ZNALECKÝ POSUDEK č. 4034-50/2015 O ceně nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.st.145 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 199m 2 včetně součásti stavby tj. rodinného domku čp.96 - pozemku p.č.293/22 zahrada o výměře 580m 2, vše v KN zapsáno na LV č.136 pro obec a k.ú.velké Petrovice, část obce Petrovice Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 18100 Praha 8 čel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro konání dobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. podle stavu ke dni 24.4.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: jiri.novak.bohdanec@gmail.com Znalecký posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 9.5.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.st.145 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 199m 2 včetně součásti stavby tj. rodinného domku čp.96 - pozemku p.č.293/22 zahrada o výměře 580m 2, vše v KN zapsáno na LV č.136 pro obec a k.ú.velké Petrovice, část obce Petrovice. Ocenění provést jako podklad pro konání dobrovolné dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům čp.96 + pozemky p.č.st.145,p.č.293/22 Adresa předmětu ocenění: Velké Petrovice 96 549 54 Velké Petrovice Kraj: Královéhradecký Okres: Náchod Obec: Velké Petrovice Katastrální území: Velké Petrovice Počet obyvatel: 394 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 30.4.2015 za přítomnosti p.leppelta. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. č.j. 059/2014-D z 21.4.2015 - LV č.136 z 27.4.2015 - cuzk.cz - údaje zjištěné při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 6. Dokumentace a skutečnost Miroslava Leppeltová, Tomkova 31, 54954 Police nad Metují, vlastnictví: výhradní Miroslava Leppeltová, Tomkova 31, 54954 Police nad Metují, vlastnictví: výhradní K ocenění rodinného domku nebyl předložen projekt stavby domku.ocenění je provedeno dle měření a zjištění na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Dle evidence v KN se jedná o rodinný dům čp.96 stojící na pozemku p.č.st.145 v k.ú. Velké Petrovice jako součást pozemku. Ve skutečnosti se jedná o rodinný dům čp.96, který však není k datu ocenění obyvatelný - v posledních letech v něm byla prováděna rekonstrukce vnitřních prostor, jež však nebyla ukončena. Rodinný dům čp.96 je samostatně stojící zděný objekt, částečně podsklepený, přízemní s obytným podkrovím pod sklonitou střechou. Objekt stojí ve spodní části obce, nad silnicí Police - Hronov. Orientovaný je delší stranou kolmo na silnici. Rodinný dům je vyzděn z plných pálených cihel na tl.obvodových stěn 45cm na kamenných základech. V podkroví je obvodové zdivo převážně na tl. stěn 30cm z plynosilikátových tvárnic. Stropy jsou z betonových stropnic do I nosníků, na d podkrovím dřevěné trámové, nyní jen provizorně podepřené. Krov je sedlový, dřevěný, vaznicový. Krytina je převážně z eternitových šablon, částečně i plechová, falcovaná. Střecha nad garáží je plochá - dřevěné konstrukce v havarijním stavu - do objektu zatéká, střecha hrozí zřícením. Klempířské prvky jsou úplné z pozinkovaného plechu (žlaby, svody i částečně venkovní parapety) s nátěrem.fasádní omítka je ze škrábaného břízolitu. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Bělninové obklady jsou v koupelně. Schodiště do podkroví je dřevěné i s podstupnicemi, bez zábradlí, do sklepa je kamenné, též bez zábradlí. Dveře jsou plné hladké, okna jsou převážně již nová plastová s izolačními dvojskly. U garáže dřevěná dvoukřídlá otevíravá vrata. Podlahy v obytných místnostech jsou dřevěné prkenné, v koupelně, a WC je keramická dlažba, ve sklepě jsou betonové podlahy. Vytápění není - bylo ústřední s kotlem na tuhá paliva, radiátory jsou však odstraněny. Rozvody elektřiny jsou provedena částečně, nejsou dokončeny. Bleskosvod není nainstalován. Rozvod vody je proveden jen do koupelny a WC, teplá voda je elektrického boileru. WC je splachovací s nádržkou nahoře, v - 2 -
koupelně je smaltovaná vana, umyvadlo. Kuchyně není vybavena. K datu ocenění je objekt neobyvatelný - rekonstrukce není dokončena, celkově je objekt i tak v horším stavu. Nová jsou plastová okna, nedokončené rozvody elektroinstalace, koupelna, WC včetně obkladů. Též schodiště do podkroví - je však též nedokončené. Rodinný dům je z roku 1930, je napojen na veřejné rozvody elektřiny, vody. Zemní plyn není zaveden, odkanalizování je do vlastní jímky na vyvážení. V domku se dispozičně nachází: suterén : kotelna 3,84m 2, sklep 11,77m 2, tj. celkem 15,61m 2 přízemí : veranda 4,35m 2, kuchyně 17,24m 2, pokoj 17,40m 2, chodba + schodiště 12,90m 2, spíž 2,31m 2, koupelna 4,0m 2, WC 1,52m 2, tj. celkem 62,42m 2, k tomu ještě stavebně neupravený sklad 6,0m 2, a garáž 14,0m 2 Podkroví - pokoj 12,50m 2, pokoj 7,88m 2, pokoj 10,22m 2, tj. celkem 30,60m 2, + terasa nad verandou 4,50m2 Celkem podlahová plocha obytných místností činí 93,02m 2, podlahová plocha celkem pak 128,63m 2. Zastavěná plocha přízemí činí: 8,15*8,55+3,55*5,0+3,50*1,90+4,75*1,30= 100,26m 2 Obestavěný prostor stavby činí: 2,05*4,85*3,30+2,50*(8,158,55+3,55*5,0+3,50*1,90+4,75*1,30)+2,50*8,15*8,55= 457,66m 3 Celková výměra pozemků je 799m 2. Jedná se o pozemky svažité směrem k jihovýchodu. Pozemky myjí téměř obdélníkový tvar, jsou přístupné ze zpevněné místní veřejné komunikace. V okolí se nachází převážně samostatně postavené rodinné domky či objekty sloužící k rodinné rekreaci. Příslušenství rodinného domku tvoří dřevěný uliční plot dřevěný do ocelových sloupků, výšky 0,70m. Dále před domkem je po levé straně malý otevřený přízemní zděný přístřešek s plochou střechou o zastavěné ploše cca 7m2, v havarijním stavu. Vesnice Velké Petrovice se nachází na území okresu Náchod a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Náchod. Obec Velké Petrovice se rozkládá asi třináct kilometrů severně od Náchoda. Obec geograficky a turisticky řadíme do Kladského pomezí. Osídlení této menší vesnice dosahuje zhruba počtu 370 obyvatel. Protéká zde řeka Metuje. Velké Petrovice se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Maršov nad Metují, Petrovice a Petrovičky. Obec je vzdálená přibližně 7 km od polských hranic. Mateřská škola slouží v obci pro mladší děti. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu. Místní obyvatelé mohou využívat veřejný vodovod. Nejbližší místo se železniční stanicí je Police nad Metují. Rodinný dům čp.96 stojí v části obce zvané Petrovice. - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Analýza trhu, porovnání s nabídkou obdobných objektů na prodej, určení obvyklé ceny V současné se ve Velkých Petrovicích či okolí nabízí k prodeji např.? 1)za 699 tis.kč se nabízí Udržovaná chalupa (poloroubená) po částečné rekonstrukci v krásném prostředí Petroviček s panoramatickým výhledem na Góry Stolowe. Petrovičky je hezké, pečlivě udržované sídlo s roubenkami a zachovalými domky. Nemovitost je vhodná pro rekreaci i klidné trvalé bydlení. Dům prošel rekonstrukcí (nová elektřina, vodovod, odpady), nové podlahy, vnitřní omítky, koupelna, záchod a zateplení stropu. Na půdě je zpevněna a zateplena podlaha, připravena pro vestavbu. Též je do podkroví vyvedena voda a odpady pro WC a sprch.kout. Dispozice: Obytná místnost s kuchyňským koutem, jídelní kout, chodba, koupelna, WC, 1x místnost před renovací s klenbou, stodola, schodiště, půda s připravenou podlahou pro vestavbu. Pod domem je menší sklípek s klenbou vhodný pro archivaci vína. Dům je napojen na vodovod, el. 220/380V, odpady do jímky. Na zahradě je několik ovocných stromů. Pozemek celkem 593 m². Podlahová plocha 100m2. Tj. objekt ve výrazně lepším stavu, ihned uživatelný, se nabízí za 7000,-Kč/m2. 2)za za 550 tis.kč se nabízí k prodeji RD 3+kk se zahradou 1135 m2, garáží a stodolou v obci Vysoká Srbská, okres Náchod. Prodej rodinného domu 3+kk, zahrada, garáž a stodola, Vysoká Srbská, okres Náchod. Dispozice: vstup do domu je přes verandu a chodbu. Hlavní obytná místnost slouží jako kuchyně a obývací pokoj, ložnice před rekonstrukcí podlahy. V přízemí se dále nachází komora a suché WC. Přístup do dílny a stodoly. Dále přístup do sklepa. 1.NP tvoří z velké části půdní prostory a jeden obytný pokoj. Vzhledem k prostoru v podkroví vhodné pro vestavbu. K nemovitosti náleží pěkná zahrada o výměře 1135 m2 (travní porost, ovocné stromy, předzahrádka). IS: elektrika 220 V, obecní vodovod, septik. Plyn je v obci zaveden. Topení lokální na tuhá paliva. Okolí: Obec Vysoká Srbská má vlastní obecní úřad, restauraci a obchod potravin. Škola a školka v Hronově 5 km nebo Machově 5 km. Lékaři a veškeré služby jsou v 5 km vzdáleném Hronově nebo 6 km Polici nad Metují. Velmi zachovalé životní prostředí CHKO Broumovsko. Stolové hory, polské příhraničí 3 km. Nemovitost vyžaduje rekonstrukci střechy, inženýrských sítí a sociálního zařízení. Podlahová plocha 80m2. Tj. objekt s lokálním topením, též ve zhoršeném stavu. Nabízí se za 6875,-Kč/m2, méně žádaná lokalita. - 4 -
3)za 510 tis.kč se nabízí v Hronově Velký Dřevíč - Prodej chalupy s velkou stodolou a zahradou o CP 1.049 m2. Dispozice: 1. NP - byt 2+1, koupelna, sociální zázemí, hospodářská část a komora. 2. NP - půda vhodná k vestavbě. Ústřední topení na tuhá paliva, IS napojeny, motorový a světelný proud. Celá nemovitost v původním stavu. Chalupa je umístěna na okraji obce s dobrou dostupností do centra obce. Podlahová plocha 225m2. Objekt se tedy nabízí za 2267,-Kč/m2 jedná se o starší objekt s opotřebovanými prvky krátkodobé životnosti staveby. Při určení obvyklé ceny je nutno především zvažovat všechny vlivy i zápory působící na předpokládanou obchodovatelnost v dražbě, tj: a) Zápory nemovitosti - Stavebnětechnický stav jedná se o morálně opotřebovaný objekt,velmi nepříznivě působí nedokončená rekonstrukce v objektu je jen koupelna v dobrém stavu - Svažitý, obtížně udržovatelný pozemek zahrady - Nemovité věci budou draženy, nikoliv nabízeny na volném trhu - Přistavěná garáž (součást domku) je v havarijním stavu - Nijak atraktivní architektura domku - původní eternitová krytina b) Klady nemovitosti - Umístění objektu v obci klidná část obce - Velikost objektu dostatečná pro rodinné bydlení - Velikost pozemku dostatečná Po zvážení všech vlivů působících na obchodovatelnost s oceňovanými nemovitými věcmi lze předpokládat úroveň obchodovatelnosti cca mezi 3-3,5 tis.kč/m2 PP v domku, což představuje při PP v domku 93,02 m2 částku cca 279-326 tis.kč. Pro potřebu dobrovolné dražby určuji jako obvyklou cenu částku přibližně uprostřed tohoto rozmezí.. Obvyklá cena činí 300 000,-Kč, Slovy:třistatisíc Kč V Lázních Bohdaneč 9.5.2015 Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: jiri.novak.bohdanec@gmail.com - 5 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4034-50/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 034-50/15. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti, LV č.136 pro, k.ú. Velké Petrovice, snímek kat.mapy z cuzk.cz 7-6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -