ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 598/5388/2011 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 90 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely St. 126, k.ú. Jarpice, obec Jarpice, okres Kladno, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 107 700, 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 598/5388/2011 LV no.: 118 Name of subject / Předmět ocenění Rodinný dům č.p. 90 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely St. 126, k.ú. Jarpice, obec Jarpice, okres Kladno, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Jarpice 90, 273 72 Jarpice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 2 170 895 Kč Market value Tržní hodnota 1.700.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena 1.700.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 1 712 000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 126 Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura přípojky inženýrských sítí, kanalizační jímka, oplocení, vrátka, zpevněné plochy jižní okraj obce Jarpice, v zástavbě obdobných rodinných domů obec Jarpice disponuje pouze základní, omezenou, obč. vybaveností, rozšířená obč. vybavenost je v městysu Zlonice (cca 5 km), úplná ve městě Slaný. MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM 187 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 200 Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: smíšená konstrukce, částečně zděná Whole property: Celá nemovitost: cca 160,00 m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: cca 125,00 m 2 Resident area: Bytové plochy: cca 160,00 m 2 Floor area: Podlahová plocha (obytná): cca 160,00 m 2 Storage area: Skladové a ostatní plochy: m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: cca 700,00 m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: Kč/m 2 Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: cca 1900, v minulých letech kompletní rekonstrukce Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 35 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 118 jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví paní Hedviky Henzlové, bytem Smečno 1, 273 05 Smečno. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 118 ze dne 17.10.2011 jsou oceňované nemovitosti omezeny následujícími omezeními: 1. zástavním právem smluvním k zajištění veškerých pohledávek vyplívajících ze smlouvy o úvěru číslo 2629613823 ze dne 3.2.2006 ve výši 1.000.000,-Kč s příslušenstvím a budoucích pohledávek, které vzniknou do 22.2.2026 do celkové 2. zástavním právem smluvním k zajištění veškerých pohledávek vyplívajících ze smlouvy o úvěru číslo 2629620863 ze dne 3.2.2006 ve výši 350.000,-Kč s příslušenstvím a budoucích pohledávek, které vzniknou do 20.2.2026 do celkové výše 350.000,-Kč, ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782) - podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze 3. zástavním právem smluvním k zajištění veškerých pohledávek vyplívajících ze smlouvy o úvěru číslo 148-026-2006 ze dne 21.3.2006 ve výši 1.000.000,-Kč s příslušenstvím a budoucích pohledávek, které vzniknou do 20.2.2017 do celkové 4. zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky vyplívajících z kupní smlouvy z r. 2006 v částce 1.064.004,-Kč s příslušenstvím, ve prospěch společnosti KREINER, spol. s r.o. (IČ 40526160) - podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze 5. Nařízením výkonu rozhodnutí prodejem zástavy - podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 118. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 118 ze dne 17.10.2011 není vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem omezeno žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 118 ze dne 17.10.2011 jsou oceňované nemovitosti omezeny následujícími omezeními: 1. zástavním právem smluvním k zajištění veškerých pohledávek vyplívajících ze smlouvy o úvěru číslo 2629613823 ze dne 3.2.2006 ve výši 1.000.000,-Kč s příslušenstvím a budoucích pohledávek, které vzniknou do 22.2.2026 do celkové 2. zástavním právem smluvním k zajištění veškerých pohledávek vyplívajících ze smlouvy o úvěru číslo 2629620863 ze dne 3.2.2006 ve výši 350.000,-Kč s příslušenstvím a budoucích pohledávek, které vzniknou do 20.2.2026 do celkové výše 350.000,-Kč, ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782) - podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze 3. zástavním právem smluvním k zajištění veškerých pohledávek vyplívajících ze smlouvy o úvěru číslo 148-026-2006 ze dne 21.3.2006 ve výši 1.000.000,-Kč s příslušenstvím a budoucích pohledávek, které vzniknou do 20.2.2017 do celkové 4. zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky vyplívajících z kupní smlouvy z r. 2006 v částce 1.064.004,-Kč s příslušenstvím, ve prospěch společnosti KREINER, spol. s r.o. (IČ 40526160) - podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 90 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití k bydlení. Ke dni ocenění je objekt podle informací zjištěných při místním neužíván. Podle dostupných informací splňuje stavba č.p. 90 parametry rodinnému domu, tzn. stav evidovaný v katastru nemovitostí je v souladu se skutečným stavem. Weak points / slabé stránky: - malá výměra pozemku ve funkčním celku - ke dni ocenění je rodinný dům neužíván - situování v obci, která disponuje pouze základní, omezenou, občanskou vybaveností Strong points / silné stránky: - rodinný dům pravděpodobně po kompletní rekonstrukci provedené v minulých letech - situování v klidné části obce v zástavbě obdobných rodinných domů - okolí obce je tvořeno nenarušenou krajinou - 3 -
Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 118 pro k.ú. Jarpice, obec Jarpice, prokazující stav evidovaný k datu 17.10.2011, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Jarpice vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla na základě oznámení od společnosti EURODRAŽBY.CZ ze dne 1.11.2011 svolána na 15.11.2011, 13:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitosti nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostor rodinného domu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. Informace o nemovitosti byly zjištěny od vlastníků sousedních nemovitostí. IDENTIFICATION DATA / IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území 657646 Název katastrálního území : Jarpice Kód obce : 532401 Název obe : Jarpice Počet obyvatel obce : 277 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2010 Kód okresu : CZ0203 Název okresu : Kladno Název kraje : Středočeský Poloha v obci : Okraj obce Infrastructure / Infrastruktura: Obec disponuje pouze základní, omezenou, občanskou vybaveností, v obci obecní úřad, restaurace a obchod se základním sortimentem. Rozšířená občanská vybavenost se nachází v městysu Zlonice (cca 5 km jižním směrem), kde se nachází rozšířená síť obchodů, škola, školka, pošta, zdravotní středisko aj.. S úplnou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na město Slaný, které je vzdálené cca 13 km jižním směrem. Po dopravní stránce je obec dostupná po silnicích třetích tříd, které v dalším průběhu navazují na silnici II/118 (Slaný Budyně nad Ohří). Z inženýrských sítí je v obci proveden rozvod elektrického proudu a rozvod veřejného vodovodu. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňované nemovitosti se nacházejí na jižním okraji obce Jarpice, v zástavbě obdobných rodinných domů, ve slepé ulici na okraji obce. - 4 -
Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 90: Rodinný dům č.p. 90 je stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 118, k.ú. Jarpice. Dispoziční řešení: Rodinný dům je situován jako řadový krajní, předpokládán nepodsklepený, má jedno nadzemní podlaží (přízemí) a podkroví ve střeše sedlového tvaru. Půdorysné řešení rodinného domu je do tvaru L. Podrobná vnitřní dispozice rodinného domu není z důvodu neumožnění prohlídky vnitřních prostor známa. Vnitřní dispozice je tvořena pravděpodobně bytem o velikosti 4+kk+zastřešená terasa. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce pravděpodobně ze smíšeného zdiva, nástavba je pravděpodobně zděná, základy jsou předpokládané zděné a betonové s izolací proti zemní vlhkosti, stropy jsou předpokládané dřevěné trámové, případně keramické nebo betonové, vnitřní schodiště je předpokládáno dřevěné, případně ocelové nebo betonové, střecha je dřevěná sedlového tvaru, s polovalbou, střešní krytina je tašková, klempířské prvky jsou z měděného plechu, podlahy jsou předpokládány betonové, v podkroví prkenné případně betonové, povrchy podlah tvoří pravděpodobně keramické dlažby, plovoucí podlahy, případně jiné novodobé podlahové krytiny. Okna jsou plastová, pravděpodobně s izolačními dvojskly, střešní okna jsou dřevěná výklopná. Vstupní dveře jsou plastové, vnitřní dveře jsou předpokládané dřevěné plné a prosklené do obložkových zárubní. Vnitřní omítky jsou předpokládány štukové, v sociálním zázemí a kuchyni doplněné keramickým obkladem. Vnější omítky jsou hladké se zateplením, nedokončené (bez finálního povrchu). Rodinný dům má předpokládány vnitřní rozvody elektrického proudu, vodovodu a kanalizace. Odkanalizování objektu je předpokládáno do vlastní kanalizační jímky. Vytápění je rodinného domu je předpokládáno ústřední, zdroj není znám. Zdroj teplé vody je předpokládán v kombinaci se systémem vytápění, případně elektrický zásobníkový ohřívač. Stáří a stavební stav: Přesné údaje o stáří rodinného domu nejsou známy. Z dostupných informací byl původní rodinný dům postaven přibližně před 120 lety. V posledních letech byly na rodinném domě provedeny poměrně rozsáhlé stavební úpravy. Vzhledem k provedeným stavebním úpravám lze celkový stavebně technický stav hodnotit jako dobrý. Další stavby: Na oceňovaném pozemku se nachází další stavby, tzv. vnější zařízení, která tvoří příslušenství rodinného domu. V řešeném případě se jedná zejména o přípojky inženýrských sítí, kanalizační jímku, oplocení, vrátka a zpevněné plochy. Stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny. Pozemky: Předmětem ocenění je pozemek čís. parcely St. 126, k.ú. Jarpice, obec Jarpice. Pozemek je přibližně obdélníkového tvaru, téměř rovinné konfigurace. Pozemek čís. parcely St. 126 je částečně zastavěn rodinným domem č.p. 90, nezastavěnou část tvoří nádvoří před rodinným domem. Podrobné situování pozemku je patrné z kopie katastrální mapy v příloze Pozemek je napojen na v místě dostupné inženýrské sítě (elektrický proud, vodovod), odkanalizování je řešeno pravděpodobně do kanalizační jímky. Přístup a příjezd k pozemku čís. parcely St. 126 je veden po částečně zpevněné místní komunikaci, pozemku čís. parcely 842/3 (ostatní komunikace, není zapsán na LV). Vzhledem ke skutečnosti, že se jedná o místní účelovou komunikaci, lze přístup a příjezd hodnotit jako bezproblémový. Výměra pozemku je patrná z listu vlastnictví v příloze, tvar a uspořádání z katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) rodinného domu č.p. 90 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely St. 126, k.ú. Jarpice, obec Jarpice, okres Kladno, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 2. srpna 2011 (po zaokrouhlení) 1.700.000,- Kč Slovy: Jedenmilionsedmsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 118 ze dne 17.10.2011 jsou oceňované nemovitosti omezeny následujícími omezeními: 1. zástavním právem smluvním k zajištění veškerých pohledávek vyplívajících ze smlouvy o úvěru číslo 2629613823 ze dne 3.2.2006 ve výši 1.000.000,-Kč s příslušenstvím a budoucích pohledávek, které vzniknou do 22.2.2026 do celkové 2. zástavním právem smluvním k zajištění veškerých pohledávek vyplívajících ze smlouvy o úvěru číslo 2629620863 ze dne 3.2.2006 ve výši 350.000,-Kč s příslušenstvím a budoucích pohledávek, které vzniknou do 20.2.2026 do celkové výše 350.000,-Kč, ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782) - podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze 3. zástavním právem smluvním k zajištění veškerých pohledávek vyplívajících ze smlouvy o úvěru číslo 148-026-2006 ze dne 21.3.2006 ve výši 1.000.000,-Kč s příslušenstvím a budoucích pohledávek, které vzniknou do 20.2.2017 do celkové 4. zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky vyplívajících z kupní smlouvy z r. 2006 v částce 1.064.004,-Kč s příslušenstvím, ve prospěch společnosti KREINER, spol. s r.o. (IČ 40526160) - podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze 5. Nařízením výkonu rozhodnutí prodejem zástavy - podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 118. Jiná ocenitelná práva v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 598/5388/2011. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 22. listopadu 2011-6 -