ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 44-23.13 NEMOVITOST: Bytová jednotka, Bytová jednotka č.1091/1 Katastrální údaje : Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Hostivař Adresa nemovitosti: Přeštická 1091/14, 10200 Praha 15 Vlastník stavby: 580729/0368, pan Rudolf Sokol, Kpt. Jaroše 198/17, 36006 Karlovy Vary - Dvory, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Hlavní město Praha, Mariánské náměstí 2/2, 11001 Praha 1 - Staré město, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Aukční centrum Bussmark, s.r.o. Adresa objednatele: Štúrova 1701/55, 14200 Praha 4 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Jaroslava Luňáčková Jarní 1324, 253 01 Hostivice Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 2 430 000 Kč Datum místního šetření: 23.4.2013 Stav ke dni : 23.4.2013 Počet stran: 10 stran Počet příloh: 1 Počet vyhotovení: 3 V Hostivici, dne 30.2013 Ing. Jaroslava Luňáčková
NÁLEZ Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí LV 4246, k.ú. Hostivař, Praha vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne 16.5.2013 - Kopie katastrální mapy k.ú. Hostivař, Praha ze dne 2.9.2009 vyhotovená Katastrálním úřadem pro Hl. město Prahu. - Kupní smlouva uzavřená mezi kupujícím :Rudolf Sokol, r.č.580729/0368, bytem Palackého 1385/2, 40502 Děčín IV - Podmokly a prodávajícím: Karel Kraus, r.č.671024/0603, bytem Werichova 946/3, Praha 5, Hlubočepy, PSČ 15200 ze dne 7.10.2009 - Informace a údaje sdělené zástupcem objednatele - Skutečnosti zjištěné na místě Místopis Nemovitost se nachází v bytovém panelovém domě. Dům je situován v městské části Prahy 15 - Hostivař, v ulici Přeštická. Hostivař je katastrální území v jihovýchodní části Prahy, které společně s Horními Měcholupy tvoří městskou část Praha 15. Patří do obvodu Praha 10 a správního obvodu Praha 15. Před připojením k Praze 1. ledna 1922 byla Hostivař samostatnou obcí ležící u Botiče (dříve Vinného potoka). Území Hostivaře je však mnohem větší a leží na něm několik celků vnímaných jako městské čtvrtě. Okolní zástavbu tvoří obdobné bytové domy. Přístupová komunikace je zpevněná. Stavba je napojena na inženýrské sítě: vodovod, kanalizace, elektro, plyn a telefon. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Celkový popis Bytový dům č.p.1091: Bytový dům je situován v k.ú. Hostivař. Průčelími je dům orientován na sever a jih. Je řadový vnitřní. Má devět nadzemních podlaží. Bytový dům stojí na pozemku jiného vlastníka. Konstrukční systém je panelový, stropy panelové. Střecha je plochá. Klempířské konstrukce úplné. V domě je výtah. Dům je ve stavu odpovídajícímu stáří, předpokládá se drobné stavební úpravy. Bytová jednotka č.1091/1: Bytová jednotka je situována ve 2.NP a je o dispozici 3+1. Bytová jednotka je v původním stavu. Okna dřevěná zdvojená, dveře hladké, plné, ocelové zárubně. Podlahy PVC,jekor. Veškeré inženýrské sítě jsou rozvedeny. Zařizovací předměty jsou standardní. Omítky štukové, obklady v kuchyni. Vybavení v kuchyni standardní, plynový sporák. Vytápění dálkové. - 2 -
Dispozice bytové jednotky č.1091/1: K dispozici nebylo prohlášení vlastníka. Místnosti byly změřeny na místě. - pokoj - 18,80 m 2 - pokoj - 16,40 m 2 - pokoj - 13,60 m 2 - kuchyň - 10,70 m 2 - koupelna - 3,00 m 2 - wc - 0,90 m 2 - sklep - 2,10 m 2 - lodžie - 4,50 m 2 OCENĚNÍ Bytová jednotka č.1091/1 Výpočet věcné hodnoty stavby Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově 13 Budova: J. domy vícebytové (typové) Svislá nosná konstrukce: monolitická betonová plošná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy bytu pokoj: 18,80 m 2 pokoj: 16,40 m 2 pokoj: 13,60 m 2 kuchyń: 10,70 m 2 koupelna: 3,00 m 2 wc: 0,90 m 2 komora: 3,30 m 2 předsíň: 7,20 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 73,90 m 2 Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí balkon: 4,50 m 2 Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí - celkem: = 4,50 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklep: 2,10 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 2,10 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 73,90 m 2 Započítaná podlahová plocha balkonů teras a pavlačí: 4,50m 2 * 0,17 = 0,77 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,10 m 2 * 0,10 = 0,21 m 2 Podlahové plochy - celkem = 74,88 m 2 Popis a hodnocení standardu - 3 -
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 5,40 100 1,00 5,40 2. Svislé konstrukce S 18,20 100 1,00 18,20 3. Stropy S 8,40 100 1,00 8,40 4. Krov, střecha S 4,90 100 1,00 4,90 5. Krytiny střech S 2,30 100 1,00 2,30 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 5,70 100 1,00 5,70 8. Úprava vnějších povrchů N 2,90 100 1,54 4,47 9. Vnitřní obklady keramické S 1,30 100 1,00 1,30 10. Schody S 2,90 100 1,00 2,90 11. Dveře S 3,30 100 1,00 3,30 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,30 100 1,00 5,30 14. Povrchy podlah S 3,00 100 1,00 3,00 15. Vytápění S 4,80 100 1,00 4,80 16. Elektroinstalace S 5,10 100 1,00 5,10 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod S 0,40 100 1,00 0,40 21. Ohřev teplé vody S 2,20 100 1,00 2,20 22. Vybavení kuchyní S 1,90 100 1,00 1,90 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,90 100 1,00 3,90 24. Výtahy S 1,30 100 1,00 1,30 25. Ostatní S 5,70 100 1,00 5,70 26. Instalační pref. jádra S 3,70 100 1,00 3,70 Součet upravených objemových podílů 101,57 Koeficient vybavení K 4 : 1,0157 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací S 5,40 100,00 1,00 5,40 5,32 38 190 20,00 1,0640 2. Svislé konstrukce S 18,20 100,00 1,00 18,20 17,92 38 190 20,00 3,5840 3. Stropy S 8,40 100,00 1,00 8,40 8,28 38 190 20,00 1,6560 4. Krov, střecha S 4,90 100,00 1,00 4,90 4,82 38 145 26,21 1,2633 5. Krytiny střech S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,26 5 75 6,67 0,1507 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100,00 1,00 0,70 0,69 5 75 6,67 0,0460 7. Úprava vnitřních povrchů S 5,70 100,00 1,00 5,70 5,61 38 75 50,67 2,8426 8. Úprava vnějších povrchů N 2,90 100,00 1,54 4,47 4,40 5 55 9,09 0,4000 9. Vnitřní obklady keramické S 1,30 100,00 1,00 1,30 1,28 38 45 84,44 1,0808 10. Schody S 2,90 100,00 1,00 2,90 2,86 5 190 2,63 0,0752-4 -
11. Dveře S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,25 38 75 50,67 1,6468 13. Okna S 5,30 100,00 1,00 5,30 5,22 38 75 50,67 2,6450 14. Povrchy podlah S 3,00 100,00 1,00 3,00 2,95 38 75 50,67 1,4948 15. Vytápění S 4,80 100,00 1,00 4,80 4,73 38 45 84,44 3,9940 16. Elektroinstalace S 5,10 100,00 1,00 5,10 5,02 38 45 84,44 4,2389 17. Bleskosvod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,39 38 45 84,44 0,3293 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,15 5 45 11,11 0,3500 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,05 5 55 9,09 0,2772 20. Vnitřní plynovod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,39 5 45 11,11 0,0433 21. Ohřev teplé vody S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,17 5 38 13,16 0,2856 22. Vybavení kuchyní S 1,90 100,00 1,00 1,90 1,87 38 38 100,00 1,8700 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,90 100,00 1,00 3,90 3,84 38 55 69,09 2,6531 24. Výtahy S 1,30 100,00 1,00 1,30 1,28 5 50 10,00 0,1280 25. Ostatní S 5,70 100,00 1,00 5,70 5,61 38 80 47,50 2,6648 26. Instalační pref. jádra S 3,70 100,00 1,00 3,70 3,64 38 0,00 0,0000 Opotřebení: 34,7834 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 2 ]: = 8 020,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 1,1320 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0157 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1310 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = 23 580,39 Plná cena: 74,88 m 2 * 23 580,39 Kč/m 2 = 1 765 699,60 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 34,7834 % Úprava ceny za opotřebení - 614 170,35 Kč Bytová jednotka č.1091/1 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 1 151 529,25 Kč Oceňované jednotce náleží spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a pozemku. Spoluvlastnický podíl je: 690 / 28 836 Bytová jednotka č.1091/1 - zjištěná cena = 1 151 529,25Kč Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Praha 15 - Hostivař 3+1 Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena panelová bytová 74,88 m 2 9.NP 2 431 054 Kč 32 466 Kč/m 2-5 -
Popisy porovnatelných nemovitostí Byt 3+1/L 3+1/L v osobním vlastnictví, výměra podlahové plochy 72,36 m2 + 6,86 m2 lodžie. Jsou zde nová plastová okna, ve všech místnostech je na podlahách PVC, na stěnách tapety a výmalba, původní umakartová koupelna. Bytová jednotka se nachází v 7.NP panelového domu. Dům je po celkové revitalizaci: nová střecha, zateplení, fasáda, stoupačky v plastu, regulace otopné soustavy, měřiče tepla, výtah, vnitřní úpravy. Předpis záloh na služby činí 4.815,- Kč vč. fondu oprav / měsíc. K bytové jednotce patří sklepní kóje. MHD cca 2 min. pěší chůze, cca 5 min. autobusem na metro Opatov. Supermarket, školka a škola v blízkosti. V okolí zeleň. Byt 3+1/L Byt 3+1/L, 74 m2, který se nachází ve 3. patře panelového domu v Praze 10 - Hostivař. Byt ve standardním stavu Plastová okna, bezpečnostní dveře, kuchyňská linka vč. sporáku a digestoře, úložné prostory. Orientace oken Z/J. Dům po celkové rekonstrukci Nová fasáda vč. zateplení, nová střecha, nové lodžie, nové stoupačky v plastu, měřiče vody, nový výtah - Vše hrazeno z vlastních zdrojů. K bytu přísluší sklep a komora v bytě. Byt 3+1/B Nabízíme k prodeji, jako přímí vlastníci byt 3+1/B, 73,3 m2 ve 3.NP. Jedná se o již pronajatý byt, kde je nyní nejvýhodnější doba na jeho koupi. Po roce 2013 bude cena bytu srovnatelná s tržní cenou volného bytu. Průkazy energetické náročnosti k dispozici v kanceláři. Dům se nachází v klidné lokalitě Prahy 10 - Hostivaři, která kromě přírodního prostředí a dobré dostupnosti, nabízí kompletní vybavenost, jako např. zdravotnická zařízení, školky a školy, tak i sportovní centrum, kde můžete aktivně relaxovat, množství restaurací a to vše situované v blízkém nákupním centru Park Hostivař. K této lokalitě neodmyslitelně patří velká Hostivařská přehrada, obklopená krásným a rozlehlým lesoparkem, který nabízí spoustu možností kvalitní relaxace. Parkování je možné před domem. Byt 3+kk Byt 3+kk s lodžií, o celkové výměře 63m2. Světlý byt v dobrém původním stavu s výhledem do lesoparku, orientace bytu na východ, neprůchozí pokoje, nové plastové stoupačky a plastová okna, k bytu patří sklep. Měsíční poplatky činí 3800,- Kč. Byt je situován do 6. patra sedmipatrového panelového domu s výtahem, dům je po kompletní rekonstrukci (zateplení, nová fasáda, výtah, atd.). Byt nabízí klidné bydlení s množstvím zeleně, bohatou občanskou vybaveností a výbornou dopravní dostupností (MHD - 10 minut do centra). Srovnatelné jednotky Název: Byt 3+1/L Lokalita: Hostivař Podlaží: 7.NP Dispozice: 3+1/L Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelová 79,00 m 2 2 490 000 Kč 31 519 Kč/m 2 Použité koeficienty: - 6 -
K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 podlaží 1,10 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Název: Byt 3+1/L Lokalita: Hostivař Podlaží: 3NP Dispozice: 3+1 Celkový koef. K C 0,99 Upravená j. cena Kč/m 2 31 290 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelová 74,00 m 2 2 430 000 Kč 32 838 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 podlaží 1,00 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 29 636 Název: Byt 3+1/B Lokalita: Hostivař Podlaží: 3NP Dispozice: 3+1/B Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelová 73,00 m 2 2 549 000 Kč 34 918 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 podlaží 1,00 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 31 513 Název: Byt 3+kk - 7 -
Lokalita: Podlaží: Dispozice: Mračnická, Hostivař Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 63,00 m 2 2 375 000 Kč 37 698 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 podlaží 1,10 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. K C 0,99 Upravená j. cena Kč/m 2 37 425 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 29 636 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 32 466 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 37 425 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 32 466 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 74,88 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 2 431 054 Kč Popis: 3+1 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena Současný stav 2 431 054 Kč 1 151 529 Kč 2 430 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.17 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena (ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) je cenou, kterou by bylo možno dosáhnout při prodejích stejného nebo obdobného majetku, případně při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Nejčastějším způsobem zjištění obvyklé ceny je porovnávací způsob. Cena věci zjištěná - 8 -
porovnáním vychází z porovnání ceny obdobné věci k datu ocenění v daném místě. Porovnání u nemovitostí zohledňuje, zejména druh nemovitosti, místo stavby, velikost, využitelnost a vybavenost apod. Pro objektivizaci obvyklé ceny bytové jednotky je vedle porovnávacího způsobu ocenění provedeno ocenění věcnou hodnotou. Věcná hodnota (nákladová) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení. Ocenění pozemku není provedeno. Pozemek je jiného vlastníka. Na základě výše uvedených zjištění a propočtů je stanovena obvyklá cena nemovitosti - bytové jednotky č.1091/1 s podílem na společných částech domu čp. 1091,1092 k.ú. Hostivař, obec Praha, okres Hl. město Praha ve výši přibližující se porovnávací hodnotě 2 430 000,- Kč Slovy: dvamilionyčtyřistatřicettisíc Kč V Hostivici, 30.5.2013 Ing. Jaroslava Luňáčková Jarní 1324 253 01 Hostivice D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 9.prosince 2011 č.j. Spr 4076/2010 pro základní obor Ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se specializací na oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 44-23.13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 44-23.13. - 9 -
- 10 -