2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 Ex 649/07-N ze dne soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést: Znaleckým posudk

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2008/318 Pozemek, parcela č. 1388/1, v katastrálním území Markvartovice, obec Markvartovice, okres Opava, kraj Moravskoslezský. Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha, soudní exekutor Dlouhá ulice Ostrava - Moravská Ostrava Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného. Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice Posudek obsahuje 11 stran. Objednateli se předává v 6 vyhotoveních. Ostrava,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 Ex 649/07-N ze dne soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést: Znaleckým posudkem stanovit cenu nemovitosti dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, a obvyklou, obecnou, neboli tržní, cenu nemovitosti, to je cenu, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Dlouhá ul. 3, Ostrava - Moravská Ostrava, sp.zn. 102 Ex 649/07-N ze dne Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 649, pro katastrální území Markvartovice, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava. Kopie katastrální mapy, mapový list č. Bohumín 9-6/23. Územní plán obce Markvartovice v platném znění schváleném zastupitelstvem obce dne , nabytí účinnosti dne Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Sdělení Ministerstva financí ČR k oceňování práv odpovídajících věcným břemenům, uveřejněné v Cenovém věstníku MF-ČR, částka 6, ročník XXVII, ze dne Odborná literatura : Věcná břemena od A do Z, autorů Doc.Ing. Albert Bradáč DrSc., Doc.JUDr. Josef Fiala CSc., Ing.Jaroslav Hába, Ing. Alena Hallerová CSc., PhDr. Milan Skála, Ing. Naděžda Vitulová. Vydalo nakladatelství Linda Praha a.s.- právnické a ekonomické nakladatelství, Opletalova 35, Praha, v roce Vlastnické a evidenční údaje Vlastníkem oceňované nemovitosti jsou mimo jiné dle LV č. 649 pro katastrální území Markvartovice, vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální úřad Opava, v rámci společného jmění manželů. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 5. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná parcela č. 1388/1 o výměře 212 m 2 je vedena v katastru nemovitostí v druhu pozemku trvalý travní porost. Jedná se o pozemek ležící v zastavěném území obce, v lokalitě zastavěné především objekty pro individuální bydlení, jehož skutečným účelem užití je zahrada. Pozemek je přístupný z ulice Šilheřovická. Pozemek je užíván jako zahrada tvořící funkční celek s objektem rodinného domu č.p. 160 na parcele č. 1386, pozemkem, parcelou č. 1386, evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, pozemkem, parcelou č. 1387, evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada, a pozemkem, parcelou č. 1385, evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada. Vše v katastrálním území Markvartovice. Objekt rodinného domu č.p. 160 a pozemky, parc.č. 1385, 1386, 1387, jsou zapsány ve prospěch vlastníka, paní Gertrudy Lehocké, bytem Šilheřovická 160, Markvartovice, na LV č. 262 pro katastrální území Markvartovice, vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava. Z hlediska platného územního plánu obce je oceňovaný pozemek zahrnut mezi pozemky určené k zastavění, nachází se v zóně obytné, určené k funkčnímu využití bydlení individuální. Možnosti využití pozemku jako pozemku stavebního jsou omezeny z důvodu umístění sloupové trafostanice na pozemku a z důvodu existence nadzemního elektrického vedení přes pozemek. Předmětem ocení není oplocení oceňovaného pozemku, plot dřevěný laťový s betonovým prahem mezi sloupky, které je součástí oplocení celého funkčního celku tvořeného stavbou rodinného domu a výše popsanými pozemky a které je příslušenstvím objektu rodinného domu č.p. 160 v katastrálním území Markvartovice. 6. Obsah posudku a) Objekty 1) Trvalé porosty b) Pozemky 1) Pozemek, parc.č. 1388/1, v k.ú. Markvartovice c) Ocenění porovnávací metodou

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. o oceňování majetku. Opava Markvartovice Popisy objektů Předmětem ocenění jsou ovocné dřeviny a okrasné rostliny na parcele č. 1388/1 v katastrálním území Markvartovice. Vzhledem k účelu ocenění a s ohledem na celkový problematický vliv trvalých porostů na cenu nemovitosti je zjištění ceny na základě platných cenových předpisů provedeno zjednodušeným způsobem dle 42 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Obvyklá cena trvalých porostů není uvažována, jelikož je předpokládáno, že tato se na obvyklé ceně nemovitosti, oceňovaného pozemku, žádným podstatným způsobem nepodílí. Skutečným způsobem užití pozemku je zahrada tvořící funkční celek s objektem rodinného domu, pozemkem vedeným v katastru nemovitostí v druhu zastavěná plocha a nádvoří a dalšími pozemky zahrad. Pozemek není pozemkem stavebním ve smyslu 9 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Zjištění ceny nemovitosti na základě platných cenových předpisů se provede dle 32, odstavec 2, vyhlášky č. 3/2008 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Obvyklá cena (též tržní nebo obecná cena) pozemků se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase, tedy porovnáním již sjednaných cen obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, při čemž se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy a dostupnosti pozemků. Obvyklá cena se tedy urči na základě stanovené ceny porovnávací, to je ceny stanovené cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění prodávanými věcmi - pozemky se shodným účelem užití - tj. pozemky stavebními, nebo určenými k zastavění územním plánem obce, ve stejné, případně v urbanisticky a demograficky srovnatelné lokalitě.

5 5 Ocenění Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 212 m 2 Zahrada 1388/1 0,055 71,5263 Kč 834, Kč = 834, Kč Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 41,03 Kč. Cena je určena podle písm. k): [35 + ( ) 0,007414] 1,00, kde je počet obyvatel v obci. U Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby % 2,250 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,031 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 0,867 Koeficient úpravy dle 32 odst.2: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Zahrada 1388/ ,03 71, ,58 nebo koupěmi v daném místě a čase. s již realizovanými prodeji

6 6 V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi, pozemky, srovnatelnými svým charakterem, se shodným účelem užití - tj. pozemky určené k zastavění, ve stejné, případně v urbanisticky a demograficky srovnatelné lokalitě. Pro stanovení ceny pozemků porovnáním je možno využít údajů získaných na základě zodpovědného srovnání cen již realizovaných prodejů nemovitostí, případně porovnání s cenami obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, získanými z inzerce a nabídek realitních kanceláří, při čemž se vychází ze shodného účelu užití a z obdobné polohy. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním současné situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti. Pro porovnání oceňované nemovitosti jsou použity pozemky nabízené na trhu s nemovitostmi v dané či srovnatelné lokalitě ve 4. čtvrtletí r Jedná se o pozemky srovnatelného určení, rozdílnost polohy, přístupu, je zohledněn v následujících porovnávacích tabulkách. Nemovitost č.1) Lokalita: Školní, Markvartovice, Cena: za nemovitost Stavební parcela o výměře 650 m 2 se nachází na velmi klidném místě v obci Markvartovice v zástavbě rodinných domů. IS jsou na hranici pozemku. Celková plocha 650 m 2 Druh pozemku pro bydlení Nemovitost č.2) Lokalita: Na Výsluní, Markvartovice, Cena: K prodeji stavební pozemek v obci Markvartovice. Inženýrské sítě na hranici pozemku v obývané části obce v dosahu občanské vybavenosti. Pozemek o celkové výměře 769m 2 je ihned volný. Celková plocha 769 m 2 Druh pozemku pro bydlení Nemovitost č.3) Lokalita: Markvartovice Cena: Prodej exkluzivního stavebního pozemku ve velmi klidné části obce Markvartovice. Velmi žádaná lokalita, v obci veškerá občanská vybavenost, do centra Ostravy 10 minut. Jedná se o stavební parcelu o rozloze cca 1500 m 2. Parcela je orientována na jih. Všechna vyjádření k dispozici. Možno okamžitě stavět! Veškeré inženýrské sítě na hranici. Celková plocha m 2 Druh pozemku pro bydlení

7 7 Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K přístup K vybav. Jednotková cena (JC) Váha (V) Nemovitost č.1) , Kč 650,00 m 2 1,00 1,00 1,00 844,62 Kč 1,0 Nemovitost č.2) 840, Kč 1,00 m 2 1,00 1,00 1,00 840, Kč 1,0 Nemovitost č.3) 1 000, Kč 1,00 m 2 1,00 1,00 1, , Kč 1,0 kde JC = (VC / M) / (K místa K přístup K vybav. ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 840, Kč 894,87 Kč 1 000, Kč Stanovená jednotková cena za m 2 : 895, Kč Množství: 212,00 m 2

8 8 C. Rekapitulace Cena objektů 830, Kč Cena pozemků , Kč Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi, je jako obvyklá cena, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v rozhodné době a místě v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávacím způsobem snížená o 5 % vzhledem k faktu, že u porovnávacích nemovitostí jsou známé pouze nabídkové ceny a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude o těchto uvažovaných 5 % nižší. (Cena je zaokrouhlena) Z důvodu umístění sloupové trafostanice na oceňovaném pozemku a z důvodu existence nadzemního elektrického vedení, vedeného přes oceňovaný pozemek, a vzhledem k tomu, že tato zařízení omezují vlastnická práva vlastníků k nemovitosti, omezují možnosti využití pozemku, a mají charakter věcného břemene, je stanovená obvyklá cena dále upravena, snížena, o hodnotu zjištěnou dle 18 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Cena věcného břemene: Roční užitek ve výši simulovaného nájemného 5 % z ceny stavebního pozemku ,- Kč Tato sazba vychází z obvyklých hodnot používaných v zahraničí, obdobně byla použita i v dřívějších oceňovacích předpisech, např. vyhláška č. 128/1984 Sb. 16 náhrada za užívání pozemku, nebo vyhláška č. 316/1990 Sb. 16, odst.1). Cena věcného břemene ve výši 5-ti násobku ročního užitku ,- Kč

9 9 O c e n ě n í jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : František Lehocký Š.armády 1094/11, Hlučín Parcela č. 1388/1 Parcela č. 1388/1 František Lehocký Š.armády 1094/11, Hlučín Gertruda Lehocká Šilheřovická 160, Markvartovice Parcela č. 1388/1 Nařízení exekuce na základě usnesení Okresního soudu v Ostravě 93 Nc-10942/ Zástavní právo soudcovské ve výši ,- Kč pro Okresní správu sociálního zabezpečení Ostrava, Zalená 34a, Ostrava. Usnesení Okresního soudu v Opavě o nařízení soud.zást.práva 21 E-39/ ze dne Zástavní právo soudcovské ve výši ,- Kč pro Všeobecnou zdravotní pojišťovnu ČR. Usnesení Okresního soudu v Opavě o nařízení soud.zást.práva 22 E-361/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz 102 EX-649/2007-N ze dne Zástavní právo soudcovské ve výši ,- Kč pro Okresní správu sociálního zabezpečení Ostrava, Zalená 34a, Ostrava. Usnesení Okresního soudu v Opavě o nařízení soud.zást.práva 21 E-646/ ze dne O c e n ě n í závad, které prodejem z dražby nezaniknou Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada. Ostrava, Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice

10 10 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. podle připojené likvidace.

11 11 E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 649, pro katastrální území Markvartovice, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava. Kopie katastrální mapy, mapový list č. Bohumín 9-6/23.