovnávací metoda je způsobem stanovení hodnoty nemovitých věcí pomocí porovnání souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase, očištěného o extrémní polohy spekulativních cen nebo cen, které z jiných důvodů zásadně vybočují ze souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase. Popis srovnávacích objektů: 1. Třebíč prodej lesních pozemků v katastrálním území obce Třebíč Řípov. Jedná se o soubor na sebe navazujících lesních pozemků. Trvalý lesní porost výmladkového původu. Různé stáří, hojně zastoupené jasany, smrky a duby, v menší míře javory a borovice. Původní porosty byly na části území vykáceny, nově výmladky bez hospodářského zásahu. Charakter pozemků je mírně svažitý až svažitý, na části prudké strže. Přístup možný po nezpevněných lesních cestách, příp. přes sousední lesní pozemky. V další části pozemků se nacházejí lesní pozemky s trvalým lesním porostem, zastoupeny především jasany a smrky, stáří kolem 30 až 40 let. Plochy jsou (7186 m2, 431 m2, 6014 m2, 322 m2, 383 m2, 7620 m2) celkem tedy 21956 m2. LV jsou na všech pozemcích čistá. Pozemky jsou k dispozici ihned. 2. Černovice prodej lesní pozemky v katastrálním území Vlkosovice. Všechny pozemky jsou ve výlučném vlastnictví a prodávaná výměra činí 6237 m2. Různověká skladba porostů o stáří 10-90 let s převahou SM. Zásoba dřeva cca 50 m3, v D10 nějaké zlomy, těžba v této skupině obnovou, cca 30 m2 tzn. Zcela, zbytek mladé zajištěné porosty bez uváděné zásoby. 3. Horní Krupá prodej lesního pozemku včetně porostu v obci Horní Krupá, okr. Havlíčkův Brod o celkové rozloze 11500 m2. Les smrkový, část pozemku s nálety a bez porostu následkem polomů nachází se Strana 19

na rovině a není krajový. 4. Kožlí - Sechov prodej lesa po těžbě holiny v katastrálním území Sechov, kousek od Ledče nad Sázavou. Pozemek má plochu 4398 m2, je dobře přístupný a nachází se hned vedle řeky Sázavy. Pozemek je vhodný i pro rybaření. List vlastnictví pošleme na požádání. 4 3 2 1 Stručný přehled výše popsaných vlastností porovnávacích nemovitých věcí je uveden v tabulce níže. Jednotkou pro provedení komparace je metr čtvereční plochy pozemku. i Výměra pozemku [m2] Lokalita Dopravní dostupnost Typ pozemku 1. 21 956,00 Třebíč velmi dobrá les 2. 6 237,00 Černovice velmi dobrá les 3. 11 500,00 Horní Krupá velmi dobrá les 4. 4 398,00 Kožlí - Sechov velmi dobrá les Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardního a srovnávacího objektu budou použity následující korekční činitele: K1 - koeficient velikosti výměr, K2 - koeficient vlastních pozemků, K3 - koeficient lokality a dopravní dostupnosti, K4 koeficient technického stavu a typu konstrukce, K5 - koeficient vybavení, K6 koeficient ostatních vlivů, K7 - koeficient transakce. Jednotlivé korekční činitele budou stanoveny na základě odborného úsudku Znalce, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace uvedené v seznamu použité literatury a další odborná literatura. Dle provedené komparace byly zjištěny následující odlišnosti. Rozdílná rozloha plochy pozemků u srovnávacích objektů 1.,2. a 3., bude upravena za použití korekčního činitele pro zohlednění velikosti výměr. Lepší umístění nemovité věci bude zohledněno u porovnávané nemovité věci 1. Korekčním činitelem lokality a dopravní dostupnosti. Strana 20

Níže je uvedena adjustační matice zohledňující vlastnosti a odlišnosti srovnávacích nemovitých věcí. i Nabídková cena [Kč] Výměra pozemku [m2] K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Jedn. cena [Kč/m2] 1. 320 000,00 21 956,00 1,10 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 0,80 11,54 2. 109 000,00 6 237,00 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 12,58 3. 150 000,00 11 500,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 10,43 4. 70 000,00 4 398,00 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 11,46 Pro porovnání nemovitostí byly použity 4 srovnávací nemovité věci, které se svými charakteristikami nejvíce podobají oceňované nemovité věci. Na základě použitého vzorku byla stanovena minimální jednotková cena vzorku, maximální jednotková cena vzorku a průměr jednotkové ceny vzorku, ze kterého Znalecký ústav vychází při stanovení hodnoty předmětné nemovité věci. Jednotková cena představuje metr čtvereční plochy pozemku. Název Hodnota Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí 4 Minimální jednotková cena [Kč/m2]: 10,43 Maximální jednotková cena [Kč/m2]: 12,58 Průměr jednotkové ceny [Kč/m2]: 11,51 Stanovení hodnoty nemovité věci porovnávací metodou: Název Hodnota Výměra pozemku [m2] 15 415,00 Základní jednotková cena [Kč/m2] 11,51 Celková hodnota nemovité věci [Kč] 177 426,65 Hodnota nemovité věci [Kč] 177 000,00 Pozn.: Výše stanovená obvyklá cena pozemků je kalkulována včetně všech součástí k nemovité věci. Pozn.: Pro účely exekučního řízení je výsledná hodnota zaokrouhlena na celé tisíce dělitelné třemi, a to v souladu s ustanovením 336e zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v aktuálním znění, kdy nejnižší podání při prodeji nemovitých věcí (vyvolávací cena v prvním kole dražby) se stanoví ve výši dvou třetin výsledné hodnoty. Strana 21

9 Rekapitulace hodnot a závěrečná analýza 9.1 Rekapitulace hodnot Výsledná obvyklá cena nemovité věci zapsané na LV č. 216 k. ú. Dolní Radslavice (pozemek parcela č. 388/31 a č. 390) vč. všech součástí: Název Hodnota Výsledná obvyklá cena nemovité věci zjištěná na bázi tržních hodnot [Kč] 117 000,00 Výsledná obvyklá cena nemovité věci zapsané na LV č. 6 k. ú. Kozlov u Křižanova (pozemek parcela č. 891) vč. všech součástí: Název Hodnota Výsledná obvyklá cena nemovité věci zjištěná na bázi tržních hodnot [Kč] 177 000,00 9.2 Závěrečná analýza Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovité věci a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Výslednou obvyklou cenu nemovité věci kladně ovlivňuje poloha nemovitých věcí. Záporně je obvyklá cena ovlivněna druhem nemovité věci. U předmětné nemovité věci bylo zjištěno zástavní právo exekutorské a zahájení exekuce (viz výpis z katastru nemovitostí LV č. 216 k. ú. Dolní Radslavice). U předmětné nemovité věci bylo zjištěno zástavní právo exekutorské, zahájení exekuce (viz výpis z katastru nemovitostí LV č. 6 k. ú. Kozlov u Křižanova). Pro účely tohoto posudku nebude na výše uvedené skutečnosti brán zřetel. Na základě předložené podkladové dokumentace získané od objednavatele (a povinného) není k datu ocenění na předmětné nemovité věci uzavřena žádná nájemní smlouva. Věcné břemeno nebylo zjištěno. Dle zjištěných informací se na předmětné nemovité věci jiná rizika či omezení, která by ovlivnila výsledný návrh tržní hodnoty, nevztahují. Návrh ceny obvyklé nemovité věci zapsané na LV č. 216 k. ú. Dolní Radslavice vč. všech součástí stanovena dle zvláštního právního předpisu činí 117 000,00 Kč. Návrh ceny obvyklé nemovité věci zapsané na LV č. 6 k. ú. Kozlov u Křižanova vč. všech součástí stanovena dle zvláštního právního předpisu činí 177 000,00 Kč. Strana 22

10 Výsledek ocenění Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovité věci zapsané na LV č. 216 k. ú. Dolní Radslavice (pozemek parcela č. 388/31 a č. 390) a nemovité věci zapsané na LV č. 6 k. ú. Kozlov u Křižanova (pozemek parcela č. 891) vše ve vlastnictví Hudeček Tomáš, Kúsky 9, 594 01 Velké Meziříčí, nar. dne 25.3.1981. Stanovení ceny obvyklé nemovité věci se provádí za účelem exekučního řízení na základě Usnesení Mgr. Lukáše Křivánka, soudního exekutora Exekutorského úřadu Karlovy Vary, se sídlem T. G. Masaryka 623/12, 360 01 Karlovy Vary. Stanovení ceny obvyklé nemovité věci je provedeno na základě stavu k 17. 11. 2015. Cena obvyklá nemovité věci zapsané na LV č. 216 k. ú. Dolní Radslavice dle zvláštního právního předpisu je stanovena ve výši: 117 000,00 Kč (slovy: Jedno sto sedmnáct tisíc korun českých) Cena obvyklá nemovité věci zapsané na LV č. 6 k. ú. Kozlov u Křižanova dle zvláštního právního předpisu je stanovena ve výši: 177 000,00 Kč (slovy: Jedno sto sedmdesát sedm tisíc korun českých) Pozn.: Pro účely exekučního řízení je výsledná hodnota zaokrouhlena na celé číslo dělitelné třemi a to v souladu s ustanovením 336e zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v aktuálním znění, kdy nejnižší podání při prodeji nemovitých věcí (vyvolávací cena v prvním kole dražby) se stanoví ve výši dvou třetin výsledné hodnoty. Pozn.: Výsledná hodnota je uvedena včetně DPH ve výši 21 %. Pozn.: Případný rozdíl matematických operací ve všech výše uvedených tabulkách je způsoben zaokrouhlováním za využití programového vybavení MS OFFICE Excel 2010. Strana 23

Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne 16. 12. 2009 pod č. j. 194/2009- OD-ZN. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 469-2148/2015 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury daňového dokladu č. 151007. V Praze dne 24. 11. 2015 Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Ovocný trh 573/12, PSČ: 110 00 IČO: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Posudek zpracoval: Ing. Kateřina Vejmelková Ing. Renata Jandová Strana 24

Přílohy Příloha 1 Příloha 2 Příloha 3 Příloha 4 Příloha 5 Příloha 6 Příloha 7 Příloha 8 Příloha 9 Usnesení č. j. 181 EX 1208/15-133 Mgr. Lukáš Křivánek, soudní exekutor Exekutorského úřadu Karlovy Vary Výpis z KN LV č. 216 k. ú. Dolní Radslavice Kopie katastrální mapy k předmětné nemovité věci Výpis z KN LV č. 6 k. ú. Kozlov u Křižanova Kopie katastrální mapy k předmětné nemovité věci Fotodokumentace předmětné nemovité věci Výpis z insolvenčního rejstříku Žádost o spolupráci povinného Srovnávací nemovitosti pro porovnávací metody (nabídky realitních kanceláří na síti internet) Strana 25