ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 173310115 NEMOVITÁ VĚC: O ceně bytového domu č.p.396 stojící na pozemku st.413, včetně pozemků st.413 v obci Úpice, k.ú. Úpice, okres Trutnov Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Trutnov, obec Úpice, k.ú. Úpice Adresa nemovité věci: Regnerova 396, 542 32 Úpice Vlastník stavby: Lukáš Kořen, Lidická 6, 551 02 Jaroměř, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Lukáš Kořen, Lidická 6, 551 02 Jaroměř, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: e-mail: DIČ: CZ6510281261 fax: Exekuční řízení Č.J.124 EX 23928/12-96 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 4 350 000 Kč Datum místního šetření: 28.9.2015 Stav ke dni : 28.9.2015 Za přítomnosti: znalce a zástupce objednatele Počet stran: 17 stran Počet příloh: Počet vyhotovení: 2 V Středoklukách, dne 10.10.2015 Tomáš Maršál NÁLEZ Znalecký úkol O ceně bytového domu č.p.396 stojící na pozemku st.413, včetně pozemků st.413 v obci Úpice, k.ú.
Úpice, okres Trutnov. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v dob_ zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Trutnov, LV č.3294 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - časopis Soudní inženýrství- 1996-2015 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2015 - databáze znalce - Usnesení č.j. 124 EX 23928/12-96 - exekuční příkaz i Č.j. 124 Ex 23928/12-14 Místopis Město Úpice je součástí okresu Trutnov a náleží pod Královéhradecký kraj. Město Úpice má 5 711 obyvatel, úplnou občanskou vybavenost. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti o to do objektu bydlení bytového domu č.p.396 stojící na pozemku st.413, včetně pozemků st.413 v obci Úpice, k.ú. Úpice, okres Trutnov. Jedná se o bytový dům č.p.396 stojící na pozemku st.413, včetně pozemků st.413 v obci Úpice, k.ú. Úpice, okres Trutnov, vše zapsané na listu vlastnictví č.3294 u KN Trutnov. Popis nemovitosti jako celku: Předmětem ocenění je objekt bydlení č.p.396, který je situován jako samostatný objekt. Objekt má zděné svislé nosné konstrukce a je zastřešen sklonitou střechou krytou plechem. Objekt je částečně podsklepen a má dvě nadzemní podlaží, a sestává z jednoho vchodu. Objekt je situován v zastavěné části obce, a to na ulici Regnerová. Bytový dům je napojen na elektro, veřejný vodovodní řad, kanalizaci, dálkové vytápění. Objekt je přístupný z veřejné zpevněné komunikace. Parkování je možné na veřejné komunikaci u domu. V bytovém domě se nachází 10 bytových jednotek.. Dle místního šetření a dle dostupných údajů není objekt delší dobu udržován. Celkový stavebnětechnický stav a údržbu hodnotím jako dostatečný. Slabé stránky - 2 -
viz.lv č.3294, údžba, nepředloženy nájemní smlouvy RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: viz. LV č. 3294 Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Komentář: nepředloženy nájemní smlouvy OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 byt. dom č.p.396 stojící na pozemku st.413, včetně pozemků st.413 v obci Úpice, k.ú. Úpice, okres Trutnov 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky st..413 v obci Úpice Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 bytový dům č.p.396 stojící na pozemku st.413, včetně pozemků st.413 v obci Úpice, k.ú. Úpice, okres Trutnov 2.2 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00-3 -
poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu - viz.lv č. 3294 II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 0,950 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná IV 0,08 stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,15 okolí - konfliktní skupina v okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,990 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0,941 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Úpice: 11 Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 740,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi - 4 -
O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 591,45 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 byt. dom č.p.396 stojící na pozemku st.413, včetně pozemků st.413 v obci Úpice, k.ú. Úpice, okres Trutnov Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: J. domy vícebytové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Obestavěný prostor - celkem: 4 563,22 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 5,40 100 0,46 2,48 2. Svislé konstrukce S 18,20 100 1,00 18,20 3. Stropy S 8,40 100 1,00 8,40 4. Krov, střecha P 4,90 100 0,46 2,25 5. Krytiny střech P 2,30 100 0,46 1,06 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70-5 -
7. Úprava vnitřních povrchů P 5,70 100 0,46 2,62 8. Úprava vnějších povrchů S 2,90 100 1,00 2,90 9. Vnitřní obklady keramické S 1,30 100 1,00 1,30 10. Schody S 2,90 100 1,00 2,90 11. Dveře P 3,30 100 0,46 1,52 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,30 100 1,00 5,30 14. Povrchy podlah S 3,00 100 1,00 3,00 15. Vytápění S 4,80 100 1,00 4,80 16. Elektroinstalace S 5,10 100 1,00 5,10 17. Bleskosvod C 0,40 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod C 0,40 100 0,00 0,00 21. Ohřev teplé vody S 2,20 100 1,00 2,20 22. Vybavení kuchyní S 1,90 100 1,00 1,90 23. Vnitřní hygienické vyb. P 3,90 100 0,46 1,79 24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní P 5,70 100 0,46 2,62 26. Instalační pref. jádra P 3,70 100 0,46 1,70 Součet upravených objemových podílů 79,04 Koeficient vybavení K4: 0,7904 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 1 950,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9386 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9122 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,7904 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1000 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 602,18 Plná cena: 4 563,22 m 3 * 2 602,18 Kč/m 3 = 11 874 319,82 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Předpokládaná další životnost (PDŽ): 35 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 95 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 95 = 63,2 % Koeficient opotřebení: (1-63,2 % / 100) * 0,368 Nákladová cena stavby CSN = 4 369 749,69 Kč Koeficient pp * 0,941 Cena stavby CS = 4 111 934,46 Kč Byt. dom č.p.396 stojící na pozemku st.413, včetně pozemků st.413 v obci Úpice, k.ú. Úpice, okres Trutnov - zjištěná cena = 4 111 934,46 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky st..413 v obci Úpice - 6 -
Jedná se o pozemek st.413 v obci Úpice, k.ú. Úpice, okres Trutnov. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Pozemek je zapsán na LV č. 3294 u KN Trutnov. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - a II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 0,990 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 1,000 * 0,990 = 0,941 6 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 591,45 0,941 556,55 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st. 413 660,00 556,55 367 323,- Stavební pozemek - celkem 660,00 m 2 367 323,- Pozemky st..413 v obci Úpice - zjištěná cena = 367 323,- Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 2. Porovnávací ocenění - 7 -
2.1 bytový dům č.p.396 stojící na pozemku st.413, včetně pozemků st.413 v obci Úpice, k.ú. Úpice, okres Trutnov Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 951,20 m 2 Obestavěný prostor: 4 563,00 m 3 Zastavěná plocha: 362,92 m 2 Plocha pozemku: 660,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Prodej činžovního domu k prodeji je komerční objekt, dříve sloužící jako školní zařízení, který se nachází v klidné části obce Úpice. Objekt o třech podlažích nabízí členitou dispozici budovy, disponuje výtahem a garážemi. Vhodné k rekonstrukci na ubytovnu, nájemní dům, hotel či obnovu školního zařízení. Podkroví vhodné k vybudování bytů či apartmánů. Lokalita Boženy Němcové, Úpice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,02 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. KC 1,00 Upravená j. cena Kč/m 2 2 775 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 1 150,00 m 2 552 m 2 3 200 000 Kč 2 783 Kč/m 2 Název: Prodej činžovního domu k prodeji bytový dům v Trutnově, s pozemkem. Dvoupodlažní cihlový dům nabízí dva samostatné vchody, celkem pět bytových jednotek a možnost rozšíření o další byty v podkroví. Byty v domě jsou rozděleny na bytove jednotky. V domě je pro každý byt velký úložný prostor pod uzamčením a další prostory k využití na pozemku u domu spolu se zahradou a garáží. Vytápění domu parovodem se samostatnou regulací v každém bytě (vytápění nové včetně rozvodů). Dům má nová plastová okna. V tuto chvíli je dům kompletně obsazen nájemci s velice zajímavým ročním příjmem. Byty jsou zrekonstruované. V okolí domu naleznete autobus a plnou občanskou vybavenost. - 8 -
Lokalita Horská, Trutnov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,02 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. KC 1,12 Upravená j. cena Kč/m 2 4 319 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 1 296,00 m 2 1 296 m 2 4 990 000 Kč 3 850 Kč/m 2 Název: Prodej činžovního domu prodej volné prvorepublikové činžovní vily s pozemkem 810 m2 v klidné části centra Úpice. Ve 4 podlažích se nachází celkem 4 bytové jednotky byt (3+1, rekonstruovaný byt 5+1 s terasou, byt 2+kk a byt 2+kk s terasou). V posledním podlaží jsou další 3 pokoje s podkrovní místností. Zbývající půdní prostor lze částečně využívat. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě. Vše je vytápěno ústředním plynovým topením. Úpice se nachází v turisticky zajímavém místě, které lze využívat jak v letním, tak v zimním období. Je zde kompletní občanská vybavenost. Prochází zde hlavní silniční tah na hranice s Polskem. Lokalita Bezručova, Úpice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. KC 1,04 Upravená j. cena Kč/m 2 6 732 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 450,00 m 2 810 m 2 2 900 000 Kč 6 444 Kč/m 2 Název: Prodej činžovního domu Prodej komerční budovy poblíž centra Úpice. Přízemí je zcela zrekonstruované a bylo využíváno jako restaurace a fitness. V 1. NP podlaží je 6 částečně zrekonstruovaných bytů, z toho 5x 3+1 a 1x 2+1. Všechny byty jsou obsazené nájemníky se smlouvou na 1 rok. Vytápění a teplá voda je řešeno dálkově. Každý subjekt má vlastní měření. - 9 -
Lokalita Úpice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,10 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,10 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. KC 1,26 Upravená j. cena Kč/m 2 4 264 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 1 480,00 m 2 580 m 2 4 990 000 Kč 3 372 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 2 775 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 4 523 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 6 732 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 4 523 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 951,20 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 4 302 278 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 byt. dom č.p.396 stojící na pozemku st.413, včetně pozemků 4 111 935,00 Kč st.413 v obci Úpice, k.ú. Úpice, okres Trutnov 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky st..413 v obci Úpice 367 323,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 0,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 bytový dům č.p.396 stojící na pozemku st.413, včetně pozemků st.413 v obci Úpice, k.ú. Úpice, okres Trutnov 4 302 278,00 Kč 2.2 0,00 Kč 4 302 278,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky 4 302 278 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 4 479 257 Kč - 10 -
Obvyklá cena 4 350 000 Kč slovy: Čtyřimilionytřistapadesáttisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny C. Rekapitulace Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dostatečném technickém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Trutnov LV č. 3294 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : 4 350 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá podílu oceňované nemovitosti je 4 350 000,- Kč slovy: čtyřimilionytřistapadesáttisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Úpice. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do centra Úpice, Trutnova Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Úpice, její celkovou velikostí, vlastnickým podílem, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na nemovitostí - objektu bydlení č.p.396 bytového domu stojící na pozemku st.413, včetně pozemků st.413 v obci Úpice, k.ú. Úpice, okres Trutnov podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. - 11 -
V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu bytového domu č.p.396 stojící na pozemku st.413, včetně pozemků st.413 v obci Úpice, k.ú. Úpice, okres Trutnov ve výši 4 350 000,- Kč. : 4 350 000,-Kč Obvyklá cena: 4 350 000,- Kč slovy: čtyřimiliontřistapadesáttisíc Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. - 12 -
Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec potvrzuje, že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách 10.10.2015 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 173310115 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 173310115. - 13 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze 3-14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -