Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 2692/37/2012 6 NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 1400/6 Adresa nemovitosti: Nádražní 1400, Frýdlant nad Ostravicí - Frýdlant Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Frýdek-Místek, obec Frýdlant nad Ostravicí, k.ú. Frýdlant nad Ostravicí, kód ČSÚ: 635 171, LV: 6308, 6263 Ostatní stavby: Pozemky: 356/2 Vlastník bytu: Martin Židek, Nádražní 1400, 73911 Frýdlant nad Ostravicí, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Martin Židek, Nádražní 1400, 73911 Frýdlant nad Ostravicí, spoluvlastnický podíl: 692 / 28926 OBJEDNATEL : Eurodražby.cz a.s.; č. obj.:č. j. 037/2012- N, ze dne 15.2.2012 Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina IČ: 40305864 telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz DIČ: fax: 595031042 Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby ve věci č.j. 037/2012-N OBVYKLÁ CENA Současný stav 714 000 Kč Datum místního šetření: 29.2.2012 Datum zpracování : 3.3.2012 Počet stran: 13 stran Počet příloh: 5 Posudek se objednateli předává ve dvou vyhotoveních.
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1986 rekonstrukce v r. 2011 Rekonstrukce: dílčí, zateplení, okna, dveře SOUČASNÝ STAV Konstrukce: montované Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Přípojky: voda, kanalizace, plyn, elektro, telefon, zpevněný příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): železnice, autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř Poloha v obci: úzké centrum - smíšená zástavba Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) Počet podlaží celkem: 9 z toho podzemní: 0 z toho nadzemní: 9 Počet bytů/nebytů 35/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Zahrada Celková plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 m 2 ks m m Kč/m 2 1400/6 2 2+1 68,00 4,00 0,00 3,00 0,00 68,00 692 /28926 13 059 Kč/m 2 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Obvyklá cena Současný stav 714 000 Kč 714 000 Kč - z toho podíl hodnoty pozemku 6 156 Kč Situace Přehled podkladů Charakteristika obce A. NÁLEZ Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 6308 ze dne 6.2.2012 Informace o stavbě č. p. 1400 z LV č. 6263 ze dne 29.2.2012 Snímek katastrální mapy ze dne 29.2.2012 Zpráva o nebezpečí povodně Jedná se o obec Frýdlant nad Ostravicí, s počtem obyvatel 9 681. Město Frýdlant nad Ostravicí je vybaveno sítí všech obchodů.v městě je veškerá občanská vybavenost a služby. Jsou zde dvě základní školy. Je zde pošta, policie a všechny úřady, pojišťovna, banky. Je zde zdravotní středisko. Obec je vybavena všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení autobusové a železniční do Frýdku - Místku a Ostravy. Poloha nemovitosti Byt č. 1400/6 se nachází v bytovém domě č. p.1400, v obytné zóně na ulici Nádražní č. p. 1400, ve Frýdlantě nad Ostravicí, k. ú. Frýdlant nad Ostravicí, v klidové části obce. Přístupnost po - 2 -
zpevněné komunikaci. Lokalita tvoří soustředěnou zástavbu bytových panelových domů s parkovou zelení a rodinných domů, s občanskou vybaveností. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě. Pěší dostupnost na zastávku autobusů a železniční stanici. Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Jedná se o bytovou jednotku č.6, která je umístěna ve 2.N.P. obytného domu č. p. 1400 ve Frýdlantě nad Ostravicí, k. ú. Frýdlant nad Ostravicí. Dům je panelový montovaný. Je napojen na všechny inženýrské sítě. Dům má 9.N.P. Obytný dům se nachází v klidné lokalitě na ulici Nádražní. Popis bytové/nebytové jedn. Jedná se o byt 2+1 č. 1400/6 v bytovém domě č. p. 1400 ve Frýdlantě nad Ostravicí, k. ú. Frýdlant nad Ostravicí. Byt se nachází ve 2.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, ložnici, lodžii, balkón a v 1.N.P. komoru. Svislé konstrukce jsou panelové montované Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna plastová zdvojená, provedená v roce 2009. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední centrální. Fasádní omítky strukturované se zateplením, provedené v roce 2009. Pozn.: P. Martin Žídek se z místního šetření omluvil. Telefonicky podal znalci dostatečný popis vnitřních konstrukcí a vybavení bytu. Dispoziční řešení Byt se nachází ve 2.N.P. obytného domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, ložnici, zasklenou lodžii, balkón a v 1.N.P. komoru mimo byt. Popis tech. stavu stavby Byt je v dobrém stavebně technickém stavu, nevykazuje žádné zjevné poruchy a závady. Dle vyjádření p. Martina Žídka byl dům dán do užívání v roce 1986. V roce 2009 byla vyměněna okna za plastová, v roce 2011 byla provedena podlaha, bytové jádro, obklady a dlažby, fasádní omítky se zateplením. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce Železobetonové montované 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha Plochá střecha 5. Krytiny střech Asfaltové svařované pásy 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů Strukturovaná omítka se zateplením 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody Ocelové montované s běžným povrchem 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata 13. Okna Plastová zdvojená okna 14. Povrchy podlah Plovoucí z laminátových lamel 15. Vytápění Ústřední centrální 16. Elektroinstalace světelná 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody Centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, vana, umývadlo 24. Výtahy osobní výtah 25. Ostatní vestavěné skříně 26. Instalační pref. jádra Zděné jádro - 3 -
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je podíl 692/28926 na pozemku parc. č. 356/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 453 m 2. Na pozemku parc. č. 356/2 je postavený bytový dům č. p. 1400. Pozemek je rovinatý. Přístup a příjezd k bytovému domu po zpevněné komunikaci. Podle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemek nachází v zóně 2 zóna s nízkým nebezpečím povodně. U pozemku souhlasí právní stav se stavem fyzickým. B. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Frýdlant nad Ostravicí 1 000 700 000 700,00 0,80 560,00 Rovanatý stavební pozemek, IS na hranici pozemku. Frýdlant nad Ostravicí 1 400 980 000 700,00 0,80 560,00 Rovinatý stavební pozemek, IS na hranici pozemku. Frýdlant nad Ostravicí 707 449 000 635,08 0,80 508,06 Rovinatý stavební pozemek, IS na hranici pozemku Frýdlant nad Ostravicí 2 337 1 729 380 740,00 0,80 592,00 Rovinatý stavební pozemek, IS na hranici pozemku. Frýdlant nad Ostravicí 2 458 1 900 000 772,99 0,80 618,39 Rovinatý stavební pozemek, IS na hranici pozemku. Průměrná jednotková cena 567,69 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Předmětem ocenění je podíl na pozemku parc. č.356/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 453 m 2. Podílovým vlastníkem pozemku z LV č. 6263 s podílem 692/28926 je Martin Žídek, Nádražní 1400, 739 11 Frýdlant nad Ostravicí. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 356/2 453 568 692 / 28 926 6 156 Celková výměra pozemků 453 Hodnota pozemků celkem 6 156 Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha Podlahová plocha bytu byt 68,00 m 2 1,00 68,00 m 2 Celková podlahová plocha 68,00 m 2 68,00 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 68,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 14 381 Reprodukční hodnota (RC) Kč 977 908 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 26-4 -
Další životnost roků 74 Opotřebení % 26,00 Věcná hodnota (VH) Kč 723 652 C. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bytu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny bytu porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací byty ve Frýdlantě nad Ostravicí a okolí Pro porovnání oceňovaného bytu byly použity ceny bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v1. čtvrtletí 2012. Jedná se o byty srovnatelného stáří, podobného dispozičního řešení a podobné stavebně technické konstrukce. Výpočet porovnávací hodnoty Jedná se o byt 2+1 č. 1400/6 v bytovém domě č. p. 1400 ve Frýdlantě nad Ostravicí, k. ú. Frýdlant nad Ostravicí. Byt se nachází ve 2.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, ložnici,zasklenou lodžii, balkón a v 1.N.P. komoru. Svislé konstrukce jsou panelové montované Stropní konstrukce jsou panelové montované. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna plastová zdvojená, provedená v roce 2009. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední centrální. Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Frýdlant nad Ostravicí, Nádražní 1400 2+1 bytový dům 68,00 2.N.P. 2+1 X X X X Srovnávané jednotky Frýdlant nad Ostravicí Jedná se o byt 2+1 ve Frýdlantě nad Ostravicí, ul. Jiráskova. Dům je panelový. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj a ložnici. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné. Okna zdvojená plastová. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou litinové. Bytový dům typový Frýdlant nad Ostravicí 57,00 3 2+1 995 000 17 456 0,70 12 219 Jedná se o byt 2+1 ve Frýdlantě nad Ostravicí, ul. 5. května. Dům je panelový. Byt se nachází v 3.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj a ložnici. X - 5 -
Svislé konstrukce jsou z železobetonových panelů.podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna zdvojená plastová. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou litinové. Bytový dům typový Paskov 82,00 4.N.P. 2+1 1 500 000 18 293 0,70 12 805 Jedná se o byt 2+1 v Paskově. Dům je montovaný panelový. Byt se nachází v 3.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj a ložnici. Svislé konstrukce jsou panelové. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné. Okna zdvojená plastová. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou litinové. Bytový dům typový 56,00 3.N.P. 2+1 870 000 15 536 0,70 10 875 Frýdek - Místek. Jedná se o byt 2+1 ve Frýdku - Místku. Dům je panelový. Byt se nachází v 7.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj a ložnici. Svislé konstrukce jsou montované panelové. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné. Okna zdvojená plastová. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou ocelové.. Bytový dům typový Vratimov 54,00 7N.P. 2+1 960 000 17 778 0,70 12 445 Jedná se o byt 2+1 ve Vratimově. Dům je panelový. Byt se nachází v 2.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj a ložnici. Svislé konstrukce jsou z železobetonových panelů. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna zdvojená dřevěná. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou litinové. Vnitřní obklady v kuchyni. Bytový dům typový Vratimov 68,00 2.N.P. 2+1 1 020 000 15 000 0,70 10 500 Jedná se o byt 2+1 ve Vratimově. Dům je panelový. Byt se nachází v 2.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj a ložnici. Svislé konstrukce jsou z železobetonových panelů. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna zdvojená plastová. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední, radiátory jsou litinové. Bytový dům typový 56,00 2.N.P. 2+1 775 000 13 839 0,70 9 680 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 68,00 m 2 Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený byt č. 1400/6 z LV č. 6308 ve Frýdlantě nad Ostravicí, k. ú. Frýdlant nad Ostravicí s příslušenstvím a podílem 692/28926 na společných částech domu č. p. 1400 a pozemku parc. č. 356/2 z LV č. 6263 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 9 680 Kč/m 2 do 12 805 Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu s příslušenstvím a s podílem 692/28926 na společných částech domu č.p. 1400 a pozemku parc. č. 356/2 z LV č. 6263 stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 10 500 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku autobusů a železnice - Klidná lokalita se smíšenou zástavbou v úzkém centru města - 6 -
- Vybavení a velikost bytu - Příslušenství bytu - Bezproblémové okolí bytu a bytového domu Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 10 500 Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny bytu č. 1400/6 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: 10 500 Kč/m 2 Podlahová plocha bytu: 68,00 m 2 Stanovení obvyklé ceny bytu: 68,00 m 2 x 10 500 Kč/m 2 = 714 000 Kč Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 1400/6 z LV č. 6308 ve Frýdlantě nad Ostravicí s podílem 692/28926 na společných částech bytového domu č. p. 1400 a pozemku parc. č. 356/2 z LV č. 6263 ve Frýdlantě nad Ostavicí, k. ú. Frýdlant nad Ostravicí stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu: 714 000 Kč slovy: sedmsetčtrnácttisíc Kč D. Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 6308 ze dne 6.2.2012 2 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Ve Vřesině u Hlučína, 3.3.2012 Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína - 7 -
E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2692/37/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2692/37/2012. - 8 -
Fotodokumentace nemovitosti: Byt č. 6, 2.N.P. Pohled západní č.p. 1400 Vstup do bytu č. 6, 2.N.P Pohled východní Pohled jižní Vstup do domu č.p. 1400 jižní strana - 9 -
Mapa okolí: Nádražní 1400-10 -
Kopie katastrální mapy: - 11 -
- 12 -
- 13 -