Odhad tržní hodnoty č. 22402 Objednatel posudku: Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 01986/11-034 Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 01986/11-034 Podle stavu ke dni 22. 4. 2012 posudek vypracoval: Adolf Pelárd.t. Soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 11 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Dolní Studénky, 22. 4. 2012
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitostí: Pozemek parcela č. 4387/6 druh:orná půda zapsaný v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Přerov pro obec Troubky, katastrální území Troubky nad Bečvou na LV č. 1949 s podílem povinného 1/8 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 01986/11-034 ze dne 9.3.2012. 2. Informace o nemovitosti Nemovitost pozemek zapsaný v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Přerov pro obec Troubky, katastrální území Troubky nad Bečvou na LV č. 1949 je zemědělská půda pod ochranou Zemědělského půdního fondu. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 22. 4. 2012 bez přítomnosti vlastníka. 4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 01986/11-034 ze dne 9.3.2012. - LV 1949 k.ú.troubky nad Bečvou, obec Troubky - KM k LV 1949 k.ú.troubky nad Bečvou, obec Troubky (zdroj čúzk) - údaje z veřejného registru půdy LPIS - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - DeltaNem - mapový server ČUZK, - mapový server Google 5. Vlastnické a evidenční údaje Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Přerov pro obec Troubky, katastrální území Troubky nad Bečvou na LV č. 1949 souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly převzaty od vlastníka podílu na nemovitosti, a z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Metody oceňování Obvyklá ceny Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. - Nákladový (věcná hodnota) - Výnosový - porovnávací Nákladová metoda
4 Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední. Věcná hodnota nemovitosti Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Popis oceňované nemovitosti - pozemku. Oceňovaná nemovitost pozemek p.č. 4387/6 k.ú. Troubky nad Bečvou zapsaná na LV č. 1949 je zemědělská půda situovaná v bezprostřední blízkosti vojenského letiště Přerov.. K pozemku není možný přístup po veřejné komunikaci. Pozemek parcela p.č. 4387/6 orná půda, výměra celkem 15 071 m 2 zemědělská půda BPEJ výměra 35900 4 103 m 2 Region: teplý, mírně vlhký Suma teplot nad 10 C: 2500-2800 Vláhová jistota: 4-7 Expozice: všesměrová Suchá vegetační období: 10-20 dní Průměrná roční teplota: 7 C - 9 C Sklonitost: rovina Roční úhrn srážek: 550-700 mm 0-3
5 Hloubka půdy: hluboká Skeletovitost: žádná, s příměsí >60 cm do 10% Půdní typy: Podloží: Váha: Skeletovitost: Vododržnost: Fluvizemě glejové nivní uloženiny těžké i velmi těžké bez skeletu vláhové poměry nepříznivé, vyžadují regulaci vodního režimu BPEJ výměra 35800 10 968 m 2 Region: teplý, mírně vlhký Suma teplot nad 10 C: 2500-2800 Vláhová jistota: 4-7 Expozice: všesměrová Suchá vegetační období: 10-20 dní Průměrná roční teplota: 7 C - 9 C Sklonitost: rovina Roční úhrn srážek: 550-700 mm 0-3 Hloubka půdy: Půdní typy: Podloží: Váha: Skeletovitost: Vododržnost: hluboká Skeletovitost: žádná, s příměsí >60 cm do 10% Fluvizemě glejové nivní uloženiny, popřípadě s podložím teras středně těžké nebo středně těžké lehčí pouze slabě skeletovité hladina vody níže 1 m, vláhové poměry po odvodnění příznivé Skelet jsou štěrk (4-30mm) a kamení (3cm-30cm). Hloubka půdy je omezena pevnou horninou nebo silnou skeletovostí. Zdroj: vyhláška Ministerstva zemědělství č. 327/1998 Sb., ze dne 15. prosince 1998, ve znění vyhlášky č. 546/2002 Sb., ze dne 12. prosince 2002. Ceny půdy dle přílohy č. 22 vyhlášky č. 3/2008 Ministerstva financí ze dne 3. ledna 2008.
6 8. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 1949 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno
7 B. Odhad obvyklé ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Přerov Počet obyvatel: 2 001 5 000 obyvatel Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 1949 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 1949 29 29 Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s 25 50 tisíci obyvateli území sousedních obcí + 80 % Úprava celkem: + 80 % 1,800 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená BPEJ Cena [Kč] orná půda 4387/6 10 968 11,59 20,8620 35800 228 814,42 orná půda 4387/6 4 103 8,79 15,8220 35900 64 917,67 Součet: 15 071 293 732,09 Pozemky na LV číslo 1949 zjištěná cena: 293 732,09 Kč
8 a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. a.2.1) Pozemky na LV číslo 1949 29 29 Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s 25 50 tisíci obyvateli území sousedních obcí + 80 % Úprava celkem: + 80 % 1,800 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená BPEJ Cena [Kč] orná půda 4387/6 10 968 11,65 20,9700 229 998,96 orná půda 4387/6 4 103 11,65 20,9700 86 039,91 Součet: 15 071 316 038,87 Pozemky na LV číslo 1949 zjištěná cena: 316 038,87 Kč b) Věcná břemena b.1) Obecná metoda b.1.1) Věcné břemeno Hodnota věcného břemene: = 0, Kč
9 C. Rekapitulace Jak vyplývá z analýzy dat ČSÚ, byl oproti loňskému roku pokles cen nemovitostí obecně o téměř 15 %. U pozemků to bylo o něco méně. Avšak tyto data jsou při analýze sumarizovány, dle sdělení realitních makléřů je nyní situace v oblasti nemovitostí - pozemků velmi vážná a jejich pohyb na trhu s nemovitostmi se téměř zastavil. Ačkoliv by se tedy dalo říct, že po krizových letech realit bude situace na trhu s nemovitostmi lepší, opak je pravdou. Stále pokračuje pokles cen, kde nelze za současné situace odhadnout jak hluboce se toto projeví v konečných cenách nemovitostí. Pro tržní cenu zemědělských pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků pro zemědělské účely (často vyjádřená úřední cenou dle BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků, druh pozemků (orná půda, trvalé travní porosty, jiné), poloha pozemků v krajině a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Vodítkem pro určení tržní ceny za zemědělské pozemky je úřední cena dle BPEJ, která alespoň základním způsobem naznačuje kvalitu pozemků - skutečná cena ale může být nižší nebo naopak nekolikanásobně vyšší. Tržní cena se nejčastěji pohybuje v rozmezí od 7-15Kč/m2 zemědělské půdy. Toto platí u pozemků určených i dlouhodobě pouze pro zemědělské účely. Při odhadu obyvklé ceny pozemků znalec použil hodnoty průměrných cen zemědělské půdy ve výši 11,65 Kč/m 2 na celou výměru pozemku. Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč Cena pozemků podle cenového předpisu Hodnota pozemků podle průměrných cen zemědělských poz. Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé ceny celkem. Odhad obvyklé ceny podílu 1/8 293 730, Kč 316 040, Kč 0, Kč 316 040, Kč 39 510, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem 316 040, Kč Cena slovy: Třistašestnácttisícčtyřicet Kč
10 Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Vlastnický podíl Podíl ceny Betáková Zdeňka 7 / 8 276 535, Kč Přikrylová Danuše 1 / 8 39 505, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce podílu 1/8 39 510, Kč Cena slovy: Třicetdevěttisícpětsetdeset Kč
11 D. Seznam příloh 1. LV 1949 k.ú. Troubky nad Bečvou, obec Troubky 2. KM k LV 1949 k.ú. Troubky nad Bečvou, obec Troubky 3. mapy místa 4. údaje LPIS 5. ortofoto místa