ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5729-139/2015 o obvyklé ceně nemovité věci bytová jednotka č.1652/14 v budově č.p.1652, 1653, 1654, realizované na pozemcích p.č.4813, 4814, 4815, vč. spoluvlastnických podílů na budově a na pozemcích, katastrální území Jirkov (kód:660761), obec Jirkov, okres Chomutov Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Praha 10 Mgr. Richard Bednář, soudní exekutor Na Plískavě 1525/2 102 00 Praha 10 Účel posudku: Odhad obvyklé ceny nemovité věci 003 EX 17877/11-41 Oceňovací vyhláška: Odhad obvyklé ceny je proveden s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014 Oceněno ke dni: 26.září 2015 Posudek vypracoval: Ing.Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 - Michle Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je archivováno. Celkem posudek obsahuje 15 stran a přílohy. V Praze, dne 6.října 2015
ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.) METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. - metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. - metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné funkčně související věci. Pro tento konkrétní případ je vypovídací schopnost ceny určené nákladovým způsobem malá, a proto je v posudku nahrazena cenou zjištěnou, tj. vypočtenou podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.303/2013 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné porovnávacím způsobem. Tvůrce vyhlášky pro určení porovnávacích údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro stanovení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky. Obvyklá cena bude zjištěna i se znalostí cen porovnatelných nemovitých věcí. - 2 -
NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovité věci Nemovitá věc bytová jednotka č.1652/14 se nalézá v budově č.p.1652, 1653, 1654, katastrální území Jirkov (kód:660761), obec Jirkov. Nemovitá věc je dále tvořena spoluvlastnickými podíly: - na společných částech domu č.p.1652, 1653, 1654. Velikost spoluvlastnického podílu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 330/38992, - na pozemcích p.č.4813, 4814, 4815. Velikost spoluvlastnického podílu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 330/38992. Bytový dům č.p.1652, 1653, 1654 je situován v lokalitě s převážně bytovou zástavbou v severozápadní části obce. Bytový dům je přístupný z ulice Krušnohorská. Dopravní dostupnost nemovité věci je dobrá, obcí prochází silnice první třídy č.13, které spojují obec s obcemi Karlovy Vary, Chomutov, Teplice, Most, Děčín aj. Chomutov sousedí na jihozápadní straně Jirkova. Hromadná dopravní obsluha je zastoupena dálkovými autobusovými a vlakovými linkami s přímými spoji na Chomutov, Most a ostatní obce. V obci je k dispozici též městská hromadná doprava, která je společná s městem Chomutov. Budova má 8 nadzemních podlaží a jedno podzemní podlaží. V budově se nalézá 64 bytových jednotek a 1 jednotka nebytová, v podzemním podlaží se nalézají sklepy a společné prostory. V objektu je realizován výtah. Bytová jednotka se nalézá v 5.NP. Budova je realizována tradiční panelovou technologií s užitím tradičních materiálů a obvyklých konstrukčních detailů. Budova je zateplena. Stáří objektu je stanoveno odborným odhadem. Technický stav budovy odpovídá zvolenému konstrukčnímu systému, použitým materiálům, realizované rekonstrukci, době a způsobu užívání. Dle Malého lexikonu obcí má Jirkov k datu ocenění 20029 stálých obyvatel. V obci Jirkov se nalézá kompletní sortiment služeb občanské vybavenosti. Jirkov má statut města, je obcí ve správním obvodu obce s rozšířenou působností Chomutov, pověřený obecní úřad je též v obci Chomutov. Vzhledem k tomu, že nemovitá věc nebyla zpřístupněna, určení vnitřních konstrukcí a vybavení bylo provedeno na základě vnějšího vizuálního šetření, informací dostupných na místně příslušných úřadech, prohlášení vlastníka a nabývacího titulu. Na nemovité věci (bytové jednotce) vázne předkupní právo ve prospěch Města Jirkov, IČO: 00261904, Náměstí Dr. E. Beneše č.p. 1, 431 11 Jirkov, na základě Smlouvy o převodu vlastnictví a zřízení předkupního práva. Předkupní právo nemá vliv na cenu obvyklou. Na nemovité věci vázne věcné břemeno užívání bytu ve prospěch paní Dagmar Odrobinová (rč: 365915/022), bytem: Krušnohorská 1652, Jirkov. Věcné břemeno je zřízeno na základě Darovací smlouvy a smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 23.10.2013. Věcné břemeno má vliv na obvyklou cenu nemovité věci. 2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora Mgr. Richarda Bednáře, Exekutorský úřad Praha 10 č.j. 003 EX 17877/11-41 ze dne 28.5.2015. Informace z katastru nemovitých věcí pro katastrální území Jirkov (kód: 660761), obec Jirkov, list vlastnictví č.5677 ze dne 7.10.2015. Výpis z katastru nemovitých věcí pro katastrální území Jirkov (kód: 660761), obec Jirkov, list vlastnictví č.5650 ze dne 7.10.2015. - 3 -
Prohlášení vlastníka, podle 4 zákona č.72/1994 Sb., ze dne 25.6.2009 Darovací smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 23.10.2013 Smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky č.1652/14 a zřízení předkupního práva z roku 2009. Mapa geografického informačního systému vyhotovená z údajů vedených Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Chomutov. Fotodokumentace pořízená při místním šetření. Místní šetření konané dne 26.9.2015. 3. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitých věcí je jako vlastník nemovité věci na listu vlastnictví č.5677, a spoluvlastník (vyplývající z vlastnictví bytové jednotky) na listu vlastnictví č.5650 pro katastrální území Jirkov (kód: 660761), obec Jirkov zapsán: Josef Šafařík identifikátor: 761125/2451 Nám. Dr. Beneše 1 431 11 Jirkov 4. Přílohy posudku - Informace z katastru nemovitých věcí - Mapa geografického informačního systému - Mapa širších souvislostí - Fotodokumentace - Inzerce porovnatelných nemovitých věcí 5. Předmětem ocenění jsou 1) Pozemek p.č.4813 2) Pozemek p.č.4814 3) Pozemek p.č.4815 4) Bytová jednotka č.1652/14 5) Věcné břemeno podle 16b zákona č.151/1997 Sb. * * * Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. * * * - 4 -
POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Pozemek p.č.4813 Oceněno podle 3 vyhlášky. 1.1 Popis Pozemek p.č.4813, zastavěná plocha a nádvoří, s výměrou 216 m 2. Na pozemcích p.č.4813, 4814, 4815 je realizovaný bytový dům č.p.1652, 1653, 1654. Spoluvlastnický podíl, vyplývající z vlastnictví bytové jednotky, na pozemcích je 330/38992. 1.2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel 1 0.95 20029 obyvatel 2. Hospodářsko-správní význam obce 3 0.85 Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc 3. Poloha obce 2 1.03 Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí vyjmenovanou v tabulce č. 1- Chomutov 4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00 Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 1 1.00 Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6. Občanská vybavenost v obci 1 1.00 Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Součin hodnot 0.832 Iu = SOUČIN(Ui) = 0.832 1.3 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma 1 0.00 Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání - 5 -
6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000 1.4 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 848,64 ZC = ZCv x Iu = 1020 Kč x 0.832 = 848.64 Kč Index cenového porovnání x 0.9900 I = Io x It x Ip = 1.000 x 1.000 x 0.990 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 840,15 Cena za celou výměru 216.00 m 2 = Kč 181.473,18 Započtení spoluvl.podílu 330/38992 = Kč 1.535,86 Pozemek p.č.4813 Cena celkem Kč 1.536,- 2. Pozemek p.č.4814 Oceněno podle 3 vyhlášky. 2.1 Popis Pozemek p.č.4814, zastavěná plocha a nádvoří, s výměrou 215 m 2. Na pozemcích p.č.4813, 4814, 4815 je realizovaný bytový dům č.p.1652, 1653, 1654. Spoluvlastnický podíl, vyplývající z vlastnictví bytové jednotky, na pozemcích je 330/38992. 2.2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel 1 0.95 20029 obyvatel 2. Hospodářsko-správní význam obce 3 0.85 Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc 3. Poloha obce 2 1.03 Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí vyjmenovanou v tabulce č. 1 - Chomutov 4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00 Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 1 1.00 Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6. Občanská vybavenost v obci 1 1.00 Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Součin hodnot 0.832 Iu = SOUČIN(Ui) = 0.832-6 -
2.3 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma 1 0.00 Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000 2.4 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 848,64 ZC = ZCv x Iu = 1020 Kč x 0.832 = 848.64 Kč Index cenového porovnání x 0.9900 I = Io x It x Ip = 1.000 x 1.000 x 0.990 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 840,15 Cena za celou výměru 215.00 m 2 = Kč 180.633,02 Započtení spoluvl.podílu 330/38992 = Kč 1.528,75 Pozemek p.č.4814 Cena celkem Kč 1.529,- 3. Pozemek p.č.4815 Oceněno podle 3 vyhlášky. 3.1 Popis Pozemek p.č.4815, zastavěná plocha a nádvoří, s výměrou 237 m 2. Na pozemcích p.č.4813, 4814, 4815 je realizovaný bytový dům č.p.1652, 1653, 1654. Spoluvlastnický podíl, vyplývající z vlastnictví bytové jednotky, na pozemcích je 330/38992 3.2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel 1 0.95 20029 obyvatel 2. Hospodářsko-správní význam obce 3 0.85 Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc - 7 -
3. Poloha obce 2 1.03 Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí vyjmenovanou v tabulce č. 1 - Chomutov 4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00 Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 1 1.00 Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6. Občanská vybavenost v obci 1 1.00 Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Součin hodnot 0.832 Iu = SOUČIN(Ui) = 0.832 3.3 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma 1 0.00 Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000 3.4 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 848,64 ZC = ZCv x Iu = 1020 Kč x 0.832 = 848.64 Kč Index cenového porovnání x 0.9900 I = Io x It x Ip = 1.000 x 1.000 x 0.990 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 840,15 Cena za celou výměru 237.00 m 2 = Kč 199.116,40 Započtení spoluvl.podílu 330/38992 = Kč 1.685,18 Pozemek p.č.4815 Cena celkem Kč 1.685,- - 8 -
4. Bytová jednotka č.1652/14 Oceněno podle 38 vyhlášky. 4.1 Popis Oceňovanou nemovitou věcí je bytová jednotka č.1652/14 v budově č.p.1652, 1653, 1654 (ulice Krušnohorská, vchod č.p.1652), realizované na pozemcích p.č.4813, 4814, 4815, katastrální území Jirkov (kód: 660761), obec Jirkov, vč. příslušenství a podílu na společných částech budovy a pozemků. Dispoziční uspořádání bytové jednotky je následující: charakter 1+1 o celkové výměře 33,00 m 2. Výměra je bezezbytku převzata z prohlášení vlastníka a smlouvy o převodu vlastnictví bytové jednotky č.1652/14 a zřízení předkupního práva (viz Podklady pro vypracování znaleckého posudku). Celková výměra pro výpočet ceny je pak upravena v souladu s oceňovací vyhláškou. Bytová jednotka se nalézá v 5. NP, v budově je realizován výtah. Vybavení a konstrukce domu, resp. bytové jednotky je zohledněno ve výpočtu. Vzhledem k tomu, že bytová jednotka nebyla zpřístupněna, vybavení a vnitřní konstrukce jednotky jsou určeny na základě vnějšího vizuálního šetření, informací získaných na místně příslušných úřadech a prohlášení vlastníka. Technický stav je předpokládaný jako dobrý, odpovídající době a účelu užití. Dům je v dobrém stavu, zateplen, nová plastová okna. Spoluvlastnický podíl ke společným částem domu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 330/38992. 4.2 Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.1..1 Typ podle účelu užití: J - budovy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Montované z dílců betonových plošných 4.3 Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha kuchyň 11.6 11.60 m 2 pokoj 16 16.00 m 2 předsíň 2.5 2.50 m 2 koupelna 2.1 2.10 m 2 WC 0.8 0.80 m 2 Podlahová plocha bytu celkem 33.00 m 2 4.4 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 2 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území - 9 -
4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * 0.00 * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + 0.00) x 1 = 1.000 4.5 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.00 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 3-0.05 Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 2-0.01 V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 5 0.00 Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava 3 0.01 Zastávka Jirkov, Stará Vinice cca 80 m 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 2 0.00 Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 0.00 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * -0.01 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.01) x 1 = 0.990 4.6 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Typ stavby 3 0.00 Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu 2 0.00 Standardní 3. Příslušenství domu 2 0.00 Bez dopadu na cenu bytu - 10 -
4. Umístění bytu v domě 2 0.00 5.NP s výtahem 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám 2 0.00 Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) 3 0.00 Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 1-0.03 Standardní vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu 3 0.00 Dálkové 9. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav b) 2 0.8000 Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.00 vynásobena koef. s=0.8+0 pro stáří 40 let) Celkem * -0.03 * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + -0.03) x 0.8 = 0.776 4.7 Výpočet ceny objektu ( 38 vyhlášky) Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč 6.753,- Iv: index konstrukce a vybavení x 0.776 It: index trhu x 1.000 Ip: index polohy x 0.990 Cena upravená uvedenými indexy = Kč 5.186,30 Cena za celou podlahovou plochu 33.00 m 2 = Kč 171.148,03 Bytová jednotka č.1652/14 Cena celkem Kč 171.148,- 5. Věcné břemeno podle 16b zákona č.151/1997 Sb. 5.1 Popis Na bytové jednotce vázne věcné břemeno užívání bytu ve prospěch paní Dagmar Odrobinová, rč: 365915/022, bytem: Krušnohorská 1652, Jirkov. Věcné břemeno je zřízeno na základě: Darovací smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 23.10.2013. Obvyklé nájemné se v obci Jirkov u tohoto typu (bytová jednotka dispozičního řešení 1+1 s výměrou cca 30 m2) nemovité věci pohybuje v intervalu 100 až 160,- Kč/m 2 /měsíc. Vzhledem k předpokládanému standardnímu vybavení, původnímu udržovanému technickému stavu vnitřních konstrukcí a vybavení, podlaží a hlavně lokalitě, znalec odhaduje obvyklé nájemné ve výši 100,- Kč/m 2 /měsíc. - 11 -
5.2 Výpočet ceny věcného břemene Roční jednotkové nájemné dosažitelné = Kč 1.200,- Roční užitek za celou výměru 33.00 m 2 = Kč 39.600,- Roční užitek zjištěný ze smlouvy = Kč 0,- Min.roč.užitek pro výpočet (2/3 obvyklé ceny) = Kč 26.400,- Uvažovaná výše ročního užitku pro výpočet = Kč 39.600,- Počet let užívání práva podle smlouvy = po dobu života Uvažovaný počet let užívání práva pro výpočet = 10 roků Cena věcného břemene (roč.užitek x počet let) = Kč 396.000,- Věcné břemeno podle 16b zákona č.151/1997 Sb. Cena celkem Kč 396.000,- Dle 49 oceňovací vyhlášky: cena nemovité věci se sníží o cenu věcného břemena na ní váznoucího, určenou podle 16b zákona o oceňování majetku, nejvýše však o 80 % určené ceny nemovité věci. Vzhledem k tomu, že cena věcného břemene v tomto případě přesahuje cenu oceňované nemovité věci, cena věcného břemene je uvažována ve výši 80 % ceny nemovité věci. Věcné břemeno podle 16b zákona č.151/1997 Sb. Cena celkem Kč 140.718,- REKAPITULACE CENA ZJIŠTĚNÁ CENY VĚCNÝCH BŘEMEN 1) Věcné břemeno podle 16b zákona č.151/1997 Sb. Kč 140.718,- Zjištěná cena celkem Kč 140.718,- VÝSLEDNÉ CENY 1) Pozemek p.č.4813 Kč 1.536,- 2) Pozemek p.č.4814 Kč 1.529,- 3) Pozemek p.č.4815 Kč 1.685,- 4) Bytová jednotka č.1652/14 Kč 171.148,- 5) Věcné břemeno podle 16b zákona č.151/1997 Sb. Kč -140.718,- Zjištěná výsledná cena Kč 35.180,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 35.200,- - 12 -
REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je bytová jednotka v dispoziční řešení 1+1, výměra je 33,00 m 2. Jednotka se nalézá v 5. NP panelového bytového domu v ulici Krušnohorská, v katastrálním území Jirkov, obec Jirkov. Pozitivní faktory: - Rekonstrukce bytového domu (zateplení, nová okna, dveře, aj.), - V dosahu kompletní občanská vybavenost (v obci Jirkov). Negativní faktory: - Převis nabídky nad poptávkou v dané lokalitě, - Rozkolísaný trh nemovitostí, - Věcné břemeno užívání, - Předkupní právo. Pro tento konkrétní případ je vypovídací schopnost ceny stanovené pouze nákladovým způsobem malá, a proto je v posudku nahrazena cenou zjištěnou vypočtenou podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/2000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny porovnávacím způsobem, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Porovnatelné nemovité věci Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovité věci, které jsou srovnatelné jen v některých z rozhodujících parametrů, při tom řada inzerátů je vkládána opakovaně (tedy opět jako novinka), s již sníženou, často opakovaně sníženou, inzerovanou cenou (zatíženou o odměny makléřů a mnohdy ještě o právní pomoc ). Za předpokladu, že nemovité věci uvedené v příkladech nejsou zatíženy věcným břemenem nebo jiným omezujícím právem, pak - podle názoru znalec - je jejich obvyklá cena většinou v úrovni ceny zjištěné. Z důvodů výše uvedených a s vědomím, že porovnávací způsob určení ceny je jedním z respektovaných způsobů pro odhad obvyklé ceny, je přihlédnuto k ceně zjištěné 1) Cena zjištěná Kč 35.200,- - 13 -
Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena nemovité věci - bytová jednotka č.1652/14 v budově č.p.1652, 1653, 1654, realizované na pozemcích p.č.4813, 4814, 4815, vč. spoluvlastnických podílů na budově a na pozemcích, katastrální území Jirkov (kód:660761), obec Jirkov, okres Chomutov, po zaokrouhlení je: 36 000,- Kč Slovy: třicet šest tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovité věci předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: - riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů je minimální - objekt je realizován v zastavěném území, bez rizika - objekt se nenachází v území, kde není nutné uvažovat s možností přírodních katastrof - Na nemovité věci vázne věcné břemeno - Na nemovité věci vázne předkupní právo - v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (příkaz k prodeji nemovitosti, věcné břemeno, zahájení exekuce, zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce) Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: 1. Cena zjištěná dle platné oceňovací vyhlášky: a) Bez vlivu věcného břemene: 175.900,- Kč b) Se započítáním věcného břemene: 35.180,- Kč 2. Na nemovité věci vázne věcné břemeno užívání v hodnotě 396.000,- Kč. Cena věcného břemena je na základě 46 oceňovací vyhlášky upravena na: 140.718,- Kč. 3. Na nemovité věci vázne věcné břemeno užívání v hodnotě 396.000,- Kč. Cena věcného břemena je na základě 46 oceňovací vyhlášky upravena na: 140.718,- Kč. 4. Nemovitá věc není, ani její část, není kulturní památkou ve smyslu ustanovení 13 zákona č.20/1987 Sb. 5. Cena obvyklá, za kterou je nemovitá věc prodejná, je: a) Bez vlivu věcného břemene: 176.000,- Kč b) Se započítáním věcného břemene: 36.000,- Kč. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 6.října 2015-14 -... vypracoval
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 27.5.1992, č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 5729-139/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 Michle tel. 603 25 39 38 e-mail: jan.mels@atlas.cz - 15 -