ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 78/4158/2014 o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na LV č. 81 (stavební parcela č. 92-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba Jetřichov čp. 115-bydlení, pozemková parcela č. 71-zahrada a pozemková parcela č. 487-trvalý travní porost) pro obec a katastrální území Jetřichov, kraj Královéhradecký a příslušenství. Objednavatel posudku: JUDr. Ladislav Navrátil Sladkovského 592 530 02 Pardubice Účel posudku: 052 EX 889/2012 - zjištění ceny obvyklé (tržní v čase a místě obvyklé) Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů s účinností od 1.10.2014. Oceněno ke dni: 28.listopadu 2014 Posudek vypracoval: Ing. Bohuslav Rohlena Nádražní 1500 Nové Město nad Metují Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 7 stran textu a 13 stran příloh. V Novém Městě nad Metují, dne 29.prosince 2014
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitých věcí Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou nemovitosti zapsané na LV č. 81 (stavební parcela č. 92-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba Jetřichov čp. 115-bydlení, pozemková parcela č. 71-zahrada a pozemková parcela č. 487-trvalý travní porost) pro obec a katastrální území Jetřichov, kraj Královéhradecký a příslušenství. Oceňované nemovitosti se nacházejí ve střední části obce ve svahu po levé straně státní silnice od Náchoda ke křižovatce silnice č. 302 Broumov - Meziměstí. Součástí stavební parcely č. 92 je objekt bydlení čp. 115. Dům byl postaven před rokem 1900. V roce 1940 objekt vyhořel. Po požáru byl znovu postaven. Dům byl v letech 2008-2010 rekonstruován. Rekonstrukce nebyla ale dokončena. Původní objekt (z roku 1941) byl téměř celý zbourán. Byl zachován suterén se schodištěm, dvě strany domu a střecha s krytinou. Nově byly provedeny 2 obvodové zdi, vodorovná izolace, vnitřní rozdělovací zdi, stropy nad přízemím, nové rozvody vody, kanalizace, elektro, vytápění včetně el. kotle a radiátorů, nová plastová okna, omítky, podklady pro podlahy, vstupní dveře plastové, koupelna s WC je téměř dokončená včetně obkladů, 2 nové komíny. V podkroví jsou provedeny příčky a tepelná izolace mezi krovy. Do podkroví jsou provedeny ocelové nosníky s provizorními schody. Chybí vybavení kuchyně v přízemí, WC v přízemí, koupelna s WC v podkroví, dokončení stěn podkroví, elektroinstalace v podkroví, podlahy v místnostech, schody do podkroví, dokončení fasády. Dispoziční řešení: Vstup je do příčné chodby, ve které se nacházejí schody do sklepa a podkroví a zadní vstup. Vpravo vpředu se nachází obývací pokoj, vpravo vzadu se nachází koupelna s WC (mísa není instalována). Vlevo chodby jsou kuchyně s jídelnou a za ní ložnice. V podkroví jsou 3 pokoje, šatna, pracovna a koupelna s WC. Krytina z eternitových šablon na části původního krovu odpadává a do krovů zatéká. Krov v těchto místech je nahnilý. V prostoru prostupu komína chybí krytina a do krovu zatéká. Dům čp. 115 je napojen na veř. rozvod el. energie (vrchním kabelem) a vody. Přípojka kanalizace je nová. Kanalizace je do původní jímky (dle informací o rekonstrukci provádějící společnosti) nacházející se mezi domem a silnicí. V současné době je v obci budována obecní kanalizace a majitelé nemovitostí se mají přihlásit na OÚ s žádostí o provedení odbočky z hlavního kanalizačního řádu. Kanalizace bude vedena pod silnicí a 10 roků není možno provádět změny a nové přípojky. Přípojka vody je nová od silnice, kde se nachází vodovodní řád. Plyn v této části obce není. Přístup je ze státní silnice. Příjezd k domu je v současné době zarostlý a je možný pouze terénním vozidlem. Obec Jetřichov má dle Malého lexikonu obcí 2013 celkem 458 obyvatel. Obec se nachází v CHKO Broumovsko. V obci je obecní úřad, základní škola, hostinec. Ordinace praktického a zubního lékaře nejsou. Obcí Jetřichov neprochází železniční trať. Autobusové spojení je dobré. 1.2 Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 052 EX 889/12-43 ze dne 29.10.2014 - Exekuční příkaz č.j. 052 EX 889/12-15 ze dne 8.11.2012-2 -
- částečný Výpis z KN, LV č. 81, vyhotovený dálkovým přístupem dne 13.10.2008, prokazující stav evidovaný k datu 13.10.2008 - Informace z KN, LV č. 81 vypracovaný Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním dne 16.12.2014 dálkovým přístupem, prokazující stav evidovaný k datu 16.12.2014 - kopie katastrální mapy - Znalecký posudek č. 3585/017/2007 vypracovaný znalcem Ludvíkem Pivničkou dne 19.2.2007 - stavební povolení vydané MěÚ v Broumově, Sp. zn. MUBR 15961/2008 OV 287/OM-R ze dne 14.října 2008 - projektová dokumentace (zaslaná MěÚ v Broumově) - údaje sdělené na MěÚ v Broumově - údaje sdělené firmou prováděcí rekonstrukci (společností ARS Broumov s.r.o.) - údaje sdělené vlastníkem nemovitostí - vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí - realitní server sreality.cz - údaje sdělené realitními kancelářemi působícími v regionu - fotodokumentace ze dne 28.11.2014 - prohlídka a zaměření dne 28.11.2014 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitostí na listu vlastnictví č. 81 pro katastrální území a obec Jetřichov zapsán: Štěpánka Boscu, nar. 22.8.1974 1.4 Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou stavební parcela č. 92-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba Jetřichov čp. 115-bydlení, pozemková parcela č. 71-zahrada a pozemková parcela č. 487-trvalý travní porost pro obec a katastrální území Jetřichov, kraj Královéhradecký a příslušenství, tj. vedlejší stavba kolna, venkovní úpravy (přípojka elektro, přípojka vody, přípojka kanalizace, venkovní schody, zpevněné plochy) a trvalé porosty. - 3 -
2. OBVYKLÁ CENA OCENĚNÍ VĚCNÝCH BŘEMEN A ZÁVAD Na LV č. 81 (stavební parcela č. 92-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba Jetřichov čp. 115-bydlení, pozemková parcela č. 71-zahrada a pozemková parcela č. 487-trvalý travní porost) pro obec a katastrální území Jetřichov, kraj Královéhradecký a příslušenství, nejsou zapsána žádná věcná břemena, nájemní, pachtovní a předkupní práva, ani výměnky. V části CLV jsou zapsána Zástavní právo smluvní, Nařízení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji nemovitostí. Nejedná se o věcná břemena, ale pouze o omezení převodu. Věcné břemeno: 0,- Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ (TRŽNÍ CENY - V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLÉ) DEFINICE: - Tržní hodnota: Tržní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potencionálním prodávajícím a kupujícím při zájmu jednotlivé nemovitosti prodat a druhou stranou koupit bez osobních vlivů po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. - Obvyklá cena: Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Citace: porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným, nebo podobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou nemovitosti zapsané na LV č. 81 (stavební parcela č. 92-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba Jetřichov čp. 115- bydlení, pozemková parcela č. 71-zahrada a pozemková parcela č. 487-trvalý travní porost) pro obec a katastrální území Jetřichov, kraj Královéhradecký a příslušenství. - 4 -
Pro objektivní stanovení ceny tržní (obvyklé v čase a místě) jsem čerpal informace z vlastní databáze realizovaných prodejů, informace z obecních a městských úřadů, informace z katastrálních pracovišť a od realitních kancelářích působících v regionu (např. RAKO reality, s.r.o. Náchod, RE/MAX Gem Hradec Králové, M&M reality holding a.s. Praha, RAKO reality s.r.o. Trutnov, Dumrealit.cz Rvcom Trutnov, Reality Sisi pobočka Náchod, Reality EU s.r.o. Náchod, TANA realitní kancelář, spol. s r.o. Trutnov, DAVER s.r.o. Náchod (Ideal Reality s.r.o. Praha), REKA Náchod, SOMOS Náchod, AEstate, s.r.o. Náchod, BIB a.s. Praha, bydlíte.cz, nemovitosti.cz, PINK REALITY s.r.o. Rychnov nad Kněžnou, TRIÁDA realitní kanceláře s.r.o. Jičín, dumrealit.cz Krakonoš, s.r.o Trutnov, FINESKO ESTATE s.r.o. Náchod, NEXT REALITY Náchod apod.). POROVNÁVACÍ ZPŮSOB: A) Realizované prodeje objektů RD v Jetřichově: Nepodařilo se mi zjistit realizované prodeje RD v Jetřichově. B) Nabídky RD v Jetřichově a okolí: 1) RD velikosti 4+kk: chodba, kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, ložnice s možností přepažení na dva pokoje, koupelna, garáž, v podkroví pokoj, možnost realizace vestavby dalších pokojů. Vytápění akumulačními kamny. Plocha pozemku 1.375 m 2, plocha zahrady 1.100 m 2 Nabídková cena : 490.000,-Kč Realitní makléř: PINK REALITY s.r.o. Rychnov nad Kněžnou 2) RD 3+1 se zahradou 1.879 m 2, stáří domu cca 100 roků Nabídková cena : 850.000,-Kč Realitní makléř: NEXT REALITY Náchod 3) Hejtmánkovice, rozestavěný rodinný dům 4+1 s garáží a pozemkem 1.186 m 2, zdivo HELUZ, krytina BRAMAC, podlahové vytápění, elektrokotel, Nabídková cena : 2.390.000,-Kč Realitní makléř: IDEAL REALITY DAVER s.r.o. Náchod V nabídkách internetového portálu sreality.cz jsem našel v nabídkách objektů RD v okolí Jetřichova. Toto je statistika ze dne 29.12.2014. Realitní server sreality.cz je největší realitní server v České republice. Inzeruje na něm cca 2.550 realitních kanceláří a developerských firem. Z Královéhradeckého kraje je to cca 163 realitních kanceláří a firem. S několika realitními makléři působícími v regionu Královéhradecka jsem mluvil telefonicky. Konzultoval jsem hlavně zájem o objekty pro rodinné bydlení. Zájem o bydlení je na okrajích větších měst, kde je relativně dostatek pracovních příležitostí. Všeobecně na - 5 -
Broumovsku je nedostatek pracovních příležitostí. Mnoho lidí dojíždí za prací do Náchoda, Hradce Králové apod. Předpokládají, že o nemovitost čp. 115 nebude velký zájem. Spíše předpokládají, že by o něj mohl být zájem jako o rekreační objekt. C) Provedl jsem dále orientační propočet administrativní ceny nemovitostí. Od 1.10.2014 platí nová oceňovací vyhláška č. 199/2014 Sb. Administrativní cena nemovitostí ke dni vyhotovení posudku je ve výši cca 1.450.000,-Kč. D) Ocenění výnosovým způsobem RD není dokončen, a proto není možno tento výnosový způsob použít. Skutečná cena obvyklá se vždy zjistí až při jejím prodeji resp. dražbě (realizaci převodu). ZÁVĚR: Klady: oblast Broumovska je vhodná pro rekreaci. Zápory: rekonstrukce objektu čp. 115 není dokončena. Chybí vybavení kuchyně v přízemí, WC v přízemí, koupelna s WC v podkroví, dokončení stěn podkroví, elektroinstalace v podkroví, podlahy v místnostech, schody do podkroví, dokončení fasády. Krytina z eternitových šablon na části původního krovu odpadává a do krovů zatéká. Krov v těchto místech je nahnilý. V prostoru prostupu komína chybí krytina a do krovu zatéká. Dle jednoduchého propočtu jsou náklady na vnitřní dokončení cca 250 tis. Kč a na střechu včetně klempířských kcí a fasády cca 200 tis. Kč. Pokud by byl RD dokončen, předpokládám cenu obvyklou ve výši cca max. 1.650.000,-Kč. Z důvodu nedokončenosti rekonstrukce stanovuji cenu ve výši 1.170.000,-Kč. Nový vlastník musí podat na Obec Jetřichov žádost o přípojku kanalizace, aby při provádění hlavního řádu tuto odbočku k domu dodavatel provedl. Pokud nebude žádost na OÚ podána, nebude 10 roků možno tuto přípojku provést. Kanalizační řád bude proveden v silnici. - 6 -
Stanovuji obvyklou cenu nemovitostí zapsaných na LV č. 81 (stavební parcela č. 92- zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba Jetřichov čp. 115-bydlení, pozemková parcela č. 71-zahrada a pozemková parcela č. 487-trvalý travní porost) pro obec a katastrální území Jetřichov, kraj Královéhradecký a příslušenství (tj. vedlejší stavba kolna, venkovní úpravy (přípojky elektro, vody a kanalizace, jímka, zpevněné plochy, venkovní schody) a trvalé porosty.) ve výši: 1.170.000,- Kč Slovy: Jedenmiliónstosedmdesáttisíc Kč Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnu nebude mít prospěch z činností souvisejících s předmětem zjištění ceny obvyklé. Honorář za provedeny posudek není závislý na stanovené výše ceny obvyklé. Posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nejsou shledány skutečnosti svědčící o nepravdivých nebo zkreslených skutečnostech. Má se za to, že získané informace jsou pravdivé a věrohodné. Pokud by bylo v budoucnosti doloženo, že informace byly předány zpracovateli nepravdivé a nevěrohodné, nenese zpracovatel za ně zodpovědnost. V Novém Městě nad Metují, dne 29.prosince 2014... vypracoval 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 5.12.1989, č.j. Spr. 449/89, pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a rozhodnutím ze dne 19.1.1993, č.j. Spr. 2259/92 pro obor Stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 78/4158/2014. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Bohuslav Rohlena - 7 -