- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 2943-255/2016 o odhadu ceny obvyklé pozemků parc.č. 1166/2 a parc.č. 1167/2, v k.ú. Žádovice, obci Žádovice, okrese Hodonín (LV 826) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský, LL. M. Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek Místek Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00020/15 Podle stavu ke dni 13.5.2016 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 11 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 13.5.2016
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemky Žádovice Kraj: Jihomoravský Okres: Hodonín Obec: Žádovice Katastrální území: Žádovice 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 826 pro k.ú. Žádovice ze dne 15.4.2016. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského Sp.zn. 143 EX 00020/15-036 o ustanovení znalce ze dne 14.4.2016. 4. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 826 zapsán: Zemědělské Stavby Kyjov A.S. V Likvidaci, Masarykovo náměstí 30/1, 69701 Kyjov Omezení vlastnického práva na LV č. 826: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Zemědělské Stavby Kyjov A.S. V Likvidaci Zapsáno do soupisu konkursní podstaty Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu blíže viz LV v příloze 5. Celkový popis nemovitosti Oceňované pozemky se nachází v okrese Hodonín, obci Žádovice, cca 800 m západně od zastavěného území obce, poblíž domu č.p. 174. Pozemky jsou celé porostlé trvalými porosty (náletovými stromy a keři). Dle územního plánu se jedná o zemědělské pozemky. Popis pozemků: Parc.č. 1166/2 ostatní plocha, manipulační plocha o výměře 1 137 m 2 Parc.č. 1167/2 ostatní plocha, ostatní komunikace o výměře 17 m 2
- 3-6. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Mapa širších vztahů - Srovnávané nemovité věci - Výpis z KN LV č. 826
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. V současné době se na Hodonínsku běžně obchoduje se zemědělskými pozemky. Nabídka je v převisu nad poptávkou. V okolí nemovitosti se nabízí zemědělské pozemky v rozmezí cca 10 50,- Kč/m 2 dle velikosti, umístění v lokalitě, bonitě, možného využití, apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 2 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané nemovité věci lokalita cena korekce ceny na pramen výměra redukovaná cena za m 2 objektivizační koeficient, názor znalce (lokalita, velikost, možnost využití) výsledná cena za m 2 pozemek 1 Kyjov, okr. Hodonín 453 750 0,85 9 075 43 0,60 25,50 pozemek 2 Vracov, okr. Hodonín 84 000 0,85 4 675 15 0,60 9,16 pozemek 3 Vracov, okr. Hodonín 128 784 0,85 5 366 20 0,60 12,24 pozemek 4 Strážnice, okr. Hodonín 106 000 0,85 5 898 15 0,60 9,17 průměrná indexovaná hodnota 14,02 indexovaná hodnota (zaokrouhleno) 14
- 5 - Výměra v m2 Průměrná indexovaná hodnota Cena pozemku zjištěná srovnáním 1 14 14 Pozemek parc.č. 1166/2 1 137 m 2 * 14,- Kč/m 2 = 15 918,- Kč Pozemek parc.č. 1167/2 17 m 2 * 14,- Kč/m 2 = 238,- Kč Celkem: 15 918,- Kč + 238,- Kč = 16 156,- Kč Srovnávací hodnota pozemků na LV 826 celkem (zaokrouhleno) 16 200,- Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci pozemků parc.č. 1166/2 a parc.č. 1167/2, v k.ú. Žádovice, obci Žádovice, okrese Hodonín (LV 826), je stanovena ke dni 13. 5. 2016. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, bonitu, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 16 200,- Kč.
- 6 - C. Rekapitulace Cena obvyklá, nemovité věci pozemků parc.č. 1166/2 a parc.č. 1167/2, v k.ú. Žádovice, obci Žádovice, okrese Hodonín (LV 826) činí 16 200,- Kč Slovy: šestnáct-tisíc-dvě-stě-korun-českých V Ostravě, 13.5.2016 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2943-255/2016 znaleckého deníku.
- 7 - Přílohy: 1) Mapa širších vztahů 2) Srovnávané nemovité věci 3) Výpis z katastru nemovitostí LV č. 826
Příloha č.1: Mapa širších vztahů - 8 -
- 9 - Příloha č. 2: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Pozemek pole 9 075 m², Kyjov, okr. Hodonín 453 750,- Kč (50,- Kč za m²) 6 parcel zemědělských pozemků o celkové výměře 9075 m2 v katastrálním území Boršov u Kyjova, okres Hodonín. Jedná se o ornou půdu o výměrách 4681 m2, 269 m2, 28 m2 a 3905 m2 a ostatní plochu (ostatní komunikaci) o výměrách 41 m2 a 151 m2. Pozemky jsou mírně svažité, přístupné z cesty a leží mezi obcemi Boršov u Kyjova (z kraje obce ve směru od Bohuslavic) a Bukovany. Nemovitá věc č. 2 Pozemek pole 4 675 m², Vracov, okr. Hodonín 84 000,- Kč (18,- Kč za m²) Soubor slunných zemědělských pozemků v okolí obce Vracov, okres Hodonín. Parcely jsou převážně vedeny dle katastru nemovitostí jako orná půda a z malé části jako lesní pozemky. Pozemky nejsou zatíženy nájemním/pachtovním vztahem a jsou zavedeny v LPIS - možnost dotace. Přístup na pozemek je možný po obecních pozemcích. Nemovitá věc č. 3 Pozemek pole 5 366 m² Vracov, okr. Hodonín 128 784,- Kč (24,- Kč za m²) Orná půda o celkové výměře 5366 m2 v katastrálním území Vracov, okres Hodonín. Jedná se o pruh v honu. BPEJ 00810 a 00511. Bez pachtovní smlouvy. Nemovitá věc č. 4 Pozemek pole 5 898 m² Strážnice, okr. Hodonín 106 000,- Kč (18,- Kč za m²) Suché, rovinaté zemědělské pozemky o celkové výměře 5.898 m² nedaleko břehu řeky Moravy u města Strážnice, okres Hodonín. Pozemky, vedené dle katastru nemovitostí jako orná půda, jsou v současné době intenzivně obhospodařovány s nájemním vztahem. Strážnice na Moravě je název katastrálního území.