NEMOVITOST: Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 3133/20/2015 6 Rodinný dům Adresa nemovitosti: U Valu 229 / 229, 735 81 Bohumín - Starý Bohumín Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Karviná, obec Bohumín, k.ú. Starý Bohumín, kód k.ú. 754897, LV 151 Ostatní stavby: Pozemky: 91, 92 Vlastník stavby: Ing. Elžběta Krystyna Kokot, Folwarczna 11, Cieszyn, Polsko, spoluvlastnický podíl 7/16 Alicja Maraňska, Kolista 24/21, Wroclaw 54-152, Polsko, spoluvlastnický podíl 1/16 Pavel Pekarský, Masarykova 158, 73581 Bohumín, spoluvlastnický podíl: 7/16 Anna Ryszka, Moniuszki 55/8, Cieszyn 43-400, Polsko, spoluvlastnický podíl 1/16 Vlastník pozemku: Ing. Elžběta Krystyna Kokot, Folwarczna 11, Cieszyn, Polsko, spoluvlastnický podíl 7/16 Alicja Maraňska, Kolista 24/21, Wroclaw 54-152, Polsko, spoluvlastnický podíl 1/16 Pavel Pekarský, Masarykova 158, 73581 Bohumín, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Anna Ryszka, Moniuszki 55/8, Cieszyn 43-400, Polsko, spoluvlastnický podíl 1/16 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 6; č. j. 180 Ex 13951/12, obj. ze dne 10.12.2014 Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6 telefon: IČ: e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 25 293 / 25, 747 20 Vřesina u Hlučína telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz IČ: 40305864 DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely provedení exekuce ve věci ; č. j. 180 Ex 13951/12, obj. ze dne 10.12.2014 Datum místního šetření: 11.1.2015 Datum zpracování : 26.1.2015 Počet stran: 18 stran Počet příloh: 9 Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1900 SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Počet obyvatel: 21 726 Stavebně technický stav stavby: neudržovaná k částečné rekonstrukci Vytápění: lokální - tuhá paliva Energetický průkaz stavby: Není RODINNÝ DŮM Typ PP RD Obytná/ Nebyt. SOUČASNÝ STAV Garáž Pozemky OP ZP Rozestavýměra věnost m 2 ks m 2 m 3 m 2 % 5+1 136 / 0 0 558 1 014 170 100,00 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o město Bohumín s počtem obyvatel 22 910. Město Bohumín je vybaveno sítí všech obchodů a služeb. Je zde nemocnice, poliklinika, lékárny, banky, pojišťovny, městská policie, státní policie, pošty, mateřské školy, základní školy, střední školy. Město je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení autobusové a železniční. Nemovitost rodinného domu č. p. 229 se nachází na ulici U Valu v Bohumíně, k. ú. Starý Bohumín. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Místního šetření se zúčastnil pan Pavel Pekarský. Rodinný dům byl zpřístupněn. Účastník místního šetření poskytl znalci všechny potřebné informace. Předmětem ocenění je samostatně stojící rodinný dům č. p. 229 v Bohumíně, k. ú. Starý Bohumín. Rodinný dům má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Rodinný dům je zděný z cihel, tl. zdí 45 cm, základové pásy jsou z prostého betonu a lomového kamene bez izolací proti zemní vlhkosti. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem,v 1.P.P. klenbové. Krov je dřevěný vaznicový sedlový, střešní krytina z asfaltových svařovaných pásů. Okna jsou dřevěná dvojitá, dovnitř a ven otevíravá, dveře rámové náplňové. Podlahy obytných místností jsou z hoblovaných prken a PVC, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod studené vody, vnitřní kanalizace. Vnitřní vybavení dřez v kuchyni. Schodiště v 1.N.P. je dřevěné, v 1.P.P.cihelné. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Vnější omítky jsou vápenné štukové hladké. Stavba slouží jako rodinný dům k bydlení. V rodinném domě se nachází jeden samostatný byt bez příslušenství. V 1.P.P. se nachází schodiště, předsíň a sklep. - 2 -
V 1.N.P. se nachází předsíň, kuchyň, pět obytných místností, schodiště a zadní předsíň. Nad 1.N.P. se nachází půda. Dle vyjádření pana Pekarského byl rodinný dům dán do užívání v roce 1900. V průběhu dosavadního užívání nebyla provedena žádná rekonstrukce. Rodinný dům byl při povodni v roce 1997 zaplaven vodou v úrovni 1.N.P. V současné době je rodinný dům neobývaný a neobyvatelný. Příslušenstvím stavby rodinného domu jsou venkovní úpravy - přípojky inženýrských síti, zpevněné plochy a oplocení. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1900 Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 151 Kraj: CZ080 Moravskoslezský Okres: CZ0803 Karviná Obec: 599051 Bohumín Katastrální území: 754897 Starý Bohumín Ulice: U Valu č.o.: 229 Vlastníci Podíl FO RČ: 1. Ing. Elžběta Krystyna Kokot 2. Alicja Maraňska 3. Pavel Pekarský 4. Anna Ryszka Folwarczna 11, Cieszyn, Polsko Kolista 24/21, Wroclaw 54-152, Polsko Masarykova 158, 73581 Bohumín Moniuszki 55/8, Cieszyn 43-400, Polsko 7 / 16 1 / 16 7 / 16 1 / 16 Stavby stavba je součástí pozemku část obce Starý Bohumín č.p. 229 na pozemku p.č. 91 ANO Pozemky 91 Pozemková parcela Parcela KN 318 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 92 Pozemková parcela Parcela KN 240 m 2 zahrada Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.P.P. 30,02 m 2 9,66 m 2 1.N.P. 170,48 m 2 116,62 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.P.P. 30,02*2,27 = 68,15 m 3 1.N.P. 170,48*3,55 = 605,20 m 3-3 -
krov 170,48*0,85+170,48*2,30/2 = 340,96 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 014,31 m 3 Konstrukce Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Popis betonové pasy bez izolace zděné tl. 45 cm a více dřevěné a částečně klenbové krov dřevěný, vázaný Asfaltové svařované pásy pozinkovaný plech - částečné vápenné, štukové vápenné štukové chybí chybí dřevěné hladké plné dveře dřevěná dvojitá PVC, hoblovaná prkna keramická dlažba lokální na tuhá paliva světelná, třífázová Chybí ocelové trubky, studená voda Chybí Chybí chybí Chybí Chybí Chybí Zastavěná plocha [m 2 ] 170 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 014,31 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 500 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 3 550 083 Stáří roků 115 Další životnost roků 15 Opotřebení % 88,46 Věcná hodnota (VH) Kč 409 609 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. 91 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 318 m 2 a parc. č. 92 zahrada o výměře 240 m 2 z LV č. 151 pro obec Bohumín, k. ú. Starý Bohumín. Vlastníky pozemků jsou v ideálním spoluvlastnictví: 1. Ing. Elžběta Krystyna Kokot, Folwarczna 11, Cieszyn, Polsko 7/16 2. Alicja Maraňska, Kolista 24/21, Wroclaw 54-152, Polsko 1/16 3. Pavel Pekarský, Masarykova 158, 735 81 Bohumín 7/16 4. Anna Ryszka, Moniuszki 55/8, Cieszyn 43-400, Polsko 1/16 U pozemků souhlasí právní stav se stavem fyzickým. Na pozemku parc. č. 91 je postavený rodinný dům č. p. 229. Podle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemky parc. č. 91 a parc. č. 92 z LV č. 151 nacházejí v zóně 3 - zóna se středním nebezpečím výskytu povodně. - 4 -
Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Bohumín 4 025 1 209 200 300,42 0,80 240,34 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Bohumín - Skřečoň 1 766 794 700 450,00 0,80 360,00 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Bohumín - Záblatí 2 018 766 840 380,00 0,80 304,00 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Bohumín - Skřečoň 2 219 643 510 290,00 0,80 232,00 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Bohumín - Skřečoň 950 299 000 314,74 0,80 251,79 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Bohumín - Pudlov 800 250 000 312,50 0,80 250,00 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Průměrná jednotková cena 273,02 Kč/m 2 Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 91 318 277 1 / 1 88 086 zahrada 92 240 277 1 / 1 66 480 Celková výměra pozemků: 558 Hodnota pozemků celkem: 154 566 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 229 porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací rodinné domy v Bohumíně a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňovaného rodinného domu byly použity ceny rodinných domů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě ve 4. čtvrtletí 2014. Jedná se o rodinné domy podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.P.P. sklep 16,46 m 2 0,50 8,23m 2 předsíň00 2,86 m 2 0,50 1,43m 2 1.P.P. - celkem 19,32 m 2 9,66 m 2 1.N.P. kuchyň 11,00 m 2 1,00 11,00m 2 předsíň 7,25 m 2 1,00 7,25m 2 pokoj 16,85 m 2 1,00 16,85m 2 pokoj 16,40 m 2 1,00 16,40m 2-5 -
pokoj 8,64 m 2 1,00 8,64m 2 zadní předsíň 4,43 m 2 1,00 4,43m 2 pokoj 36,27 m 2 1,00 36,27m 2 pokoj 13,39 m 2 1,00 13,39m 2 schodiště 2,39 m 2 1,00 2,39m 2 1.N.P. - celkem 116,62 m 2 116,62 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Dolní Lutyně, ul. Úzká 290,00 1 188 5+1 1 350 000 4 655 0,80 3 724 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné druhé nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Střecha je plochá.. Vytápění lokální na tuhá paliva, elektrické přímotopy. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Orlová 170,00 401 2 x 2+1 750 000 4 412 0,80 3 530 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn a lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Bohumín - Vrbice 190,00 525 3+1 890 000 4 684 0,80 3 747 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Petřvald, ul. Michálkovická 280,00 750 4+1 1 079 000 3 854 0,80 3 083 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Bohumín, ul. Revoluční 330,00 460 5+2 1 150 000 3 485 0,80 2 788 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva a na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. - 6 -
Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům č. p. 229 v Bohumíně, k. ú. Starý Bohumín s příslušenstvím a pozemky z LV č. 151 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 2 788 Kč/m 2 do 3 747 Kč/m 2 podlahové plochy rodinného domu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu č. p. 229 s příslušenstvím a pozemky stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 3 400 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti - Pěší dostupnost na zastávku autobusu a železnice - Klidná lokalita v širším centru obce se zástavbou rodinných domů - Bezproblémové okolí rodinného domu Slabé stránky nemovitosti - Špatný stavebně technický stav k částečné rekonstrukci - Rodinný dům s příslušenstvím a pozemky je v ideálním podílovém spoluvlastnictví, spoluvlastníci jsou cizí státní příslušníci - Nemovitosti na břehu řeky Odry, střední nebezpečí výskytu povodně Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 3 400 Kč/m 2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost rodinného domu a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 229 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: 3 400 Kč/m 2 Podlahová plocha rodinného domu: 128,99 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 126,28 m 2 x 3 400 Kč/m 2 = 429 352 Kč Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 229 s příslušenstvím a pozemky z LV č. 151 v Bohumíně, k. ú. Starý Bohumín stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 429 352 Kč, po zaokrouhlení slovy: čtyřistatřicettisíc Kč 430 000 Kč Obvyklá cena oceňovaného ideálního spoluvlastnického podílu Pavla Pekarského ve výši 7/16 činí ke dni odhadu 430 000 Kč x 7/16 = 188 125 Kč, po zaokrouhlení 190 000 Kč - 7 -
slovy: jednostodevadesáttisíc Kč Závěr a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem LV č. 151 Ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 7/16 na nemovitosti rodinného domu č. p. 229 s příslušenstvím a pozemků parc. č. 91 a parc. č. 92 z LV č. 151 v Bohumíně, k ú. Starý Bohumín, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Karviná, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění 190 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 151 nestanoví se Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí LV č. 151 Ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 7/16 na nemovitosti rodinného domu č. p. 229 s příslušenstvím a pozemků parc. č. 91 a parc. č. 92 z LV č. 151 v Bohumíně, k ú. Starý Bohumín, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Karviná, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění 190 000 Kč slovy: jednostodevadesáttisíc Kč - 8 -
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 151 ze dne 10.12.2014 4 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti 1 Ve Vřesině u Hlučína 26.1.2015 Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3133/20/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3133/20/2015. - 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
Snímek katastrální mapy - 14 -
Fotodokumentace nemovitosti Vstupní chodba Pokoj Pokoj Pokoj Pokoj Kuchyň - 15 -
Pokoj Pokoj Pokoj Propadlý strop v pokoji Schody do sklepa Sklep - 16 -
Pohled jihozápadní Pohled severozápadní Pohled od řeky Vstup do domu Pohled z komunikace Pozemek parc. č. 92-17 -
Mapa oblasti - 18 -