Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 2045 / 87-02 / 2014 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby Předmět ocenění Bytová jednotka č. 819/3, LV č. 3672, s podílem na společných částech domu a pozemku 793/10806 na pozemcích: pozemek parc.č. 2413/13, LV č. 3351 pozemek parc.č. 3413/14, LV č. 3351 Adresa Kraj Hlavní město Praha Statutární PRAHA Počet obyvatel 1241664 město Kat. území Hostivař Ulice U dvojdomů č.p. 819, 818 Část obce dle LV 3351, Hostivař Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická č.p. 780 č.o. 61 181 00 Praha 8 Vlastnictví Bytová jednotka Volkov Igor - 102 00 Praha 10, U dvojdomů 819/7 Volkova Tatiana - 102 00 Praha 10, U dvojdomů 819/7 Zpracováno pro společnost EURODRAŽBY.CZ, a.s. Tel. E-mail IČ 25023217 DIČ CZ25023217 Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne 28.10.2014 Licence číslo Plickova 567 Ke dni 28.10.2014 0604 149 00 Praha 11 Prohlídka dne 28.10.2014 Počet stran textu 9 Počet příloh 3 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 81.8 m 2 26 000 Kč/m 2 2 126 800 Kč SJM Obvyklá cena - současný stav 2 130 000 Kč Dva miliony stotřicet tisíc Kč - 1 -
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Jedná se o typovou bytovou jednotku 3+1/L v panelovém bytovém domě na menším sídlišti Dle náhledu nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. kladné faktory: - stabilizovaná lokalita - dispozice bytu (neprůchozí pokoje) - technický stav záporné faktory: - panelová technologie domu, lokalita sídliště - poloha v domě - větší dopad poklesu cen nemovitostí -omezená možnost parkování - převis nabídky nad poptávkou Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Dle výpisu z KN LV č.3672 : Zástavní právo smluvní, pohledávka do výše 2 660 000 Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky, V- 18206/2007-101 Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem - 2 -
Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu kupní smlouva uzavřená dne 10.4.2007 Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3672, vyhotovený dálkovým přístupem do KN 23.9.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Hostivař. Výpis z Prohlášení vlastníka z 15.10.2014. Datum předání kompletních podkladů 23.9.2014 Přílohy Fotodokumentace. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3672. Snímek kat. mapy pro k.ú. Hostivař. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Hostivař je čtvrť a katastrální území Prahy, nacházející se na jihovýchodním okraji hlavního města. Je součástí městského obvodu Praha 10, správního obvodu Praha 15. Jedná se o lokalitu s dobře dostupnou veškerou občanskou a technickou vybaveností. Průměrná je dopravní dostupnost do centra městskou hromadnou dopravou, představovanou autobusy ke stanici metra Háje a Skalka. V místě je pouze mezibloková sídlištní zeleň. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba sídlištní zástavba Objekt bydlení je situovaný na hranici souboru panelových bytových domů sídliště Hornoměcholupská a vilové zástavby podél jednosměrné ulice U dvojdomů, od které je oddělen zeleným pásem. Je přístupný z ulice Plukovníka Mráze a dále Tenisová. Jedná se o stabilizovanou lokalitu bydlení v panelových bytových domech. Jedná se o podsklepenou typovou panelovou budovu se dvěma jednostranně, z ulice přístupnými sekcemi (vchody) čp.818 a 819, postavenými na pozemcích p.č.2413/13 a 2413/14. Nemovitost je napojená na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny a plynu. Parkování je omezené na podélných parkovacích stáních v ulici. V sousedství není větší parkovací plocha. Zastávka autobusu je ve velmi dobré docházkové vzdálenosti cca 100 m. Základní občanská a technická vybavenost jsou v místě. Informace o nemovitosti Bytový dům je panelové technologie s plochou střechou. Dům má jedno podzemní a tři nadzemní podlaží. V podzemních podlažích se nachází společné prostory a sklepní kóje. Lodžie krajních bytů jsou orientované na západ, lodžie mezipodest na východ. V nadzemních podlažích se nachází bytové jednotky a lodžií přímo osvětlené dvouramenné schodiště. Dům byl dán do užívání v 70.letech minulého století. Kolaudační rozhodnutí nebylo předloženo. Předmětem ocenění je bytová jednotka č.819/3, umístěná v 1.NP sekce č.819, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu čp.818 a 819 a pozemcích p.č.2413/13 a 2413/14 ve výši 793/10806. Tento podíl má pouze doplňující vliv na hodnotu nemovitosti. Jedná se o krajní dvoustranně orientovaný byt. Dva menší pokoje jsou orientované na západ, obývací pokoj s kuchyní na východ. Koupelna je společná s WC. Dispozice bytu je dobrá, pokoje nejsou průchozí. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob využití pozemku parc.č. 2413/30 Hlavní město Praha zeleň ostatní plocha parc.č. 2413/34 Hlavní město Praha ostatní plocha ostatní komunikace - 3 -
Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ne Orientace oken východ, západ Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu průměrný Stáří stavby [roky] cca 40 Bytový dům je v průměrném, udržovaném technickém stavu. Byla provedena oprava střechy, výměna rozvodů ZTI ve společných prostorách, vstupní portál. Opotřebení domu odhad 40%. Technický stav jednotky velmi dobrý - průměrný Opotřebení odhadem % 50 Bytová jednotka je po rekonstrukci. Byly provedeny dispoziční změny. Koupelna byla zvětšená a doplněná o další WC. Lodžie je zasklená, doplněná nůžkovými mřížemi. Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Byt (jednotka) po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Rok provedení Okna plastová společných prostor Dveře nové vstupní portály Instalace nové rozvody ZTI ve společných prostorách Bytové jádro po rekonstrukci 2007 Podlahy plovoucí a keramická dlažba 2007 Zařizovací předměty vestavěné umývadlo, vana s masážní sprchou, WC kombi, kuchyňská 2007 linka s vestavěnými spotřebiči Inženýrské sítě nové rozvody 2007 Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy z armovaného betonu izolace proti zemní s izolací vodorovnou i svislou vlhkosti svislé nosné samonosný panelový systém stropy betonové montované konstrukce krov plochá střecha střešní krytina těžké izolační pásy obvodové stěny z železobetonového sendvič. panelu vnější úpr. povrchů vymývaný panel, obklad soklu vnitřní úpr. stěn vápenná omítka schodiště montované okna plastová s dvojsklem dveře foliované do ocelových zárubní podlahy obytných plovoucí podlaha podlahy nebytových keramická dlažba místn. místn. vytápění dálkové elektro světelný rozvod rozvod vody studené a teplé rozvod plynu je proveden zdroj teplé vody dálkový ohřev Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, vestavěné umyvadlo, kombi WC kuchyňská linka, plyn.varná deska, trouba, digestoř Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP bytu - výčet místností dle prohlášení vlastníka plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj 20.45 m 2 1.0 20.45 m 2 pokoj 16.30 m 2 1.0 16.30 m 2 pokoj 14.21 m 2 1.0 14.21 m 2 kuchyně 11.99 m 2 1.0 11.99 m 2-4 -
koupelna 2.56 m 2 1.0 2.56 m 2 WC 0.84 m 2 1.0 0.84 m 2 předsíň 10.35 m 2 1.0 10.35 m 2 sklep 2.55 m 2 1.0 2.55 m 2 lodžie 5.10 m 2 0.5 2.55 m 2 Součet ploch za podlaží 84.35 m 2 81.80 m 2-5 -
Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 24.10.2014 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 14.NP Počet NP domu celkem 14 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 70.0 m 2 Cena za nemovitost 2 750 000 Kč 39 300 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 2 338 000 Kč 33 400 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt panelový 3+1/2L, OV Lokalita : ul.horolezecká, širší sousedství Technický stav : po rekonstrukci Obdobný technický stav, poslední podlaží - 6 -
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 21.10.2014 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 6 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 72.5 m 2 Cena za nemovitost 2 580 000 Kč 35 600 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 2 193 000 Kč 30 300 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt panelový 3+kk/L, OV Lokalita : ul.golfová, širší sousedství Technický stav : po rekonstrukci Obdobný technický stav, obdobná poloha v domě 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace ostatní Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 10 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + k.k. Výtah Ano Podlahová plocha 64.0 m 2 Cena za nemovitost 2 600 000 Kč 40 600 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 2 210 000 Kč 34 500 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt panelový 3+kk, OV Lokalita : ul.kytínská, širší sousedství Technický stav : po rekonstrukci Výrazně lepší technický stav Přímé sousedství rušné ulice - 7 -
4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 24.10.2014 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 9 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 73.0 m 2 Cena za nemovitost 1 990 000 Kč 27 300 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 1 692 000 Kč 23 200 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt panelový 3+1/L, OV rezervace Lokalita : ul.hostivařská, širší sousedství Technický stav : přestavba ze společných prostor Obdobná poloha v domě Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 23 200-34 500 Kč/m 2 1 692 000-2 338 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 26 000 Kč/m 2-8 -
Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V předmětné lokalitě je k předmětnému datu rozvinutý trh obdobných bytů v osobním vlastnictví. Nabídky obdobných nemovitostí se pohybují v rozpětí 2,5-2,75 mil.kč tj.35 000-40 000 Kč/m2, podle lokality, polohy, technického stavu a vybavení. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb, výši anuity a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 23 000-35 000 Kč/m2. Obvyklá cena je, vzhledem k poloze v domě, směrována do spodní poloviny rozpětí. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11 0604 podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j.spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2045-02 znaleckého deníku. - 9 -
Fotodokumentace pohled do ulice U dvojdomů pohled z ulice U dvojdomů pohled z ulice U dvojdomů pohled z ulice Na Vlastní půdě pohled z ulice Na Vlastní půdě společná chodba se schodištěm - 10 -
Fotodokumentace společná chodba se schodištěm přístup ke sklepním kójím - 11 -
- 12 - Fotodokumentace - mapy