ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 277-7/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 277-7/2015 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, Bytová jednotka č. 1754/30, LV č k.ú. Litoměřice Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Litoměřice, obec Litoměřice, k.ú. Litoměřice Adresa nemovité věci: Stránského 1754/29, Litoměřice Vlastník stavby: /1683, Ludmila Kudličková, Stránského 1754/29, Litoměřice, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Exkutorský úřad Praha 1 - JUDr. Jiří Bulvas Adresa objednavatele: Jablonecká 322, Praha 9 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Zbyněk Saifrt Veitova 290/3, Litoměřice IČ: telefon: , DIČ: fax: info@znapo.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení 146 EX 1369/14-28 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 10 stran Počet příloh: 1 Počet vyhotovení: 4 Litoměřicích, dne Ing. Zbyněk Saifrt

2 NÁLEZ Znalecký úkol Na základě usnesení č.j. 146 EX 1369/14-28 ze dne vypracovat ocenění (stanovit cenu obvyklou) bytové jednotky č. 1754/30 v bytovém domě č.p na p.č. 2563/120, včetně spoluvlastnického podílu ve výši 5326/ na společných částech domu č.p na p.č. 2563/120 a pozemků p.č. 2563/120. Vše zapsáno na LV č v k.ú. Litoměřice, město Litoměřice, okres Litoměřice, kraj Ústecký. Přehled podkladů výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, pracoviště Litoměřice, list vlastnictví č prokazující stav evidovaný k datu snímek katastrální mapy kupní smlouva s právnímu účinky vkladu do katastru nemovitostí ze dne informace z internetové databáze pozemků a staveb KÚ informace a doklady objednatele ocenění skutečnosti zjištěné na místě fotodokumentace Místopis Litoměřice jsou bývalé okresní město na soutoku Labe a Ohře v severních Čechách. Celková rozloha města činí celkem 17,99 km2, ve městě žije bezmála 25 tisíc obyvatel.historické jádro města je již od roku 1950 městskou památkovou rezervací, v níž je zahrnuto celkem 44 ulic a devět náměstí. Ve městě sídlí biskupství litoměřické diecéze. Město má plnou občanskou vybavenost včetně finančního a katastrálního úřadu. Napojení na dopravní infrastruktůru velmi dobré (automobilová doprava s napojením na D8, MHD, železnice, autobus a lodní doprava). Oceňovaná nemovitost je situována v severozápadní, zastavěné části města (sídliště cihelna) a je přístupná ze zpevněné komunikace ul. Stránského. Zastávka MHD, obchodní centrum a železniční zastávka v docházkové vzdálenosti. SOUČASNÝ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon BUDOUCÍ STAV Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - sidlištní zástavba Celkový popis Bytová jednotka č. 1754/30 standardního provedení s vnitřní dispozicí 2+1 a příslušenstvím o celkové výměře 53,26m 2 v osmém nadzemním podlaží typového, bytového, panelového domu s výtahem č.p Panelový dům postavený v upravené severočeské variantě se nachází v zastavěné části města Litoměřice a je přístupný ze zpevněných komunikací (ul. Stránského). Napojení na inženýrské sítě provedeno v plném rozsahu místně se vyskytujících (el. rozvodná síť, veřejný vodovod, kanalizace, telekomunikace). Celková užitná hodnota bytu snížena vlivem nízké kvality stavebních prací s obtížně - 2 -

3 odstranitelnými konstrukčními vadami pro tento typ staveb však typická (nízká kročejová a vzduchová neprůzvučnost). Součástí bytové jednotky je podíl ve výši 5326/ na společných částech budovy č.p na p.č. 2563/120 a pozemků p.č. 2563/120, 2563/159 o výměře 313 a 29 m 2. Projektová dokumentace ke dni ocenění nepředložena. Údržba prováděna nepravidelně v různém rozsahu a kvalitě prováděných prací. Prohlídka bytové jednotky povinným neumožněna. Ocenění provedeno porovnáním na základě vnějšího ohledání a informací poskytnutých oprávněným panem Lexou, který detailně popsal vybavení a stav bytové jednotky. Silné stránky + lodžie + bezbarierový přístup + bytový dům pro kompletní revitalizaci (zateplená vnější obálka, výměna původních výplní okenních otvorů, hlavní stoupací rozvody TZB). + klidná lokalita s dobrou občanskou vybaveností v docházkové vzdálenosti + velmi dobré dopravní napojení Slabé stránky - původní provedení - 8. nadzemní podlaží s výtahem RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Poloha nemovité věci v chráněném území Komentář: Situováno v CHKO České Středohoří. Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Ostatní rizika: Nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - 3 -

4 OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty stavby Bytová jednotka č 1754/30 Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově 21 Budova: J. domy vícebytové (typové) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyně: 12,37 * 1,00 = 12,37 m 2 pokoj 1: 18,37 * 1,00 = 18,37 m 2 pokoj 2: 11,92 * 1,00 = 11,92 m 2 koupelna: 2,56 * 1,00 = 2,56 m 2 WC: 0,96 * 1,00 = 0,96 m 2 předsíň: 3,79 * 1,00 = 3,79 m 2 komora: 3,29 * 1,00 = 3,29 m 2 lodžie: 0,96 * 0,20 = 0,19 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 53,45 m 2 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 5, ,00 5,40 2. Svislé konstrukce S 18, ,00 18,20 3. Stropy S 8, ,00 8,40 4. Krov, střecha S 4, ,00 4,90 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,30 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 5, ,00 5,70 8. Úprava vnějších povrchů S 2, ,00 2,90 9. Vnitřní obklady keramické C 1, ,00 0, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna N 5, ,54 8, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod S 0, ,00 0,40-4 -

5 18. Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod C 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 2, ,00 2, Vybavení kuchyní S 1, ,00 1, Vnitřní hygienické vyb. S 3, ,00 3, Výtahy S 1, ,00 1, Ostatní S 5, ,00 5, Instalační pref. jádra S 3, ,00 3,70 Součet upravených objemových podílů 101,16 Koeficient vybavení K 4 : 1,0116 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 2 ]: = 8 020,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 1,0370 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0116 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1000 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = ,14 Plná cena: 53,45 m 2 * ,14 Kč/m 2 = ,43 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 37 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 63 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 37 / 100 = 37,0 % Koeficient opotřebení: (1-37,0 % / 100) * 0,630 Bytová jednotka č 1754/30 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = ,81 Kč Oceňované jednotce náleží spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a pozemku. Spoluvlastnický podíl je: / Bytová jednotka č 1754/30 - zjištěná cena = ,81Kč - 5 -

6 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Litoměřice - sídliště Cihelna BJ v panelovém domě s 8.NP Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena panelová 53,45 m 2 8.NP Kč Kč/m 2 Popisy porovnatelných jednotek Prodej bytu m2 Nabízíme prodej bytu 2+1 v osobním vlastnictví o podlahové ploše 42 m2, který se nachází ve 4. patře panelového domu v Litoměřicích - Předměstí - ulice Stránského. Byt je po velmi povedené celkové rekonstrukci bez nutnosti dalších úprav - podlahy, jádro, kuchyň, koupelna, okna a elektřina. Budova je také po kompletní rekonstrukci - zateplení, střecha, výtah, vchodové dveře, voda a odpady. Poloha bytu je ideální pro milovníky klidného prostředí a zeleně. zdroj : fullscreen=false Litoměřice - prodej bytu lodžie Nabízíme prodej bytu 2+1+ lodžie v Litoměřicích, ulice Werichova o podlahové ploše 55,14 m2. Byt se nachází v 1. NP panelového domu, který plánuje kompletní revitalizaci v roce Byt je v osobním vlastnictví. Byt je po rekonstrukci v roce Má zděné jádro, novou kuchyňskou linku, nové rozvody elektřiny v bytovém jádře, plastová okna. Podlahovou krytinu tvoří plovoucí podlaha, linoleum a dlažba v koupelně a na chodbě. Byt je slunný s blízkou dostupností do centra. V bezprostřední blízkosti... jsou nákupní možnosti - Lidl a Severka, mateřská školka, obvodní lékař, zastávka MHD a ČD. zdroj : Byt 2+1 Byt 2+1 s lodžií a komorou v 6. poschodí panelového domu. Budova je zateplena, nová střecha a plastová okna. Klidná lokalita Litoměřic. Nedaleko nový obchodní řetězec. Parkování před budovou. zdroj : Srovnatelné jednotky Název: Prodej bytu m2 Lokalita: Stránského, Litoměřice - Předměstí Podlaží: 4.NP Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panel 42,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00-6 -

7 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - po celkové rrekonstrukci; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - identický; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší BJ ve stejné lokalitě; Název: Litoměřice - prodej bytu lodžie Lokalita: Litoměřice, Werichova Podlaží: 1.NP Dispozice: 2+1 Celkový koef. K C 0,61 Upravená j. cena Kč/m Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panel 55,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,97 K4 Provedení a vybavení 0,85 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,10 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Poloha - mírně lepší; Provedení a vybavení - BJ po celkové rekonstrukci; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - srovnatelný; Úvaha zpracovatele ocenění - mírně horší - BD před revitalizací; Název: Byt 2+1 Lokalita: Litoměřice - ul. Odboje Podlaží: 6. NP Dispozice: 2+1 původní Celkový koef. K C 0,73 Upravená j. cena Kč/m Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panel 55,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00-7 -

8 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - realitní inzerce - starší; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - srovnatelný; Úvaha zpracovatele ocenění - srovnatelné; Celkový koef. K C 0,85 Upravená j. cena Kč/m Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 53,45 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky Kč Popis: BJ v panelovém domě s 8.NP - 8 -

9 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav Kč 0 Kč Kč 0 Kč Obvyklá cena Kč slovy: Šestsetpadesáttisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena se obvykle zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pro tento případ ocenění vzhledem k charakteru nemovitostí byl použit porovnávací způsob ocenění. Analýzou trhu se nepodařilo zjistit skutečně realizované prodeje porovnatelných nemovitostí v dané lokalitě a nejbližším okolí za posledních 12 měsíců, ale pouze nabídky prodejů porovnatelných nemovitosti nabízených prostřednictvím realitních kanceláří. Tyto ceny nejsou cenami skutečně dosaženými při samotném prodeji, ale cenami požadovanými. Takto zjištěné tržní hodnoty, které jsou dále upraveny koeficientem odlišnost, který mimo jiné zahrnuje i koeficient redukce pramene ceny lze po zaokrouhlení považovat za ceny obvyklé. V Litoměřicích Ing. Zbyněk Saifrt Veitova 290/ Litoměřice telefon: , info@znapo.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí nad Labem ze dne 3. listopadu pod č.j. Spr. 4853/2010 pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady specielně nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 7/

10 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti ze dne Fotodokumentace nemovitosti ze dne