CENA BYTU A VÝŠE NÁJEMNÉHO V PRAZE, BRNĚ A OSTRAVĚ

Abstrakt CENA BYTU A VÝŠE NÁJEMNÉHO V PRAZE, BRNĚ A OSTRAVĚ Tomáš Chmelík 1 Příspěvek sleduje výši cen bytů a nájmů z bytů v Praze, Brně a Ostravě a jejich vzájemný vztah v současné době. Cílem studie je určit závislost nájemného na obvyklé ceně bytu. Databáze je zpracována na podkladě realitní inzerce. Studie dále srovnává ceny bytů a nájmů v poměru v hrubé měsíční mzdě v dané oblasti. 1 PODKLADY PRO ŘEŠENÍ 1.1 Podklady pro stanovení závislosti nájemného na ceně bytu Pokladem pro příspěvek a pro vypracovaní databáze obvyklých (nabízených) cen bytů a cen nájemného sloužila internetová realitní inzerce na několika největších internetových inzertních serverech, konkrétně se jedná o: www.sreality.cz www.reality.cz www.ceskereality.cz Databáze byla zpracovaná v období 45.-47. týdne roku 2007, údaje byly vyhodnocované pro tři největší české města, hl.m. Praha, Brno a Ostravu. 1.2 Podklady pro hodnocení regionálních rozdílů Pokladem pro sociologické a ekonomické srovnání uvedených regiónu bylo využito průměrné hrubé měsíční mzdy v dané oblasti z níže uvedených zdrojů v poměru k průměrné jednotkové ceně bytu [Kč/m 2 ] a průměrné ceně nájmu [Kč/m 2 ]. Podklady pro vyhodnocování průměrné hrubé mzdy: Ministerstvo práce a sociálních věcí ČR Regionální statistika ceny práce http://portal.mpsv.cz/sz/stat/vydelky Český statistický úřad Struktura mezd zaměstnanců http://www.czso.cz/csu/2007edicniplan.nsf/p/3109-07 Ministerstvo financí ČR Informační systém o platu www.mfcr.cz/isp. 1 Chmelík, Tomáš, Ing, Ústav soudního inženýrství VUT Brno (DSP), Údolní 53, 602 00 Brno, chmelik@obnova.sk 1

2 CHARAKTERISTIKA A VYHODNOCOVÁNÍ ZÍSKANÝCH ÚDAJŮ 2.1 Charakteristika vyhodnocované databáze Databáze byla zpracovaná v období 45.-47. týdne roku 2007, celkově bylo do databáze vloženo z realitní inzerce 18 959 údajů o nabídkových cenách prodejů a nájmů. Počet prvků databáze 9 000 8 000 8 102 7 000 6 000 6 086 5 000 4 000 Prodej Nájem 3 000 2 000 1 000 1 888 1 480 1 079 324 0 Praha Brno Ostrava Graf č. 1 Počet prvků vyhodnocované databáze 2.2 Postup při určovaní závislosti nájemného na ceně bytu Databáze jednotkových cen a jednotkového nájmu byly rozděleny dle technického stavu bytové jednotky na: novostavby byty po rekonstrukci byty ve velmi dobrém a dobrém technickém stavu Pro uvedené dělení byly zjišťovány následující hodnoty: průměrné a medián jednotkové ceny bytů [Kč/m 2 ] průměrné a medián jednotkového nájmu z bytů [Kč/m 2 /rok, Kč/m 2 /měs.] směrodatné odchylky uvedených hodnot 2

2.3 Postup při zkoumání poměru hrubé mzdy a jednotkové ceny bytu příp. ceny nájmu v dané oblasti Při zkoumání poměru hrubé mzdy a jednotkových cen bytů a nájmů z bytů byly srovnávány hodnoty průměrného nájemného z bytů a průměrné jednotkové ceny bytů v dané oblasti k hrubé měsíční mzdě v příslušném místě. 2.4 Využité statistické postupy k vyhodnocení Pro analýzu hodnot výběru údajů byl využit tabulkový procesor Excel (součást kancelářského balíku MS Office). Výběrový soubor je dostatečně charakterizován následující parametry: výběrový průměr _ x n n x i i 1 (1) medián - hodnota, jež dělí řadu podle velikosti seřazených výsledků na dvě stejně početné poloviny. Ve statistice patří mezi míry centrální tendence. Platí, že nejméně 50 % hodnot je menších nebo rovných a nejméně 50 % hodnot je větších nebo rovných mediánu směrodatná odchylka - Jedná se o kvadratický průměr odchylek hodnot znaku od jejich aritmetického průměru. Zhruba řečeno vypovídá o tom, jak moc se od sebe navzájem liší typické případy v souboru zkoumaných čísel. Je-li malá, jsou si prvky souboru většinou navzájem podobné, a naopak velká směrodatná odchylka signalizuje velké vzájemné odlišnosti. Pomocí pravidel 1σ a 2σ (viz níže) lze přibližně určit, jak daleko jsou čísla v souboru vzdálená od průměru, resp. hodnoty náhodné veličiny vzdálené od střední hodnoty. Směrodatná odchylka je nejužívanější míra variability. s s 2 1 n 1 n i 1 _ x i x poměr jednotkového ročního nájemného k jednotkové ceně bytu dané skupiny byl vypočten dle vztahu: 2 (2) JN P *100 [%] (3) JC (7) směrodatná odchylka tohoto podílu byla vypočtena pomocí Gaussova vztahu pro přenášení chyb: 2 2 1 *100 *σ 2 JN σ *σ 2 % JC JN 2 (4) JC JC 3

3 JEDNOTKOVÉ CENY BYTOVÝCH JEDNOTEK Jednotkové ceny bytů byly vyhodnocovány podle technického stavu a typu (dispozičního uspořádání) bytu. Záměrem příspěvku není hodnotit konkrétní lokality (městské části) ale celkový obraz města ve vztahu k nájemnému a následně průměrné hrubé mzdě, z tohoto důvodů nebylo uvedené rozdělení vyhodnoceno. 3.1 Ceny bytů v hl. městě Praze 3.1.1 Charakteristika databázových prvků pro hl. město Praha Počet zařazených prvků 6086 4 817 060 Kč Průměrná plocha 81,26 za 1m2 59 281 Kč Medián ceny za 1 m2 53 196 Kč Tabulka č. 2 Charakteristika dat. prvků pro hl. Praha Podíl nabízených bytů 4+kk; 394 4+1; 352 ostatní; 204 1+kk; 450 1+1; 255 2+kk; 1240 3+1; 1328 3+kk; 1081 2+1; 772 1+kk 1+1 2+kk 2+1 3+kk 3+1 4+kk 4+1 ostatní Graf č. 2 Rozdělení nabízených bytů dle dispozičního uspořádání 4

Vlastnictví nabízených bytů jiný druh; 111 družstevní; 1930 osobní družstevní jiný druh osobní; 4041 Graf č. 3 Rozdělení nabízených bytů dle vlastnictví bytů Technický stav nabízených bytů velmi ; 2172 ; 1508 novostavba po rekonstrukci velmi po rekonstrukci; 726 novostavba; 1680 Graf č. 4 Rozdělení nabízených bytů dle technického stavu bytu 5

V Praze je velký podíl bytů v osobním vlastnictví, co je způsobeno zejména podmínkami bank pro poskytování hypotečních úvěrů (nutnost vlastnit byt v OV). Nejčastěji nabízeným bytem je 3+kk/3+1, co se v současné době považuje za standardní byt pro různé údaje objevující se v mediích. Také je v nabízených bytech výrazný podíl bytů v kategorii 2+kk/2+1, což jsou v současnosti velmi populární typy bytů pro mladé rodiny. V době kdy si vlastní bydlení pořizují populačně silné ročníky let 80-tých je v Praze velký hlad po těchto bytech, čím se v některých lokalitách stávají až nedostatkovým zbožím, což také zvyšuje jejich cenu. V některých případech, jak ukazuje praxe je výhodnější si pořídit byt kategorie 3+kk/3+1. Rovněž je nabídka v Praze typická velkým počtem luxusním velkometrážních bytů v blízkosti centra, jejich ceny jsou vysoko nad běžný průměr jednotkových cen i tak se poměrně dobře prodávají. Většinou tyto byty kupují silné mezinárodní společnosti, které mají v Praze pobočky, pro své manažery. Praha jako velký trh je rovněž velmi zajímavá pro developerské projekty, které v Praze výrazně zvyšují podíl novostaveb v počtu nabízených bytů. Velká část těchto projektů je, však rozprodána ještě před započetím výstavby a často se tak do realitní inzerce nedostane, proto je velmi pravděpodobné, že podíl novostaveb v obchodovaných bytech je podstatně větší než uvádí tato studie. 3.1.2 Vyhodnocení jednotkových cen pro hl. město Praha Jednotkové ceny bytů [Kč/m2] 80 000 Kč 70 000 Kč 60 000 Kč 50 000 Kč 40 000 Kč 30 000 Kč Novostavba Po rekonstrukci Velmi Dobrý 20 000 Kč 10 000 Kč 0 Kč 1+kk 1+1 2+kk 2+1 3+kk 3+1 4+kk 4+1 ostatní Graf č. 5 Jednotkové ceny bytů s rozlišení technického stavu, bez rozlišení polohy byt. jednotky [Kč/m2] 6

Jednotková cena [Kč/m2] XVII. Mezinárodní vědecká konference soudního inženýrství Jednotkové ceny bytů bez rozlišení tech. stavu 70 000 Kč 60 000 Kč 50 000 Kč 40 000 Kč 30 000 Kč Medián jednotkové ceny Směrodatná odchylka 20 000 Kč 10 000 Kč 0 Kč 1+kk 1+1 2+kk 2+1 3+kk 3+1 4+kk 4+1 ostatní Ty bytu Graf č. 6 Jednotkové ceny bytů bez rozlišení technického stavu a polohy bytové jednotky [Kč/m2] Počet vloženýc h prvků Průměrná cena [Kč] Průměrná plocha [m2] Medián plochy [m2] Průměrná jednotkové cena [Kč/m2] Medián jednotkové ceny [Kč/m2] Směrodatná odchylka Byt 1+kk 450 2 377 853 Kč 40,05 35,0 60 837 Kč 57 460 Kč 16 134 Kč Byt 1+1 255 2 483 232 Kč 44,09 43,0 56 673 Kč 55 882 Kč 19 338 Kč Byt 2+kk 1240 3 552 907 Kč 58,37 53,0 60 840 Kč 55 927 Kč 20 092 Kč Byt 2+1 772 4 175 086 Kč 67,84 62,0 60 250 Kč 53 519 Kč 25 120 Kč Byt 3+kk 1081 5 490 334 Kč 92,44 86,0 58 225 Kč 55 038 Kč 21 794 Kč Byt 3+1 1328 4 596 714 Kč 85,85 80,0 51 237 Kč 42 781 Kč 22 899 Kč Byt 4+kk 394 7 632 321 Kč 123,69 116,0 59 685 Kč 56 058 Kč 22 023 Kč Byt 4+1 352 7 526 390 Kč 120,97 110,0 59 249 Kč 47 434 Kč 34 365 Kč Ostatní 214 10 694 812 Kč 164,78 160,0 63 663 Kč 57 611 Kč 28 097 Kč Tabulka č. 3 Vyhodnocení jednotkových cen bytů pro hl. Praha [Kč/m2] Rozdíly jednotkových ceny byly způsobeny vynecháním třídění podle lokality, v uvedeném grafu jsou zahrnuty nabídky k prodeji ze všech městských částí Prahy, Značné rozdíly v tržních cenách bytů v jednotlivých částech Prahy odráží koeficient prodejnosti Kp pro byty vyhlášky č.540/2002 Sb. přílohy č.36, jejíž hodnoty pro hl. město Prahu jsou v intervalu od Kp=3,048 pro Prahu 1 až po Kp=1,005 pro Prahu 27. Uvedené jednotkové ceny zcela neodpovídají běžnému standardu a užitých pravidlech o jednotkové ceně, menší byty větší jednotková cena a opačně, což je způsobeno zejména vynecháním třídění dle lokality. Velký počet menších bytů v současné době vzniká a je následné nabízeno v centru a částech blízkých centru, kde je jejich hodnota výrazně vyšší než v okrajových částech a i tato skutečnost výrazně zkresluje průměrné jednotkové ceny nabízených bytů v této studii. Toto rozdělení a vyhodnocení bylo zpracováno v článku [9]. 7

Období konce roku 2007 patří v Praze mezi rekordní v tržních cenách starších bytů. Cena bytu 3+1 přesahuje cenu 3mil. Kč, stejný byt stál v červenu 2006 2mil. Kč. Průměrná jednotková cena bytové jednotky bez rozlišení typu polohy a konstrukce v hl. městě Praze je 59 634,- Kč. 3.2 Ceny bytů v Brně 3.2.1 Charakteristika databázových prvků pro Brno Počet zařazených prvků 1888 2 646 632 Kč Průměrná plocha 77,02 za 1m2 34 364 Kč Medián ceny za 1 m2 35 294 Kč Tabulka č. 4 Charakteristika dat. prvků pro Brno Podíl nabízených bytů 4+1; 174 ostatní; 65 1+kk; 146 1+1; 132 4+kk; 130 2+kk; 220 3+1; 452 2+1; 305 3+kk; 262 1+kk 1+1 2+kk 2+1 3+kk 3+1 4+kk 4+1 ostatní Graf č. 7 Rozdělení nabízených bytů dle dispozičního uspořádání 8

Vlastnictví nabízených bytů jiný druh; 60 družstevní; 775 osobní; 1053 osobní družstevní jiný druh Graf č. 8 Rozdělení nabízených bytů dle vlastnictví bytů Technický stav nabízených bytů velmi ; 801 ; 419 novostavba po rekonstrukci velmi po rekonstrukci; 214 novostavba; 454 Graf č. 9 Rozdělení nabízených bytů dle technického stavu bytu Situace v Brně je co se týče skladby nabízených bytů podobná Praze, nejvýraznější podíl nabízených bytů v kategorii 3+1/3+kk a také 2+1/2+kk. V Brně je větší podíl bytů v družstevním vlastnictví, u většiny z nich je možný velmi rychlý převod do OV (nízká 9

anuita). V Brně je rovněž znatelný velký zájem o novostavby bytů, co tlačí jejich ceny nahoru. Nejčastějším typem bytu v novostavbách je 2+kk. Poptávka po bydlení v nových bytech zejména v severních částech města je velká a zůstává zatím dlouhodobě neuspokojena. Lidé často neseženou kvalitní bydlení v centrálních částech města a tak se často stěhují do nových bytů, ač vzdálenějších centru. V Brně však nabídka novostaveb postupně začíná převyšovat poptávku a v několika případech se už stalo, že se vyprodávaly hotové byty se slevou. 3.2.2 Vyhodnocení jednotkových cen pro Brno Jednotkové ceny bytů [Kč/m2] 45 000 Kč 40 000 Kč 35 000 Kč 30 000 Kč 25 000 Kč 20 000 Kč Novostavba Po rekonstrukci Velmi Dobrý 15 000 Kč 10 000 Kč 5 000 Kč 0 Kč 1+kk 1+1 2+kk 2+1 3+kk 3+1 4+kk 4+1 ostatní Graf č. 10 Jednotkové ceny bytů s rozlišení technického stavu a bez rozlišení polohy bytové jednotky [Kč/m2] 10

Jednotková cena [Kč/m2] XVII. Mezinárodní vědecká konference soudního inženýrství Jednotkové ceny bytů bez rozlišení tech. stavu 50 000 Kč 45 000 Kč 40 000 Kč 35 000 Kč 30 000 Kč 25 000 Kč 20 000 Kč Medián jednotkové ceny Směrodatná odchylka 15 000 Kč 10 000 Kč 5 000 Kč 0 Kč 1+kk 1+1 2+kk 2+1 3+kk 3+1 4+kk 4+1 ostatní Ty bytu Graf č. 11 Jednotkové ceny bytů bez rozlišení technického stavu a polohy bytové jednotky [Kč/m2] Počet vloženýc h prvků Průměrná cena [Kč] Průměrná plocha [m2] Medián plochy [m2] Průměrná jednotkové cena [Kč/m2] Medián jednotkové ceny [Kč/m2] Směrodatná odchylka Byt 1+kk 146 1 416 424 Kč 33,99 32,0 42 851 Kč 43 182 Kč 7 220 Kč Byt 1+1 132 1 468 818 Kč 37,73 38,0 39 300 Kč 39 848 Kč 4 706 Kč Byt 2+kk 220 2 111 238 Kč 57,31 50,0 37 968 Kč 37 833 Kč 8 957 Kč Byt 2+1 305 2 254 261 Kč 59,72 57,0 37 902 Kč 37 719 Kč 6 335 Kč Byt 3+kk 262 3 630 224 Kč 98,77 102,0 37 694 Kč 37 391 Kč 9 263 Kč Byt 3+1 452 2 601 724 Kč 81,95 77,0 31 787 Kč 31 250 Kč 6 535 Kč Byt 4+kk 130 4 371 859 Kč 126,75 120,0 34 390 Kč 35 496 Kč 7 053 Kč Byt 4+1 174 2 694 272 Kč 94,52 86,0 28 301 Kč 27 439 Kč 6 405 Kč Ostatní 67 4 177 546 Kč 131,40 120,0 32 361 Kč 30 113 Kč 10 073 Kč Tabulka č. 5 Vyhodnocení jednotkových cen bytů pro Brno [Kč/m2] Ceny bytů žene nahoru zejména strach z vyšší daně. Právě nedostatek kvalitního bydlení v centru Brna žene ceny těchto bytů do astronomických částek. Pomaleji pak stoupají ceny na sídlištích a v novostavbách. Ceny bytů v Brně, ale pravděpodobně dál porostou, což v velkou pravděpodobností bude způsobovat nedostatek místa, s kterým se už teď developerské společnosti potýkají. Na severu a severozápadu Brna, což jsou nejžádanější lokality, je Brno ohraničené. Město se tak může rozvíjet hlavně jižním a jihozápadním směrem, kvalita bydlení je tam ale v porovnání se severem města neporovnatelná. Víc než domům a bytům totiž jih města patří průmyslovým zónám, letišti a vlakovým tratím. Průměrná jednotková cena bytové jednotky bez rozlišení typu polohy a konstrukce v Brně je 35 364,- Kč. 11

3.3 Ceny bytů v Ostravě 3.3.1 Charakteristika databázových prvků pro město Ostrava Počet zařazených prvků 1079 1 334 716 Kč Průměrná plocha 64,07 za 1m2 20 833 Kč Medián ceny za 1 m2 20 133 Kč Tabulka č. 6 Charakteristika dat. prvků pro město Ostrava Podíl nabízených bytů 4+kk; 3 4+1; 88 ostatní; 1+kk; 6 34 1+1; 116 2+kk; 12 3+1; 468 2+1; 336 3+kk; 16 1+kk 1+1 2+kk 2+1 3+kk 3+1 4+kk 4+1 ostatní Graf č. 12 Rozdělení nabízených bytů dle dispozičního uspořádání 12

Vlastnictví nabízených bytů jiný druh; 12 osobní; 299 osobní družstevní jiný druh družstevní; 768 Graf č. 13 Rozdělení nabízených bytů dle vlastnictví bytů Technický stav nabízených bytů velmi ; 508 ; 435 novostavba po rekonstrukci velmi po rekonstrukci; 132 novostavba; 1 Graf č. 14 Rozdělení nabízených bytů dle technického stavu bytu Nejčastěji nabízeným bytem v Ostravě je byt kategorie 3+1 v družstevním vlastnictví. Trh v Ostravě je typický malým počtem nových bytů, což se ale pravděpodobně se spuštěním výroby automobilky v regionu změní. Jednoznačnou převahu v podílu vlastnictví má bydlení družstevní, co je způsobeno zejména nižší poptávkou po bytech a nižší obchodovaností 13

Jednotková cena [Kč/m2] XVII. Mezinárodní vědecká konference soudního inženýrství v regionu. I z tohoto důvodu byty zůstávají v družstevním vlastnictví, i když často s nízkou anuitou a možností rychlého převodu do OV. 3.3.2 Vyhodnocení jednotkových cen pro město Ostrava Jednotkové ceny bytů bez rozlišení tech. stavu 30 000 Kč 25 000 Kč 20 000 Kč 15 000 Kč Medián jednotkové ceny Směrodatná odchylka 10 000 Kč 5 000 Kč 0 Kč 1+kk 1+1 2+kk 2+1 3+kk 3+1 4+kk 4+1 ostatní Ty bytu Graf č. 15 Jednotkové ceny bytů bez rozlišení technického stavu a polohy bytové jednotky [Kč/m2] Jednotkové ceny bytů [Kč/m2] 30 000 Kč 25 000 Kč 20 000 Kč 15 000 Kč Novostavba Po rekonstrukci Velmi Dobrý 10 000 Kč 5 000 Kč 0 Kč 1+kk 1+1 2+kk 2+1 3+kk 3+1 4+kk 4+1 ostatní Graf č. 16 Jednotkové ceny bytů s rozlišení technického stavu a bez rozlišení polohy bytové jednotky [Kč/m2] 14

Z důvodů nedostatečného počtu prvků pro některé kategorie (míň než 15 vzorků) nebyly některé kategorie vyhodnocovány. Počet vloženýc h prvků Průměrná cena [Kč] Průměrná plocha [m2] Medián plochy [m2] Průměrná jednotkové cena [Kč/m2] Medián jednotkové ceny [Kč/m2] Směrodatná odchylka Byt 1+kk 34 739 912 Kč 29,85 29,0 25 063 Kč 25 000 Kč 3 189 Kč Byt 1+1 116 805 954 Kč 37,22 38,5 21 968 Kč 21 409 Kč 3 403 Kč Byt 2+kk 12 1 182 417 Kč 57,67 52,0 19 672 Kč 18 000 Kč 5 311 Kč Byt 2+1 336 1 183 182 Kč 55,36 55,0 21 288 Kč 20 606 Kč 3 583 Kč Byt 3+kk 16 2 060 647 Kč 75,69 72,0 26 027 Kč 23 795 Kč 6 747 Kč Byt 3+1 468 1 465 735 Kč 73,61 73,0 19 877 Kč 19 333 Kč 4 635 Kč Byt 4+kk 3 3 555 634 Kč 122,67 92,0 24 850 Kč 19 600 Kč 9 357 Kč Byt 4+1 88 1 838 156 Kč 88,17 81,0 20 432 Kč 19 000 Kč 4 997 Kč Ostatní 6 3 174 717 Kč 119,33 93,0 25 053 Kč 23 632 Kč 6 700 Kč Tabulka č. 7 Vyhodnocení jednotkových cen bytů pro. město Ostrava [Kč/m2] Nabídkové ceny starších bytů v Ostravě výrazně rostou a s nimi i tržní nájemné. Příčinou růstu cen je pravděpodobně výstavba dálnice a rozbíhající se výstavba nové automobilky. Přesto však Ostrava dosud nedosahuje cenové úrovně srovnatelných měst, jako jsou např. Brno nebo Plzeň. Po dokončení automobilky a dostavby dálnice je reálný předpoklad pro větší bytovou výstavbu v městě Ostrava. Průměrná jednotková cena bytové jednotky bez rozlišení typu polohy a konstrukce v Ostravě je 20 833,- Kč. 15

4 JEDNOTKOVÉ NÁJEMNÉ Z BYTŮ 4.1 Jednotkové nájemné v hl. Praze 4.1.1 Charakteristika databázových prvků pro hl. město Praha Počet zařazených prvků 8102 za měsíc 22 835 Kč Průměrná plocha 82,81 za 1m2/měsíc 276 Kč Medián ceny za 1 m2/měsíc 255 Kč Tabulka č. 8 Charakteristika dat. prvků pro hl. Praha Podíl nabízených bytů 4+kk; 385 4+1; 607 ostatní; 276 1+kk; 726 1+1; 506 3+1; 1408 2+kk; 2034 3+kk; 1174 2+1; 974 1+kk 1+1 2+kk 2+1 3+kk 3+1 4+kk 4+1 ostatní Graf č. 17 Rozdělení nabízených bytů dle dispozičního uspořádání 16

Vlastnictví nabízených bytů družstevní; 270 jiný druh; 320 osobní družstevní jiný druh osobní; 5048 Graf č. 18 Rozdělení nabízených bytů dle vlastnictví bytů Technický stav bytu velmi ; 3566 ; 1624 novostavba po rekonstrukci velmi po rekonstrukci; 1464 novostavba; 1447 Graf č. 19 Rozdělení nabízených bytů dle technického stavu bytu V bytů nabízených k nájmů jednoznačně převažuje vlastnictví osobní. V Praze je velmi častá a poměrně výhodná forma investování koupě bytů, které jsou následně dále pronajímány za účelem zisku. Dále je to pak z důvodů, že některá družstva omezují svými stanovami možnost pronajímání. Proto je, i z pohledu financování této investice, výhodnější vlastnictví osobní. 17

4.1.2 Vyhodnocení jednotkových nájmů pro hl. město Praha Průměrné jednotkové ceny bytu [Kč/m2/rok] 4 500 Kč 4 000 Kč 3 500 Kč 3 000 Kč 2 500 Kč 2 000 Kč průměr ceny bytu Medián jednotkové ceny Směrodatná odchylka 1 500 Kč 1 000 Kč 500 Kč 0 Kč 1+kk 1+1 2+kk 2+1 3+kk 3+1 4+kk 4+1 ostatní Graf č. 20 Jednotkové ceny nájmů z bytů bez rozlišení technického stavu a polohy bytové jednotky [Kč/m2/rok] Jednotkové ceny bytů [Kč/m2/rok] 4 000 Kč 3 500 Kč 3 000 Kč 2 500 Kč 2 000 Kč 1 500 Kč Novostavba po rekonstrukci velmi 1 000 Kč 500 Kč 0 Kč 1+kk 1+1 2+kk 2+1 3+kk 3+1 4+kk 4+1 ostatní Graf č. 21 Jednotkové ceny nájmů z bytů s rozlišení technického stavu a bez rozlišení polohy bytové jednotky [Kč/m2/rok] 18

Počet vložených prvků Průměrná cena [Kč] Průměrná plocha [m2] Medián plochy [m2] Průměrná jednotková cena [Kč/m2/rok] Medián jednotkové cena [Kč/m2/rok] Směrodatná odchylka Byt 1+kk 726 151 425 Kč 38,12 35,0 4 123 Kč 3 569 Kč 2 047 Kč Byt 1+1 506 144 365 Kč 43,55 42,0 3 403 Kč 3 120 Kč 1 251 Kč Byt 2+kk 2034 200 384 Kč 58,23 55,0 3 460 Kč 3 140 Kč 1 209 Kč Byt 2+1 974 220 051 Kč 70,66 70,0 3 160 Kč 2 920 Kč 1 145 Kč Byt 3+kk 1174 334 134 Kč 94,92 90,0 3 558 Kč 3 134 Kč 1 602 Kč Byt 3+1 1408 301 102 Kč 99,64 100,0 3 005 Kč 2 707 Kč 1 192 Kč Byt 4+kk 385 429 710 Kč 126,42 122,0 3 436 Kč 3 000 Kč 1 707 Kč Byt 4+1 607 445 703 Kč 134,08 130,0 3 364 Kč 3 111 Kč 1 289 Kč Ostatní 288 566 027 Kč 181,26 170,0 3 162 Kč 2 800 Kč 1 299 Kč Tabulka č. 9 Vyhodnocení jednotkových cen nájmů z bytů pro hl. město Praha [Kč/m2/rok] Uvedené jednotkové ceny zcela neodpovídají běžnému standardu a užitých pravidlech o jednotkové ceně, menší byty větší jednotková cena a opačně, což je způsobeno zejména vynecháním třídění dle lokality. Průměrné roční jednotkové nájemné z bytu bez rozlišení typu polohy a konstrukce je v Praze 3 309,- Kč za 1 m 2. 19

4.2 Jednotkové nájemné v Brně 4.2.1 Charakteristika databázových prvků pro Brno Počet zařazených prvků 1480 za 13 173 Kč měsíc Průměrná plocha 67,54 za 195 Kč 1m2/měsíc Medián ceny za 1 m2/ 200 Kč měsíc Tabulka č. 10 Charakteristika dat. prvků pro hl. Praha Podíl nabízených bytů 3+1; 175 4+kk; 43 4+1; 55 ostatní; 15 1+kk; 163 1+1; 163 3+kk; 178 2+1; 292 2+kk; 396 1+kk 1+1 2+kk 2+1 3+kk 3+1 4+kk 4+1 ostatní Graf č. 22 Rozdělení nabízených bytů dle dispozičního uspořádání 20

Vlastnictví nabízených bytů družstevní; 33 jiný druh; 65 osobní družstevní jiný druh osobní; 682 Graf č. 23 Rozdělení nabízených bytů dle vlastnictví bytů Technický stav bytu velmi ; 692 ; 344 novostavba po rekonstrukci velmi po rekonstrukci; 155 novostavba; 289 Graf č. 24 Rozdělení nabízených bytů dle technického stavu bytu Skladba bytů nabízených k prodeji je téměř identická se skladbu nabízených bytů pro Prahu. Největší podíl mají byty v osobním vlastnictví a to zejména z důvodů již uvedených. 21

4.2.2 Vyhodnocení jednotkových nájmů v Brně Průměrné jednotkové ceny bytu [Kč/m2/rok] 3 500 Kč 3 000 Kč 2 500 Kč 2 000 Kč 1 500 Kč průměr ceny bytu Medián jednotkové ceny Směrodatná odchylka 1 000 Kč 500 Kč 0 Kč 1+kk 1+1 2+kk 2+1 3+kk 3+1 4+kk 4+1 ostatní Graf č. 25 Jednotkové ceny nájmů z bytů bez rozlišení technického stavu a polohy bytové jednotky [Kč/m2/rok] Jednotkové ceny bytů [Kč/m2/rok] 3 500 Kč 3 000 Kč 2 500 Kč 2 000 Kč 1 500 Kč Novostavba po rekonstrukci velmi 1 000 Kč 500 Kč 0 Kč 1+kk 1+1 2+kk 2+1 3+kk 3+1 4+kk 4+1 ostatní Graf č. 26 Jednotkové ceny nájmů z bytů s rozlišení technického stavu a bez rozlišení polohy bytové jednotky [Kč/m2/rok] 22

Počet vložených prvků Průměrná cena [Kč] Průměrná plocha [m2] Medián plochy [m2] Průměrná jednotková cena [Kč/m2/rok ] Medián jednotkové cena [Kč/m2/rok] Směrodatná odchylka Byt 1+kk 163 103 212 Kč 36,33 34,0 2 992 Kč 2 800 Kč 899 Kč Byt 1+1 163 107 783 Kč 40,87 40,0 2 683 Kč 2 660 Kč 556 Kč Byt 2+kk 396 154 274 Kč 60,08 60,0 2 648 Kč 2 566 Kč 644 Kč Byt 2+1 292 139 299 Kč 63,78 60,0 2 210 Kč 2 200 Kč 411 Kč Byt 3+kk 178 203 815 Kč 89,42 85,0 2 353 Kč 2 254 Kč 552 Kč Byt 3+1 175 187 447 Kč 85,91 80,0 2 220 Kč 2 143 Kč 657 Kč Byt 4+kk 43 307 758 Kč 131,51 118,0 2 462 Kč 2 500 Kč 675 Kč Byt 4+1 55 197 635 Kč 108,96 102,0 1 842 Kč 1 725 Kč 491 Kč Ostatní 15 307 199 Kč 157,73 140,0 2 037 Kč 2 000 Kč 549 Kč Tabulka č. 11 Vyhodnocení jednotkových cen nájmů z bytů v Brně [Kč/m2/rok] V grafu č.26 je přehledně zobrazená výše jednotkového nájemného rozdělená dle dispozice bytů. Z grafu je patrné, že jednotkové ceny menších bytů jsou vyšší než jednotkové ceny bytů větších. Zatímco jednotková cena nájemného z bytů v dispozici 1+kk příp. 1+1 je průměrně 2 992 Kč za rok, u bytů například v dispozici 4+1 je průměrné jednotkové nájemné 1 842 Kč. Výjimku zde, dle studie, tvoří menší byty po rekonstrukci, co má pravděpodobně souvislost se snahou majitelů o rychlejší návratnost svých investicí do pořízení a rekonstrukce bytové jednotky. Průměrné roční jednotkové nájemné z bytu bez rozlišení typu polohy a konstrukce je v Brně 2 340,- Kč za 1 m 2. 23

4.3 Jednotkové nájemné v Ostravě 4.3.1 Charakteristika databázových prvků pro Ostravu Počet zařazených prvků 324 za 9 997 Kč měsíc Průměrná plocha 63,23 za 1 m2 158 Kč /měsíc Medián ceny za 1 m2 160 Kč /měsíc Tabulka č. 12 Charakteristika dat. prvků pro Ostravu Podíl nabízených bytů 4+kk; 4 4+1; 15 ostatní; 5 1+kk; 29 3+1; 73 1+1; 63 3+kk; 6 2+kk; 19 2+1; 110 1+kk 1+1 2+kk 2+1 3+kk 3+1 4+kk 4+1 ostatní Graf č. 27 Rozdělení nabízených bytů dle dispozičního uspořádání 24

Vlastnictví nabízených bytů jiný druh; 12 družstevní; 68 osobní; 93 osobní družstevní jiný druh Graf č. 28 Rozdělení nabízených bytů dle vlastnictví bytů Technický stav bytu velmi ; 146 ; 107 novostavba po rekonstrukci velmi po rekonstrukci; 65 novostavba; 3 Graf č. 29 Rozdělení nabízených bytů dle technického stavu bytu Skladba nabízených bytů v Ostravě je mírně odlišná od výše zmiňovaných městech, největší počet nabízených bytů je ve velikosti 2+1, podíl družstevních bytů je zde výraznější než v Praze a Brně, co je způsobeno celkově větším počtem bytů v družstevním vlastnictví než v ostatních městech (poměrem k obyvatel). Počet bytů v novostavbách je velmi nízký, co je také důsledkem nízkého počtu bytových jednotek. Podlé údajů Českého statistického úřadu bylo v Ostravě v období let 1997 2006 dokončenou pouze 2883 bytů, což je 0,91 bytu na 25

1000 obyvatel. Pro porovnání počet dokončených bytů přepočtených na 1000 obyvatel je byl v uvedeném období v Praze 3,62 a v Brně 2,91. Tyto hodnoty ukazují na vysoké stáří bytů v Ostravě. 4.3.2 Vyhodnocení jednotkových nájmů pro Ostravu Průměrné jednotkové ceny bytu [Kč/m2/rok] 3 000 Kč 2 500 Kč 2 000 Kč 1 500 Kč průměr ceny bytu Medián jednotkové ceny Směrodatná odchylka 1 000 Kč 500 Kč 0 Kč 1+kk 1+1 2+kk 2+1 3+kk 3+1 4+kk 4+1 ostatní Graf č. 30 Jednotkové ceny nájmů z bytů bez rozlišení technického stavu a polohy bytové jednotky [Kč/m2/rok] 26

Jednotkové ceny bytů [Kč/m2/rok] 2 500 Kč 2 000 Kč 1 500 Kč 1 000 Kč Novostavba po rekonstrukci velmi 500 Kč 0 Kč 1+kk 1+1 2+kk 2+1 3+kk 3+1 4+kk 4+1 ostatní Graf č. 31 Jednotkové ceny nájmů z bytů s rozlišení technického stavu a bez rozlišení polohy bytové jednotky [Kč/m2/rok] Z důvodů nedostatečného počtu prvků pro některé kategorie (míň než 15 vzorků) nebyly některé kategorie vyhodnocovány. Počet vložených prvků Průměrná cena [Kč] Průměrná plocha [m2] Medián plochy [m2] Průměrná jednotková cena [Kč/m2/rok ] Medián jednotkové cena [Kč/m2/rok] Směrodatná odchylka Byt 1+kk 29 73 655 Kč 31,00 28,0 2 394 Kč 2 357 Kč 541 Kč Byt 1+1 63 90 267 Kč 39,94 39,0 2 313 Kč 2 280 Kč 608 Kč Byt 2+kk 19 135 728 Kč 68,05 70,0 2 003 Kč 1 839 Kč 670 Kč Byt 2+1 110 114 329 Kč 59,21 55,5 1 945 Kč 1 898 Kč 464 Kč Byt 3+kk 6 177 408 Kč 78,20 77,0 2 261 Kč 1 870 Kč 910 Kč Byt 3+1 73 131 615 Kč 80,50 76,0 1 639 Kč 1 645 Kč 401 Kč Byt 4+kk 4 178 890 Kč 100,50 97,5 1 697 Kč 1 567 Kč 587 Kč Byt 4+1 15 239 696 Kč 119,20 120,0 2 013 Kč 1 680 Kč 1 362 Kč Ostatní 5 195 600 Kč 146,00 190,0 1 503 Kč 1 263 Kč 425 Kč Tabulka č. 13 Vyhodnocení jednotkových cen nájmů z bytů v Ostravě [Kč/m2/rok] V grafu č.31 jsou znázorněny hodnoty pro jednotkové nájemné s rozdělením podle dispozice bytů a jejich technického stavu. Pro některé kategorie nebyl nashromážděn dostatečný počet prvků pro jejich statistické vyhodnocení, proto jsou v grafu vynechány. V nabídkách k nájmu se v Ostravě téměř vůbec neobjevují byty v novostavbách, co souvisí s jejích celkově nízkým počtem v Ostravě. Průměrné roční jednotkové nájemné z bytu bez rozlišení typu polohy a konstrukce je v Ostravě 1 872,- Kč za 1 m 2. 27

5 VZTAH NÁJEMNÉHO A CENY BYTU Cílem této studie bylo vyhodnotit databázi prodejů a nájmů bytů z realitní inzerce a následně vyjádřit vztah mezi cenou a nájmem bytů. Vyhodnocované údaje o nabízených prodávaných bytech a jejich nájmech jsou uspořádaný do níže uvedené tabulky. Uvádí průměrné jednotkové ceny bytů, jednotkové nájemné z bytů a jejich vzájemný procentuelní poměr rozdělených podle dispozičního uspořádaní a technického stavu bytů pro jednotlivé města. Procentuelní poměr a směrodatná odchylka jsou vyjádřeny vždy z průměrné ceny i mediánu ceny, kvůli rozdílným názorům na vyhodnocování statistických databází. 5.1 Vztah nájemného a ceny bytu v Praze Byt 1+kk Novostavba po rekonstrukci velmi 3 405 Kč 4 289 Kč 4 707 Kč 4 164 Kč nájemného Medián 3 300 Kč 3 820 Kč 3 750 Kč 3 600 Kč sm.odchylka 798 Kč 1 680 Kč 2 735 Kč 1 891 Kč bytu 59 809 Kč 62 417 Kč 64 084 Kč 57 508 Kč medián 55 294 Kč 57 454 Kč 62 500 Kč 57 137 Kč sm.odchylka 15 264 Kč 20 385 Kč 15 415 Kč 15 950 Kč Procentuelní poměr 5,69 6,87 7,34 7,24 Procentuelní poměr z 5,97 6,65 6,00 6,30 mediánu sm.odchylka 1,33 2,69 4,27 3,29 sm.odchylka z medián.ceny 1,44 2,92 4,38 3,31 Byt 1+1 Novostavba po rekonstrukci velmi 3 585 Kč 3 597 Kč 3 451 Kč 3 451 Kč nájemného medián 3 251 Kč 3 273 Kč 3 158 Kč 3 158 Kč sm.odchylka 912 Kč 1 362 Kč 1 265 Kč 1 118 Kč bytu 72 397 Kč 59 334 Kč 59 664 Kč 59 664 Kč medián 76 691 Kč 58 779 Kč 55 882 Kč 55 882 Kč sm.odchylka 21 768 Kč 15 625 Kč 19 351 Kč 18 789 Kč Procentuelní poměr 4,95 6,06 5,78 5,78 Procentuelní poměr z mediánu 4,24 5,57 5,65 5,65 sm.odchylka 1,26 2,29 2,12 1,87 sm.odchylka z 1,19 2,32 2,26 2,00 medián.ceny Byt 2+kk Novostavba po rekonstrukci velmi 3 350 Kč 3 570 Kč 3 542 Kč 3 400 Kč nájemného medián 3 051 Kč 3 280 Kč 3 273 Kč 3 143 Kč sm.odchylka 1 071 Kč 1 238 Kč 1 313 Kč 1 181 Kč bytu 61 844 Kč 63 582 Kč 61 698 Kč 55 404 Kč 28

medián 57 448 Kč 58 195 Kč 56 354 Kč 53 295 Kč sm.odchylka 19 752 Kč 22 921 Kč 20 547 Kč 16 852 Kč Procentuelní poměr 5,42 5,61 5,74 6,14 Procentuelní poměr z 5,31 5,64 5,81 5,90 mediánu sm.odchylka 1,73 1,95 2,13 2,13 sm.odchylka z 1,86 2,13 2,33 2,22 medián.ceny Byt 2+1 Novostavba po rekonstrukci velmi 3 066 Kč 3 251 Kč 3 206 Kč 3 004 Kč nájemného medián 3 048 Kč 3 000 Kč 2 960 Kč 2 700 Kč sm.odchylka 753 Kč 1 078 Kč 1 235 Kč 1 081 Kč bytu 63 041 Kč 62 610 Kč 61 765 Kč 57 232 Kč medián 60 333 Kč 53 846 Kč 56 075 Kč 50 926 Kč sm.odchylka 34 446 Kč 24 368 Kč 25 041 Kč 23 522 Kč Procentuelní poměr 4,86 5,19 5,19 5,25 Procentuelní poměr z 5,05 5,57 5,28 5,30 mediánu sm.odchylka 1,19 1,72 2,00 1,89 sm.odchylka z 1,25 2,00 2,20 2,12 medián.ceny Byt 3+kk Novostavba po rekonstrukci velmi 3 119 Kč 3 516 Kč 3 890 Kč 3 423 Kč nájemného medián 2 880 Kč 3 297 Kč 3 429 Kč 3 000 Kč sm.odchylka 1 005 Kč 1 359 Kč 1 891 Kč 1 583 Kč bytu 57 910 Kč 62 177 Kč 60 329 Kč 52 619 Kč medián 55 414 Kč 58 065 Kč 54 658 Kč 49 127 Kč sm.odchylka 17 300 Kč 25 464 Kč 26 312 Kč 22 626 Kč Procentuelní poměr 5,39 5,66 6,45 6,50 Procentuelní poměr z 5,20 5,68 6,27 6,11 mediánu sm.odchylka 1,74 2,19 3,13 3,01 sm.odchylka z 1,81 2,34 3,46 3,22 medián.ceny Byt 3+1 Novostavba po rekonstrukci velmi 2 852 Kč 2 867 Kč 3 157 Kč 2 811 Kč nájemného medián 2 640 Kč 2 644 Kč 2 847 Kč 2 582 Kč sm.odchylka 961 Kč 1 089 Kč 1 282 Kč 1 064 Kč bytu 70 032 Kč 50 333 Kč 52 734 Kč 46 984 Kč medián 60 574 Kč 43 243 Kč 42 945 Kč 41 558 Kč sm.odchylka 30 201 Kč 20 314 Kč 24 196 Kč 19 103 Kč Procentuelní poměr 4,07 5,70 5,99 5,98 Procentuelní poměr z 4,36 6,11 6,63 6,21 mediánu 29

sm.odchylka 1,37 2,16 2,43 2,27 sm.odchylka z 1,59 2,52 2,99 2,56 medián.ceny Byt 4+kk Novostavba po rekonstrukci velmi 3 236 Kč 3 339 Kč 3 648 Kč 3 107 Kč nájemného medián 3 066 Kč 3 000 Kč 2 945 Kč 2 500 Kč sm.odchylka 1 144 Kč 1 312 Kč 1 999 Kč 1 537 Kč bytu 59 108 Kč 55 324 Kč 64 262 Kč 53 439 Kč medián 56 024 Kč 50 862 Kč 59 821 Kč 49 311 Kč sm.odchylka 20 225 Kč 19 174 Kč 25 676 Kč 20 428 Kč Procentuelní poměr 5,47 6,03 5,68 5,81 Procentuelní poměr z 5,47 5,90 4,92 5,07 mediánu sm.odchylka 1,94 2,37 3,11 2,88 sm.odchylka z 2,04 2,58 3,34 3,12 medián.ceny Byt 4+1 Novostavba po rekonstrukci velmi 3 371 Kč 3 256 Kč 3 430 Kč 3 275 Kč nájemného medián 2 977 Kč 3 000 Kč 3 231 Kč 2 815 Kč sm.odchylka 1 137 Kč 1 343 Kč 1 234 Kč 1 412 Kč bytu 73 855 Kč 68 188 Kč 56 643 Kč 53 458 Kč medián 56 409 Kč 50 857 Kč 47 036 Kč 41 655 Kč sm.odchylka 48 787 Kč 42 485 Kč 38 650 Kč 35 556 Kč Procentuelní poměr 4,56 4,78 6,06 6,13 Procentuelní poměr z 5,28 5,90 6,87 6,76 mediánu sm.odchylka 1,54 1,97 2,18 2,64 sm.odchylka z 2,02 2,64 2,62 3,39 medián.ceny Ostatní Novostavba po rekonstrukci velmi 2 811 Kč 3 441 Kč 3 129 Kč 3 084 Kč nájemného medián 2 571 Kč 2 925 Kč 2 899 Kč 2 793 Kč sm.odchylka 783 Kč 1 722 Kč 1 121 Kč 1 319 Kč bytu 63 402 Kč 74 115 Kč 63 121 Kč 53 499 Kč medián 60 923 Kč 70 992 Kč 57 675 Kč 39 933 Kč sm.odchylka 19 640 Kč 42 545 Kč 28 888 Kč 42 618 Kč Procentuelní poměr 4,43 4,64 4,96 5,76 Procentuelní poměr z 4,22 4,12 5,03 6,99 mediánu sm.odchylka 1,23 2,32 1,78 2,47 sm.odchylka z 1,28 2,43 1,94 3,30 medián.ceny Tabulka č. 14 Závislost nájemného na ceně bytu, dle typu dispozice bytu 30

% % XVII. Mezinárodní vědecká konference soudního inženýrství Procentní závislost nájmů a ceny bytů 8 7 6 5 4 3 novostavba odchylka po rekonstrukci odchylka velmi odchylka odchylka 2 1 0 1+kk 1+1 2+kk 2+1 3+kk 3+1 4+kk 4+1 ostatní Graf č. 31 Procentní závislost nájmů a ceny bytů, dle technického stavu a dispozičního uspořádaní bytů [%] Procentní závislost 7,00 6,21 6,33 6,56 6,00 5,58 5,61 5,46 5,69 5,35 5,00 4,86 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 1+kk 1+1 2+kk 2+1 3+kk 3+1 4+kk 4+1 ostatní Procentní závislost Směrodatná odchylka Graf č. 32 Procentní závislost nájmů a ceny bytů, dle dispozičního uspořádaní bytů [%] Z uvedených grafech je názorně vidět, že závislost nájemného [Kč/m 2 /rok] a ceny bytu [Kč/m 2 ] v Praze v období 45.-47. týdne roku 2007 je v úrovní 5,5 až 6,5 %. Závislost byla vyjádřená se směrodatnou odchylkou 2 3,5% v závislosti na počtu a rozptylu vyhodnocované kategorie. 31

5.2 Vztah nájemného a ceny bytu v Brně Byt 1+kk Novostavba po rekonstrukci velmi 3 005 Kč 2 978 Kč 3 005 Kč 2 924 Kč nájemného medián 2 800 Kč 3 200 Kč 2 800 Kč 2 700 Kč sm.odchylka 834 Kč 771 Kč 1 019 Kč 647 Kč bytu 42965,55 39524,84 42968,44 43 382 Kč medián 43181,82 39285,71 42857,14 43 782 Kč sm.odchylka 6969,70 5276,77 5769,34 9 266 Kč Procentuelní poměr 6,99 7,53 6,99 6,74 Procentuelní poměr z mediánu 6,48 8,15 6,53 6,17 sm.odchylka 1,94 1,95 2,37 1,49 sm.odchylka z medián.ceny 1,93 1,96 2,38 1,48 Byt 1+1 Novostavba po rekonstrukci velmi 2 923 Kč 2 863 Kč 2 718 Kč 2 718 Kč nájemného medián 2 550 Kč 2 919 Kč 2 700 Kč 2 700 Kč sm.odchylka 565 Kč 567 Kč 557 Kč 576 Kč bytu 41 788 Kč 42 488 Kč 39 066 Kč 39 066 Kč medián 40 111 Kč 43 094 Kč 40 000 Kč 40 000 Kč sm.odchylka 4 744 Kč 5 999 Kč 4 667 Kč 4 443 Kč Procentuelní poměr 7,00 6,74 6,96 6,96 Procentuelní poměr z 6,36 6,77 6,75 6,75 mediánu sm.odchylka 1,35 1,33 1,43 1,47 sm.odchylka z medián.ceny 1,41 1,31 1,39 1,44 Byt 2+kk Novostavba po rekonstrukci velmi 2 678 Kč 3 040 Kč 2 607 Kč 2 497 Kč nájemného medián 2 571 Kč 3 075 Kč 2 525 Kč 2 500 Kč sm.odchylka 556 Kč 788 Kč 660 Kč 585 Kč bytu 39 993 Kč 36 639 Kč 36 064 Kč 38 725 Kč medián 40 385 Kč 39 125 Kč 36 170 Kč 38 372 Kč sm.odchylka 10 310 Kč 8 462 Kč 7 779 Kč 7 970 Kč Procentuelní poměr 6,70 8,30 7,23 6,45 Procentuelní poměr z 6,37 7,86 6,98 6,52 mediánu sm.odchylka 1,39 2,15 1,83 1,51 sm.odchylka z medián.ceny 1,38 2,01 1,82 1,53 Byt 2+1 Novostavba po rekonstrukci velmi 2 360 Kč 2 366 Kč 2 210 Kč 2 146 Kč 32

nájemného medián 2 400 Kč 2 400 Kč 2 200 Kč 2 143 Kč sm.odchylka 355 Kč 449 Kč 401 Kč 395 Kč bytu 36 711 Kč 40 227 Kč 36 917 Kč 37 701 Kč medián 36 667 Kč 38 145 Kč 37 719 Kč 37 719 Kč sm.odchylka 2 330 Kč 5 122 Kč 6 909 Kč 5 891 Kč Procentuelní poměr 6,43 5,88 5,99 5,69 Procentuelní poměr z 6,55 6,29 5,83 5,68 mediánu sm.odchylka 0,97 1,12 1,09 1,05 sm.odchylka z medián.ceny 0,97 1,18 1,06 1,05 Byt 3+kk Novostavba po rekonstrukci velmi 2 307 Kč 2 543 Kč 2 332 Kč 2 348 Kč nájemného medián 2 278 Kč 2 400 Kč 2 198 Kč 2 160 Kč sm.odchylka 483 Kč 549 Kč 598 Kč 520 Kč bytu 38 342 Kč 38 472 Kč 36 662 Kč 34 371 Kč medián 38 099 Kč 37 500 Kč 37 356 Kč 37 391 Kč sm.odchylka 10 086 Kč 9 019 Kč 6 964 Kč 9 259 Kč Procentuelní poměr 6,02 6,61 6,36 6,83 Procentuelní poměr z 5,98 6,40 5,88 5,78 mediánu sm.odchylka 1,26 1,43 1,63 1,51 sm.odchylka z medián.ceny 1,27 1,46 1,60 1,39 Byt 3+1 Novostavba po rekonstrukci velmi 2 202 Kč 2 324 Kč 2 292 Kč 2 066 Kč nájemného medián 2 169 Kč 2 240 Kč 2 118 Kč 2 118 Kč sm.odchylka 415 Kč 733 Kč 764 Kč 387 Kč bytu 38 340 Kč 32 185 Kč 31 717 Kč 30 432 Kč medián 36 275 Kč 32 353 Kč 31 081 Kč 29 630 Kč sm.odchylka 12 588 Kč 4 394 Kč 6 301 Kč 4 991 Kč Procentuelní poměr 5,74 7,22 7,23 6,79 Procentuelní poměr z 5,98 6,92 6,81 7,15 mediánu sm.odchylka 1,08 2,28 2,41 1,27 sm.odchylka z medián.ceny 1,14 2,27 2,46 1,31 Byt 4+kk Novostavba po rekonstrukci velmi 2 480 Kč 2 533 Kč 2 434 Kč 2 500 Kč nájemného medián 2 791 Kč 2 533 Kč 2 289 Kč 2 500 Kč sm.odchylka 674 Kč 383 Kč 716 Kč 0 Kč bytu 35 367 Kč 31 991 Kč 34 583 Kč medián 35 833 Kč 32 238 Kč 32 917 Kč 33

sm.odchylka 6 274 Kč 7 858 Kč 8 693 Kč Procentuelní poměr 7,01 7,61 7,23 Procentuelní poměr z 7,79 7,10 7,59 mediánu sm.odchylka 1,91 2,24 0,02 sm.odchylka z medián.ceny 1,88 2,22 0,02 Byt 4+1 Novostavba po rekonstrukci velmi 2 055 Kč 2 248 Kč 1 793 Kč 1 847 Kč nájemného medián 1 682 Kč 2 248 Kč 1 682 Kč 1 765 Kč sm.odchylka 527 Kč 877 Kč 468 Kč 433 Kč bytu 33 944 Kč 31 766 Kč 27 096 Kč 26 949 Kč medián 31 670 Kč 29 412 Kč 27 439 Kč 27 523 Kč sm.odchylka 10 948 Kč 11 878 Kč 3 196 Kč 2 774 Kč Procentuelní poměr 6,05 7,08 6,62 6,85 Procentuelní poměr z 5,31 7,64 6,13 6,41 mediánu sm.odchylka 1,55 2,76 1,73 1,61 sm.odchylka z medián.ceny 1,66 2,98 1,71 1,57 Ostatní Novostavba po rekonstrukci velmi 2 213 Kč 1 302 Kč 2 094 Kč 2 225 Kč nájemného medián 2 225 Kč 1 302 Kč 1 971 Kč 2 225 Kč sm.odchylka 153 Kč 137 Kč 574 Kč 625 Kč bytu 34 116 Kč 31 188 Kč 31 485 Kč 30 654 Kč medián 29 833 Kč 28 846 Kč 31 275 Kč 29 600 Kč sm.odchylka 12 678 Kč 3 648 Kč 9 349 Kč 2 065 Kč Procentuelní poměr 6,49 4,18 6,65 7,26 Procentuelní poměr z 7,46 4,52 6,30 7,52 mediánu sm.odchylka 0,45 0,44 1,82 2,04 sm.odchylka z medián.ceny 0,52 0,48 1,83 2,11 Tabulka č. 15 Závislost nájemného na ceně bytu, dle typu dispozice bytu 34

% % XVII. Mezinárodní vědecká konference soudního inženýrství Procentní závislost nájmů a ceny bytů 9,00 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 novostavba sm.odchylka po rekonstrukci sm.odchylka velmi sm.odchylka sm.odchylka 2,00 1,00 0,00 1+kk 1+1 Byt 2+kk Byt 2+1 Byt 3+kk Byt 3+1 Byt 4+kk Byt 4+1 Ostatní Graf č. 33 Procentní závislost nájmů a ceny bytů, dle technického stavu a dispozičního uspořádaní bytů [%] Procentní závislost 8,00 7,00 6,00 6,48 6,68 6,78 5,83 6,03 6,86 7,04 6,29 6,64 5,00 4,00 Procentní závislost Směrodatná odchylka 3,00 2,00 1,00 0,00 1+kk 1+1 2+kk 2+1 3+kk 3+1 4+kk 4+1 ostatní Graf č. 34 Procentní závislost nájmů a ceny bytů, dle dispozičního uspořádaní bytů [%] Z uvedených grafech je názorně vidět, že závislost nájemného [Kč/m 2 /rok] a ceny bytu [Kč/m 2 ] v Brně v období 45.-47. týdne roku 2007 je v úrovní 5,8 až 7 %. Závislost byla vyjádřená se směrodatnou odchylkou 1,2 2,2% v závislosti na počtu a rozptylu vyhodnocované kategorie. 35

% % XVII. Mezinárodní vědecká konference soudního inženýrství 5.3 Ostrava Procentní závislost nájmů a ceny bytů 12 10 8 6 4 novostavba odchylka po rekonstrukci odchylka velmi odchylka odchylka 2 0 1+kk 1+1 2+kk 2+1 3+kk 3+1 4+kk 4+1 ostatní Graf č. 35 Procentní závislost nájmů a ceny bytů, dle technického stavu a dispozičního uspořádaní bytů [%] Procentní závislost 12,00 10,65 10,22 10,00 9,43 9,21 7,86 8,51 8,00 8,84 8,00 6,00 5,35 Procentní závislost Směrodatná odchylka 4,00 2,00 0,00 1+kk 1+1 2+kk 2+1 3+kk 3+1 4+kk 4+1 ostatní Graf č. 36 Procentní závislost nájmů a ceny bytů, dle dispozičního uspořádaní bytů [%] Z uvedených grafech je názorně vidět, že závislost nájemného [Kč/m 2 /rok] a ceny bytu [Kč/m 2 ] v Ostravě v období 45.-47. týdne roku 2007 je v úrovní 7 až 10,5 %. Závislost byla vyjádřená se směrodatnou odchylkou 2,2 6% v závislosti na počtu a rozptylu vyhodnocované kategorie. 36

6 VYHODNOCENÍ REGIONÁLNÍCH ROZDÍLŮ Tato studie se snaží porovnávat regionální rozdíly ve vztahu tržních cen bytů a nájmů v Praze, Brně a Ostravě k hrubé mzdě v daném regionu. Počet prvků databáze Počet obyvatel Město Prodej Nájem Praha 6 086 8 102 1 183 576 Brno 1 888 1 480 366 384 Ostrava 1 079 324 309 495 Tabulka č. 16 Počet vyhodnocovaných prvků databáze a počet obyvatelů vyhodnocovaných měst 6.1 Prodejní ceny bytů Poměr hrubé mzdy a JC bytu 70 000 Kč 60 000 Kč 50 000 Kč 40 000 Kč 30 000 Kč 20 000 Kč 10 000 Kč 0 Kč Praha Brno Ostrava Průměrná hrubá mzda [Kč] [Kč/m2] Graf č. 37 Poměr průměrné hrubě mzdy [Kč] a průměrné jednotkové ceny bytu [Kč/m 2 ] v Praze, Brně a Ostravě 37

Poměr hrubé mzdy a JC 1,200 1,000 0,999 0,800 0,600 0,628 0,526 0,400 0,200 0,000 Praha Brno Ostrava Graf č. 38 Poměr průměrné hrubě mzdy a průměrné jednotkové ceny bytu v Praze, Brně a Ostravě Vyhodnocení pro oblasti Praha Brno Ostrava hrubá mzda - průměr 31 173 Kč 21 583 Kč 20 811 Kč průměrná cena za 1m2 59 281 Kč 34 356 Kč 20 833 Kč poměr 0,526 0,628 0,999 Tabulka č. 17 Poměr průměrné měsíční mzdy [Kč] a průměrné jednotkové ceny [Kč/m 2 ] Z uvedených grafů vyplývá, že obyvatel Prahy si i za svůj měsíční plat může koupit 0,53 m 2, obyvatel Brna 0,628 m 2 a obyvatel Ostravy 0,99 m 2. Uvedené výsledky podporují názory o vysokých nákladech na bydlení v hl. městě Praha, co souvisí taky s velkou poptávkou způsobenou po vlastním bydlení, což je důsledek mnohých sociologických a ekonomických aspektů (nízká nezaměstnanost, podpora hypotečního úvěrování, touha po vlastním bydlení apod.). 38

6.2 Nájem bytů Poměr hrubé mzdy a JN bytu 35 000 Kč 30 000 Kč 25 000 Kč 20 000 Kč 15 000 Kč 10 000 Kč 5 000 Kč 0 Kč Praha Brno Ostrava Průměrná hrubá mzda [Kč] Průměrná JN cena [Kč/m2] Graf č. 39 Poměr průměrné hrubě mzdy [Kč] a ceny průměrné jednotkové ceny bytu [Kč/m 2 ] v Praze, Brně a Ostravě (pro porovnání zvolený nájem = průměrná jednotkové nájemné * 68 m 2 ) Poměr hrubé mzdy a JN 2,000 1,950 1,936 1,900 1,850 1,800 1,750 1,700 1,650 1,600 1,663 1,627 1,550 1,500 1,450 Praha Brno Ostrava Graf č. 40 Poměr průměrné hrubě mzdy a průměrné jednotkové ceny bytu v Praze, Brně a Ostravě 39

Praha Brno Ostrava hrubá mzda - průměr 31 173 Kč 21 583 Kč 20 811 Kč průměrný nájem za 1m2 276 Kč 195 Kč 158 Kč poměr 113,050 110,662 131,634 Tabulka č. 18 Poměr průměrné měsíční mzdy [Kč] a průměrného jednotkového nájmu [Kč/m2/rok] Pro porovnání příjmové stránky (hrubé průměrné mzdy) a nájemného bylo zvoleno porovnávací nájemné ve výší průměrného jednotkového měsíčního nájmu v daném regionu [Kč/m2/měs] násobeno 68 m 2. 68 m 2 se považuje v odborné obci a v mediích za průměrnou plochu bytu. Porovnání zobrazují grafy č.39 a 40. Z grafů plyne, že poměr příjmové stránky a porovnávacího nájemného v daném regionu je přibližně stejný pro hl. město Praha a Brno, Ostrava je v tomto poměru příznivější. Podíl nájemného bydlení je v Praze výrazně vyšší než v ostatních regionech republiky, co je způsobeno m.j. i pracovními možnostmi, které hlavní město nabízí. Mnoho lidí z různých regionů republiky i zahraničí si po dobu vykonávání svého povolání pronajímá byt, který mnohokrát užívají pouze v pracovní dny a mimo tyto dny z Prahy odjíždějí. V Praze je taky velké množství lidí, kteří díky nízkým úrokovým sazbám hypotečních úvěrů, kupují byty jako investici. Tím dokonce v některých částech Prahy nastávaná převis nabídky nad poptávkou. 7 ZÁVĚR Studie prokázala, že obvyklé roční nájemné v studovaných městech tvoří přibližně 6-8 %, pouze v Ostravě, kde je trh menší a zatím nepříliš rozvinutý tvoří 7,5 10 % z obvyklé průměrné jednotkové ceny bytu. Studie dále poukázala na výrazné regionální rozdíly třech největších českých měst. Zatím co při koupi nemovitostí vzhledem k příjmům v regionu je jednoznačně nejdražší Praha i absolutně, u nájmů jsou Praha a Brno přibližně srovnatelné. Potenciální růst (nově zahájené byty) Ostravy se předpokládá v dalším období při postupném dobudovávání dálnice a spuštění blízké automobilky. Tyto uvedené faktory už teď zvedají ceny starších bytů v Ostravě a jejím okolí. 40

8 LITERATURA [1] BRADÁČ, Albert: Teorie oceňování nemovitostí / -- 4. přeprac. a dopl. vyd, Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2004 -- 578 s. : ISBN: 80-7204-332-3 [2] Cenové předpisy 2005, Ostrava : Sagit, 2004 -- 80 s. ; ISBN: 80-7208-418-6 [3] SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla: Správa a pronajímání bytových a nebytových prostor, Praha : Verlag Dashöfer, 2006- -- sv. (na volných listech) : ISBN: 80-86229-97-1 [4] NIČ, Milan: Odhad hodnoty bytu na podklade ponukových cien XVI. konference absolventů studia technického s mezinárodní účastí, Brno: 2007 [5] BRADÁČ Albert., KREJČÍŘ, Pavel. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM Brno, 1997 [6] ŠŤASTNÝ, Zdeněk Matematické a statistické výpočty v Excelu I. Vydání Brno: Computer 1999 [7] BRADÁČOVÁ, Leona. - ULRICH, Jan.: Výpočet nájemného za předchozí období případová studie str. 61 70. In.: Určenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností v podmienkach vstupu SR do EÚ. STU Bratislava, 2006, Kočovce, 6.-7 Dec.2006, ISBN 20-227-2571-4 [8] DOKLÁDALOVÁ, Barbora: Závislost nájemného na obvyklé ceně bytu v obdboví 2002 2006 XVI. konference absolventů studia technického s mezinárodní účastí, Brno: 2007 [9] CHMELÍK, Tomáš: Tržní nájemné a tržní ceny bytů v hl. městě Praha, Konference doktorské studia Juniorstav, Brno 2008 [10] Analýza bytové výstavby v roce 2006, Český statistický úřad, 2007 41