ZNALECKÝ POSUDEK číslo ZP-3166 NEMOVITOST: Rodinný dům, rozestav. budova s pozemky Katastrální údaje : Kraj Vysočina, okres Jihlava, obec Krahulčí, k.ú. Krahulčí u Telče Adresa nemovitosti: Krahulčí 159, 588 56 Vlastník stavby: Marek Jaroslav, Krahulčí 159, 58856, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Marek Jaroslav, Krahulčí 159, 58856, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Adresa objednatele: Pod pekárnami 245/10, 190 00 Praha 9 ZHOTOVITEL : Znalecká společnost s.r.o. Adresa zhotovitele: Palackého 715/15, Praha 1 Nové Město, PSČ 110 00 IČ: 29042054 telefon: e-mail: znalecka@seznam.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení 085 EX 6477/11 (ocenění novostavby ve výstavbě) OBVYKLÁ CENA Současný stav 1 929 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 25.1.2013 Stav ke dni : 24.1.2013 Počet stran: 10 stran Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 3 V Praze, dne 25.1.2013 Znalecká společnost s.r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol: o ceně obvyklé na rozestav. stavbě s příslušenstvím ( IS ) na pozemku st. parc. č. 245 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 449/8 ( orná půda )v kat. území Krahulčí u Telče, obec Krahulčí, okres Jihlava, zapsáno na LV 338. Přehled podkladů: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 29.9.2011 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Marek Jaroslav, č.p. 159, 58856 Krahulčí. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. fotodokumentace předmětných nemovitostí. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis: Předmětem zjištění ceny obvyklé na rozestav. stavbě s příslušenstvím ( IS ) na pozemku st. parc. č. 245 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 449/8 ( orná půda ) v kat. území Krahulčí u Telče, obec Krahulčí, okres Jihlava, zapsáno na LV 338. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Budova je postavena na pozemku rovinatého charakteru. Obec Krahulčí se nachází cca 25 km jižně od města Jihlava. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti s příslušenstvím je průměrný. - 2 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Průběh výstavby odpovídá projektové Průběh výstavby neodpovídá projektové dokumentaci dokumentaci Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Výpočet hodnoty pozemků Pozemek st. parc.č. 245 ( zastavěná plocha ) je zcela zastaven stavbou, pozemek parc.č. 449/8 vedený v katastru nemovitostí druh pozemku orná půda je užíván jako zahrada k předmětnému domu, pozemky tvoří jeden funkční celek obdelníkového tvaru připojen na všechny IS. Pozemek je neoplocen porostlý travinou. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: stavební pozemek Mysliboř KRC: 1,00 KMP: 0,90 KPP: 1,10 KDD: 1,00 KMZ: 0,90 KIV: 0,90 KVP: 1,10 KUV: 0,90 Parcela č.: 4 304 1 286 896 299,00 0,79 237,37 Popis pozemku: Stavební pozemek v Mysliboři u Telče. Nabízíme vám k prodeji mírně svahovitý stavební pozemek (4304m2) s romantickým výhledem do přírodní krajiny v Mysliboři, 3km od Telče, 27 km od Jihlavy. Pozemek je zatravněný, celkově oplocený se vstupní bránou, s ovocnými stromy ( třešeň, švestka, jabloň, 2 ořešáky), a také se vzrostlými jehličnany. K pozemku vede obecní přístupová cesta. Je zde dovedena elektřina, voda na zalévání ( je nutné zhotovit vrt), plyn a kanalizace jsou mezi hranou pozemku a vozovky. Pozemek je velmi vhodný jak k rekreační výstavbě, tak i k tvalému bydlení, kde budete mít dostatečné soukromí. Pozemek je možné využít např. pro dva domy. V obci je obchod, hospoda, obecní úřad a sál ke kulturním akcím. Tento pozemek doporučujeme pro jeho - 3 -
romantické umístění, výhled do krajiny a soukromí. Lokalita: stavební pozemek Řásná KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,90 KIV: 0,90 KVP: 1,10 KUV: 0,90 Parcela č.: 1 459 676 976 464,00 0,80 372,08 Popis pozemku: Prodej,pozemek,Řásná-Telč Nabízíme k prodeji kompletně zasíťovanou parcelu (plyn, vodovod, kanalizace, elektřina, metropolitní sítě, komunikace, chodníky, osvětlení) v obci Řásná u Telče s podmínkou trvalého bydlení o výměře 1459 m2. Na parcele možno ihned začíst stavět. Za domy se již stavět nebude. Obec Řásná se nachází v krásném a klidném prostředí Českomoravské vrchoviny- nedaleko města Telč- UNESCO. Veškerá občanská vybavenost v Telči. Krásné místo pro bydlení. Lokalita: stavební pozemek Kaliště KRC: 1,00 KMP: 1,10 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,90 KIV: 0,90 KVP: 1,10 KUV: 0,90 Parcela č.: 2 288 230 000 100,52 0,88 88,67 Popis pozemku: Stavební parcela na okraji obce Býkovec, okr. Jihlava o rozloze 2288m2. Inženýrské sítě v dosahu. Krásná okolní příroda. Průměrná jednotková cena 232,71 Kč/m 2 a) stanovení obvyklé hodnoty oceňovaných pozemků v současném stavu: Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 245 120 0 nádvoří orná půda 449/8 721 0 Celková výměra pozemků 841 Hodnota pozemků celkem 0 b) stanovení obvyklé hodnoty oceňovaných pozemků v budoucím stavu: Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 245 120 0 nádvoří orná půda 449/8 721 0 Celková výměra pozemků 841 Hodnota pozemků celkem 0 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitost Zastavěná plocha: 120,00 m 2 Plocha pozemku: 841,00 m 2 Popis oceňované nemovitosti: Částečně podsklepený rodinný dům s jedním podzemním patrem, jedním nadzemním a podkrovní - 4 -
části, postavený v okrajové části obce Krahulčí na rovinatém neoploceném pozemku. Stavba se v době ohledání nacházela v částečně rozestavěném stavu, střecha je dřevěná s pálenou krytinou, euro okna, klempířské prvky provedeny z pozin. plechu, na podlahách jsou položeny koberce a keramická dlažba, schody jsou betonové bez obložení, zábradlí je provizorní, vytápění a teplá voda pomocí kombinovaného plynového kotle, první nadzemní patro je částečně vytápěno pomocí podlahového vytápění. Ve sklepě se nachází kotelna, dílna a sklep v prvním nadzemním patře jsou dva obytné pokoje, obývací pokoj, kuchyň, chodba koupelna s WC v podkrovní části je chodba, dva obytné pokoje, koupelna ( ve výstavbě ), šatna, půda je prázdná. Na dům navazuje garáž. Stavba je napojena na veškeré IS. Souhrnný stav nemovitosti s příslušenstvím je průměrný. Popisy porovnatelných nemovitostí: rodinný dům Stonařov Nabízíme k prodeji novostavbu rodinného domu s obytným podkrovím v nové zástavbě v obci Stonařov nedaleko Jihlavy a Telče. Zastavěná plocha domu činí 146 m2, zahrada má výměru 917 m2. V přízemí rodinného domu se nachází obývací pokoj spojený s kuchyní, pokoj pro hosty, hala a velká koupelna se sprchovým koutem a toaletou. Z haly lze projít do garáže. Z obývacího pokoje je vstup na terasu a zahradu. Podkroví je k dokončení (materiál je součástí kupní ceny). Dle projektové dokumentace zde budou 4 ložnice s koupelnou. Vytápění plynem, v obývacím pokoji je umístěna krbová vložka. rodinný dům Budiškovice Částečně podsklepený RD 5+1 (zast. plocha cca200m2)po celkové rekonstrukci. K domu náleží dvůr, hospodářská budova (garáž, dřevník), zahrada (1.200m2), terasa s krbem. Půdní prostory je možno rozšířit o další obytnou plochu stavebně připraveno. Dispozice I.NP kuchyň, 3x pokoj, koupelna, WC, chodba, terasa. II.NP 2xpokoj, půda (nyní slouží jako sušárna), příprava na WC + koupelna. Topení - ústřední na tuhá paliva, voda obecní + studna, odpad veřejná kanalizace, plast. okna, izolace, plyn na hranici pozemku. Obec Budíškovice leží v jižní části Českomoravské vysočiny. Je obklopena členitou krajinou, ve které je mnoho lesů, rybníků a luk. rodinný dům Mysletice Mysletice RD 6+1, garáž,zahrada Prodej dvougeneračního cihlového domu 6+1 v obci Mysletice, 6km od města Telč. V přízemí domu je jsou 2 pokoje a kuchyně s jídelnou, koupelna + WC, v patře jsou 3 pokoje a lodžie. V roce 2009 byla provedena celková rekonstrukce elektřiny 220/380, vody, nová koupelna a WC,nová dlažba. V suterénu domu je sklep, garáž a kotelna, topení na tuhá paliva(nový kotel). Dům je cihlový, orientovaný na J/Z. Celková plocha je 1642m2, udržovaná zahrada 1542m2, zastavěná plocha 100m2. Dům je ve výborném stavu, možnost zanechání zařízení, uvolnění po dohodě s majitelem. Je možná také výměna za 2+1(2+kk) + doplatek za byt v Jihlavě, Telči nebo Dačicích. rodinný dům Slavonice RD 5+kk ve Slavonicích o CP 700 m2. Konstrukce cihla /polyuretan/ cihla. Střecha betonové tašky. Dům je napojený na veřejný vodovod a kanalizaci. V přízemí se nachází garáž, kotelna, soc. zařízení, dva pokoje a obývací pokoj. V podkroví jsou dva pokoje a koupelna s toaletou. K domu náleží zahrada s terasou. rodinný dům Rynárec Podsklepený rodinný dům o dispozici 6+1 s garáží. Dispozice domu je v přízemí: obývací pokoj, kuchyně, ložnice s - 5 -
šatnou a balkonem, koupelna, v 1.patře: 3x pokoj, koupelna. Celková výměra pozemku je 601m2. Za domem se nachází upravená zahrada s pergolou a zapuštěným bazénem o průměru 4,6m s ohřevem i filtrací. Vytápěno ústředním topenním - kotel na tuhá paliva. Napojeno na obecní vodovod i kanalizaci, plyn na hranici pozemku. Srovnatelné nemovitosti Název: rodinný dům Stonařov Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/ks 2 430 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 1 063 m 2 3 000 000 Kč 3 000 000 Kč/ks Název: rodinný dům Budiškovice Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,66 Upravená j. cena Kč/ks 1 305 639 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 1 785 m 2 1 990 000 Kč 1 990 000 Kč/ks Název: rodinný dům Mysletice Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00-6 -
K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,89 Upravená j. cena Kč/ks 1 425 600 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 1 642 m 2 1 600 000 Kč 1 600 000 Kč/ks Název: rodinný dům Slavonice Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,89 Upravená j. cena Kč/ks 2 227 500 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 700 m 2 2 500 000 Kč 2 500 000 Kč/ks Název: rodinný dům Rynárec Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,98 Upravená j. cena Kč/ks 2 253 250 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 601 m 2 2 299 000 Kč 2 299 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 1 305 639 Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 1 928 398 Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 2 430 000 Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 1 928 398 Kč/ks - 7 -
Výsledná porovnávací hodnota 1 928 398 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 1 928 398 Kč 1 928 398 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 0 Kč 0 Kč Hodnota pozemku 0 Kč 0 Kč Obvyklá cena 1 929 000 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou na rozestav. stavbě s příslušenstvím ( IS ) na pozemku st. parc. č. 245 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 449/8 ( orná půda )v kat. území Krahulčí u Telče, obec Krahulčí, okres Jihlava, zapsáno na LV 338 v objektivní zaokrouhlené výši 1.929.000,-- Kč. V Praze 25.1.2013 Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 Nové Město - 8 -
Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-3166 znaleckého deníku. Znalecký posudek účtujeme dle přiložené likvidace - 9 -
Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH - 10 -