ZNALECKÝ POSUDEK č. 2331-68/12 o ceně nemovitosti pozemků parcela č. 1402/64 a 1405/86 ostatní plocha a p.č. 4265 a 4391 vinice, katastrální území Sudoměřice, obec Sudoměřice, okres Hodonín. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, soudní exekutor Mgr. Ing. Radim Opletal Pavelčákova 14 77200 Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny nemovitosti pro exekuci. Č.j.: 057EX 2694/08 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 9.7.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail: j.petras@atlas.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a včetně 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci, 10.7.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny nemovitosti pozemků parcela č. 1402/64 a 1405/86 ostatní plocha a p.č. 4265 a 4391 vinice, katastrální území Sudoměřice, obec Sudoměřice, okres Hodonín ve výši id. 1/2 z celku. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemky, vinice Adresa nemovitosti: Sudoměřice 696 66 Sudoměřice Kraj: Jihomoravský Okres: Hodonín Obec: Sudoměřice Katastrální území: Sudoměřice Počet obyvatel: 1 252 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 36,8683 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 36,87 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 9.7.2012 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem, LV č.2393 ze dne 12.7.2012 - skutečnosti a výměry zjištěné při místním šetření dne 9.7.2012 - kopie katastrální mapy 5. Vlastnické a evidenční údaje Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2393, vyhotoveného dálkovým přístupem ze dne 12.7.2012 je majitelem předmětné nemovitosti: Kobedová Marta 476107/459 1/2 Žerotín a.s., 63495465 1/2-2 -
6. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty - 3 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Popis: Jako podklad pro ocenění pozemků sloužil výpis z katastru nemovitostí, vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 2393 ze dne 12.7.2012. Ocenění: Ostatní stavební pozemky: Úprava ceny - příloha č. 21: 3.1.4 - v ostatních obcích -20 % 3.5. pozemek oceňovaný podle odstavce 6 (pozemní komunikace) s -30 % nezpevněným a prašným povrchem Úprava cen: -50 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,2960 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,2740 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 6 a) - stavební pozemek - ostatní plocha, komunikace, veřejná nezpevněná nebo prašná 28 odst. 6 a) nezp. pr. 36,87 1,00 2,2740 0,2960-50 12,41 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč / m 2. 20,- Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 6 a) ostatní plocha - 1402/64 17,00 20,00 340,- nezp. pr. ostatní komunikace 28 odst. 6 a) nezp. pr. ostatní plocha - ostatní komunikace 1405/86 21,00 20,00 420,- Ostatní stavební pozemky - celkem 760,- - 4 -
Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 5-10 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 40 % Celková úprava ceny: 40,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC [Kč/m2] Úprava [%] UC [Kč/m2] Cena [Kč] vinice 4265 02 044 2,00 2,49 40,00 3,49 6,98 vinice 4265 02 014 309,00 4,13 40,00 5,78 1 786,02 vinice 4265 02 004 123,00 5,02 40,00 7,03 864,69 vinice 4391 02 004 425,00 5,02 40,00 7,03 2 987,75 Mezisoučet 859,00 5 645,44 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 5 645,44 = 6 405,44 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Pozemky - zjištěná cena = 3 202,72 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty Popis: P.č. 4391 vinice JZ expozice, počet hlav na 1 ha = 3 500 Ks, opěrná konstrukce betonové sloupky. Cena snížena dle přílohy č. 35 odst. 7 o 15% z důvodu, že počet keřů nedosahuje 4000 ks/ha. Dle odstavce 9 snížena o 2 % za použití betonových sloupků. Dle odst. č. 10 zvýšena cena o 10% za její expozici. P.č. 4265 vinice JZ expozice, počet hlav 3 500 Ks/ha, opěrná konstrukce betonové sloupky. Cena snížena dle příl. č. 35, odst. 7 o 15% z důvodu, že počet keřů nedosahuje počtu 4000 ks/ha. Dle odst. č.9 snížena cena o 2% za použití betonových sloupků. Dle odst. č. 10 zvýšena cena o 10% za její expozici. Viničné porosty: příloha č. 35. Název Počet Stáří Jedn. cena Úprava Cena Komerční vinice (p.č. 4391) 425 12 80,- -7 % 31 620,- Komerční vinice (p.č. 4265) 434 12 80,- -7 % 32 289,60 Součet 63 909,60 Koeficient prodejnosti K P * 1,00-5 -
Celkem - vinice: = 63 909,60 Kč Trvalé porosty - celkem: 63 909,60 Kč = 63 909,60 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Trvalé porosty - zjištěná cena = 31 954,80 Kč - 6 -
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 3 202,70 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 3 202,70 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty 31 954,80 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 31 954,80 Kč Celkem 35 157,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 35 157,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 35 160,- Kč slovy: Třicetpěttisícjednostošedesát Kč - 7 -
Stanovení obvyklé ceny Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně posudku. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Porovnání skutečného stavu se stavem vedeným v katastru nemovitosti Stav vedený v katastru nemovitostí je v souladu se skutečností. Zástavní a jiná práva Nemovitost je zatížena: - zástavním právem exekutorským ve výši 1.012 Kč s příslušenstvím, Dopravní podnik města Brna, a.s., Hlinky 64/151, Brno - zástavním právem exekutorským ve výši 1.012,- Kč s příslušenstvím, Dopravní podnik města Brna, a.s., Hlinky 64/151, Brno - zástavním právem exekutorským ve výši 1.011,- Kč s příslušenstvím, Dopravní podnik města Brna, a.s., Hlinky 64/151, Brno - zástavním právem exekutorským ve výši 1.011,- Kč s příslušenstvím, Dopravní podnik města Brna, a.s., Hlinky 64/151, Brno - zástavním právem exekutorským ve výši 1.012,- Kč s příslušenstvím a nákladů nalézacího řízení, Dopravní podnik města Brna, a.s., Hlinky 64/151, Brno - dále je zatížena nařízeními exekuce a exekučními příkazy k prodeji nemovitosti. Tato omezení není možné objektivně ocenit a standardně se neoceňují. Obvykle tyto závady zanikají prodejem nemovitosti. Tato omezení vlastnického práva uvedená v katastru nemovitostí nejsou při ocenění z výše uvedených důvodů oceněna. Stanovení ceny obvyklé Pro stanovení hodnoty nemovitosti srovnávací metodou se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit srovnatelných s předmětnou nemovitostí. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší jednoho roku. Při průzkumu trhu bylo zjištěno, že zemědělské pozemky se obchodují v cenách 60 až 80% z ceny administrativní bez polohových přirážek, vinice v daném místě a čase v cenách 14 až 25,- Kč/m 2. Pozemky ostatní plochy p.č. 1402/64 a 1405/86 - jedná se o polní nezpevnění cesty mezi vinicemi. - 8 -
Proto na základě zjištěných informací, po analýze trhu a s přihlédnutím k faktorům ovlivňujícím prodejní cenu nemovitostí, odhaduji obvyklou cenu pozemků a vinic takto: Vinice: vinice, p.č. 4265 o celkové výměře 434 m 2 : 434 x 24 = 10 416,- Kč úprava vlastnickým podílem 1/2 : 10 416 x 1/2 = 5 208,- Kč vinice, p.č. 4391 o celkové výměře 425 m 2 : 426 x 24 = 10 224,- Kč úprava vlastnickým podílem 1/2: 10 224 x 1/2 = 5 112,- Kč Ostatní plocha: ostatní plocha, p.č. 1402/64 o celkové výměře 17 m 2 17 x 5 = 85,- Kč úprava vlastnickým podílem 1/2: 85 x 1/2 = 42,50 Kč ostatní plocha p.č. 1405/86 o celkové výměře 21 m 2 21 x 5 = 105,- Kč úprava vlastnickým podílem 1/2: 105 x 1/2 = 52,50 Kč Pozemky celkem po úpravě vlastnickým podílem: 5 208 + 5 112 + 42,50 + 52,50 = 10 415,- Kč po zaokrouhlení : 10 415,- Kč Obvyklá cena celkem v id. 1/2 z celku 10 415,- Kč Slovy: desettisícčtyřistapatnáctkč V Olomouci, 10.7.2012 Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail: j.petras@atlas.cz - 9 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.6.1989, číslo jednací Spr 2774/89 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví - stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2331-68/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 12068. - 10 -